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Appalto a corpo: compenso extra per lavori ulteriori

Una società di costruzioni ha eseguito lavori extra in un contratto di appalto a corpo. Il committente, una cooperativa, si è rifiutato di pagarli, trovando l’appoggio della Corte d’Appello. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che i lavori extracontrattuali, a differenza delle semplici varianti, devono essere sempre compensati, anche in un appalto a corpo. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per ricalcolare il dovuto.

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Pubblicato il 21 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Appalto a corpo e lavori extra: quando l’appaltatore ha diritto a un compenso aggiuntivo?

Un contratto di appalto a corpo, noto anche come ‘chiavi in mano’, prevede un prezzo fisso e globale per la realizzazione di un’opera. Ma cosa succede se, durante i lavori, il committente richiede opere aggiuntive non previste nel progetto iniziale? L’impresa costruttrice ha diritto a un compenso extra? Con l’ordinanza n. 15357/2024, la Corte di Cassazione fa luce su questo punto cruciale, distinguendo nettamente tra ‘varianti in corso d’opera’ e ‘lavori extracontrattuali’.

I Fatti di Causa: Un Complesso Immobiliare e le Opere Impreviste

La vicenda ha origine da un contratto di appalto stipulato nel 2002 tra una società cooperativa (committente) e un’impresa di costruzioni (appaltatrice) per la realizzazione di un complesso immobiliare. Il prezzo era stato pattuito ‘a corpo’. Nel corso del tempo, sono sorte controversie tra le parti: l’impresa lamentava il mancato pagamento di alcuni stati di avanzamento lavori e chiedeva un compenso per opere ulteriori e diverse rispetto al progetto originario; la cooperativa, di contro, contestava ritardi nella consegna e vizi nelle opere, pretendendo il pagamento della penale prevista contrattualmente.

La Decisione dei Giudici di Merito

Il Tribunale di primo grado aveva parzialmente accolto le ragioni di entrambe le parti, condannando la cooperativa a pagare un saldo all’impresa, ma riconoscendo anche il diritto della committente a una penale per il ritardo. La Corte di Appello, successivamente, ha riformato la decisione: ha escluso la penale per il ritardo, attribuendone la causa a inadempienze della cooperativa, ma ha anche negato all’impresa il diritto a qualsiasi compenso per i lavori extra. Secondo i giudici d’appello, la natura del contratto di appalto a corpo implicava che qualsiasi lavoro aggiuntivo fosse già compreso nel prezzo forfettario pattuito.

L’Appalto a corpo e la questione dei lavori extra secondo la Cassazione

L’impresa di costruzioni ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, contestando la decisione di negarle il compenso per le opere aggiuntive. La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’impresa, chiarendo un principio fondamentale. I giudici hanno spiegato che è necessario distinguere tra due tipi di modifiche al progetto originale:

1. Varianti in corso d’opera: Si tratta di modifiche, non radicali, necessarie per una migliore esecuzione del lavoro secondo la regola d’arte. Queste, entro certi limiti, possono rientrare nell’ambito del contratto originario.
2. Lavori extracontrattuali: Sono opere che hanno una loro individualità e autonomia rispetto al progetto iniziale. Non sono semplici migliorie, ma vere e proprie aggiunte che non erano state previste. Per queste opere, anche in un appalto a corpo, l’appaltatore ha diritto a un compenso aggiuntivo.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la Corte d’Appello ha errato nel non operare questa distinzione, negando aprioristicamente il compenso extra solo sulla base della natura ‘a corpo’ del contratto.

Gli altri motivi di ricorso

Nel corso del giudizio di legittimità, sono stati esaminati anche altri aspetti. La Cassazione ha respinto il ricorso della cooperativa che insisteva per l’applicazione della penale per il ritardo, confermando che la questione era stata correttamente decisa in appello. Ha inoltre dichiarato inammissibili le richieste dell’impresa relative a interessi convenzionali e rivalutazione monetaria, in quanto non adeguatamente formulate e provate nei gradi di merito.

Le Motivazioni della Sentenza

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nel principio secondo cui un contratto di appalto a corpo non può tradursi in un ingiustificato arricchimento per il committente. Se il committente richiede e ottiene opere che sono sostanzialmente diverse e aggiuntive rispetto a quelle pattuite, queste devono essere remunerate. Tali opere, infatti, non rappresentano una semplice modifica del progetto originario, ma costituiscono l’oggetto di un nuovo e distinto accordo, anche se implicito. La clausola ‘a corpo’ si riferisce all’opera come descritta nel contratto e nei suoi allegati, non a qualsiasi possibile lavoro che il committente possa desiderare in futuro. Negare il compenso per tali lavori violerebbe i principi di buona fede e correttezza contrattuale.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un’importante tutela per le imprese di costruzione che operano con contratti di appalto a corpo. Viene chiarito che il prezzo ‘chiavi in mano’ non è una licenza per il committente di richiedere opere illimitate senza costi aggiuntivi. Le imprese hanno il diritto di essere pagate per lavori extracontrattuali che presentino una propria autonomia e individualità. Per le parti, diventa fondamentale documentare con precisione qualsiasi richiesta di lavori non previsti nel progetto iniziale, per evitare future contestazioni. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà ora riesaminare la questione e determinare l’esatto ammontare del compenso dovuto all’impresa per i lavori extra eseguiti.

In un contratto di appalto a corpo, i lavori aggiuntivi richiesti dal committente devono essere pagati?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che i lavori extracontrattuali, ovvero quelli che hanno un’individualità distinta rispetto all’opera originaria, devono essere compensati anche se il prezzo iniziale era stato fissato ‘a corpo’.

Qual è la differenza tra ‘varianti in corso d’opera’ e ‘lavori extracontrattuali’?
Le ‘varianti’ sono modifiche necessarie per una migliore esecuzione del progetto originario e rientrano, entro certi limiti, nel contratto. I ‘lavori extracontrattuali’ sono invece opere nuove e autonome rispetto a quelle pattuite, che configurano di fatto un nuovo appalto e danno diritto a un compenso separato.

Il mancato pagamento di un acconto da parte del committente può giustificare la risoluzione del contratto?
Sì, la sentenza conferma che il mancato pagamento di un Sal (Stato Avanzamento Lavori) può costituire un inadempimento grave da parte del committente, tale da determinare la risoluzione del contratto a suo carico, specialmente quando l’appaltatore ha quasi completato l’opera.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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