Amministratore di condominio: poteri e revoca

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un condomino che contestava la validità di un decreto ingiuntivo, sostenendo che l’amministratore di condominio non avesse il potere di agire in giudizio. La contestazione nasceva dal fatto che l’amministratore era stato ri-nominato dall’assemblea nonostante una precedente revoca giudiziale, in apparente violazione dell’art. 1129 c.c. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che l’amministratore, anche se nominato con delibera potenzialmente invalida, conserva i poteri di rappresentanza processuale fino alla sua effettiva sostituzione, garantendo così la continuità della gestione condominiale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Amministratore di condominio: poteri di rappresentanza e validità della nomina

L’amministratore di condominio svolge un ruolo cruciale nella gestione degli edifici, ma cosa accade se la sua nomina avviene in violazione delle norme di legge? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini della legittimazione processuale dell’amministratore, anche in presenza di delibere assembleari contestate.

Il caso: la ri-nomina dopo la revoca giudiziale

La vicenda trae origine dall’opposizione a un decreto ingiuntivo per contributi condominiali non versati. Il condomino opponente sosteneva che l’amministratore non avesse il potere di conferire il mandato al legale, poiché era stato nominato nuovamente dall’assemblea dopo essere stato revocato dall’autorità giudiziaria. Secondo il ricorrente, tale nomina violava il divieto previsto dall’art. 1129, comma 13, del Codice Civile, rendendo nulla la delibera e, di conseguenza, invalida la procura alle liti.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici di legittimità hanno confermato la decisione dei gradi precedenti, rigettando il ricorso del condomino. La Corte ha chiarito che la questione della natura della delibera (se nulla o annullabile) è irrilevante ai fini della validità della rappresentanza processuale. Il principio cardine è quello della continuità delle funzioni gestorie: l’amministratore di condominio, pur se nominato con delibera illegittima, può validamente stare in giudizio finché non viene sostituito.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla necessità di tutelare l’interesse del condominio alla stabilità della gestione. I giudici hanno ribadito che l’amministratore continua a esercitare legittimamente i poteri di rappresentanza, anche processuale, fino all’avvenuta sostituzione con un nuovo soggetto. Questo orientamento trova riscontro nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’esigenza di non paralizzare l’attività dell’ente condominiale. Inoltre, la Corte ha precisato che l’accertamento della legittimazione dell’amministratore è un compito del giudice, ma non può essere messo in discussione se non è intervenuta una sentenza che abbia rimosso l’amministratore e nominato un successore. Anche nel diritto societario vige un principio simile (art. 2385 c.c.), dove chi eccepisce l’invalidità della procura deve provare non solo l’annullamento della nomina, ma anche l’avvenuta sostituzione del rappresentante.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza stabilisce un principio di certezza fondamentale per la vita condominiale. L’amministratore di condominio mantiene i suoi poteri rappresentativi anche se la sua nomina è tacciata di invalidità per contrasto con norme imperative, come il divieto di ri-nomina dopo una revoca giudiziale. Fino a quando l’assemblea o il giudice non provvedono alla nomina di un nuovo amministratore, quello in carica può validamente agire per il recupero dei crediti e la tutela degli interessi comuni. Per i condomini, questo significa che l’impugnazione della delibera di nomina deve essere tempestiva e seguita da una richiesta di sostituzione, al fine di evitare che l’amministratore contestato continui a operare legittimamente in nome del condominio.

Cosa succede se l’assemblea nomina un amministratore precedentemente revocato dal giudice?
La nomina è considerata illegittima secondo il Codice Civile, ma l’amministratore può comunque agire in giudizio per conto del condominio finché non viene ufficialmente sostituito da un nuovo professionista.

Un amministratore nominato con delibera viziata può firmare una procura legale?
Sì, la giurisprudenza riconosce la validità della procura alle liti conferita da un amministratore la cui nomina è tacciata di invalidità, per assicurare la continuità delle funzioni gestorie essenziali.

Entro quanto tempo va impugnata una delibera di nomina contraria alla legge?
Se la delibera è considerata annullabile, il termine per l’impugnazione è di trenta giorni, decorrenti dalla data della deliberazione per i presenti o dalla comunicazione per gli assenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 35979 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 35979 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18339/2018 R.G. proposto da: COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO TORINO n. 2657/2017 depositata il 13/12/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/03/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

NOME COGNOME impugnava la sentenza della Corte d’Appello di Torino n. 2657/2017, che aveva confermato la pronuncia resa in primo grado dal Tribunale di Ivrea, di rigetto dell’opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali proposta dal COGNOME; opposizione fondata sull’unico motivo per cui l’amministratore NOME COGNOME, il quale aveva conferito mandato al legale per promuovere la domanda monitoria e costituirsi in sede di opposizione, era stato nominato nuovamente dall’assemblea del RAGIONE_SOCIALE con delibera dell’8 luglio 2013, benché revocato giudizialmente con decreto della Corte d’Appello di Torino del 25 giugno 2013.
La Corte d’Appello, condividendo l’interpretazione data dal Tribunale di Ivrea, ha sostenuto – per quel che qui rileva – che la deliberazione resa in violazione dell’art. 1129, comma 13, cod. civ. (introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e quindi nella specie applicabile ratione temporis ), norma che impedisce all’assemblea di nominare nuovamente l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria, è comunque annullabile, e non nulla, avendo la delibera in commento riguardo alla nomina dell’amministratore del RAGIONE_SOCIALE e, quindi, al limitato ambito dei rapporti tra i condómini senza alcuna incidenza sull’interesse della collettività. Pertanto, la relativa impugnazione resta soggetta al termine di trenta giorni di cui all’art. 1137, comma 2, cod. civ., inutilmente decorso nel caso in esame.
Ricorre per la cassazione della sentenza impugnata NOME COGNOME, affidando il ricorso ad un unico motivo.

Si difende il RAGIONE_SOCIALE con controricorso, e spiega ricorso incidentale condizionato accompagnato da memoria.

CONSIDERATO CHE:

Con l’unico motivo di ricorso principale si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 12 preleggi, 1129, commi 8 e 13, 1138, 1363, 1421, 1423 c.c., nonché degli artt. 75, 83, 125 c.p.c., ed ancora l’omessa e insufficiente motivazione ex art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., non avendo la Corte d’Appello valutato la natura imperativa del vigente art. 1129, comma 13, cod. civ., ed essendo perciò nulla la delibera di nomina dell’amministratore, già revocato, che aveva conferito mandato per il decreto ingiuntivo oggetto di opposizione.
Con il ricorso incidentale condizionato il RAGIONE_SOCIALE ritiene innanzitutto che l’art. 1129, comma 13, cod. civ. non può trovare applicazione nel caso di specie, in quanto la norma sarebbe entrata in vigore il 18.06.2013, allorquando il procedimento nei confronti dell’amministratore aveva già avuto inizio. Nel merito, Il RAGIONE_SOCIALE insiste per la condanna dell’opponente al pagamento della somma ingiunta (€23.229,19) e non contestata anche nell’eventualità in cui il decreto fosse revocato.
Il ricorso è infondato. Il dispositivo della sentenza impugnata della Corte d’Appello di Torino è conforme al diritto, pur essendo la stessa erroneamente motivata (Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 7699 del 19/03/2019, Rv. 653379 – 01, ove questa Corte ha affrontato l’identico caso di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da altro condómino nei confronti della medesima delibera dell’8 luglio 2013 di nomina dello stesso amministratore del RAGIONE_SOCIALE).

3.1. Deve essere ribadito il costante orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di RAGIONE_SOCIALE negli edifici, nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell’amministratore, e quindi tanto più ove ancora non sia stata pronunciata una sentenza dichiarativa dell’invalidità della medesima delibera, come nel caso di specie, lo stesso amministratore continua ad

esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l’accertamento di detta permanente legittimazione rimesso al controllo d’ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale. Tale interpretazione trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condómini e nell’interesse del RAGIONE_SOCIALE alla continuità delle funzioni gestorie dell’amministratore, e rende irrilevante la questione del l’esatta natura della delibera presa dall’assemblea in violazione del divieto posto dall’art. 1129, comma 13, cod. civ. introdotto dalla legge n. 220/2012 (nulla ovvero annullabile), in quanto l’amministratore di RAGIONE_SOCIALE, che pur si assuma nominato con delibera illegittima, finché non sostituito, può validamente conferire procura ad un difensore al fine di costituirsi in giudizio per conto del RAGIONE_SOCIALE (cfr. Cass. Sez. 2, 30/10/2012, n. 18660; Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1405; Cass. Sez. 2, 27/03/2003, n. 4531).
3.2. Il riconoscimento dei permanenti poteri rappresentativi dell’amministratore, la cui delibera di nomina, per quanto tacciata di invalidità per contrasto con il citato art. 1129, comma 13, cod. civ., non sia stata ancora oggetto di specifica impugnazione, non è smentito dall’assunto che il divieto posto all’assemblea dalla citata disposizione costituisca norma imperativa di ordine pubblico, posta a tutela dell’interesse generale ad impedire una deviazione dallo scopo essenziale economico-pratico del rapporto di amministrazione. Ne consegue che l’amministratore di RAGIONE_SOCIALE, che pur si assuma nominato con delibera illegittima, finché non sostituito, può validamente conferire procura ad un difensore al fine di costituirsi in giudizio per conto del RAGIONE_SOCIALE (cfr. Cass. Sez. 2, 30/10/2012, n. 18660; Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1405; Cass. Sez. 2, 27/03/2003,
n. 4531). Tale interpretazione si uniforma a quanto affermato in giurisprudenza sul fondamento dell’art. 2385 c.c. per le società di capitali, con riguardo alle quali viene affermato che la parte, la quale eccepisce la nullità della procura alle liti rilasciata da un amministratore la cui nomina fosse invalida, ha l’onere di provare non solo che tale nomina era stata già annullata prima del conferimento della procura alle liti, ma anche che quell’amministratore aveva a tale data conseguentemente già perduto la rappresentanza della società in forza della avvenuta sostituzione con altro amministratore (Cass. Sez. 1, 03/01/2013, n. 28).
Il ricorso principale va perciò rigettato, rimanendo così assorbito il ricorso incidentale, giacché dichiaratamente condizionato.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €3.000,00 per compensi, oltre a €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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