Aggravamento servitù: il titolo costitutivo prevale

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di presunto aggravamento servitù di passaggio dovuto alla creazione di nuovi varchi e alla posa di tubature. La Corte ha cassato la decisione d’appello, affermando che per determinare l’esistenza di un aggravamento è fondamentale analizzare prioritariamente il titolo costitutivo della servitù. Le norme sul minor aggravio sono solo sussidiarie e si applicano solo se il titolo è poco chiaro. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Aggravamento Servitù di Passaggio: Quando il Titolo Costitutivo è Sovrano

Il concetto di aggravamento servitù è spesso al centro di complesse dispute immobiliari. Ma cosa succede quando il proprietario del fondo che beneficia di un diritto di passaggio decide di aprire nuovi accessi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: la gerarchia delle fonti che regolano una servitù. La Corte ha stabilito che prima di invocare il principio del ‘minor aggravio’, è indispensabile esaminare attentamente il titolo costitutivo del diritto. Approfondiamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Nuovi Varchi e Tubature su Fondo Altrui

Il proprietario di un fondo citava in giudizio il vicino, titolare di una servitù di passaggio sulla sua strada privata. L’attore lamentava che il vicino avesse aggravato la servitù realizzando due nuovi varchi (uno carrabile e uno pedonale) e installando condotte sotterranee per acqua e gas, chiedendone la rimozione e il risarcimento dei danni. A suo dire, queste opere rendevano più difficile l’uso della sua proprietà, riducendo lo spazio per il parcheggio e ledendo la privacy e la tranquillità.

La Decisione della Corte d’Appello: Un’Interpretazione a Favore del Fondo Servente

Inizialmente, il Tribunale aveva respinto la domanda. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado ritenevano che l’apertura di nuovi accessi, in assenza di indicazioni specifiche nel titolo, costituisse un aggravamento servitù. Applicando l’art. 1065 c.c., che prevede l’esercizio della servitù con il minor aggravio possibile per il fondo servente, la Corte ordinava la chiusura dei varchi e la rimozione delle tubature, valorizzando le lamentele relative all’aumento del transito, alla perdita di privacy e al rumore.

L’Aggravamento Servitù secondo la Cassazione: L’Analisi del Titolo è Prioritaria

La questione è giunta dinanzi alla Suprema Corte, che ha accolto i motivi di ricorso del proprietario del fondo dominante, cassando la sentenza d’appello. La Cassazione ha censurato la Corte territoriale per un vizio fondamentale: non aver esaminato il titolo costitutivo della servitù, ovvero l’atto di divisione del 1983 che aveva dato origine al diritto.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di diritti reali: l’art. 1063 c.c. stabilisce una chiara gerarchia delle fonti per regolare estensione ed esercizio delle servitù. La fonte primaria è sempre il titolo costitutivo. Solo se questo presenta lacune o imprecisioni non superabili con i normali criteri interpretativi, si può ricorrere a norme sussidiarie come quelle degli artt. 1064 e 1065 c.c. (tra cui il criterio del minor aggravio).

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva applicato direttamente l’art. 1065 c.c. come una ‘petizione di principio’, senza prima verificare cosa prevedesse l’atto di divisione. Questo errore metodologico ha impedito di accertare l’effettiva estensione della servitù originariamente pattuita tra le parti. L’atto avrebbe potuto, ad esempio, concedere un diritto di passaggio generico su tutta l’area della strada, rendendo legittima l’apertura di nuovi accessi.

Inoltre, la motivazione della Corte d’Appello sull’aggravamento è stata giudicata apparente e apodittica, basata su presunte ricadute negative (privacy, rumore, riduzione parcheggio) senza alcun riscontro probatorio.

Le Conclusioni

La Suprema Corte ha cassato la sentenza e rinviato la causa alla Corte d’Appello di Palermo, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda attenendosi a un principio chiaro: l’analisi deve partire dal titolo costitutivo. Solo dopo averne interpretato la portata sarà possibile valutare se le opere realizzate costituiscano un aggravamento servitù o un legittimo esercizio del diritto. Questa decisione riafferma la centralità della volontà delle parti, espressa nel titolo, come faro per dirimere le controversie sui limiti e le modalità di esercizio delle servitù.

L’apertura di nuovi varchi su una strada soggetta a servitù di passaggio costituisce sempre un aggravamento della servitù?
No, non necessariamente. Secondo la Cassazione, è fondamentale esaminare prima il titolo costitutivo della servitù. Se il titolo non pone limiti specifici al punto di accesso e consente il passaggio su tutta l’area, l’apertura di nuovi varchi potrebbe essere un legittimo esercizio del diritto e non un aggravamento.

Qual è il criterio principale per definire l’estensione e le modalità di una servitù?
Il criterio principale e prioritario è il titolo costitutivo (es. un contratto, un testamento o un atto di divisione). Le norme di legge, come l’art. 1065 c.c. che impone di esercitare la servitù con il minor aggravio per il fondo servente, hanno un ruolo sussidiario e si applicano solo quando il titolo è lacunoso o impreciso.

La richiesta di rimuovere una tubatura, specificata solo dopo una perizia tecnica (c.t.u.), è considerata una domanda nuova e quindi tardiva?
No. La Corte ha stabilito che se l’atto di citazione iniziale conteneva già una richiesta generica di rimozione di ogni manufatto e tubatura, la successiva specificazione del ‘tubo interrato’ emersa dalla perizia rappresenta una mera precisazione della domanda originaria e non una domanda nuova. Pertanto, non è tardiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34737 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34737 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6433/2022 R.G. proposto da :

COGNOME difeso dall’ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 1246/2021 depositata il 23/07/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva NOME COGNOME dinanzi al Tribunale di Palermo per l’accertamento dell’aggravamento di una servitù di passaggio, in particolare per: (a) la rimozione di due nuovi varchi realizzati sulla strada di sua proprietà gravata da servitù di

passaggio esercitata in precedenza, utilizzando un unico preesistente varco, dal convenuto, titolare del fondo dominante; (b) la rimozione, sempre sulla strada, di condotte interrate di acqua e di gas, funzionali alle esigenze abitative del fabbricato sito sul fondo dominante; (c) il risarcimento dei danni conseguenti. In primo grado il Tribunale rigettava la domanda. L’attore ha impugnato la sentenza, sostenendo che i due nuovi varchi aggravavano la servitù, rendendo più difficile l’utilizzo del proprio fondo. In particolare, ha lamentato la lunghezza del tratto di strada utilizzato per il transito, i danni derivanti dalla riduzione di spazio per il parcheggio e i pregiudizi alla riservatezza e alla tranquillità dei luoghi . L’appellante ha inoltre contestato la decisione del giudice di non ordinare la rimozione di una tubazione installata dal convenuto lungo la strada, nonostante quest’ultimo si fosse impegnato a non utilizzarla in futuro, poiché tale promessa non annullava il suo diritto di chiedere l’immediata rimozione.
La Corte di appello , decidendo sull’appello dell’attore, ha riformato la sentenza accogliendo la domanda e ordinando la chiusura dei varchi e la rimozione del tubo con le condutture. Ha ritenuto, in primo luogo, che l’apertura dei nuovi varchi, in assenza di indicazioni precise nel titolo della servitù, comportasse un maggiore aggravio per il fondo servente. Infatti, l’art. 1065 c.c. prevede che, in mancanza di specifiche modalità nel titolo costitutivo, la servitù deve essere esercitata con il minor aggravio possibile per il fondo servente. La presenza di due varchi addizionali, più vicini all’abitazione dell’appellante rispetto a quello originario, comporta un aggravio, sia per l’aumento della lunghezza della strada percorsa che per i problemi relativi alla privacy e al rumore.
In secondo luogo, la Corte di merito ha riconosciuto che l’impegno del convenuto a non utilizzare la tubazione non elimina il diritto dell’appellante a ottenere la sua rimozione. La tubazione era stata installata senza un titolo giuridico e a una profondità che

compromette l’uso della strada da parte del proprietario, giustificando quindi la richiesta di rimozione.

Ricorre in cassazione la parte convenuta con cinque motivi. Resiste la parte attrice con controricorso. Il consigliere delegato ha proposto di definire il ricorso nel senso della inammissibilità e/o manifesta infondatezza. Il ricorrente ne ha chiesto la decisione e ha, in prossimità dell’adunanza, depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. – Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 132, co. 2 n. 4 c.p.c., 191 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., 111 Cost. per difetto assoluto di motivazione o motivazione apparente della sentenza di appello che ha accolto il primo motivo di appello e ordinato la rimozione dei nuovi varchi pedonale e carrabile realizzati dal ricorrente. La Corte di appello ha omesso di esaminare il titolo costitutivo della servitù (atto di divisione del 28/05/83) che asserviva l’intera strada al passaggio, anche con mezzi pesanti, in favore di tutti gli appezzamenti del ricorrente ed ha disatteso senza alcuna motivazione le conclusioni della c.t.u. che aveva accertato la conformità dei nuovi varchi al diritto di servitù e al progetto approvato dal Comune. La Corte si è limitata ad applicare l’art. 1065 c.c. come mera petizione di principio, senza spiegare perché il titolo non indicasse estensione e modalità di esercizio della servitù, né perché i nuovi varchi costituissero aggravio per il fondo servente, formulando affermazioni apodittiche e prive di riscontro probatorio circa presunte negative ricadute sulla privacy, sui rumori e sulla riduzione degli spazi di parcheggio del resistente.
1.2. – Il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 1063, 1065, 1362 ss. c.c. in relazione alla dichiarazione della Corte di appello che i nuovi varchi pedonale e carrabile costituiscono aggravio di una preesistente servitù di passaggio. Il ricorrente sostiene che la Corte ha erroneamente interpretato il titolo costitutivo della servitù che prevede espressamente una servitù di passaggio, anche con

mezzi pesanti, sull’intera striscia di terreno destinata a strada (particelle 2431, 2422, 2430 e 2428) in favore di tutti gli appezzamenti di terreno del La Barbera. La c.t.u. ha confermato che la servitù si estende all’intera superficie stradale senza vincoli sul punto di accesso, che il nuovo cancello carrabile rappresenta il percorso meno gravoso per l’accesso al fondo e che i nuovi varchi non occupano il fondo servente. La Corte si è discostata immotivatamente dalle risultanze peritali e ha violato il principio per cui l’estensione della servitù va dedotta prioritariamente dal titolo, tenendo conto anche dello stato dei luoghi e della destinazione dei fondi.
1.3. – Il terzo motivo (p. 46) denuncia violazione dell’art. 1065 c.c. in relazione alla dichiarazione che i varchi pedonale e carrabile costituiscono aggravio di una preesistente servitù di passaggio e all’ordine di rimozione. Si sostiene che la Corte di appello non ha correttamente applicato i principi di contemperamento tra le esigenze del fondo dominante e servente, dando esclusivo peso a quest’ultimo e sopprimendo di fatto la servitù esistente. Il ricorrente evidenzia che, secondo la c.t.u., il cancello originario può essere utilizzato solo come accesso pedonale secondario, non essendo possibile realizzare un percorso carrabile sulla particella 248 destinata a verde pubblico ed espropriabile. Inoltre, la presenza di una conduttura comunale impedisce l’attraversamento con mezzi meccanici. Pertanto, l’unico modo per esercitare la servitù di passaggio anche con mezzi pesanti è attraverso il nuovo varco carrabile, che non può quindi considerarsi un aggravio. Si lamenta che la Corte ha basato la decisione su asseriti fastidi personali privi di prova e non ha spiegato come l’utilizzo di un terreno destinato a strada possa aggravare una servitù preesistente.
– I primi tre motivi di ricorso, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono fondati.

Questa Corte ha più volte affermato che «in tema di servitù prediali, l’art. 1063 c.c. stabilisce una graduatoria delle fonti regolatrici

dell’estensione e dell’esercizio delle servitù, ponendo quale fonte primaria il titolo costitutivo del diritto, mentre i precetti dettati dai successivi artt. 1064 e 1065 c.c. rivestono carattere meramente sussidiario. Tali precetti, pertanto, possono trovare applicazione soltanto quando il titolo manifesti al riguardo lacune o imprecisioni non superabili mediante l’impiego di adeguati criteri ermeneutici; ove, invece, il contenuto e le modalità di esercizio risultino puntualmente e inequivocabilmente determinati dal titolo, a questo soltanto deve farsi riferimento, senza possibilità di ricorrere al criterio (c.d. del minimo mezzo) del soddisfacimento del bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente » (così, Cass. 17956/2024, p. 14, con indicazioni di altri precedenti conformi, tra cui Cass. 23455/2021, n. 20696/2018, n. 7654/2017). Sempre su questa linea, si è altresì chiarito che non costituisce aggravamento della servitù l’uso più intenso del diritto da parte del proprietario del fondo dominante, purché esso rimanga nei limiti stabiliti dal titolo o dal possesso (Cass. n. 8853/2004). Inoltre, «l ‘estensione e le modalità di esercizio delle servitù costituite per contratto devono essere desunte dal titolo e solo in caso di formulazione equivoca o insufficiente è possibile fare ricorso al comportamento complessivo delle parti per la ricerca della comune intenzione dei contraenti e al criterio sussidiario di cui all’art. 1065 cod. civ.; il relativo accertamento compiuto dal giudice di merito, se correttamente motivato, è sottratto al sindacato di legittimità » (cfr. Cass. n. 3286/1999).
Nel caso di specie, la Corte di appello ha violato tali principi, incorrendo nei vizi denunciati dal ricorrente. In primo luogo, la sentenza impugnata presenta un evidente difetto di motivazione, in quanto ha omesso di esaminare il titolo costitutivo della servitù, rappresentato dall’atto di divisione del 28 maggio 1983. Tale omissione ha impedito alla Corte territoriale di accertare l’effettiva estensione e le modalità di esercizio della servitù originariamente previste dalle parti. Inoltre, la Corte d’appello non ha adeguatamente motivato le
ragioni per cui i nuovi varchi pedonale e carrabile realizzati dal ricorrente costituirebbero un aggravamento della servitù preesistente. La sentenza si è limitata ad affermare apoditticamente che tali opere avrebbero determinato negative ricadute sulla privacy, sui rumori e sulla riduzione degli spazi di parcheggio del resistente, senza tuttavia fornire alcun riscontro probatorio a sostegno di tali asserzioni. In conclusione, la Corte d’appello ha erroneamente qualificato come aggravamento della servitù la realizzazione dei nuovi varchi, senza procedere ad un’adeguata valutazione del titolo costitutivo, dello stato dei luoghi e delle effettive esigenze del fondo dominante.
In sede di rinvio, tale giudizio dovrà essere rinnovato seguendo le precedenti indicazioni.

-L’accoglimento dei primi tre motivi determina l’assorbimento del quarto motivo (p. 50) con cui si denuncia violazione dell’art. 345 c.p.c. (la sentenza impugnata avrebbe accolto il primo motivo di appello basandosi su ragioni non indicate dalla controparte nell’atto di citazione né in altri atti del primo grado).

-Rigettato è invece il quinto motivo (p. 62), che denuncia violazione degli art. 99 e 112 c.p.c. e dei principi in materia di preclusioni assertive e probatorie. Si contesta la nullità della sentenza impugnata per aver la Corte di appello pronunciato su una domanda (rimozione di un tubo interrato) proposta tardivamente dalla controparte solo con le note conclusionali in primo grado, dopo il sopralluogo del c.t.u., e non con l’atto introduttivo.

Dall’esame degli atti processuali emerge che l’attore, sin dall’atto di citazione, aveva lamentato la creazione di tubature e condutture sul proprio fondo, chiedendone espressamente la rimozione. In particolare, come riportato dallo stesso ricorrente alle pagine 9 e 11 del ricorso, l’attore aveva formulato domanda di rimozione di ogni manufatto, tubatura, conduttura realizzati sul suo terreno. Pertanto, la domanda di rimozione del tubo interrato non può considerarsi tardiva o estranea al thema decidendum originario, essendo già
virtualmente compresa nella più ampia richiesta di rimozione di ogni tubatura formulata nell’atto introduttivo. La specificazione relativa al tubo interrato, emersa a seguito del sopralluogo del c.t.u., rappresenta una mera precisazione della domanda originaria, rientrante nel potere delle parti di meglio articolare le proprie pretese alla luce delle risultanze istruttorie.

– In sintesi, la Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbito il quarto motivo, rigetta il quinto motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbito il quarto motivo, rigetta il quinto motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 06/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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