Aggiudicatario inadempiente: la penale si applica sempre

Una società, in qualità di aggiudicatario inadempiente in un’asta immobiliare, ha contestato l’ordine di pagare la differenza di prezzo con la successiva vendita, sostenendo che tale penale non fosse specificata nel bando. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, affermando che la sanzione prevista dall’art. 587 c.p.c. è una conseguenza legale inderogabile e automatica, che si applica a prescindere dalla sua menzione nel bando di vendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Aggiudicatario inadempiente: la penale si applica anche se non scritta nel bando

Partecipare a un’asta immobiliare richiede attenzione non solo al valore dell’immobile, ma anche alle conseguenze legali di ogni passo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale per chiunque si aggiudichi un bene: le sanzioni per il mancato pagamento del prezzo sono automatiche e inderogabili. Diventare un aggiudicatario inadempiente comporta conseguenze severe, anche se non tutte sono esplicitate nel bando di vendita. Vediamo nel dettaglio cosa ha stabilito la Suprema Corte.

I Fatti del Caso: La Controversia dell’Asta Immobiliare

Una società operante nel settore turistico si era aggiudicata un immobile in una procedura esecutiva. Tuttavia, non era riuscita a versare il saldo del prezzo entro i termini di legge, venendo dichiarata decaduta dall’aggiudicazione. La procedura è quindi proseguita con una nuova asta, in cui l’immobile è stato venduto a un prezzo inferiore.

Di conseguenza, il giudice dell’esecuzione ha emesso un provvedimento con cui condannava la società a pagare la differenza tra il prezzo da lei offerto e quello effettivamente ricavato dalla nuova vendita, oltre alla perdita della cauzione già versata. La società ha proposto opposizione, sostenendo principalmente due punti: primo, che il bando di vendita menzionava solo la perdita della cauzione e non l’obbligo di pagare l’eventuale differenza di prezzo; secondo, che il suo inadempimento era dovuto a una causa non imputabile, ovvero il ritardo nell’erogazione di un finanziamento.

Il Tribunale ha respinto l’opposizione, portando la società a ricorrere in Cassazione.

L’Analisi della Corte: Le Conseguenze per l’Aggiudicatario Inadempiente

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso infondato, confermando la decisione del Tribunale con argomentazioni chiare e nette. L’analisi si è concentrata sui due motivi di ricorso presentati dalla società.

La Trasparenza del Bando e le Norme Inderogabili

Il ricorrente lamentava che la mancata menzione nel bando della penale per la differenza di prezzo violasse il dovere di trasparenza. La Corte ha smontato questa tesi, chiarendo che la conseguenza prevista dall’art. 587 del codice di procedura civile non è una “clausola contrattuale” che necessita di essere inserita in un avviso per essere valida. Si tratta, invece, di una disposizione di legge di applicazione automatica e inderogabile.

Il principio di trasparenza nelle vendite giudiziarie non può spingersi fino a richiedere la trascrizione delle norme di legge nel bando. Vige, infatti, il principio generale “ignorantia legis non excusat”: l’ignoranza della legge non scusa. I partecipanti a un’asta sono tenuti a conoscere le norme che la regolano. Sarebbe paradossale, osserva la Corte, se l’omissione di un richiamo a una norma inderogabile ne consentisse la disapplicazione.

Impossibilità della Prestazione e Inammissibilità del Motivo

Per quanto riguarda il secondo motivo, con cui la società cercava di giustificare l’inadempimento, la Corte lo ha dichiarato inammissibile. Il ricorrente chiedeva alla Cassazione una nuova valutazione dei fatti (le ragioni del mancato pagamento) per dimostrare la non imputabilità della sua condotta. Tuttavia, la Corte di legittimità non può riesaminare il merito delle decisioni dei giudici precedenti.

Il Tribunale aveva già valutato le circostanze e le aveva ritenute non sufficienti a giustificare l’inadempimento. La Cassazione ha inoltre sottolineato che la conseguenza del pagamento della differenza di prezzo deriva direttamente dalla pronuncia di decadenza, un provvedimento che la società non aveva impugnato tempestivamente e nelle forme corrette.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha chiarito che la penale per la differenza di prezzo è una conseguenza legale automatica e inevitabile derivante direttamente dalla legge (art. 587 c.p.c.), non una clausola contrattuale che deve essere specificata nel bando d’asta. Il principio secondo cui l’ignoranza della legge non è una scusa è fondamentale. Inoltre, qualsiasi argomentazione relativa alla scusabilità dell’inadempimento è una questione di fatto che deve essere decisa dal tribunale di primo grado e non può essere riesaminata dalla Corte di Cassazione.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio cardine delle esecuzioni immobiliari: chi partecipa a un’asta deve essere consapevole delle norme di legge che la governano. Un aggiudicatario inadempiente non può sottrarsi all’obbligo di pagare la differenza tra la sua offerta e il minor prezzo di realizzo di una vendita successiva, adducendo come scusa la mancata menzione di tale sanzione nel bando. La decisione sottolinea la certezza e il rigore delle procedure esecutive, a tutela sia dei creditori procedenti sia dell’affidabilità del sistema delle vendite giudiziarie.

Se il bando d’asta non menziona la penale per la differenza di prezzo in caso di inadempimento, l’aggiudicatario è comunque tenuto a pagarla?
Sì. Secondo la Corte, l’obbligo di pagare la differenza di prezzo è una conseguenza che deriva direttamente e automaticamente dalla legge (art. 587 cod. proc. civ.), pertanto si applica anche se non è esplicitamente menzionata nel bando di vendita.

L’aggiudicatario inadempiente può evitare la penale dimostrando che il mancato pagamento è dovuto a una causa non a lui imputabile?
No, la Corte di Cassazione ha ritenuto inammissibile questo motivo. La valutazione sulla scusabilità o meno dell’inadempimento è una questione di fatto che spetta al giudice di merito. Una volta che l’inadempimento è accertato e viene pronunciata la decadenza, la sanzione del pagamento della differenza di prezzo scatta come conseguenza legale.

La sanzione per l’aggiudicatario inadempiente è una clausola contrattuale?
No. La Corte ha specificato che le conseguenze previste dall’art. 587 cod. proc. civ. non sono “clausole contrattuali”, ma disposizioni di legge inderogabili. Essendo norme di legge, non necessitano di essere inserite nel bando per essere efficaci, in quanto si presume che tutti i partecipanti all’asta ne siano a conoscenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 15985 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 15985 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11203/2022 R.G.

proposto da

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAIL

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE

FALLIMENTO RAGIONE_SOCIALE

Corte di Cassazione – copia non ufficiale

– intimati – avverso la sentenza n. 1036 del 20/10/2021 del Tribunale di Forlì; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29/5/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; letta la memoria della ricorrente;

RILEVATO CHE:

–RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE proponeva opposizione ex art. 617 cod. proc. civ. avverso il provvedimento del 20/5/2018 del giudice dell’esecuzione del Tribunale di Forlì, che la condannava a pagare la somma di Euro 152.000,00, quale differenza tra l’importo per cui l’opponente si era resa aggiudicataria -sal vo poi decadere dall’aggiudicazione per mancato versamento del saldo nel termine di legge -dell’immobile pignorato nella procedura esecutiva immobiliare n. 97/2011 e il prezzo della successiva aggiudicazione del medesimo cespite: a fondamento dell’opposiz ione deduceva la mancata menzione, nel bando di vendita (che contemplava la sola perdita della cauzione), della ‘penale’ prevista in caso di vendita ad un prezzo inferiore e la mancanza di colpa dell’aggiudicatario nell’inadempimento al versamento del prez zo;
-la fase di merito si concludeva con la sentenza n. 1036 del 20/10/2021 con cui il Tribunale di Forlì respingeva l’opposizione e condannava la RAGIONE_SOCIALE a rifondere le spese di lite alla RAGIONE_SOCIALE, cessionaria del credito della procedente Bper Banca S.p.A.;

-i l Tribunale affermava l’inderogabilità, da parte del giudice dell’esecuzione, dell’art. 587 cod. proc. civ., con la conseguenza che, una volta constatata l’inadempienza dell’aggiudicatario (nella specie, peraltro, non dipesa da una condotta scusabile), deriva ex lege la perdita della cauzione e, se il prezzo che si ricava dal nuovo tentativo di vendita, unito alla cauzione, risulta inferiore a quello precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza, anche se tale effetto non è menzionato nell’avviso di vendita ;
-avverso tale decisione, la RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione fondato su due motivi; non svolgevano difese nel giudizio di legittimità la RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE Banca S.p.A., e RAGIONE_SOCIALE;

-la ricorrente depositava memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ.;

-all ‘ esito della camera di consiglio del 29/5/2024, il Collegio si riservava il deposito dell ‘ ordinanza nei successivi sessanta giorni, a norma dell ‘ art. 380bis .1, comma 2, cod. proc. civ.;

CONSIDERATO CHE:

-col primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 570 e 587 cod. proc. civ. per essersi il giudice di merito limitato a motivare il rigetto dell’opposizione richiamando il testo normativo, senza considerare che il dovere di trasparenza avrebbe imposto di inserire nel bando di vendita anche la condizione contrattuale relativa alla penale stabilita dal comma 2 del citato art. 587;

-la censura è infondata;

-la ricorrente si duole del fatto che il giudice di merito abbia motivato la propria decisione richiamando, alla lettera, l’art. 587, comma 2, cod. proc. civ. ( secondo cui il giudice, in ipotesi di decadenza dell’aggiudicatario, deve disporre una nuova vendita e, «se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza»);

-proprio il testo della citata disposizione -peraltro ribadito dall’art. 177, comma 1, disp. att. cod. proc. civ. («L’aggiudicatario inadempiente è condannato, con decreto del giudice dell’esecuzione, al pagamento della differenza tra il prezzo da lui offerto e quello minore per il quale è avvenuta la vendita») -costituisce, in realtà, la miglior dimostrazione della correttezza della decisione del Tribunale che la ricorrente mira ad inficiare adducendo argomentazioni pretestuose;

-infatti, riguardo a queste ultime, non solo non è previsto alcun obbligo normativo di inserire nell’avviso di vendita avvertimenti per gli offerenti circa le conseguenze della loro inadempienza, ma nemmeno può sostenersi che si tratti di «clausole contrattuali»;

-quanto al dovere di trasparenza nella vendita giudiziaria e nelle regole che la disciplinano (sul punto, ex multis , Cass., Sez. 3, Sentenza n. 11171 del 29/05/2015, Rv. 635438-01, e Cass., Sez. 3, Sentenza n. 32136 del 10/12/2019, Rv. 656506-02), si rileva che lo stesso non concerne le disposizioni di legge di automatica ed inderogabile applicazione (tra le quali, gli artt. 587, comma 2, cod. proc. civ. e 177 disp. att. cod. proc. civ.), che non incidono sulla formazione del consenso degli interessi all’acq uisto, né possono ingenerare un loro legittimo affidamento;
-si osserva, inoltre, che sarebbe paradossale che il bando di vendita dovesse necessariamente riportare il testo normativo e che il mancato esplicito richiamo di una disposizione inderogabile ne consentisse la disapplicazione;

-a nche l’ ulteriore argomentazione sulla pretesa ineguaglianza tra i partecipanti -a seconda della loro conoscenza delle conseguenze della decadenza -è pretestuosa e manifestamente infondata, non foss’altro per il principio ignorantia legis non excusat ;

-col secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 587 cod. proc. civ. e 1218 cod. civ. per avere il giudice di merito mancato di considerare, in relazione al risarcimento del danno conseguente alla decadenza dal versamento del prezzo, l’impossibilità della prest azione per causa non imputabile;

-la censura è inammissibile per plurime ragioni;

-innanzitutto, il giudice di merito ha illustrato le ragioni per le quali ha reputato inescusabile il mancato versamento del prezzo da parte dell’aggiudicataria RAGIONE_SOCIALE, la quale mira a sottoporre le circostanze già esaminate ad un nuovo -inammissibile -vaglio della Corte di legittimità;

-inoltre, il motivo è inammissibile perché la ricorrente vorrebbe far discendere dalla scusabilità della sua inadempienza (asseritamente dovuta

alla tardiva erogazione del finanziamento necessario) l’inapplicabilità dell’art. 587, comma 2, cod. proc. civ., che costituisce automatica ed ineludibile conseguenza della pronuncia di decadenza, provvedimento contro il quale non ha proposto tempestiva opposizione ex art. 617 cod. proc. civ.;

-in conclusione, il ricorso va respinto;

-non occorre provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, non avendo gli intimati svolto attività difensiva;

-va dato atto, però, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , D.P.R. n. 115 del 2002, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13;

p. q. m.

la Corte rigetta il ricorso;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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