Aliud pro alio: vendita immobile abusivo e risoluzione

La Corte di Cassazione dichiara estinto un giudizio relativo a una compravendita immobiliare. Il caso di merito, deciso dalla Corte d’Appello, aveva qualificato la vendita di un immobile con rilevanti abusi edilizi come una fattispecie di ‘aliud pro alio’, ovvero la consegna di una cosa per un’altra, portando alla risoluzione del contratto e alla restituzione del prezzo. L’estinzione del giudizio in Cassazione è avvenuta per reciproca rinuncia delle parti all’impugnazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Aliud pro Alio: Quando l’Immobile Abusivo Porta alla Risoluzione del Contratto

L’acquisto di un immobile rappresenta un passo fondamentale, ma cosa succede se la casa dei sogni nasconde gravi irregolarità edilizie? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, pur concludendosi con una declaratoria di estinzione del giudizio, ci offre l’occasione per analizzare una decisione di merito cruciale che ha applicato il principio dell’aliud pro alio a una compravendita immobiliare viziata da abusi edilizi. Questa vicenda sottolinea l’importanza della conformità urbanistica e le gravi conseguenze per il venditore in caso di vizi sostanziali.

I Fatti di Causa: Una Compravendita Complessa

La controversia nasce dall’acquisto di un immobile che, successivamente, si rivela oggetto di un provvedimento di immissione in possesso da parte del Comune a causa di opere abusive realizzate dal venditore. Gli acquirenti, subendo di fatto un’evizione totale, citavano in giudizio il venditore chiedendo la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo pagato, il rimborso delle spese e il risarcimento dei danni. A complicare il quadro, vi era la mancata consegna del certificato di abitabilità, nonostante le rassicurazioni del venditore in sede di rogito.

Il venditore si difendeva sostenendo che gli acquirenti fossero a conoscenza delle difformità edilizie sin dall’inizio. Il Tribunale di primo grado, infatti, rigettava la domanda degli acquirenti, ritenendo che l’abuso riguardasse solo una parte dell’immobile e che la loro consapevolezza escludesse la buona fede.

La Decisione della Corte d’Appello: L’applicazione del principio di aliud pro alio

La Corte d’Appello ribaltava completamente la decisione di primo grado. I giudici di secondo grado, pur escludendo la configurabilità di un’evizione e di una mancanza di qualità, individuavano la fattispecie corretta nell’aliud pro alio. Secondo la Corte, le parti avevano tentato di aggirare il divieto di commercializzazione di immobili abusivi indicando nel rogito la consistenza originaria e legittima dell’immobile, ma includendo di fatto il terreno su cui insisteva l’ampliamento abusivo.

Questo stratagemma, volto a rendere formalmente valido un atto altrimenti nullo, non poteva sanare la sostanza: il bene venduto era radicalmente diverso da quello promesso. L’assenza del certificato di abitabilità, mai rilasciato a causa degli abusi, costituiva la prova definitiva che l’immobile era inidoneo a svolgere la sua funzione economico-sociale. Di conseguenza, la Corte dichiarava la risoluzione del contratto e condannava il venditore a restituire l’intera somma ricevuta.

Il Ricorso in Cassazione e l’Estinzione del Giudizio

Il venditore proponeva ricorso in Cassazione contro la sentenza d’Appello. Tuttavia, prima dell’udienza, le parti raggiungevano un accordo, rinunciando reciprocamente alle rispettive impugnazioni. La Corte di Cassazione, preso atto delle rinunce, non ha potuto decidere nel merito della questione e ha dichiarato estinto il giudizio di legittimità.

Le Motivazioni

Sebbene la Cassazione non si sia pronunciata, le motivazioni della Corte d’Appello sono di fondamentale importanza. La corte ha ritenuto che la consegna di un immobile con abusi edilizi così gravi da impedirne il rilascio del certificato di abitabilità non costituisca un semplice vizio o una mancanza di qualità, ma la consegna di un bene completamente diverso da quello pattuito. La vendita aliud pro alio si configura quando la cosa consegnata appartiene a un genere merceologico differente o è priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente. In questo caso, un immobile legalmente inabitabile è un bene intrinsecamente diverso da un’abitazione conforme alla legge, a prescindere dalla consapevolezza dell’acquirente circa l’esistenza di qualche irregolarità.

Le Conclusioni

La vicenda, pur conclusasi processualmente con un’estinzione, offre spunti pratici essenziali. Per chi acquista un immobile, la due diligence urbanistica e catastale non è un’opzione, ma una necessità assoluta per evitare brutte sorprese. Per chi vende, la tentazione di nascondere o minimizzare abusi edilizi può portare a conseguenze disastrose, come la risoluzione del contratto e l’obbligo di restituire l’intero prezzo, oltre al risarcimento dei danni. La decisione della Corte d’Appello riafferma un principio saldo: la regolarità urbanistica e l’ottenimento del certificato di abitabilità sono elementi essenziali che determinano la stessa identità del bene compravenduto.

Quando la vendita di un immobile con abusi edilizi si considera ‘aliud pro alio’?
Secondo la ricostruzione della Corte d’Appello nel caso esaminato, si configura un’ipotesi di ‘aliud pro alio’ quando le irregolarità edilizie sono tali da impedire il rilascio del certificato di abitabilità. Questo rende l’immobile funzionalmente diverso da quello promesso e inidoneo a soddisfare la sua funzione economico-sociale, legittimando la risoluzione del contratto.

La conoscenza degli abusi da parte dell’acquirente esclude la responsabilità del venditore?
Non necessariamente. Mentre in primo grado la consapevolezza degli acquirenti era stata considerata decisiva per rigettare la domanda, la Corte d’Appello ha superato questo aspetto. Ha ritenuto che la consegna di un bene radicalmente diverso (aliud pro alio) costituisca un inadempimento così grave da giustificare la risoluzione del contratto, a prescindere dalla conoscenza di alcune difformità da parte dell’acquirente.

Cosa significa ‘estinzione del giudizio’ in Cassazione?
Significa che il processo davanti alla Corte di Cassazione si è concluso senza una decisione sul merito della questione. Nel caso specifico, ciò è avvenuto perché sia il ricorrente principale che quello incidentale hanno reciprocamente rinunciato alle proprie impugnazioni, ponendo fine alla controversia legale in quella sede.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19251 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19251 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso 32000-2020 proposto da:

NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO nello studio dell’avv. NOME COGNOME rappresentato e difes o dagli avv.ti COGNOME COGNOME e NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME e NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO nello studio dell’avv. NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME

-controricorrenti e ricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 704/2020 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata in data 06/05/2020

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

udito il Procuratore Generale, nella persona del Sostituto dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 13.2.2014 Paradiso COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Palermo, esponendo di aver acquistato dal convenuto un immobile in Ribera, giusta atto di compravendita del 30.7.2008, a rogito del notar COGNOME e di averne subito la totale evizione, a seguito del provvedimento del Comune di Ribera di immissione nel possesso del cespite, sul quale erano state eseguite dal venditore opere abusive. Lamentavano inoltre la mancata consegna, da parte del predetto COGNOME, del certificato di abitabilità, ed invocavano quindi la risoluzione del contratto predetto, con condanna del convenuto alla restituzione del corrispettivo percepito, maggiorato di interessi e rivalutazione, nonché delle spese per il rogito di acquisto e la successiva difesa in sede amministrativa avverso i provvedimenti adottati dal Comune ed al risarcimento del danno.
Si costituiva il convenuto, resistendo alla domanda in quanto gli acquirenti erano stati resi edotti del fatto che il cespite presentava difformità dal titolo edilizio e dunque erano a conoscenza della

possibilità che l’ente locale si attivasse nei loro confronti per l’eliminazione degli abusi sullo stesso esistenti.

Con sentenza n. 3476/2017 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo non configurabile l’evizione totale, poiché l’abuso interessava solo parte dell’immobile oggetto di causa, e comunque carente la buona fede degli attori, che erano consapevoli sin dal momento dell’acquisto delle condizioni effettive del cespite. Anche il mancato conseguimento del certificato di abitabilità, ad avviso del giudice di prime cure, dipendeva dalla presenza degli abusi anzidetti, e dunque gli acquirenti erano consapevoli che lo stesso non avrebbe potuto essere rilasciato.
Con la sentenza impugnata, n. 760/2020, la Corte di Appello di Palermo riformava la decisione di prime cure, dichiarando risolto il contratto di compravendita oggetto di causa e condannando il Frenna a restituire agli appellanti, originari attori, la somma di € 154.500 oltre accessori. Condannava altresì l’appellato alle spese del doppio grado del giudizio di merito. La Corte distrettuale rigettava la domanda di evizione e quella di mancanza di qualità, ritenendo che le parti, mediante l’ escamotage di indicare nel rogito l’immobile nella sua consistenza originaria, precedente all’abuso, ed il terreno di pertinenza nella sua totale estensione, incluso quindi il sedime occupato dal volume aggiuntivo non conforme al titolo, avessero inteso aggirare il divieto di commercializzazione degli immobili abusivi, con conseguente nullità parziale della compravendita; trattandosi di contratto privo di effetti, quanto al volume abusivo, non si poteva configurare né evizione, né carenza di qualità, in relazione alla porzione non validamente compravenduta. Riteneva, invece, integrata la fattispecie dell’ aliud pro alio , poiché il venditore aveva dichiarato in atto che era
in corso una domanda di rilascio del certificato di abitabilità, che tuttavia non era mai stato concretamente emanato dall’ente locale.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione NOME COGNOME affidandosi a quattro motivi.

Resistono con controricorso NOME COGNOME NOME e COGNOME NOME spiegando ricorso incidentale condizionato articolato in sei motivi.

Con separati atti datati, rispettivamente, 2 aprile e 8 aprile 2025, la parte ricorrente e quella controricorrente e ricorrente incidentale hanno rinunciato alle rispettive impugnazioni, accettando contestualmente l’opposta rinuncia, a spese compensate.

In prossimità dell’udienza pubblica, il P.G. ha depositato requisitoria scritta, insistendo per l’estinzione del ricorso.

E’ comparso all’udienza pubblica il P.G., nella persona del sostituto dott. ssa NOME COGNOME la quale ha insistito nelle proprie conclusioni, invocando il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Per effetto delle reciproche rinunce ed accettazioni, va dichiarata l’estinzione del presente giudizio di legittimità.

Nulla per le spese, essendosi le parti espressamente accordate a riguardo.

P.Q.M.

la Corte dichiara estinto il presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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