Appello tardivo: rischi e regole nelle locazioni

Una società conduttrice di un immobile commerciale ha proposto ricorso contro la dichiarazione di inammissibilità del proprio gravame per appello tardivo. La controversia, originata da uno sfratto per morosità, è stata trattata con il rito del lavoro. La Corte di Cassazione ha ribadito che, in tali casi, la tempestività dell’impugnazione dipende dalla data di deposito dell’atto in cancelleria e non dalla sua notifica. Poiché il deposito è avvenuto oltre i trenta giorni dalla notifica della sentenza di primo grado, l’impugnazione è stata correttamente considerata fuori termine.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Appello tardivo nelle locazioni: i rischi del rito del lavoro

L’appello tardivo rappresenta una delle insidie più pericolose nel contenzioso immobiliare. Quando una controversia riguarda la locazione di immobili, il codice di procedura civile impone l’adozione del rito del lavoro, una disciplina che differisce profondamente dal rito ordinario per quanto concerne le modalità e i tempi di impugnazione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce come l’errore sulla forma dell’atto possa determinare la perdita definitiva del diritto di difesa.

Il caso: dallo sfratto all’inammissibilità

La vicenda nasce da un’intimazione di sfratto per morosità relativa a un immobile a uso commerciale. Dopo il mutamento del rito in primo grado, il Tribunale dichiarava la risoluzione del contratto, condannando il conduttore al rilascio e al pagamento dei canoni arretrati. La società soccombente decideva di impugnare la decisione, notificando un atto di citazione alla controparte entro trenta giorni dalla notifica della sentenza. Tuttavia, l’atto veniva depositato nella cancelleria della Corte d’Appello solo successivamente, superando il termine perentorio previsto dalla legge.

La decisione della Suprema Corte

I giudici di legittimità hanno confermato la sentenza d’appello che aveva dichiarato il gravame inammissibile. Il punto centrale della decisione risiede nel principio di ultrattività del rito: se il giudizio di primo grado si è svolto secondo le forme del rito del lavoro, anche l’appello deve seguire le medesime regole. Nel rito del lavoro, l’impugnazione si propone con ricorso da depositare in cancelleria; la tempestività si misura dunque sulla data del deposito e non su quella della notifica alla controparte.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che l’inosservanza di un adempimento prescritto a pena di decadenza, come il deposito tempestivo del ricorso, non può essere sanata. Anche se l’appello viene proposto irritualmente con citazione, esso è considerato tempestivo solo se la citazione stessa viene depositata in cancelleria entro il termine di trenta giorni dalla notifica della sentenza (termine breve) o, in mancanza di notifica, entro il termine lungo di sei mesi. Nel caso di specie, la dichiarazione del difensore nell’atto di appello circa l’avvenuta notificazione della sentenza di primo grado ha fatto fede per il calcolo dei tempi, rendendo irrilevanti le successive contestazioni sulla reale presa visione del documento.

Le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza sottolinea l’importanza della responsabilità del difensore nella gestione dei termini processuali. La scelta del rito non è un’opzione facoltativa ma un obbligo che condiziona la validità dell’intero procedimento. Per evitare un appello tardivo, è fondamentale monitorare con estrema precisione le date di deposito, specialmente nelle materie locatizie dove il rito del lavoro non ammette deroghe. Il mancato rispetto di queste formalità comporta il passaggio in giudicato della sentenza, precludendo ogni ulteriore possibilità di revisione del merito della causa.

Quale termine si applica per impugnare una sentenza di locazione notificata?
Si applica il termine breve di trenta giorni, che decorre dalla data in cui la sentenza è stata formalmente notificata alla parte soccombente.

Come si calcola la tempestività dell’appello nel rito del lavoro?
La tempestività si valuta esclusivamente in base alla data di deposito dell’atto presso la cancelleria del giudice dell’appello.

Cosa accade se si notifica l’appello ma lo si deposita in ritardo?
L’appello viene dichiarato inammissibile per tardività, poiché nel rito del lavoro la notifica non interrompe i termini di decadenza se non è seguita dal deposito tempestivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 34243 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 34243 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 997/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO SALERNO n. 722/2020, depositata il 23/06/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 11/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

R.G. 997/2021

COGNOME.

Rep.

C.C. 11/10/2023

C.C. 14/4/2022

LOCAZIONE. APPELLO TARDIVO.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, sulla premessa di aver concesso in locazione alla RAGIONE_SOCIALE un immobile ad uso artigianale e commerciale, intimò sfratto per morosità alla conduttrice per il mancato pagamento di due mensilità di canone, contestualmente citandola per la convalida davanti al Tribunale di Salerno.

Si costituì in giudizio la società conduttrice, opponendosi alla convalida, eccependo una serie di inadempimenti della parte locatrice e proponendo domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni.

Il Tribunale non convalidò lo sfratto ma ordinò alla parte convenuta il rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 665 cod. proc. civ., dispose il mutamento del rito e l’assunzione di prova testimoniale. Indi accolse la domanda principale, dichiarò la risoluzione del contratto di locazione, condannò la RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle mensilità non corrisposte, confermò il provvedimento di rilascio e rigettò la domanda riconvenzionale, condannando la convenuta alle spese di lite.
Avverso la sentenza è stato proposto appello dalla conduttrice soccombente e la Corte d’appello di Salerno, con sentenza del 23 giugno 2020, l’ha dichiarato inammissibile per tardività, condannando la società appellante al pagamento delle ulteriori spese del grado.

Ha osservato la Corte salernitana che la sentenza di primo grado, depositata il 29 dicembre 2017, era stata notificata, a cura della locatrice, il successivo 5 gennaio 2018 e impugnata con atto di citazione notificato il 5 febbraio 2018. L’atto di appello, però, era stato depositato il 14 febbraio 2018, con iscrizione a ruolo. Pertanto, dovendo l’appello essere proposto col rito del lavoro, ai fini della tempestività doveva farsi riferimento al deposito dell’atto e non alla sua notifica alla controparte; l’impugnazione era da
considerarsi proposta oltre il termine breve di trenta giorni e, pertanto, tardiva.

Contro la sentenza della Corte d’appello di Salerno propone ricorso la RAGIONE_SOCIALE con atto affidato ad un solo motivo.

Resiste NOME COGNOME con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 170, 285, 325, 326, 327 e 133 cod. proc. civ., sul rilievo che la sentenza di primo grado era stata notificata.

Sostiene la parte ricorrente che l’affermazione sarebbe erronea, perché la sentenza di primo grado non era stata notificata; la dicitura, contenuta nell’atto di appello, secondo cui la sentenza era stata notificata il 5 gennaio 2018 intendeva, in realtà, riferirsi al fatto che il difensore aveva preso visione della sentenza in cancelleria , ma non che essa le era stata davvero notificata. Doveva, quindi, farsi riferimento al termine lungo per l’impugnazione, rispetto al quale l’appello era tempestivo. La questione, inoltre, non era stata sollevata dalla controparte, e comunque, la relata di notifica e il relativo avviso non ammettono equipollenti.
1.1. Il motivo non è fondato.

Risulta dal controllo degli atti processuali -attività alla quale questa Corte è tenuta, in considerazione della natura del vizio processuale di cui si discute -che effettivamente la sentenza di primo grado venne depositata il 29 dicembre 2017 e notificata, a cura della locatrice, il successivo 5 gennaio 2018; come, tra l’altro, la parte appellante ha riconosciuto nell’intestazione dell’atto di appello e come risulta dal controricorso (nel quale la copia notificata della sentenza di primo grado è stata prodotta).
L’impugnazione, proposta con citazione notificata alla locatrice il 5 febbraio 2018, fu depositata nella cancelleria della Corte d’appello il successivo 14 febbraio 2018.

La costante giurisprudenza di questa Corte è nel senso che in tema di impugnazioni, alla luce del principio di ultrattività del rito, la proposizione dell’appello deve conformarsi alle forme del rito seguito in primo grado. Ne consegue che, in una controversia trattata con il rito del lavoro, l’inammissibilità dell’impugnazione, perché depositata in cancelleria oltre il termine di decadenza previsto dell’art. 434, secondo comma, cod. proc. civ. e, in caso di mancata notifica della sentenza, nel termine di cui all’art. 327, primo comma, stesso codice, non trova deroga con riguardo all’ipotesi in cui l’appello sia stato irritualmente proposto nella forma della citazione, ancorché questa sia suscettibile di convalidazione a norma dell’art. 156, ultimo comma cod. proc. civ., trattandosi di inosservanza di un adempimento prescritto a pena di decadenza, dal quale deriva il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado (sentenze 27 maggio 2010, n. 12990, e 10 luglio 2015, n. 14401; v. in argomento anche l’ordinanza 3 novembre 2020, n. 24415).
Ne consegue che la tempestività dell’appello doveva essere valutata secondo le regole del rito del lavoro, applicabile anche nelle cause di locazione, e non con quelle del rito ordinario, e perciò tenendo presente la data del deposito e non quella della notifica dell’atto di impugnazione (né a diversa conclusione può pervenirsi sulla base della recente sentenza 12 gennaio 2022, n. 758, delle Sezioni Unite di questa Corte).

Il Collegio ritiene opportuno precisare che, quando si è in presenza di una dichiarazione del difensore circa l’avvenuta notificazione della sentenza impugnata, il principio di responsabilità che deve accompagnare l’esercizio del diritto di difesa in giudizio, di cui è espressione la disciplina delle nullità di cui agli artt. 156 e ss.

cod. proc. civ. (e, segnatamente, il terzo comma dell’art. 157 cod. proc. civ.) esclude che il giudice dell’impugnazione non debba assumere come veritiera la dichiarazione di avvenuta notificazione e, dunque, parametrare la tempestività dell’impugnazione a quanto indicato, sebbene erroneamente, dalla parte; restando affidato al difensore di rimediare all’errore attraverso la precisazione, compiuta prima della decisione, che la dichiarazione è stata erronea, a meno che, o per le stesse produzioni effettuate dalla parte rappresentata dal difensore o per una dichiarazione contraria della parte destinataria dell’impugnazione (cioè nel senso che la notificazione non via sia stata) emerga che la notificazione non via sia stata o che non sia stata valida.
Tale considerazione rende ininfluente l’ulteriore argomentazione contenuta nel ricorso -sebbene senza un’esplicita invocazione dell’art. 101 cod. proc. civ. secondo cui la questione esaminata non sarebbe stata dibattuta nel giudizio di merito.

La Corte d’appello, in conclusione, ha correttamente dichiarato l’inammissibilità dell’appello.

Il ricorso, pertanto, è rigettato.

A tale esito segue la condanna della società ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del d.m. 13 agosto 2022, n. 147, sopravvenuto a regolare i compensi professionali.

Sussistono inoltre le condizioni di cui all’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 8.000, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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