Aliud pro alio: vendita immobile senza agibilità

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per la consegna di un bene ‘aliud pro alio’. Il caso riguarda un’autorimessa venduta senza certificato di agibilità a causa di difetti insanabili che ne impedivano il rilascio. La Corte ha stabilito che la consegna di un immobile privo dei requisiti essenziali per ottenere l’agibilità integra una grave inadempienza del venditore, giustificando la risoluzione del contratto, anche se l’acquirente era a conoscenza della mancanza del documento al momento dell’acquisto. La semplice promessa di ottenere il certificato non esonera il venditore dalla responsabilità se il bene è intrinsecamente inidoneo all’uso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 28 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Aliud pro alio: la vendita di un immobile senza agibilità può portare alla risoluzione del contratto

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, ma cosa succede se il bene ricevuto è radicalmente diverso da quello promesso? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: la vendita di un immobile privo dei requisiti essenziali per ottenere il certificato di agibilità costituisce un grave inadempimento che può essere classificato come aliud pro alio, giustificando la risoluzione del contratto. Questa decisione chiarisce le tutele a disposizione dell’acquirente di fronte a vizi insanabili del bene.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla compravendita di un locale ad uso autorimessa. Dopo l’acquisto, l’acquirente scopriva che l’immobile non solo era sprovvisto del certificato di agibilità, ma presentava caratteristiche strutturali che ne rendevano impossibile il rilascio. In particolare, essendo situato al secondo piano seminterrato, non rispettava le norme di sicurezza, come attestato anche dagli interventi dei Vigili del Fuoco. Di fronte a questa situazione, l’acquirente citava in giudizio la società venditrice, chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento, la restituzione del prezzo pagato e delle spese notarili, oltre al risarcimento dei danni.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione all’acquirente, dichiarando la risoluzione del contratto. I giudici di merito ritenevano che la mancanza dell’agibilità non fosse una mera irregolarità amministrativa, ma la conseguenza di difetti strutturali insanabili che rendevano il bene funzionalmente diverso da quello pattuito. La società venditrice, non accettando la decisione, proponeva ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e la nozione di aliud pro alio

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società venditrice, confermando le sentenze precedenti. Il cuore della decisione risiede nell’applicazione del concetto di aliud pro alio. Secondo la Suprema Corte, non si trattava semplicemente della mancanza di un documento, ma della consegna di un bene che, a causa di carenze insanabili, era del tutto inidoneo ad assolvere alla sua funzione economico-sociale.

La Corte ha distinto nettamente tre scenari:
1. Inadempimento non grave: Si verifica quando la mancanza del certificato è dovuta solo a un ritardo burocratico. In questo caso, l’acquirente ha diritto solo al risarcimento del danno.
2. Mancanza di qualità essenziali: Avviene quando i difetti sono sanabili. L’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto per vizio contrattuale.
3. Aliud pro alio: Si configura quando i difetti sono insanabili e rendono impossibile ottenere l’agibilità. Il bene è considerato completamente diverso da quello promesso, giustificando la risoluzione del contratto per grave inadempimento.

Nel caso specifico, l’impossibilità di sanare i vizi dell’autorimessa ha fatto ricadere la fattispecie nella terza e più grave ipotesi.

Le Motivazioni

La Cassazione ha smontato punto per punto le difese della società venditrice. In primo luogo, ha chiarito che la conoscenza da parte dell’acquirente della mancanza del certificato al momento del rogito non è sufficiente a escludere la responsabilità del venditore. Tale conoscenza, infatti, non implica la consapevolezza delle carenze strutturali insanabili che impedivano il rilascio del documento. Solo una rinuncia espressa al requisito dell’agibilità o un esonero esplicito del venditore dall’obbligo di ottenerlo avrebbero potuto cambiare le carte in tavola.

In secondo luogo, la Corte ha ritenuto irrilevanti i tentativi della venditrice di ottenere il certificato tramite la procedura del silenzio-assenso. I documenti prodotti a tal fine erano stati giudicati non pertinenti all’immobile oggetto di causa. Inoltre, la stessa venditrice aveva ammesso in primo grado l’insussistenza del certificato.

Infine, la Suprema Corte ha sottolineato che l’impegno contrattuale del venditore a risarcire i danni in caso di mancato rilascio del certificato non preclude all’acquirente la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto. Si tratta di rimedi alternativi che l’acquirente può scegliere liberamente.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza la tutela degli acquirenti immobiliari. Il messaggio è chiaro: il certificato di agibilità non è una mera formalità, ma l’attestazione della conformità del bene alla sua funzione. Un venditore non può liberarsi delle proprie responsabilità semplicemente trasferendo un bene con vizi strutturali che ne compromettono l’utilizzabilità, anche se l’acquirente è a conoscenza dell’assenza del documento. La consegna di un immobile funzionalmente inutilizzabile perché insanabilmente privo dei requisiti di legge costituisce la consegna di ‘una cosa per un’altra’ (aliud pro alio) e rappresenta un inadempimento di tale gravità da giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale.

Quando la mancanza del certificato di agibilità costituisce un grave inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto?
La mancanza del certificato di agibilità costituisce un grave inadempimento qualificabile come ‘aliud pro alio’, che giustifica la risoluzione del contratto, quando l’immobile è privo dei requisiti indispensabili per il suo rilascio a causa di difetti e carenze insanabili. Non si tratta di un mero ritardo burocratico, ma di un’inidoneità funzionale del bene.

La conoscenza da parte dell’acquirente della mancanza del certificato al momento della vendita esclude la responsabilità del venditore?
No. Secondo la Corte, il solo fatto che l’acquirente fosse a conoscenza della mancanza del certificato non è sufficiente a esonerare il venditore dalla sua responsabilità. Tale conoscenza non implica la consapevolezza delle carenze strutturali insanabili che impediscono il rilascio del documento. Solo una espressa rinuncia dell’acquirente al requisito dell’agibilità potrebbe escludere la responsabilità del venditore.

L’impegno del venditore a ottenere il certificato dopo la vendita è sufficiente a evitare la risoluzione del contratto?
No, il mero impegno assunto dal venditore a ottenere il certificato non è sufficiente se tale impegno non si traduce nell’effettiva acquisizione del documento. Se l’immobile presenta vizi insanabili che rendono impossibile il rilascio, l’impegno del venditore è irrilevante e l’acquirente può comunque chiedere la risoluzione del contratto per la consegna di un bene ‘aliud pro alio’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19117 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19117 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/07/2025

R.G.N. 31564/20

C.C. 20/06/2025

ORDINANZA

Vendita -Mancanza certificato agibilità -Carenza insanabile -Risoluzione per aliud pro alio sul ricorso (iscritto al N.R.G. 31564/2020) proposto da: RAGIONE_SOCIALE (P.IVA: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende, unitamente all’Avv. NOME COGNOME giusta procura in calce al ricorso;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: NRV CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende, unitamente all’Avv. NOME COGNOME giusta procura in calce al controricorso;

-controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 927/2020, pubblicata l’8 ottobre 2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 giugno 2025 dal Consigliere relatore NOME COGNOME

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse del controricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con ricorso del 24 maggio 2016 ex art. 702bis c.p.c. vigente ratione temporis , NOME Luigi adiva il Tribunale di Imperia, chiedendo che fosse pronunciata la risoluzione del contratto di vendita del locale ad uso autorimessa sito nel complesso edilizio ‘San Giorgio’, acquistato con atto pubblico del 21 maggio 2012, rep. n. 54.320, racc. n. 13.619, per il prezzo di euro 60.500,00, per grave inadempimento dell’alienante RAGIONE_SOCIALE nel mancato rilascio del certificato di agibilità e che, per l’effetto, la convenuta fosse condannata alla restituzione del prezzo corrisposto nonché delle spese dell’atto notarile, oltre al risarcimento dei danni.
Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale contestava le ragioni in fatto e in diritto delle domande avversarie, chiedendone il rigetto, alla stregua dell’avvio della pratica volta ad ottenere il certificato di agibilità, una volta completati alcuni interventi sul bene.

Quindi, il Tribunale adito, con ordinanza depositata il 15 ottobre 2018, pronunciava la risoluzione del contratto di compravendita stipulato tra le parti il 21 maggio 2012 per grave inadempimento della venditrice e condannava quest’ultima alla restituzione, in favore dell’acquirente, della somma di euro

60.500,00 corrisposta a titolo di prezzo nonché della somma di euro 4.200,00 sborsata a titolo di spese notarili, oltre interessi legali della domanda al saldo.

2. -Con atto di citazione notificato il 12 novembre 2018, la RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure, lamentando: 1) l’erronea sottovalutazione della consapevolezza, in capo all’acquirente, circa la mancanza del certificato di agibilità, il che avrebbe escluso la gravità dell’inadempimento, avendo assunto l’alienante l’impegno al rilascio di detto certificato, pena il risarcimento dei danni, e senza che vi fosse una sostanziale impossibilità che esso fosse rilasciato; 2) la mancata considerazione del deposito, a cura del tecnico incaricato, presso il Comune di Imperia, dell’attestato di agibilità e conformità ai progetti e del verbale di collaudo statico, come da produzione in giudizio con nota del 17 luglio 2017, al fine di provare la formazione del silenzio-assenso per mancanza di contestazioni entro 60 giorni a cura del Comune; 3) il difetto del mutamento del rito ai fini dell’approfondita istruzione della causa, in ordine alla situazione urbanisticoedilizia dell’immobile e alla sussistenza delle condizioni di agibilità; 4) la non debenza delle spese legali o, in subordine, la sussistenza dei presupposti per la compensazione, in ragione del rigetto della spiegata domanda risarcitoria.
Si costituiva nel giudizio d’impugnazione COGNOME NOMECOGNOME il quale instava per il rigetto dell’appello, con la conseguente conferma dell’ordinanza impugnata.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Genova, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava

l’impugnazione e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia appellata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, nella fattispecie, le parti non avevano affatto espresso la comune volontà rispettivamente di vendere e di comprare l’immobile privo del certificato di agibilità, in quanto il venditore aveva, per converso, garantito che l’immobile era nelle condizioni per ottenere il certificato e, nella sostanza, si era impegnato ad ottenerlo, assumendosi ogni onere e spesa e dovendo, in caso contrario, rispondere per i danni; b ) che l’impegno assunto dall’alienante di risarcire gli eventuali danni in caso di mancato rilascio del certificato non precludeva al compratore il ricorso anche alla diversa forma di tutela rappresentata dalla risoluzione del contratto, trattandosi di rimedi dei quali l’acquirente si poteva avvalere in via alternativa o anche cumulativa; c ) che, quanto alla sostanziale impossibilità che il certificato fosse rilasciato per difetto delle caratteristiche indispensabili del garage, essa risultava dalla relazione redatta in occasione della riunione tenutasi presso l’Ufficio edilizia privata del Comune il 16 febbraio 2016, con la partecipazione del responsabile dell’Ufficio tecnico del Comune, dell’amministratore condominiale e di alcuni condomini; d ) che l’autorimessa oggetto di causa era posta al secondo piano seminterrato, con la conseguenza inevitabile che per tale unità immobiliare era manifestamente impossibile il rilascio del certificato, come da attestazione sugli interventi dei Vigili del Fuoco effettuati sui due piani dei box riportati in tale relazione; e ) che i documenti asseritamente comprovanti la
formazione del silenzioassenso sull’istanza di rilascio del certificato di agibilità erano stati prodotti dall’alienante tardivamente e, in ogni caso, quand’anche fossero stati esaminati in relazione al disposto di cui all’art. 702 -quater c.p.c., dal loro esame risultava che l’attestazione di agibilità e gli ulteriori documenti allegati alla stessa si riferivano ad immobili individuati in elaborati parametrici e visure catastali, tra i quali non rientrava l’identificativo catastale dell’unità immobiliare o ggetto della compravendita (foglio n. 3, particella n. 776, subalterno n. 76), sicché tale documentazione era del tutto irrilevante ed inidonea a comprovare quanto sostenuto dall’appellante e, dunque, non indispensabile ai fini della decisione; f ) che, pertanto, doveva escludersi che fosse stato rilasciato il certificato di agibilità mediante formazione del silenzio-assenso, apparendo superflua anche ogni disquisizione sulla portata della normativa richiamata, a fronte dell’esplicita ammissione della vendit rice nella comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado circa l’insussistenza del certificato; g ) che, per l’effetto, nella fattispecie, era ravvisabile un’ipotesi di vendita di aliud pro alio , non solo per l’accertata mancanza del certificato di agibilità, ma anche e soprattutto perché l’immobile in questione era privo dei requisiti indispensabili per il suo rilascio; h ) che, a supporto della richiesta di rimessione in termini, l’appellante non aveva affatto specificato quali prove sarebbero state dedotte ove fosse stato disposto in primo grado il mutamento del rito da sommario in ordinario di cognizione; i ) che il Tribunale correttamente aveva ritenuto che la domanda risarcitoria, nel caso concreto, rivestisse un’importanza marginale rispetto all’economia complessiva della
lite, che vedeva la chiara soccombenza del convenuto sulle domande di risoluzione del contratto, restituzione del prezzo e rimborso delle spese sostenute per la vendita.

-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, la RAGIONE_SOCIALE

Ha resistito, con controricorso, l’intimato COGNOME NOMECOGNOME

4. -Il controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 1477, 1362, 1363, 1367 e 1455 c.c. nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte di merito -pur avendo le parti concluso la compravendita nella piena consapevolezza che il certificato di agibilità non era stato ancora rilasciato e pur prevedendo il contratto soltanto l’obbligo della venditrice di adoperarsi per procurarlo -confermato la pronuncia della risoluzione del contratto.
Osserva l’istante che la sentenza impugnata avrebbe erroneamente applicato i canoni interpretativi del contratto, avendo completamente omesso di tenere presente che l’obbligo esclusivo o quantomeno principale della venditrice era quello di attivarsi per procurare il certificato e a detto obbligo essa aveva assolto, essendo stato il certificato rilasciato per silenzio-assenso e, comunque, avendo svolto varie attività finalizzate a superare le difficoltà evidenziate dai Vigili del Fuoco.

Adduce, inoltre, la ricorrente che non sarebbero stati esaminati: l’attestazione di agibilità presentata il 4 ottobre 2010, relativa ai lavori di completamento delle opere di cui al permesso di costruire n. 418/2007 del 1° ottobre 2007, che avrebbe consentito a CSC di ottenere il certificato di agibilità per il perfezionamento della fattispecie del silenzio-assenso; -l’istanza datata 15 giugno 2015, diretta ai Vigili del Fuoco, per l’autorizzazione del progetto in deroga necessario per superare gli ostacoli mossi dagli stessi Vigili del Fuoco; – il provvedimento dei Vigili del Fuoco del 3 maggio 2005 di autorizzazione del progetto in deroga; -la richiesta di permesso di costruire per l’ampliamento e l’adeguamento statico e funzionale.
1.1. -Il mezzo di critica è infondato.

Non assume, al riguardo, rilievo che l’acquirente fosse a conoscenza del mancato rilascio del certificato di agibilità, che in sé non è affatto indicativo della consapevolezza delle carenze funzionali che affliggono l’immobile: il mancato rilascio potrebbe, infatti, essere riconducibile al mero mancato esperimento della relativa pratica amministrativa.

Ad ogni modo, solo in presenza di un’espressa rinuncia al requisito dell’agibilità o dell’esonero del venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza, l’alienante non può rispondere verso l’acquirente di detta carenza (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9507 del 11/04/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 23265 del 18/09/2019; Sez. 2, Sentenza n. 1514 del 26/01/2006; Sez. 2, Sentenza n. 2729 del 25/02/2002; Sez. 2, Sentenza n. 442 del 20/01/1996; Sez. 2, Sentenza n. 6576 del 10/06/1991).

Né può sostenersi che il mero impegno assunto dall’alienante in ordine all’acquisizione di detto certificato, impegno non tradottosi nell’effettiva acquisizione, lo esonerasse per ciò solo da responsabilità con precipuo riguardo alla pronuncia della risoluzione in mancanza del suo rilascio.

Quanto ai documenti in tesi non esaminati, per converso, il giudice d’appello ha dato atto di avere preso visione di tali documenti, reputandoli irrilevanti, in quanto i riferimenti catastali degli immobili cui erano ascrivibili le pratiche ivi descritte non riguardavano il cespite di specie.

Per contro, la Corte d’appello ha evidenziato che nella comparsa di costituzione nel giudizio di prime cure la venditrice aveva espressamente riconosciuto che l’immobile non fosse dotato del certificato di agibilità.

2. -Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 25 del Testo unico Edilizia n. 380/2001 vigente ratione temporis , dell’art. 37 della legge Regione Liguria n. 16/2008 vigente ratione temporis , degli artt. 1453 e 1455 c.c. e dell’art. 702 -quater vigente ratione temporis e 115 c.p.c. nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omessa motivazione sui fatti decisivi discussi tra le parti, per avere la Corte territoriale escluso che l’immobile fosse agibile, in ragione del perfezionamento della procedura amministrativa volta al rilascio del relativo certificato per silenzioassenso all’esito del deposito del tecnico incaricato presso il Comune di Imperia dell’attestato di agibilità e di conformità ai progetti, con allegati la dichiarazione di conformità
e il verbale di collaudo statico, documenti come prodotti con la nota del 17 luglio 2017.

Per l’effetto, obietta l’istante che il successivo rilascio del certificato di agibilità avrebbe escluso la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio e di ritenere l’originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili.

Conclusione cui si sarebbe pervenuti ove fossero stati esaminati i documenti prodotti nel giudizio di gravame, in quanto documenti indispensabili.

2.1. -Il motivo è infondato.

Ora, la sentenza d’appello ha confermato con debita, congrua e logica motivazione -che nel caso in disputa era ravvisabile un’ipotesi di vendita di aliud pro alio , non solo per l’accertata mancanza del certificato di agibilità, ma anche e soprattutto perché l’immobile in questione era privo in termini insanabili -dei requisiti indispensabili per il suo rilascio.

Precisamente è stato chiarito che dalla relazione redatta in occasione della riunione tenutasi presso l’Ufficio edilizia privata del Comune il 16 febbraio 2016, con la partecipazione del responsabile dell’Ufficio tecnico del Comune, dell’amministratore condominiale e di alcuni condomini, emergeva la sostanziale impossibilità che il certificato fosse rilasciato per difetto delle caratteristiche indispensabili del garage.

Infatti, l’autorimessa oggetto di causa era posta al secondo piano seminterrato, con la conseguenza inevitabile che per tale unità immobiliare era manifestamente impossibile il rilascio del certificato, come da attestazione sugli interventi dei Vigili del Fuoco effettuati sui due piani dei box riportati in tale relazione.

Mentre i documenti prodotti dalla venditrice, seppure esaminati, non erano attinenti all’immobile di specie.

La conclusione cui la Corte d’appello è pervenuta è, dunque, conforme al principio nomofilattico a mente del quale, in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione o ad ulteriori destinazioni, la mancanza del certificato di agibilità configura alternativamente l’ipotesi di vendita di aliud pro alio , qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23605 del 02/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10449 del 22/04/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 9507 del 11/04/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 32944 del 17/12/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 28210 del 04/11/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 5963 del 05/03/2024).
Ora, la progressione della gravità ‘qualitativa’ delle carenze rilevate, in correlazione con i rimedi esperibili, si adegua alla consolidata ripartizione elaborata in sede di legittimità (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 2064 del 24/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33149 del 16/12/2019; Sez. 2, Sentenza n. 13782 del 31/05/2017; Sez. 6-1, Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 28419 del 19/12/2013; Sez. 2, Sentenza n.

10285 del 29/04/2010; Sez. 3, Sentenza n. 18859 del 10/07/2008; Sez. 2, Sentenza n. 5202 del 07/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 13925 del 25/09/2002; Sez. 2, Sentenza n. 2712 del 23/03/1999; Sez. 2, Sentenza n. 244 del 13/01/1997; Sez. 2, Sentenza n. 2681 del 21/03/1994; Sez. 2, Sentenza n. 1866 del 15/02/1992; Sez. 2, Sentenza n. 13268 del 10/12/1991; Sez. 3, Sentenza n. 1261 del 04/03/1981; Sez. 3, Sentenza n. 1914 del 16/05/1975; Sez. 3, Sentenza n. 228 del 28/01/1972; Sez. 3, Sentenza n. 500 del 13/02/1968; Sez. 3, Sentenza n. 2939 del 21/12/1964; Sez. 3, Sentenza n. 1833 del 11/07/1964) nei termini che seguono.
A ) Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all’uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

B ) Si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando -in ragione delle alterazioni subite -la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell’ambito dello stesso genere.

C ) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio , che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo

economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità presagita.

Nella fattispecie, la sentenza d’appello ha verificato che era impossibile sanare le carenze riferite alle condizioni del cespite ai fini di renderlo agibile.

-Con il terzo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 91 e/o 92 c.p.c., per avere la Corte distrettuale disposto la condanna alla refusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, che sarebbe venuta meno in conseguenza della riforma della sentenza impugnata alla luce dei superiori motivi esposti.

E, comunque, quand’anche la pronuncia impugnata fosse stata confermata, vi sarebbero state le condizioni per la compensazione, alla stregua della soccombenza reciproca delle parti, poiché la domanda di risarcimento danni proposta dal compratore non era stata accolta.

3.1. -Il motivo è infondato.

La prima parte della doglianza non è un vero e proprio motivo, bensì un mero effetto riflesso (effetto espansivo interno) dell’accoglimento delle precedenti censure, nel caso di specie disattese.

La seconda parte del motivo è destituita di fondamento.

E ciò perché, sebbene in caso di accoglimento parziale della domanda articolata in più capi il giudice ‘possa’, ai sensi dell’art. 92 c.p.c., compensare in tutto o in parte le spese sostenute dalla parte vittoriosa (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13212 del 15/05/2023; Sez. 3, Ordinanza n. 26918 del 24/10/2018), nella fattispecie tale compensazione è stata negata alla luce della

valutazione discrezionale del giudice di merito circa la marginalità del rigetto della domanda risarcitoria, a fronte della prevalenza delle domande accolte di risoluzione, di ripetizione del prezzo corrisposto e di restituzione delle spese notarili.

E in tale prospettiva la liquidazione delle spese è avvenuta in base ai parametri di cui allo scaglione individuato dal decisum -ossia in relazione alla somma oggetto di condanna per la ripetizione del corrispettivo e delle spese notarili -e non già sulla scorta del disputatum .

4. -In conseguenza delle argomentazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a

titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.