Actio negatoria: tutela anche per opere preesistenti

Una società citava in giudizio un condominio per la rimozione di un muro che impediva l’accesso ai suoi negozi. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’actio negatoria servitutis può essere esercitata dal nuovo proprietario per rimuovere opere che limitano il godimento del bene, anche se realizzate prima del suo acquisto. La sentenza sottolinea l’importanza di accertare correttamente la proprietà dell’area per determinare la legittimità dell’opera.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Actio Negatoria Servitutis: Tutela del Proprietario Anche per Opere Preesistenti

L’acquisto di un immobile dovrebbe garantire il pieno e libero godimento del bene. Ma cosa succede se opere realizzate da terzi, addirittura prima dell’acquisto, limitano questo diritto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce la portata dell’actio negatoria servitutis, uno strumento fondamentale a tutela della proprietà, affermando che può essere utilizzata anche per far cessare molestie preesistenti all’atto di compravendita. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società, proprietaria di tre locali commerciali e di una vasta area urbana pertinenziale, citava in giudizio il condominio dello stabile per aver realizzato un muretto di recinzione che, di fatto, rendeva i negozi inaccessibili se non a piedi. La società chiedeva quindi al tribunale di ordinare la rimozione del muro e di condannare il condominio al risarcimento dei danni subiti, lamentando di non aver potuto locare gli immobili a causa della limitazione all’accesso.
Il condominio si difendeva sostenendo che la recinzione era stata deliberata dall’assemblea anni prima e che, al momento dell’acquisto da parte della società, le opere erano già esistenti.

L’Iter Processuale nei Gradi di Merito

Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente la domanda della società: ordinava la rimozione del muretto (riduzione in pristino), ma rigettava la richiesta di risarcimento del danno per mancanza di prove.
Entrambe le parti impugnavano la decisione. La Corte d’Appello, riformando la sentenza, dava ragione al condominio. Secondo i giudici d’appello, poiché la recinzione era stata realizzata prima che la società acquistasse l’area, e in un momento in cui il condominio aveva titolo per disporne, la società acquirente non poteva esperire l’actio negatoria servitutis.

La Tutela della Proprietà con l’Actio Negatoria Servitutis

La società non si arrendeva e ricorreva in Cassazione, affidando le sue ragioni a diversi motivi. Il fulcro dell’argomentazione era la violazione dell’articolo 949 del codice civile, che disciplina proprio l’actio negatoria servitutis. La ricorrente sosteneva che questa azione non mira solo ad accertare l’inesistenza di una servitù, ma anche a far cessare qualsiasi situazione antigiuridica che limiti la libertà del fondo. Pertanto, la sua efficacia non poteva essere paralizzata dal semplice fatto che la molestia fosse iniziata prima del suo acquisto.
Inoltre, la società criticava la Corte d’Appello per aver dato per scontato che il condominio fosse proprietario dell’area al momento della costruzione del muro, un fatto mai provato né pienamente sostenuto dallo stesso condominio.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto i motivi principali del ricorso, cassando la sentenza d’appello. I giudici di legittimità hanno evidenziato l’errore fondamentale della Corte territoriale: aver affermato la proprietà dell’area in capo al condominio senza indicare le prove di tale convincimento e, anzi, contraddicendosi dopo aver menzionato l’atto di acquisto della società.
Il principio di diritto affermato è di cruciale importanza: in tema di actio negatoria servitutis, il proprietario può agire per far cessare le molestie sul suo fondo anche se queste sono preesistenti al suo acquisto. L’azione tutela il diritto di proprietà nel suo stato attuale e mira a ripristinare il pieno godimento del bene. La circostanza che l’opera limitativa sia stata realizzata in precedenza è irrilevante, a meno che non sia maturata un’usucapione, questione non sollevata nel caso di specie. La Corte d’Appello avrebbe dovuto, prima di tutto, individuare correttamente il soggetto proprietario dell’area contesa, passo logico indispensabile per valutare la legittimità della recinzione.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

La decisione della Cassazione rafforza la tutela del diritto di proprietà. Chi acquista un immobile ha diritto di goderne pienamente e può difendersi da qualsiasi limitazione illegittima, indipendentemente da quando essa sia sorta. L’actio negatoria servitutis si conferma uno strumento agile ed efficace per far cessare turbative e molestie, ristabilendo la pienezza del diritto dominicale. La sentenza rimanda il caso alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la vicenda partendo dal corretto accertamento della proprietà dell’area, un presupposto imprescindibile per ogni ulteriore decisione.

Può il nuovo proprietario di un immobile agire per rimuovere un’opera che limita il suo godimento, se questa è stata costruita prima del suo acquisto?
Sì, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’actio negatoria servitutis mira a proteggere il diritto di proprietà attuale e può essere esercitata per far cessare le molestie sul fondo, anche se queste erano preesistenti all’acquisto del proprietario agente.

In una causa per actio negatoria servitutis, è fondamentale accertare chi fosse il proprietario dell’area al momento della realizzazione dell’opera contestata?
Sì, è un punto cruciale. La Corte ha cassato la sentenza precedente proprio perché non aveva correttamente individuato il soggetto proprietario dell’area, un presupposto indispensabile per valutare la legittimità o meno dell’opera realizzata e, di conseguenza, della molestia lamentata.

Il danno derivante dall’occupazione illegittima di un immobile si considera sempre esistente (in re ipsa)?
La Corte di Cassazione non si è pronunciata su questo specifico punto, poiché ha ritenuto il motivo di ricorso relativo al risarcimento del danno ‘assorbito’ dall’accoglimento degli altri motivi. La questione dovrà quindi essere riesaminata dalla Corte d’Appello nel giudizio di rinvio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31803 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31803 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1502/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME;

— ricorrente —

-contro-

CONDOMINIO ANDROMEDA INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME;

— controricorrente —

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI NAPOLI n. 2588/2020, depositata il 13/07/2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE – proprietaria di tre negozi siti al piano terra del fabbricato sito in Casalnuovo di Napoli alla INDIRIZZO, contraddistinti dai numeri 1/2/3 acquistati nel 1996, nonché dell’area urbana dell’estensione catastale di mq 1352, quale pertinenz a dei predetti

tre negozi acquistata nel 2004 -lamentava di non aver potuto locare i tre locali commerciali a causa della realizzazione, da parte del condominio, di un muro intorno a tre fronti del fabbricato, che li aveva resi di fatto non accessibili se non dai pedoni. Conveniva, pertanto, in giudizio davanti al Tribunale di Nola il condominio RAGIONE_SOCIALE in Casalnuovo di Napoli alla INDIRIZZO per sentirlo condannare alla rimozione del muro e al risarcimento dei danni.
Il RAGIONE_SOCIALE, costituitosi nel giudizio, replicava che l’assemblea aveva deliberato la recinzione dell’area oggetto di causa in data 13.11.2000, e che tale delibera non era stata mai impugnata dalla controparte; negava che l’area oggetto di causa fosse pertinenza dei tre locali acquistati dalla RAGIONE_SOCIALE e precisava che, quando l’area era stata da essa comprata, già esistevano le opere di recinzione; si opponeva inoltre alla domanda risarcitoria per il difetto di prova in ordine al nesso causale tra il rilascio degli immobili e le opere realizzate dal condominio.
Il Tribunale di Nola, con sentenza n. 1870/2018, accoglieva la domanda della società attrice e condannava il RAGIONE_SOCIALE all’eliminazione del muretto di recinzione in calcestruzzo ; rigettava invece la domanda di risarcimento del danno.

RAGIONE_SOCIALE impugnava la suddetta dolendosi del rigetto della pretesa risarcitoria, mentre il RAGIONE_SOCIALE proponeva appello incidentale appello incidentale in ordine alla disposta riduzione in pristino.

La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza in epigrafe, accoglieva l’appello incidentale del RAGIONE_SOCIALE e rigettava quello principale, osservando (per quanto ancora interessa ): che l’acquisto dell’area avveniva, secondo quanto riferito dal consulente tecnico di ufficio ed in realtà riconosciuto anche dal giudice di primo grado, senza che sul punto sia stato interposto gravame, quando la recinzione era stata già realizzata dal RAGIONE_SOCIALE appellato, cosicché

alcuna actio negatoria servitutis poteva essere esperita dall’acquirente per opere eseguite quando il RAGIONE_SOCIALE appellato aveva pieno titolo per disporre dell’area quale proprietario; come correttamente indicato dal primo giudice, la domanda di risarcimento del danno è rimasta del tutto sfornita di prova, cosicché essa non può che essere rigettata, non essendo ammissibili le richieste istruttorie reiterate in appello laddove, a fronte della mancata ammissione di primo grado, le stesse non erano state riproposte in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado, e neanche possono essere prodotti nuovi documenti (nella specie, un contratto di locazione rinunciato) stante la preclusione di cui alla nuova formulazione dell’art. 345 cod. proc. civ.
La suddetta sentenza è impugnata da RAGIONE_SOCIALE per la cassazione, e il ricorso affidato a tre motivi.

Resiste il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 6 in Casalnuovo di Napoli alla INDIRIZZO

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione e/o erronea applicazione dell’art. 115 cod. proc. civ. Omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. La ricorrente critica la sentenza per avere affermato che il RAGIONE_SOCIALE era il proprietario dell’area recintata benchè il convenuto non avesse mai sostenuto di essere il proprietario dell’area di pertinenza dei tre negozi.

Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2697 ss. cod. civ. Omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. Sotto altro profilo (relativo alla distribuzione degli oneri di prova), la ricorrente rileva che il RAGIONE_SOCIALE non può eccepire l’estinzione o modifica del diritto fatto valere da RAGIONE_SOCIALE, non avendo esso mai contestato il diritto di proprietà dell’area e non avendo mai dedotto o eccepito di essere proprietario dell’area di mq 1.352 oggetto di contestazione.
Con il terzo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 949 ss. cod. civ. Omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. Osserva la ricorrente che a nulla rileva che il muro in questione fosse stato realizzato dal RAGIONE_SOCIALE prima dell’acquisto dell’area da parte della RAGIONE_SOCIALE, posto che l’ actio negatoria servitutis mira all’accertamento ed alla dichiarazione di inesistenza della pretesa servitù ma anche alla cessazione della situazione antigiuridica posta in essere dal vicino al fine di ottenere la libertà del fondo.
Con il quarto motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1223 e 2043 cod. civ. Omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. Lamenta la ricorrente il rigetto (implicito) da parte della Corte d’Appe llo della liquidazione in via equitativa del danno per occupazione illegittima dell’immobile subìto da un proprietario che, di contro, alla luce della giurisprudenza di legittimità, è in re ipsa , discendendo dalla perdita della disponibilità del bene.

I primi tre motivi, tutti concernenti la prova della proprietà dell’area in contestazione, possono essere esaminati congiuntamente e sono fondati.

La Corte d’Appello ha affermato che l’area in contestazione era di proprietà del RAGIONE_SOCIALE al momento della realizzazione della recinzione (v. sentenza p. 4,), senza però chiarire da dove ha tratto tale convincimento, ed anzi ha fatto espresso riferimento ad un acquisto del 22.06.2004 da parte della RAGIONE_SOCIALE avente ad oggetto l’area urbana come pertinenza dei tre locali commerciali (v. sentenza pagg. 4 e 5).

Ha, poi, ritenuto legittima la recinzione perché realizzata prima dell’acquisto dell’area da parte del RAGIONE_SOCIALE, senza con ciò né porsi prima il problema della corretta individuazione del soggetto proprietario e senza considerare, inoltre, che in tema di negatoria servitutis, il proprietario può agire per far cessare le molestie sul

fondo, anche se preesistenti al suo acquisto (non ponendosi nel caso di specie alcuna questione di usucapione).

Si rende pertanto necessario un nuovo esame al fine di individuare correttamente il soggetto proprietario dell’area in contestazione, tenendosi conto anche del regime pertinenziale.

Avendo il Collegio accolto i primi tre motivi, il quarto (che investe la domanda risarcitoria) resta logicamente assorbito.

In conclusione, la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie i primi tre motivi del ricorso e dichiara assorbito il quarto; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 17 giugno 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.