Actio negatoria servitutis: cortile e condominio

La Corte di Cassazione si pronuncia su un caso di actio negatoria servitutis relativo all’uso di un cortile. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione di merito che aveva escluso la natura condominiale dell’area. Viene ribadito che la valutazione delle prove e la ricostruzione dei fatti sono di competenza esclusiva dei giudici di merito e non possono essere riesaminate in sede di legittimità, se la motivazione è logica e coerente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Actio Negatoria Servitutis: la Cassazione sui Limiti della Prova in Condominio

L’uso degli spazi comuni, e in particolare dei cortili, è una fonte costante di controversie in ambito condominiale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre spunti cruciali sull’azione a tutela della proprietà, la cosiddetta actio negatoria servitutis, e chiarisce i confini invalicabili tra il giudizio di merito e quello di legittimità. Il caso in esame riguarda la disputa tra due proprietari sulla natura, esclusiva o comune, di un cortile.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di una proprietaria di far accertare l’inesistenza di qualsiasi diritto di servitù o di altro genere da parte di un altro condomino su un cortile di sua pertinenza esclusiva. Il Tribunale le dava ragione, ma la Corte d’Appello, in un primo momento, annullava la decisione per non aver coinvolto tutti i condomini nel giudizio.

La questione giungeva una prima volta in Cassazione, la quale ribaltava la decisione d’appello. I giudici supremi specificavano che, trattandosi di un’azione personale volta a negare un diritto specifico vantato da un singolo individuo (l’actio negatoria servitutis, appunto) e non richiedendo modifiche a beni comuni, non era necessario citare in giudizio l’intero condominio.

La causa tornava quindi in Corte d’Appello, che, questa volta, confermava la sentenza di primo grado: il cortile era di proprietà esclusiva, come dimostrato dai titoli di acquisto e dalla sua conformazione, che lo rendeva oggettivamente inutile per gli altri condomini.

L’Uso del Cortile e i Motivi del Ricorso in Cassazione

Contro quest’ultima decisione, il condomino soccombente proponeva un nuovo ricorso in Cassazione, basato su tre motivi principali:

1. Errata qualificazione giuridica: Sosteneva che il suo utilizzo del cortile non derivava da una servitù, ma dal suo diritto di comproprietario su un bene comune. L’azione della controparte, quindi, era stata erroneamente qualificata.
2. Violazione delle norme sulla trascrizione: Affermava che il suo titolo di acquisto era stato trascritto prima di quello della controparte, rendendo inopponibili gli atti successivi.
3. Mancata prova della proprietà esclusiva: Criticava la Corte d’Appello per aver ritenuto provata la proprietà esclusiva del cortile, disapplicando la presunzione legale di condominialità (art. 1117 c.c.).

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile e infondato, fornendo chiarimenti di grande importanza. In primo luogo, ha stabilito che la qualificazione della domanda come actio negatoria servitutis era ormai un punto deciso e non più discutibile (giudicato interno), cristallizzato dalla precedente pronuncia della stessa Cassazione.

Sul secondo punto, i giudici hanno evidenziato come la Corte d’Appello avesse correttamente esaminato tutti i titoli di proprietà, risalendo all’atto originario del 1983, che già menzionava la “porzione cortilizia” come pertinenza dell’immobile della controparte. Di conseguenza, il principio di anteriorità della trascrizione giocava a sfavore del ricorrente.

Il rigetto del terzo motivo è quello più significativo dal punto di vista procedurale. La Cassazione ha ribadito un principio cardine del suo ruolo: non è un terzo grado di giudizio sui fatti. La valutazione delle prove, la scelta di quali ritenere più attendibili e l’interpretazione dei documenti sono attività riservate esclusivamente al giudice di merito. Il ricorso in Cassazione non può trasformarsi in una richiesta di riesaminare il materiale probatorio per ottenere una diversa ricostruzione dei fatti. Poiché la Corte d’Appello aveva fornito una motivazione logica e plausibile per superare la presunzione di condominialità basandosi sull’analisi dei titoli, la sua decisione era incensurabile in sede di legittimità.

Le Conclusioni

L’ordinanza conferma che la distinzione tra la proprietà esclusiva e quella comune di aree come i cortili deve essere rigorosamente provata attraverso l’esame dei titoli di proprietà. La presunzione di condominialità può essere superata, ma spetta al giudice di merito compiere questa valutazione. La Corte di Cassazione interviene solo se la motivazione della decisione è assente, illogica o contraddittoria, ma non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice che ha esaminato direttamente le prove. Questa pronuncia serve da monito: un ricorso in Cassazione basato sulla speranza di una nuova e diversa lettura dei fatti è destinato all’insuccesso.

Quando si agisce con un’actio negatoria servitutis è sempre necessario coinvolgere tutti i condomini?
No. Come chiarito nel corso del procedimento, se l’azione è volta a far dichiarare l’inesistenza di un diritto vantato da un singolo soggetto nei confronti del proprietario e non richiede la modifica di beni comuni, non sussiste un’ipotesi di litisconsorzio necessario con gli altri condomini.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove e i fatti di una causa?
No. L’ordinanza ribadisce che la valutazione delle prove (documenti, testimonianze, presunzioni) e la ricostruzione dei fatti sono attività riservate in via esclusiva al giudice di merito. La Corte di Cassazione può solo verificare la correttezza giuridica e la logicità della motivazione, non può effettuare una nuova valutazione del materiale istruttorio.

Come si supera la presunzione di proprietà comune di un’area come un cortile?
La presunzione di condominialità di un’area si supera dimostrando, attraverso un titolo contrario (come un atto di acquisto), che essa è di proprietà esclusiva. Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha ritenuto superata tale presunzione in seguito all’esame dei titoli prodotti, che attribuivano la proprietà del cortile a una sola parte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32798 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32798 Anno 2023

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4254/2022 R.G. proposto da : NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMENOME elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che l a rappresenta e difende

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CAGLIARI n. 513/2021 depositata il 10/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/11/2023 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Tempio Pausania accolse la domanda di NOME COGNOME nei confronti di NOME, volta a far dichiarare l’insussistenza di servitù od altri diritti altrui, su un cortile di pertinenza di un immobile, ad ella appartenente, in Comune di Santa Teresa di Gallura.

La Corte di Appello di Cagliari, sez. distaccata di Sassari, con sentenza del 23.11.15 dichiarava la nullità della decisione di primo grado per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti al condominio di Santa Teresa di Gallura. Su ricorso della COGNOME, questa Corte -con ordinanza n. 5827 dell’8 marzo 2017 -cassava la sentenza impugnata, giacché ‘ dalla sentenza impugnata risulta che la RAGIONE_SOCIALE aveva domandato che l’inesistenza di servitù fosse dichiarata nei confronti del solo convenuto COGNOME e che la cessazione delle molestie fosse ordinata solo a costui senza avanzare alcuna richiesta di riduzione in pristino di manufatti di proprietà comune; che pertanto correttamente il giudizio era stato promosso nei confronti del solo COGNOME, non sussistendo – sulla base del citato principio – alcuna ipotesi di litisconsorzio necessario con altri soggetti ‘ .
Riassunto il giudizio avanti diversa sezione della Corte d’appello di Cagliari, quest’ultima con sentenza n. 513 del 10 novembre 2021 -rigettava il gravame, confermando la decisione impugnata.

Il giudice del rinvio rilevava che la verifica sull’idoneità del titolo attoreo aveva dimostrato che il cortile contestato coincideva con il

tratto pertinenziale che i danti causa della COGNOME avevano acquistato dall’originaria venditrice e costruttrice: la sua natura condominiale veniva esclusa dall’ubicazione della stessa area, inidonea a dare una qualche utilità agli altri condomini, ed in particolare a costituire punto di passaggio per un comodo accesso alternativo ad altri immobili.

Contro la predetta sentenza ricorre per cassazione NOME NOME, sulla scorta di tre motivi, illustrati da successiva memoria ex art. 378 c.p.c..

Ha proposto tempestivo controricorso NOME COGNOME, già costituitasi in fase di rinvio, quale unica erede della madre NOME COGNOME, nel frattempo deceduta.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, il ricorrente deduce la falsa applicazione degli artt. 949 e 2697 c.c. Il diritto di passaggio non sarebbe mai stato esercitato dal NOME quale diritto reale di godimento, bensì quale mera facoltà ricompresa nel più generale diritto di comproprietà sui beni condominiali. Conseguentemente, la Corte d’appello avrebbe errato nella qualificazione della domanda avversaria, che sarebbe stata non un’azione di rivendica, ma un’azione a difesa della proprietà.
La lagnanza è inammissibile.

1.a) Per un verso, è carente di autosufficienza, giacché, a fronte della qualificazione giuridica in tal senso prospettata dal Tribunale di Tempio Pausania, non risulta che il NOME l’abbia resa oggetto di specifica impugnazione, tanto più che questa stessa Corte, con l’ordinanza di annullamento n. 5826/2017, ha presupposto il predetto inquadramento, ai fini della declaratoria di non integrazione del contraddittorio. Sulla qualificazione giuridica come actio negatoria servitutis è dunque sceso il giudicato (Sez. 3, n. 16603 del 12 giugno 2023).
1.b) Per altro verso, ed in ogni caso, in tema di ricorso per cassazione, l’erronea interpretazione della domande e delle eccezioni non è censurabile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., perché non pone in discussione il significato della norma ma la sua concreta applicazione operata dal giudice di merito, il cui apprezzamento, al pari di ogni altro giudizio di fatto, può essere esaminato in sede di legittimità soltanto sotto il profilo del vizio di motivazione, ovviamente entro i limiti in cui tale sindacato è ancora consentito dal vigente art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c. (Sez. 6-1, n. 31546 del 3 dicembre 2019; Sez. 5, n. 18721 del 13 luglio 2018).
Con il secondo mezzo, il ricorrente si duole della violazione degli artt. 1372 e 2644 c.c. Il giudice di secondo grado avrebbe basato la sua decisione su atti al NOME stesso non opponibili, giacché il suo acquisto sarebbe stato trascritto prima di quello della COGNOME.

La doglianza è infondata.

2.a) La Corte d’appello ha valutato il primo atto d’acquisto nonché l’atto di donazione e l’atto ricognitivo da parte della comune dante causa di entrambi i contendenti, giungendo ad affermare che, in tutti i documenti considerati, ed, in particolare, nella vendita del gennaio 1983, ‘ risulta menzionata la porzione cortilizia ‘, sicché se ne può agevolmente dedurre, in base al principio della anteriorità della trascrizione di cui all’art. 2644 c.c., citato da parte ricorrente, che la trascrizione eseguita dal COGNOME, successivamente a quella eseguita dai COGNOME, non avrebbe potuto spiegare effetto alcuno nei confronti di questi ultimi, i quali a loro volta trasferirono legittimamente l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava, cioè con cortile di pertinenza, a NOME COGNOME.
Il terzo rilievo denuncia la violazione degli artt. 2697, 2729 e 1117 c.c.

La sentenza impugnata avrebbe ritenuto provata la proprietà esclusiva di controparte, nonostante non fosse stato correttamente

assolto il relativo onere probatorio ex adverso , mentre avrebbe immotivatamente reputato irrilevanti le numerose prove presuntive addotte dal ricorrente. Inoltre, la Corte d’appello avrebbe erroneamente disapplicato la presunzione di condominialità del cortile.

La censura è inammissibile.

3.a) La motivazione della Corte d’appello appare plausibile ed immune da vizi logici nella valutazione del materiale istruttorio, anche con riguardo al superamento della presunzione di condominialità, in esito all’esame dei titoli.

Pertanto, la doglianza si risolve in una critica alla ricostruzione dei fatti da parte dei giudici di merito.

3.b) E’ dunque opportuno ricordare in proposito che la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito.
3.c) Per il resto, va ribadito che l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a

fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).
3.d) In altri termini, la differente lettura delle risultanze istruttorie proposta dal ricorrente non tiene conto del principio per il quale la doglianza non può tradursi in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Sez. U, n. 24148 del 25 ottobre 2013).

3.e) È, in conclusione, inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Sez. U, n. 34476 del 27 dicembre 2019; Sez. 1, n. 5987 del 4 marzo 2021).

Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore della controricorrente, come liquidate in dispositivo.

La Corte da atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di NOME COGNOME, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.500 (tremila/500) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che il ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002 se dovuto.

Così deciso in Roma il 23 novembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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