Acquisto a non domino: la Cassazione fa chiarezza

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1622/2024, ha rigettato un ricorso relativo a una controversia sulla proprietà di un vicolo, confermando l’inefficacia di un acquisto a non domino. Gli appellanti avevano acquistato diritti su un bene da soggetti che, in realtà, non ne erano più titolari, in quanto gli stessi diritti erano già stati trasferiti ad altri tramite una procedura esecutiva. La Corte ha ribadito che il primo trasferimento valido prevale, rendendo nulli gli atti successivi, e ha chiarito i limiti del sindacato di legittimità in presenza di una ‘doppia conforme’ e i criteri per la liquidazione delle spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Acquisto a non domino: La Cassazione Stabilisce la Prevalenza del Titolo Valido Anteriore

L’ordinanza n. 1622/2024 della Corte di Cassazione offre un’importante lezione sul principio dell’acquisto a non domino e sulla certezza dei diritti reali. Attraverso l’analisi di una complessa vicenda immobiliare durata anni, la Suprema Corte ha ribadito un caposaldo del nostro ordinamento: non si può trasferire un diritto che non si possiede. Questa decisione chiarisce i limiti del sindacato di legittimità e i criteri di valutazione della proprietà, fornendo spunti essenziali per chiunque operi nel settore immobiliare.

I Fatti del Caso: Una Controversia su un Vicolo Privato

La vicenda trae origine da una disputa sulla proprietà di un vicolo privato e di un annesso vano ad uso deposito. Due soggetti avevano acquistato i diritti su questi immobili a seguito di una procedura esattoriale contro i precedenti proprietari. Successivamente, tuttavia, i medesimi precedenti proprietari avevano venduto gli stessi diritti a un altro soggetto, il quale a sua volta li aveva trasferiti a una società.

I primi acquirenti si sono quindi rivolti al Tribunale per veder riconosciuto il loro diritto di proprietà e ottenere la dichiarazione di inefficacia delle vendite successive. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato loro ragione, stabilendo che i secondi atti di vendita erano inefficaci in quanto compiuti da chi non era più proprietario del bene. Contro la sentenza d’appello, gli acquirenti successivi hanno proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte: Analisi dei Motivi di Ricorso

La Suprema Corte ha esaminato e rigettato tutti i quattro motivi di ricorso presentati, confermando le decisioni dei giudici di merito.

Il Principio dell’Acquisto a non domino e la Prova della Proprietà

Il primo motivo di ricorso lamentava la violazione delle norme sui modi di acquisto della proprietà, sostenendo che gli acquirenti originari non avessero un titolo valido. La Corte ha dichiarato questo motivo inammissibile. I giudici hanno sottolineato che non è possibile, in sede di legittimità, richiedere una nuova ricostruzione dei fatti quando le sentenze di primo e secondo grado sono giunte alla medesima conclusione (la cosiddetta ‘doppia conforme’). La Corte ha chiarito che, una volta accertato il valido trasferimento della proprietà ai primi acquirenti tramite procedura esecutiva, ogni successivo atto di disposizione da parte degli esecutati era un classico esempio di acquisto a non domino, e quindi inefficace.

La Valutazione dei Titoli e il Ruolo del Giudice di Merito

Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentavano l’omessa pronuncia su alcune loro domande subordinate. Anche questa doglianza è stata respinta. La Cassazione ha evidenziato che la Corte d’Appello aveva correttamente delimitato l’oggetto del contendere, riconoscendo peraltro un diritto di passaggio a favore dei ricorrenti, basato su un antico atto notarile, ma confermando la proprietà del vicolo in capo alle controparti. Si è ribadito che la valutazione dei titoli di proprietà e l’interpretazione degli atti è un compito esclusivo del giudice di merito, non sindacabile in Cassazione se adeguatamente motivato.

La Liquidazione delle Spese Legali e il Principio di Soccombenza

L’ultimo motivo di ricorso contestava l’importo delle spese legali liquidate in primo grado, ritenuto sproporzionato. La Corte ha ritenuto il motivo infondato, spiegando che la causa era stata correttamente classificata come di ‘valore indeterminabile’ data la sua complessità e le molteplici domande (tra cui l’inefficacia di diversi atti notarili). La liquidazione, che teneva conto di aumenti per la complessità e la difesa di più parti, rientrava pienamente nei limiti previsti dalla normativa. La Corte ha infine riaffermato il principio della soccombenza, secondo cui chi perde la causa deve farsi carico delle spese.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su principi consolidati. In primo luogo, ha riaffermato la nettezza del principio ‘nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet’, per cui nessuno può trasferire ad altri un diritto maggiore di quello che ha. Una volta che il diritto di proprietà è stato validamente trasferito, il dante causa perde la legittimazione a disporne ulteriormente. In secondo luogo, ha tracciato una chiara linea di demarcazione tra il giudizio di merito e quello di legittimità, specificando che l’esistenza di una ‘doppia conforme’ preclude la rivalutazione dei fatti storici, a meno che non emergano vizi logici o giuridici palesi nella motivazione, assenti nel caso di specie. Infine, ha confermato la correttezza del calcolo delle spese processuali, ancorandolo ai parametri normativi e al potere discrezionale del giudice di merito nel valutare la complessità della controversia.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame è un monito sulla necessità di diligenza nelle transazioni immobiliari. Prima di procedere a un acquisto, è fondamentale verificare con accuratezza la catena dei trasferimenti e la legittimità dei titoli di provenienza. La decisione rafforza la tutela dell’acquirente che per primo ha ottenuto un titolo valido, stabilendo che le successive vendite da parte di chi non è più proprietario sono prive di qualsiasi effetto giuridico. La stabilità dei traffici giuridici e la certezza del diritto di proprietà escono così rafforzate dalla pronuncia della Suprema Corte.

Cosa significa acquisto ‘a non domino’ e quali sono le sue conseguenze?
Significa acquistare un bene da chi non ne è il legittimo proprietario. Di conseguenza, l’atto di trasferimento è inefficace e l’acquirente non acquista la proprietà del bene, poiché il venditore non poteva disporne.

Cosa si intende per ‘doppia conforme’ e come influisce sul ricorso in Cassazione?
Si ha una ‘doppia conforme’ quando la sentenza della Corte d’Appello conferma pienamente la decisione del Tribunale. Questa circostanza, secondo l’art. 348 ter c.p.c., impedisce di contestare in Cassazione la ricostruzione dei fatti operata dai giudici di merito, limitando il ricorso alle sole questioni di diritto.

Come vengono determinate le spese legali in una causa dal valore indeterminabile?
Quando il valore di una causa non è facilmente determinabile (ad esempio, per la complessità delle domande), viene assegnato a uno scaglione di valore previsto dalle tabelle ministeriali (nel caso specifico, tra €25.001 ed €50.000). Il giudice liquida i compensi sulla base dei parametri medi previsti per quello scaglione, potendo applicare aumenti in ragione della complessità della causa e del numero di parti coinvolte, purché nel rispetto dei limiti di legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1622 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1622 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 34973/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in proprio e quale amministratore unico e legale rappresentante RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME e COGNOME SERGIO, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE AVV_NOTAIO

(CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all’avvocato NOME AVV_NOTAIO COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso, -controricorrenti-

nonchè contro

COMUNE DI FAENZA, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME ROSANNA e COGNOME NOME,

-intimati- avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di BOLOGNA n.1375/2019 depositata il 24.4.2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9.1.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 88/2013 del 13.6.2013 il Tribunale di Ravenna, sezione distaccata di Faenza, in accoglimento RAGIONE_SOCIALE domande avanzate da COGNOME NOME e COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e del Comune RAGIONE_SOCIALE Faenza, ed in contraddittorio anche coi proprietari frontisti contumaci, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, dichiarava che i diritti vantati dai danti causa degli attori, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, sul vicolo privato censito al foglio 150 mappale 42 del NCEU del Comune di Faenza e sul piccolo vano ad uso deposito su esso insistente, erano stati trasferiti agli attori, quali aggiudicatari RAGIONE_SOCIALE procedura esattoriale n.1264/1993 promossa dalla RAGIONE_SOCIALE contro COGNOME NOME e COGNOME NOME presso il Tribunale di Ravenna, sezione distaccata di
Faenza, e quali aggiudicatari RAGIONE_SOCIALE procedura esecutiva n. 126/1991 promossa dal RAGIONE_SOCIALE contro COGNOME NOME e COGNOME NOME presso il Tribunale di Ravenna.

Sulla base di quell’accertamento, la medesima sentenza dichiarava inefficaci gli atti autenticati dal AVV_NOTAIO di Forlì del 24.7.1996 e del 25.3.1999 e dal AVV_NOTAIO di RAGIONE_SOCIALE del 15.10.1999, limitatamente quest’ultimo, alla clausola relativa alla vendita da parte di COGNOME NOME dei diritti di comproprietà alla RAGIONE_SOCIALE sul vicolo privato e sul vano deposito. Negava altresì per difetto di prova la demanialità del vicolo privato invocata dal Comune di Faenza, condannava in solido COGNOME NOME e la RAGIONE_SOCIALE al pagamento in favore degli attori RAGIONE_SOCIALE spese processuali di primo grado liquidate in €12.000,00 per compensi, oltre IVA e CPA, e compensava le spese nei confronti del Comune di Faenza.
Avverso tale sentenza proponevano appello COGNOME NOME e la RAGIONE_SOCIALE, contrastati da COGNOME NOME e COGNOME NOME, mentre le altre parti restavano contumaci, e la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza n.1375/2019 del 19.3/24.4.2019, rigettava l’appello e condannava gli appellanti al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di secondo grado in favore degli appellati costituiti.

Avverso tale sentenza, non notificata, hanno proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato in date comprese tra il 14 ed il 22 novembre 2019, COGNOME NOME e la RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a quattro motivi, e resistono COGNOME NOME e COGNOME NOME con controricorso notificato il 23.12.2019, mentre sono rimasti intimati il Comune di Faenza, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

I ricorrenti ed i controricorrenti hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c..

La causa é stata trattenuta in decisione nell’adunanza camerale del 9.1.2024.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione dell’art. 922 cod. civ. (sui modi di acquisto RAGIONE_SOCIALE proprietà), sostenendo che gli originari attori sarebbero privi di un valido titolo per l’acquisto RAGIONE_SOCIALE proprietà.

Il motivo é inammissibile, in quanto contrappone una diversa interpretazione del ricorrente circa la sequenza di atti di acquisto a titolo derivativo considerati dalle sentenze di primo e di secondo grado, basata su mere risultanze catastali, aventi una valenza meramente fiscale e residuale rispetto alle indicazioni dell’oggetto dei trasferimenti e dei confini dei beni venduti contenute negli atti di acquisto degli attori valorizzati dai giudici di merito. Non sono inoltre individuati specifici vizi contemplati dall’art. 360 c.p.c., e si pretenderebbe di ottenere dalla Suprema Corte una diversa ricostruzione in fatto dei trasferimenti intervenuti a favore degli originari attori e dei loro danti causa, al fine di escludere dalla loro proprietà il vicolo privato censito al foglio 150 mappale 42 del NCEU del Comune di Faenza ed il piccolo vano ad uso deposito su esso insistente. Tuttavia, questa Corte é giudice di legittimità e non del merito, e l’esistenza di una ‘doppia conforme’ preclude anche ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c. la possibilità di valutare se singoli fatti storici, oggetto di discussione tra le parti, non siano stati considerati, avendo peraltro i giudici di merito compiuto un approfondito e completo esame del contenuto degli atti di acquisto prodotti dagli attori.
Col secondo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c., per non avere la sentenza impugnata valutato i titoli di proprietà vantati sul

vicolo privato censito al foglio 150 mappale 42 del NCEU del Comune di Faenza e sul piccolo vano ad uso deposito su esso insistente da COGNOME NOME (e quindi dalla sua avente causa RAGIONE_SOCIALE), e per avere omesso di pronunciarsi sulle domande riconvenzionali subordinate di COGNOME NOME e RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di accertamento RAGIONE_SOCIALE loro proprietà esclusiva RAGIONE_SOCIALE porzione di terreno, RAGIONE_SOCIALE lunghezza di m 38,38 e RAGIONE_SOCIALE larghezza di m 3.84, insistente sul vicolo di cui all’atto di compravendita del AVV_NOTAIO del 22.4.1803, e RAGIONE_SOCIALE loro servitù di passaggio sul vicolo suddetto in virtù dell’atto del AVV_NOTAIO del 16.12.1842.
Il secondo motivo, per la parte in cui lamenta l’omessa pronuncia e la violazione dell’art. 112 c.p.c., é infondato.

L’impugnata sentenza alla fine di pagina 5 ed inizio di pagina 6 ha evidenziato che le domande subordinate di COGNOME NOME e RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE erano relative a circostanze pacifiche, per le quali non esisteva alcuna posizione di contrasto tra le parti, essendo limitato il disaccordo alla proprietà del mappale 42 del foglio 150 del NCEU del Comune di Faenza nel tratto compreso tra il portone di chiusura del vicolo privato su INDIRIZZO ed il cancello con recinzione di proprietà COGNOME sul lato opposto. Alla pagina 7 ha riconosciuto che il diritto di passaggio su tale tratto, da INDIRIZZO, per raggiungere l’area recintata RAGIONE_SOCIALE proprietà COGNOME (già COGNOME), era stato riconosciuto in via transattiva con l’atto del AVV_NOTAIO del 16.12.1842 (intercorso tra il COGNOME, originario titolare RAGIONE_SOCIALE proprietà poi pervenuta al COGNOME, e COGNOME NOME, originario titolare RAGIONE_SOCIALE proprietà poi pervenuta agli attori in primo grado), per cui, malgrado la mancanza di uno specifico capo nel dispositivo, nel quale comunque é indicato che ogni altra istanza é stata assorbita e/o disattesa, non vi é stata un’omessa pronuncia.
Quanto all’omessa valutazione dei titoli di proprietà vantati dai ricorrenti, in base all’art. 348 ter c.p.c. non é invocabile l’omessa

considerazione di fatti storici decisivi oggetto di discussione tra le parti in presenza di una ‘doppia conforme’, ed é evidente che se in base a quanto accertato dagli esecutati COGNOME i diritti di proprietà sul vicolo privato e sul vano ad uso deposito su esso insistente erano già stati trasferiti a COGNOME NOME e COGNOME NOME a conclusione RAGIONE_SOCIALE procedure esecutive, quegli stessi diritti non avrebbero potuto essere ulteriormente e successivamente trasferiti dagli esecutati a COGNOME NOME con gli atti del AVV_NOTAIO di Forlì del 24.7.1996, rep. n. 74787, racc. n. 18064, e del 25.3.1999, rep. n. 83798, racc. n. 20220, e da COGNOME NOME alla RAGIONE_SOCIALE con l’atto del AVV_NOTAIO di RAGIONE_SOCIALE del 15.10.1999, e proprio per questo tali atti a non domino sono stati dichiarati inefficaci.
Col terzo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione dell’art. 817 cod. civ. (che contiene la nozione di pertinenza).

Sostengono i ricorrenti che l’impugnata sentenza, contraddittoriamente, avrebbe da un lato riconosciuto esplicitamente le servitù di passaggio sul vicolo privato oggetto di causa a favore dei proprietari frontisti (tra i quali anche COGNOME NOME e la sua avente causa RAGIONE_SOCIALE), e dall’altro l’avrebbe poi qualificato come pertinenza esclusiva RAGIONE_SOCIALE proprietà COGNOME.

Il motivo é inammissibile in quanto l’impugnata sentenza non ha mai riconosciuto il vicolo privato censito al foglio 150 mappale 42 del NCEU del Comune di Faenza come pertinenza esclusiva del loro immobile di INDIRIZZO INDIRIZZO, bensì come loro proprietà esclusiva, soggetta a servitù di passaggio in favore di alcuni proprietari frontisti, tra i quali COGNOME NOME.

Col quarto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione del D.M. n. 140/2012, per essere stato liquidato a loro carico, nel giudizio di primo grado,

l’importo di € 12.000,00 oltre accessori, spropositato rispetto ad un valore del bene accertato dall’RAGIONE_SOCIALE in complessivi €19.500,00, ma confermato in appello, e nel contempo sostengono che in ragione RAGIONE_SOCIALE complessità RAGIONE_SOCIALE vicenda e dell’equivocità degli atti intercorsi nell’arco di due secoli, si sarebbe dovuta disporre in entrambi i gradi di giudizio la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese processuali.

L’ultimo motivo é infondato, in quanto in relazione alle molteplici domande avanzate, relative anche all’inefficacia di atti notarili di trasferimento a non domino, ed alla complessità dell’istruttoria svolta, la causa é stata considerata in primo grado di valore indeterminabile compreso tra € 25.001,00 ed € 50.000,00, a nulla rilevando l’accertamento di valore effettuato a fini fiscali dall’RAGIONE_SOCIALE, ed applicando le quattro voci medie del D.M. n.140/2012 (€ 1.200,00 per fase di studio, € 600,00 per fase introduttiva, €1.200,00 per fase istruttoria ed € 1.500,00 per fase decisoria) aumentate del 60% per la complessità RAGIONE_SOCIALE causa fino ad arrivare ad € 7.200,00, ed applicando poi un ulteriore aumento (che poteva arrivare fino al doppio) per la difesa di due parti contro più parti, si é pervenuti all’importo liquidato di € 12.000,00 per compensi oltre accessori, che non viola i limiti del D.M. n.140/2012.
Quanto alla doglianza relativa alla mancata compensazione RAGIONE_SOCIALE spese processuali, il sindacato RAGIONE_SOCIALE Corte di cassazione, ai sensi dell’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le stesse non possono essere poste a carico RAGIONE_SOCIALE parte totalmente vittoriosa, per esula da esso, rientrando nel potere discrezionale del giudice di merito, la valutazione dell’opportunità di compensarle in tutto o in parte, sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca che in quella di concorso di altri giusti motivi (Cass. sez. lav. 21.8.2023 n. 24926; Cass. ord. 18.7.2023 n.20746; Cass. 21.11.2020 n. 26912; Cass. 17.10.2017
n. 24502), e nella specie non c’é dubbio che i ricorrenti siano risultati quantomeno prevalentemente soccombenti in primo ed in secondo grado.

In applicazione del principio di soccombenza, i ricorrenti vanno condannati in solido al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità dei controricorrenti liquidate in dispositivo.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 -quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di RAGIONE_SOCIALEzione, sezione seconda civile, respinge il ricorso e condanna COGNOME NOME e la RAGIONE_SOCIALE, in solido, al pagamento in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME RAGIONE_SOCIALE spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida in € 200,00 per spese ed € 6.200,00 per compensi, oltre IVA, C.A. e rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 -quater D.P.R. n.115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti in solido, se dovuto.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 9.1.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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