Ambulatorietà delle servitù: la guida alla sentenza

La Corte di Cassazione ha confermato l’esistenza di una servitù di passaggio basata sul principio di ambulatorietà delle servitù. Nonostante in primo grado fosse stata riconosciuta l’usucapione, la Corte d’Appello ha accertato che il diritto derivava da titoli contrattuali risalenti nel tempo. I ricorrenti hanno tentato di contestare tale ricostruzione in sede di legittimità, ma la Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile poiché mirava a una rivalutazione dei fatti già accertati nei gradi precedenti, ribadendo che il diritto di servitù segue il fondo dominante indipendentemente dai passaggi di proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Ambulatorietà delle servitù: il diritto segue la proprietà

Il concetto di ambulatorietà delle servitù rappresenta uno dei pilastri del diritto immobiliare italiano. Recentemente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su questo tema, chiarendo come un diritto di passaggio, una volta costituito validamente per contratto, resti legato al fondo e si trasferisca automaticamente a ogni nuovo proprietario.

Il caso: una rete metallica e un diritto di passaggio

La vicenda nasce da una richiesta di riconoscimento di una servitù di passaggio tra due fondi confinanti. Inizialmente, il Tribunale aveva accolto la domanda basandosi sull’usucapione, ovvero sul possesso prolungato del passaggio. Tuttavia, la Corte d’Appello ha modificato la motivazione: pur escludendo l’usucapione per mancanza di prove certe sul tempo, ha rinvenuto nei titoli d’acquisto originari la prova che la servitù era stata costituita per contratto decenni prima.

Il conflitto si è inasprito quando una delle parti ha installato una rete metallica per ostruire il transito. La decisione di secondo grado ha ordinato la rimozione dell’ostacolo, applicando il principio secondo cui il diritto di servitù è inerente al bene stesso.

Il principio di ambulatorietà delle servitù

L’ambulatorietà delle servitù implica che il diritto non è legato alla persona che ha firmato il contratto originario, ma alla proprietà dell’immobile. Se acquisti un terreno che gode di una servitù di passaggio su un fondo vicino, quel diritto passa a te automaticamente, anche se non è espressamente menzionato nel tuo atto di acquisto, purché sia stato regolarmente trascritto o risulti dai titoli di provenienza.

La decisione della Cassazione

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza d’appello lamentando una errata valutazione dei documenti e dei fatti. La Suprema Corte ha però eretto un muro invalicabile: il giudizio di legittimità non serve a rifare il processo. Quando le parti chiedono di riesaminare le prove o di fornire una diversa interpretazione dei fatti, il ricorso viene dichiarato inammissibile.

La Corte ha sottolineato che la determinazione della natura di un fondo e l’interpretazione dei contratti sono compiti esclusivi del giudice di merito. Se la ricostruzione logica della Corte d’Appello è coerente, la Cassazione non può intervenire per modificarla.

Implicazioni pratiche per i proprietari

Questa sentenza ricorda l’importanza di un’analisi accurata dei titoli di provenienza prima di acquistare un immobile o di intraprendere lavori che potrebbero ostruire passaggi altrui. Un diritto di servitù dimenticato nei vecchi atti notarili può riemergere e limitare fortemente l’uso della proprietà.

Inoltre, la condanna alla rimozione di opere ostruzionistiche, come recinzioni o cancelli, comporta costi significativi e sanzioni processuali. La soccombenza nel giudizio di Cassazione, come avvenuto in questo caso, porta anche al pagamento del doppio del contributo unificato, rendendo la sconfitta legale particolarmente onerosa.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha ritenuto i motivi di ricorso del tutto inconsistenti poiché sollecitavano un improprio riesame di merito. La censura relativa alla violazione di legge è stata giudicata solo apparente, in quanto mirava in realtà a contestare l’accertamento fattuale compiuto dal giudice d’appello sulla base dei titoli negoziali. Anche la doglianza sulle spese processuali è stata rigettata, essendo la ripartizione delle stesse una facoltà discrezionale del giudice legata all’esito complessivo della lite.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che l’ambulatorietà delle servitù garantisce la stabilità dei rapporti immobiliari. Una volta che un peso è imposto su un fondo a vantaggio di un altro, esso circola insieme ai beni. Per chi intende contestare tali diritti, la strada del ricorso in Cassazione è impervia se non si fonda su errori di diritto macroscopici e dimostrabili, evitando di richiedere una terza valutazione dei fatti già cristallizzati nei gradi precedenti.

Cosa significa ambulatorietà delle servitù?
Significa che il diritto di servitù è legato al fondo e non al proprietario, trasferendosi automaticamente con la vendita dell’immobile.

Si può chiedere un nuovo esame dei fatti in Cassazione?
No, la Corte di Cassazione si occupa solo della corretta applicazione della legge e non può rivalutare le prove o i fatti già accertati.

Cosa succede se una rete ostruisce un passaggio servente?
Se il diritto di servitù è accertato, il proprietario del fondo servente può essere condannato alla rimozione di ogni ostacolo che impedisca l’esercizio del passaggio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 1341 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 6 Num. 1341 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso 4306-2022 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, domiciliati in Roma INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

– ricorrenti –

contro

COGNOME, COGNOME NOME, domiciliati in Roma INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

– controricorrenti e ricorrenti incidentali – avverso la sentenza n. 4613/2020 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 31/12/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 09/12/2022 dal AVV_NOTAIO Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

OSSERVA

NOME COGNOME e NOME COGNOME proposero domanda di ‘confessoria servitutis’ nei confronti NOME, NOME e NOME COGNOME, proprietari un fondo confinante con quello degli attori.

Il Tribunale, escluso che fosse stata raggiunta la prova della fonte negoziale del diritto di servitù di passaggio (anche con mezzi meccanici), accolse ugualmente la domanda avendo reputato che gli attori avessero fornito la prova del possesso ‘ad usucapionem’.

La Corte d’appello di Napoli, accolto il motivo dell’appello incidentale proposto dagli attori, con il quale si era lamentato che il Giudice di primo grado non avesse condannato la controparte a rimuovere una rete metallica che ostruiva il passaggio, nel resto confermò la sentenza di primo grado, compensando le spese per un terzo e ponendo il residuo a carico dei COGNOME, appellanti principali.

In parte motiva la decisione di secondo grado, pur avendo accolto il motivo dell’appello principale, con il quale era stato contestato il vaglio probatorio testimoniale, giungendo, quindi, a concludere nel senso che non fosse rimasto prova to il possesso ventennale ‘ad usucapionem’ in capo agli appellati, tuttavia, scrutinati i titoli, reputò che un tal diritto risultava costituito per contratto e quindi, via via passato in capo agli acquirenti del fondo dominante in base al principio dell’a mbulatorietà delle servitù.
Avverso la decisione di secondo grado insorgono i COGNOME sulla base di tre motivi.

Resistono con controricorso, in seno al quale sviluppano ricorso incidentale condizionato, il COGNOME e il COGNOME.

Preliminarmente deve disattendersi l’eccezione di tardività del ricorso dedotta dai controricorrenti. Alla causa, invero, instaurata (ovviamente in

primo grado) prima dell’entrata in vigore della modifica apportata all’art. 327 cod. proc. civ. con la l. n. 69/2009, si applica il termine lungo annuale per l’impugnazione.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1207 e 1072 cod. civ., enunciati i titoli negoziali presi in esame dalla Corte d’appello, assumono che il primo atto del 1937 preso in considerazione, costituito da un atto di donazione dal comune capostipite, non giustificava l’applicazione del principio dell’ambulatorietà delle servitù, evocato dalla Corte d’appello, poiché esso contemplava anche un <>.

La doglianza è inammissibile.

Oltre a non essere comprensibile la denunciata violazione dell’art. 1207 cod. civ. (in materia di mora del debitore), quella dell’art. 1072 cod. civ., presuppone, a parte ogni altra considerazione, un’alternativa ricostruzione di merito.

È del tutto evidente che attraverso la denunzia di violazione di legge i ricorrenti sollecitano – non determinando essa, nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente – un improprio riesame di merito (da ultimo, S.U. n. 25573, 12/11/2020, Rv. 659459). Nella sostanza i ricorrenti, sotto l’usbergo dell’asserita violazione di legge instano per un inammissibile riesame di merito, peraltro al di là delle ipotesi contemplate dal vigente art. 360, n. 5, cod. proc. civ.
Del pari e per le medesime ragioni (istanza di ricostruzione alternativa) risulta inammissibile il secondo motivo con il quale i ricorrenti, denunciando violaz ione e/o falsa applicazione dell’art. 1073 cod. civ., contestano la decisione d’appello per non avere reputato che la servitù si

fosse estinta per non uso ventennale, nonché la condanna alla rimozione della rete, ‘poiché tra quel punto e la proprietà degli appellati vi sono altri fondi’.

Il terzo motivo, con il quale i ricorrenti denunciano violazione e/o falsa applicazione dell’art. 92, co. 2, cod. proc. civ., per non avere la Corte d’appello compensato per intero le spese, è manifestamene destituito di giuridico fondamento. I ricorrenti, soccombenti sostanziali (il diritto di servitù venne riconosciuto alla controparte anche in appello), in favore dei quali un terzo delle spese risultano essere state compensate, non vantano giuridica ragione per dolersi del riparto.
Di conseguenza, siccome affermato dalle S.U. (sent. n. 7155, 21/3/2017, Rv. 643549), lo scrutinio ex art. 360-bis, n. 1, cod. proc. civ., da svolgersi relativamente ad ogni singolo motivo e con riferimento al momento della decisione, impone, come si desume in modo univoco dalla lettera della legge, una declaratoria d’inammissibilità, che può rilevare ai fini dell’art. 334, comma 2, cod. proc. civ., sebbene sia fondata, alla stregua dell’art. 348-bis cod. proc. civ. e dell’art. 606 c.p.p., su ragioni di merito, atteso che la funzione di filtro della disposizione consiste nell’esonerare la Suprema Corte dall’esprimere compiutamente la sua adesione al persistente orientamento di legittimità, così consentendo una più rapida delibazione dei ricorsi “inconsistenti”>>.
Il ricorso incidentale, essendo subordinato, resta assorbito.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in disposi tivo, con distrazione in favore dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, difensore di RAGIONE_SOCIALE Res, che ne ha fatto richiesta.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei

ricorrenti principali di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

La condanna al pagamento del “doppio” del contributo unificato non può essere pronunciata nei confronti del ricorrente incidentale tardivo il cui gravame abbia perso efficacia ex art. 334, comma 2, cod. proc. civ., trattandosi di una sanzione conseguente alle sole declaratorie di infondatezza nel merito ovvero di inammissibilità o improcedibilità dell’impugnazione ex art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 (Sez. 5, n. 1343, 18/01/2019, Rv. 652317

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso principale e assorbito quello incidentale e condanna i ricorrenti principali al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida, in favore dei controricorrenti, in euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge;

ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti principali di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso nella camera di consiglio del giorno 9 dicembre 2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.