Annullabilità delibera condominiale: termini e vizi

Un nudo proprietario ha impugnato un decreto ingiuntivo per spese condominiali, lamentando vizi nelle delibere. La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che la mancata convocazione dell’usufruttuario e l’errata ripartizione delle spese causano l’annullabilità della delibera condominiale, non la nullità. Tali vizi devono essere contestati entro il termine di decadenza di 30 giorni, anche tramite domanda riconvenzionale in sede di opposizione al decreto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Annullabilità Delibera Condominiale: Quando e Come Impugnare

L’ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. II Civile, n. 20534 del 21 luglio 2025, offre un’importante lezione sulla distinzione tra nullità e annullabilità della delibera condominiale. Il caso esaminato riguarda la contestazione di un decreto ingiuntivo per spese straordinarie da parte di un nudo proprietario, il quale lamentava la mancata convocazione dell’usufruttuaria e l’errata ripartizione dei costi. La decisione della Suprema Corte ribadisce principi fondamentali sui termini e le modalità di impugnazione delle decisioni assembleari.

I Fatti di Causa: La Controversia tra Nudo Proprietario e Condominio

Nel 2013, un Condominio otteneva un decreto ingiuntivo contro il nudo proprietario di un’unità immobiliare per il pagamento di circa 4.590 euro, relativi a lavori straordinari e spese di gestione. L’interessato si opponeva, sostenendo che le delibere assembleari fossero invalide per due motivi principali:
1. La delibera modificava illegittimamente i criteri di ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, addebitando costi straordinari al primo.
2. L’usufruttuaria dell’immobile, avente diritto a partecipare alle assemblee, non era mai stata convocata.

L’opposizione veniva rigettata sia in primo che in secondo grado. Il nudo proprietario decideva quindi di ricorrere in Cassazione, sollevando diverse questioni sulla violazione di legge e sui vizi di motivazione delle sentenze precedenti.

I Vizi che Causano l’Annullabilità della Delibera Condominiale

Il cuore della pronuncia della Cassazione risiede nella netta distinzione tra vizi che portano alla nullità e quelli che comportano la semplice annullabilità della delibera condominiale. La Corte, richiamando un precedente intervento delle Sezioni Unite (Cass. SU 9839/2021), chiarisce che i difetti lamentati dal ricorrente – ossia la mancata convocazione di un avente diritto e la violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese – non rendono la delibera nulla, ma semplicemente annullabile.

Questo significa che la delibera, seppur viziata, è pienamente efficace finché non viene annullata da un giudice a seguito di un’impugnazione proposta nei termini di legge.

La Differenza Cruciale tra Nullità e Annullabilità

La Corte spiega che una delibera è nulla solo in casi eccezionali e gravi, ad esempio quando l’assemblea pretende di modificare a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale in modo permanente e programmatico per il futuro. In tali ipotesi, l’assemblea agisce al di fuori delle proprie attribuzioni.

Una delibera è invece annullabile quando, pur rimanendo nell’ambito delle sue competenze, viola la legge o il regolamento, come nel caso di specie. La ripartizione delle spese in violazione dei criteri legali per un caso specifico (e non per il futuro) e la mancata convocazione di un condomino sono esempi classici di vizi che portano all’annullabilità.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso basandosi su un’argomentazione lineare e rigorosa. Poiché i vizi denunciati (mancata convocazione e errata ripartizione) determinano l’annullabilità e non la nullità delle delibere, queste avrebbero dovuto essere impugnate nel termine perentorio di 30 giorni previsto dall’art. 1137, comma 2, del Codice Civile. Tale termine, nel caso di specie, non era stato rispettato.

La Corte precisa inoltre che, anche nel contesto di un’opposizione a decreto ingiuntivo, la richiesta di annullamento della delibera deve essere formulata come una specifica domanda riconvenzionale, nel rispetto del medesimo termine di decadenza. Essendo le domande di annullamento tardive, i motivi di ricorso sono stati ritenuti infondati. La tardività dell’impugnazione rende superfluo l’esame nel merito degli altri profili di infondatezza sollevati dal controricorrente.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale cruciale per la gestione delle controversie condominiali. Le implicazioni pratiche per i condomini sono chiare: di fronte a una delibera assembleare ritenuta illegittima per vizi di procedura (come la mancata convocazione) o di sostanza (come un’errata ripartizione delle spese), è fondamentale agire tempestivamente. Non si può attendere di ricevere un decreto ingiuntivo per contestare la validità della delibera, poiché il termine di 30 giorni per l’impugnazione è perentorio. L’inerzia sana il vizio e rende la delibera, e il debito che ne deriva, definitivamente efficaci.

Cosa succede se un condomino avente diritto non viene convocato all’assemblea?
La delibera approvata in sua assenza è viziata, ma non è nulla: è semplicemente annullabile. Ciò significa che per far valere il vizio, il condomino assente deve impugnare la delibera entro il termine perentorio di 30 giorni dalla sua comunicazione.

Una delibera che ripartisce le spese in modo errato è nulla o annullabile?
Secondo la Corte, una delibera che ripartisce le spese per un caso specifico in violazione dei criteri legali o regolamentari è annullabile. È nulla solo se l’assemblea pretende di modificare a maggioranza, e per il futuro, tali criteri, esorbitando così dalle proprie attribuzioni.

Come si può contestare una delibera annullabile se si riceve un decreto ingiuntivo basato su di essa?
Per contestare l’annullabilità della delibera in sede di opposizione a un decreto ingiuntivo, non è sufficiente sollevare una semplice eccezione. È necessario proporre una specifica domanda riconvenzionale di annullamento, rispettando sempre il termine di decadenza di 30 giorni previsto dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20534 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20534 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9419/2019 R.G. proposto da : COGNOME difeso da se stesso (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO RAGIONE_SOCIALE DI RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO INDIRIZZO rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di TRIBUNALE MACERATA n. 1426/2018 depositata il 07/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Nel 2013 il Condominio otteneva dal Giudice di Pace di Recanati nei confronti di NOME COGNOME nudo proprietario di un’unità immobiliare, un decreto ingiuntivo di pagamento di € 4.590,40, per lavori straordinari in relazione all’esercizio 2011/2012 (€ 3.482,02)

e per la gestione condominiale 2012/2013 (€ 1.108,38), come deliberato dall’assemblea condominiale il 6/8/2012. In sede di opposizione il Di COGNOME faceva valere che la delibera introduceva una modifica indebita dei criteri di ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario e che, in qualità di nudo proprietario, egli non era tenuto a sostenere le spese straordinarie. Domandava la dichiarazione d’invalidità delle delibere dell’8/8/2011 e del 6/8/2012. L’opposizione è rigettata in primo e second o grado.
Ricorre in cassazione il COGNOME in proprio e come erede di NOME COGNOME originariamente usufruttuaria dell’immobile, con cinque motivi. Resiste il Condominio con controricorso e memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Si antepone l’esposizione di tutti i motivi, che frammentano identiche questioni fondamentali fatte valere.

Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 1136 c.c., poiché le delibere condominiali sono nulle per la mancata convocazione di tutti gli aventi diritto, in particolare dell’usufruttuaria COGNOME (madre del ricorrente), il cui diritto sarebbe stato violato dal Condominio, che ne ignorava lo status.

Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 1137 co. 2 c.c., poiché che la mancata convocazione della COGNOME comportava il differimento del termine per l’impugnazione della delibera fino alla notifica del decreto ingiuntivo al COGNOME e della citazione alla COGNOME. A sostegno si richiama la CTU esperita in primo grado, che ha confermato l’irregolarità della convocazione, ma che è stata ignorata nelle sentenze di merito.

Il terzo motivo denuncia violazione dell’art. 1123 c.c., poiché le delibere hanno violato il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, determinando una modifica indebita dei criteri di ripartizione tra nudo proprietario e usufruttuario.

Il quarto motivo denuncia violazione dell’art. 1105 c.c., poiché la mancata convocazione della Pettinari alle assemblee e l’omessa

notificazione dei verbali costituivano violazione delle regole sulla preventiva informazione dei partecipanti.

Il quinto motivo (indicizzato attraverso la lettera ‘E’, diversamente dai precedenti indicizzati in numeri romani) denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa due punti decisivi della controversia. Si censura la mancata motivazione delle sentenze di merito sulla costituzione dell’assemblea in violazione di legge e sulla ripartizione delle spese. Si sostiene che il giudice di primo grado si sia limitato a confermare il decreto ingiuntivo senza esaminare le questioni sollevate e che il giudice di appello abbia erroneamente qualificato i vizi delle delibere come mere ipotesi di annullabilità, ignorando la questione della certezza degli importi ex art. 633 c.p.c. e la CTU.
-Ci si pronuncia dapprima sul primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso.

A prescindere dai difetti di specificità (alla stregua, in particolare, dei canoni dettati da Cass. 5001/2018) da cui sono afflitti, tutti e tre i motivi sono infondati.

La pur corretta motivazione del Tribunale necessita solo di essere aggiornata alla luce del successivo intervento di Cass. SU 9839/2021, ove si è statuito in premessa che, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso sulla base di delibera assembleare per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità della delibera, dedotta dalla parte o rilevata d’uffici o , sia l’annullabilità di quest’ultima , a condizione tale secondo vizio sia dedotto non in via di eccezione, bensì in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento proposta nell’atto di citazione in opposizione, nel rispetto del termine previsto ai sensi dell’art. 1137 co . 2 c.c.
A ciò è da aggiungere che -pur dopo l’intervento della pronuncia delle Sezioni Unite menzionata -tutti i vizi fatti valere dal ricorrente, concernendo profili relativi alla difettosa convocazione

dell’assemblea e /o alla violazione di criteri di riparto delle spese, determinano l’ annullabilità e non la nullità delle delibere.

Dopo l’intervento di Cass. SU 9839/2021, un’ulteriore precisazione è opportuna solo in relazione alle delibere condominiali di ripartizione delle spese di gestione, emanate in violazione dei criteri normativi (legali o negoziali). Esse sono nulle solo se l’assemblea (a maggioranza) abbia manifestato l’intendimento di modificarli programmaticamente per il futuro. In altre parole, l’assemblea che deliberi a maggioranza di modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dall’accordo unanime dei condomini opera in difetto assoluto di attribuzioni, mentre non esorbita dalle proprie attribuzioni l’assemblea che (come nel caso di specie) si limiti a ripartire le spese condominiali per il caso oggetto della delibera, anche se la ripartizione venga effettuata in violazione dei criteri legali o negoziali. Una delibera di quest’ultimo tipo non ha carattere normativo (cioè, non incide su tali criteri generali, valevoli per il futuro), né è contraria a norme imperative. Tale delibera è semplicemente annullabile e ha da essere impugnata, a pena di decadenza, entro il termine perentorio ex art. 1137 co. 2 c.c. In questo senso, Cass. 20009/2022, tra le altre pronunce successive a Cass. SU 9839/2021.
Poiché nel caso di specie il termine ex art. 1137 co. 2 c.c. non è stato rispettato, le domande di annullamento del ricorrente sono tardive. Per il canone della ragione più liquida, ciò vale a rendere superfluo l’esame degli altri profili d’infondatezza dei motivi che pur sono stati dedotti dal controricorrente (a partire dal l’allegazione che il ricorrente aveva partecipato alle assemblee, senza sollevare obiezioni).

Il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso sono rigettati.

-Dall’argomentazione svolta nel paragrafo precedente segue anche il rigetto del secondo motivo.

– Quanto al quinto motivo di ricorso, esso è inammissibile, poiché il ricorrente non ha rispettato il canone di specificità dell’impugnazione . Egli non ha indicato in modo puntuale le ragioni per cui la motivazione della sentenza impugnata sarebbe insufficiente o contraddittoria, né ha dimostrato il carattere decisivo dei fatti non esaminati. In ogni caso – per quanto è dato di comprendere – si tratta di profili già fatti valere con i precedenti motivi.

5. – La Corte rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 2.100 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Se-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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