Alloggio adeguato: quando si perde la casa popolare?

Un cittadino perde il diritto a un alloggio di edilizia residenziale pubblica a causa della proprietà di un altro immobile. La Corte di Cassazione conferma la decisione, stabilendo che la nozione di ‘alloggio adeguato’ non richiede necessariamente l’allaccio alle reti pubbliche (gas, fogna), ma la presenza di sistemi funzionali alternativi, come fossa settica, bombola del gas e camino. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una nuova valutazione dei fatti, non a una violazione di legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Alloggio Adeguato e Case Popolari: Quando un Immobile Alternativo Causa la Decadenza?

La questione della perdita del diritto a un alloggio di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) a seguito della proprietà di un altro immobile è un tema delicato che tocca i diritti fondamentali dei cittadini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i contorni del concetto di alloggio adeguato, specificando che la sua idoneità non dipende esclusivamente dalle dimensioni o dall’allaccio alle reti pubbliche, ma dalla sua effettiva funzionalità abitativa. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Revoca dell’Assegnazione ERP

Un cittadino, assegnatario di una casa popolare dal 1982, si è visto revocare il beneficio da parte del Comune di appartenenza. La motivazione? La proprietà, insieme alla consorte, di un altro immobile situato in una zona rurale. Secondo l’amministrazione comunale, questa proprietà costituiva un’alternativa abitativa valida, facendo venir meno il requisito di ‘impossidenza’ previsto dalla legge regionale per l’accesso agli alloggi pubblici.
L’interessato ha impugnato il provvedimento, sostenendo che l’immobile rurale non fosse idoneo a soddisfare le esigenze abitative del suo nucleo familiare (composto da due persone), a causa della sua ubicazione e della mancanza di allacci diretti alle principali utenze pubbliche.

La Controversia Legale: I Requisiti di un Alloggio Adeguato

La disputa legale si è concentrata sulla definizione di alloggio adeguato. Il cittadino sosteneva che non fosse sufficiente la sola adeguatezza dimensionale (la superficie dell’immobile era di circa 67 mq), ma che fosse necessaria anche un’idoneità strutturale e funzionale. Nello specifico, lamentava la mancanza di allacciamento alla rete idrica, fognaria e del gas, nonché l’assenza di un impianto di riscaldamento convenzionale. Inoltre, sottolineava come l’immobile fosse isolato in campagna, non servito da mezzi di trasporto pubblico né da opere di urbanizzazione.
Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno respinto le sue richieste, ritenendo l’immobile pienamente idoneo all’uso abitativo. I giudici di merito hanno infatti accertato che:
* L’approvvigionamento idrico era garantito da una cisterna con autoclave.
* Lo smaltimento delle acque reflue avveniva tramite una fossa settica a norma.
* Il gas per la cucina era fornito da una bombola.
* Il riscaldamento era assicurato da un camino nel soggiorno.
* L’immobile era regolarmente allacciato alla rete elettrica.
Sulla base di questi elementi, le corti inferiori hanno concluso che l’immobile rappresentava una valida alternativa abitativa, giustificando la decadenza dall’assegnazione della casa popolare.

La Decisione della Cassazione e la Valutazione dell’Alloggio Adeguato

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso del cittadino inammissibile, confermando la decisione della Corte d’Appello. La Suprema Corte ha chiarito un punto procedurale fondamentale: il suo compito non è rivalutare i fatti del caso, ma verificare che i giudici precedenti abbiano applicato correttamente la legge.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha spiegato che il ricorrente non stava denunciando una vera e propria violazione di legge, ma tentava di ottenere una nuova valutazione delle prove e delle circostanze di fatto, attività riservata esclusivamente ai giudici di merito. La Corte d’Appello aveva già svolto un’analisi dettagliata, fornendo una motivazione logica e completa per cui l’immobile, seppur rurale e non allacciato a tutte le reti pubbliche, fosse da considerarsi un alloggio adeguato. La presenza di soluzioni alternative funzionali (fossa settica, autoclave, bombola, camino) era stata giudicata sufficiente a supplire alla mancanza delle reti pubbliche, rendendo l’abitazione idonea a soddisfare le esigenze primarie di un nucleo familiare.
Di conseguenza, la Cassazione ha ritenuto che la decisione impugnata fosse correttamente motivata e immune da vizi di legittimità, chiudendo definitivamente la questione.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti di riflessione. Stabilisce che, per valutare se un immobile costituisca un’alternativa abitativa idonea a far perdere il diritto a una casa popolare, non ci si deve fermare alla semplice verifica della presenza degli allacci pubblici. Ciò che conta è l’effettiva ‘idoneità all’uso abitativo’, che può essere garantita anche da impianti autonomi e funzionali. La decisione rafforza il principio secondo cui la valutazione delle condizioni concrete di un immobile è una questione di fatto, di competenza dei giudici di merito, e non può essere rimessa in discussione in sede di Cassazione se la motivazione è logica e coerente.

La semplice proprietà di un altro immobile fa perdere il diritto alla casa popolare?
Sì, ma solo se l’immobile è considerato un ‘alloggio adeguato’ alle esigenze del nucleo familiare. La valutazione di adeguatezza non è solo dimensionale ma anche strutturale e funzionale, come specificato dalla decisione in esame.

Un immobile in campagna senza allacci a gas e fogna pubblica può essere considerato un alloggio adeguato?
Sì, secondo questa ordinanza. Se la mancanza delle reti pubbliche è sopperita da sistemi alternativi efficienti (come una fossa settica per le fognature, una bombola per il gas e un camino per il riscaldamento), l’immobile può essere ritenuto idoneo all’uso abitativo e quindi costituire un alloggio adeguato.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile?
La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile perché il ricorrente non contestava un errore nell’applicazione della legge (‘violazione di legge’), ma chiedeva una nuova valutazione dei fatti (un ‘giudizio di merito’). La Corte di Cassazione non può riesaminare le prove, ma solo controllare la correttezza giuridica delle decisioni dei tribunali inferiori, e in questo caso la motivazione della Corte d’Appello è stata ritenuta logica e sufficiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 11803 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 11803 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 02642/2023 R.G., proposto da

NOME COGNOME rappresentat o e difeso dall’Avv. NOME COGNOME in virtù di procura in calce al ricorso;

-ricorrente-

nei confronti di

Comune di Andria , in persona del Sindaco in carica; rappresentato e difeso da ll’Avv. NOME COGNOME in virtù di procura in calce al controricorso;

-controricorrente-

per la cassazione della sentenza n. 829/2022 del la CORTE d’APPELLO di BARI, depositata il 21 giugno 2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del l’11 marzo 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

NOME COGNOMEpremesso che con provvedimento del Comune di Andria del 1° agosto 2017 era stato dichiarato decaduto dall’assegnazione di un alloggio di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), abitato dal suo nucleo familiare sin dal 1982, per essere proprietario, insieme al coniuge, di un immobile in Agro di Andria, INDIRIZZO con conseguente ritenuta mancanza del requisito di impossidenza previsto dalla legge regionale Puglia n.10 del 2014, artt. 3 e 17, per l’assegnazione di alloggi residenziali pubblici; che aveva impugnato il detto provvedimento dinanzi al TAR Puglia, il quale aveva declinato la propria giurisdizione in favore di quella del giudice ordinario; e che il provvedimento era illegittimo in quanto il suddetto requisito doveva reputarsi sussistente -convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Trani, la citata amministrazione comunale, chiedendo l’ annullamento del provvedimento di decadenza, previa sospensione della sua efficacia;
il Tribunale rigettò la domanda e la Corte d’ appello di Bari ha rigettato l’ impugnazione proposta da NOME COGNOME sulla base dei seguenti rilievi:

Iall’esito della verifica effettuata da un tecnico comunale in data 27 luglio 2016 era risultato che l’abitazione , già di proprietà del sig. NOME, successivamente donata ai figli, aveva una superficie effettiva di mq 67,14 (e convenzionale di mq 92,00) ed era, dal punto di vista dimensionale, adeguata alle esigenze del nucleo familiare dell’appellante, che constava di due persone ;

IIoltre che adeguato dal punto di vista dimensionale, l’immobile era risultato idoneo all’uso abitativo da parte del suddetto nucleo

familiare, rappresentando una valida alternativa abitativa all’alloggio residenziale pubblico dalla cui assegnazione l’appellante era stato dichiarato decaduto; ciò in quanto: a) l’immobile era munito delle reti di adduzione idrica e fognante a servizio della cucina e del bagno, sebbene collegate ad una fossa asettica in mancanza di rete pubblica; b) l’erogazione dell’acqua corrente era assicurata da un autoclave; c) l’erogazione del gas alla cucina era effettuata mediante una bombola, il che consentiva di non reputare necessaria, in funzione abitativa, la presenza di un rete pubblica di distribuzione; d) nel soggiorno era presente un camino, che costituiva valido impianto di riscaldamento, anche in considerazione delle ridotte dimensioni dell’immobile; e) vi era la corrente elettrica, poiché l’impianto elettrico era allacciato alla rete di distribuzione dell ‘ENEL ;
IIIerano dunque sussistenti tutti i necessari presupposti per l’uso abitativo, restando irrilevante la circostanza che l’immobile si trovasse in campagna e non fosse servito da opere di urbanizzazione e da mezzi di trasporto pubblico;

propone ricorso per cassazione NOME COGNOME sulla base di un unico motivo;

risponde il Comune di Andria con controricorso;

la trattazione del ricorso, già fissata per l’adunanza camerale del 10 dicembre 2024 (in vista della quale entrambe le parti avevano depositato memoria) è stata, previo rinvio a nuovo ruolo, effettuata all’odierna adunanza, in vista della quale la parte ricorrente ha depositato nuova memoria, peraltro ripetitiva della precedente;

il Pubblico Ministero non ha presentato conclusioni scritte.

Considerato che:

preliminarmente, deve dichiararsi inammissibile il controricorso per essere stato depositato o ltre il termine di cui all’art. 370 cod. proc.

civ.; infatti, il ricorso è stato notificato il 21 gennaio 2023 e il controricorso è stato depositato il 13 maggio 2023; l ‘ inammissibilità del controricorso tardivo rende inammissibile anche la memoria depositata dalla parte intimata ai sensi dell ‘ art. 380bis cod. proc. civ., in applicazione della preclusione di cui all ‘ art. 370 cod. proc. civ. (Cass. 29/10/2020, n. 23921; Cass.11/02/2022, n. 4428);

con l’unico motivo di ricorso viene denunciata la violazione e falsa applicazione della legge regionale Puglia n. 10 del 2014, art.3.

Il ricorrente, richiamando diverse pronunce della giurisprudenza amministrativa, osserva che, ai sensi degli artt. 3, 10 e 17 di questa legge, posto, ai fini dell’ assegnazione di immobili di edilizia residenziale pubblica, il requisito della non titolarità del diritto di proprietà, di usufrutto, uso o abitazione su un alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare, la mancanza di questo requisito -con conseguente decadenza dall’ eventuale assegnazione precedentemente ottenuta -non presuppone semplicemente la possidenza di un immobile adeguato dal punto di vista dimensionale, bensì quella di un immobile « idoneo dal pun to di vista strutturale all’uso abitativo », ovverosia di un immobile « che abbia le qualità proprie per l’uso abitativo, peraltro, implicite nella parola ‘alloggio’ »;
s ostiene che la Corte d’appello non abbia fatto buon governo di questi principi, non attribuendo rilievo alle condizioni dell’immobile sito in INDIRIZZO (mancanza di allacciamento alla rete idrica e fognaria e alla rete del gas; mancanza di acqua corrente e di impianto di riscaldamento), le quali, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice del merito, non potevano reputarsi idonee a soddisfare le esigenze abitative del suo nucleo familiare; del pari, la Corte territoriale avrebbe indebitamente ritenuto irrilevanti le ulteriori circostanze che
l’immobile era ubicato in campagna e non era servito da mezzi pubblici di trasporto e da opere di urbanizzazione;

l ‘unico motivo e con esso l’intero ricorso è manifestamente inammissibile;

avuto riguardo alle deduzioni in iure del ricorrente, il vizio di violazione di legge avrebbe potuto profilarsi -in thesi -se la Corte di merito, in funzione dell’esclusione del diritto al mantenimento dell’ assegnazione dell’alloggio residenziale pubblico, avesse argomentato soltanto sulla sussistenza del requisito di adeguatezza dimensionale dell’immobile di proprietà dell’assegnatario, senza domandarsi se sussistesse anche quello -reputato essenziale dal ricorrente in conformità all’a ddotto orientamento della giurisprudenza amministrativa -dell ‘idoneità dell’immobile medesimo a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare, quale valida alternativa all’alloggio pubblico;
questo aspetto, però, non è stato trascurato dalla Corte d’ appello, la quale ha espresso il motivato giudizio di merito che l’immobile situato nella campagna di Andria fosse del tutto idoneo all’uso abitativo, in quanto la mancanza della rete idrica, fognaria e del gas era ben supplita dalla presenza di impianti collegati ad una fossa asettica, da quella di una cisterna con autoclave e da quella della bombola del gas, mentre la mancanza di impianto di riscaldamento era supplita dalla presenza di un camino in soggiorno, senza che assumesse, poi, rilievo la circostanza che l’ immobile si trovasse in campagna e non fosse servito da mezzi di trasporto ed opere di urbanizzazione;
nel censurare queste valutazioni, il ricorrente non denuncia, quindi, un vizio di violazione di legge, ma tenta di suscitare dalla Corte di cassazione un nuovo giudizio di merito in contrapposizione a quello

espresso dalla Corte d’appello, omettendo di considerare che la ricostruzione e la valutazione della circostanze di fatto, unitamente al l’apprezzamento delle risultanze istruttorie , è attività riservata al giudice del merito e resta insindacabile in sede di legittimità allorché -come nella specie -sia assistita da debita motivazione.

in definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile;

non vi è luogo a provvedere sulle spese, attesa l’ inammissibilità del controricorso e della memoria depositati dal Comune di Andria;

sussistono, invece, i presupposti processuali di cui all’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Per Questi Motivi

La Corte dichiara inammissibile il ricorso;

a i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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