Acquisto a non domino: la Cassazione chiarisce

Una coppia ha citato in giudizio un individuo per l’occupazione di un terreno che sostenevano di aver acquistato. L’occupante si è difeso sostenendo di aver usucapito il bene e che la vendita era inefficace, trattandosi di un acquisto a non domino, poiché l’originario dante causa non aveva mai accettato l’eredità. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della coppia, chiarendo che quando il convenuto si limita a eccepire l’inefficacia del titolo dell’attore, non si configura un litisconsorzio necessario con i venditori originari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Acquisto a non domino: la Cassazione chiarisce la difesa del terzo

Quando si acquista un immobile, la certezza del titolo di provenienza è fondamentale. Ma cosa succede se si scopre che il venditore non era il vero proprietario? Un recente provvedimento della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico di acquisto a non domino, fornendo chiarimenti cruciali sulla strategia processuale che il terzo possessore può adottare per difendere i propri diritti.

I Fatti di Causa

La vicenda ha inizio quando una coppia cita in giudizio un uomo, accusandolo di occupare illegittimamente un appezzamento di terreno di loro proprietà. La coppia sosteneva di aver regolarmente acquistato il terreno dagli eredi di un soggetto, il quale, a sua volta, lo aveva ricevuto in eredità.

Il convenuto, tuttavia, si oppone fermamente. Non solo nega l’occupazione illegittima, ma propone una domanda riconvenzionale di usucapione. La sua tesi è radicale: l’atto di vendita con cui gli attori hanno acquistato il terreno è nullo perché concluso a non domino. Secondo il convenuto, il loro dante causa (fratello del convenuto stesso) era emigrato all’estero molto prima della morte della madre e non aveva mai accettato la sua eredità. Di conseguenza, non era mai diventato proprietario del terreno e non poteva trasferirlo ai suoi eredi, i quali, a loro volta, non potevano venderlo agli attori. Il convenuto sosteneva di essere diventato lui l’unico proprietario per possesso ultratrentennale.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello danno ragione al convenuto, rigettando le domande della coppia acquirente.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’analisi dell’acquisto a non domino

La coppia, insoddisfatta, ricorre alla Corte di Cassazione, basando il proprio appello su due motivi principali. La Suprema Corte, tuttavia, rigetta il ricorso, confermando la decisione dei giudici di merito e cogliendo l’occasione per ribadire importanti principi di diritto processuale e sostanziale.

Primo Motivo: Il Travisamento della Prova

I ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello avesse ignorato o travisato le prove, in particolare quelle relative a una presunta divisione bonaria che avrebbe assegnato il terreno al loro dante causa. La Cassazione dichiara questo motivo inammissibile. Spiega che il ricorso in Cassazione non è un terzo grado di giudizio dove si possono rivalutare i fatti e le prove. Il ‘travisamento della prova’ è un vizio molto specifico che si verifica solo in caso di ‘svista’ del giudice su un fatto oggettivo, non quando si contesta la sua interpretazione logica delle prove. I ricorrenti, in sostanza, chiedevano un riesame del merito, vietato in sede di legittimità.

Secondo Motivo: Il Litisconsorzio Necessario nel caso di acquisto a non domino

Il punto giuridicamente più rilevante riguarda il secondo motivo. I ricorrenti sostenevano che il giudizio fosse nullo perché i venditori (gli eredi del presunto proprietario originario) avrebbero dovuto partecipare obbligatoriamente al processo (litisconsorzio necessario).

La Corte di Cassazione respinge anche questa argomentazione, offrendo una spiegazione chiara e fondamentale. Il convenuto, nel difendersi, non ha chiesto al giudice di dichiarare nullo il contratto di vendita tra i venditori e gli acquirenti. Si è limitato a sollevare un’eccezione, ossia a sostenere che quel contratto, per lui, era inefficace, in quanto proveniente da un non proprietario.

La Corte chiarisce la distinzione cruciale:
1. Azione di nullità: Se un terzo vuole ottenere una sentenza che dichiari la nullità di un contratto stipulato tra altre persone (inter alios), deve necessariamente citare in giudizio tutte le parti di quel contratto. In questo caso, si ha litisconsorzio necessario.
2. Eccezione di inefficacia: Se un terzo, convenuto in giudizio, si difende semplicemente sostenendo che il titolo di proprietà dell’attore è inefficace nei suoi confronti (come in un caso di acquisto a non domino), non è tenuto a coinvolgere i venditori. Egli sta solo paralizzando la pretesa dell’attore, senza chiedere una pronuncia che abbia effetti su tutti.

Le Motivazioni

La ratio della decisione risiede nel principio di economia processuale e nella tutela del diritto di difesa. Obbligare chi si difende eccependo l’inefficacia di un titolo a instaurare un complesso giudizio con tutte le parti originarie del contratto sarebbe un onere sproporzionato. La posizione del terzo che contesta la titolarità della controparte gli consente di dedurre l’inidoneità del contratto a produrre effetti nei suoi confronti in via di semplice eccezione. Il litisconsorzio necessario sorge solo quando la domanda mira a ottenere una pronuncia costitutiva o di accertamento (come la nullità del contratto) che, per sua natura, deve valere per tutti i soggetti del rapporto giuridico in discussione.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. In primo luogo, ribadisce che la Corte di Cassazione non è un giudice del fatto e che i motivi di ricorso devono essere formulati nel rispetto di rigorosi limiti tecnici. In secondo luogo, e più significativamente, chiarisce che una parte convenuta in un’azione di rivendica può difendersi efficacemente contestando il titolo dell’attore come proveniente da un acquisto a non domino, senza la necessità di chiamare in causa il venditore originario. Questa precisazione semplifica la difesa del terzo possessore e rafforza il principio secondo cui gli effetti di un contratto, di regola, non possono pregiudicare chi non ne è stato parte.

Se vengo citato in giudizio da chi sostiene di aver comprato il terreno che occupo, devo per forza citare in giudizio anche chi glielo ha venduto?
No. Secondo la sentenza, se ti limiti a difenderti sostenendo che la vendita è inefficace nei tuoi confronti (ad esempio per un acquisto a non domino), non è necessario coinvolgere il venditore originario. Questa strategia difensiva è definita ‘eccezione’.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove e i fatti già valutati nei primi due gradi di giudizio?
No, di norma la Corte di Cassazione non può riesaminare i fatti o le prove. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle leggi e la regolarità del processo (giudizio di legittimità), non decidere nuovamente nel merito della controversia.

Cosa succede se una persona compra un bene da chi non è il vero proprietario?
Si verifica un ‘acquisto a non domino’. L’atto di vendita non è in grado di trasferire la proprietà del bene. Il vero proprietario può far valere i suoi diritti e, come dimostra questo caso, anche un terzo che possiede il bene può difendersi efficacemente contestando la validità del titolo dell’acquirente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 26535 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 26535 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10154/2022 R.G. proposto da : COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME, domiciliati ex lege all’indirizzo Pec in atti.

-ricorrenti-

contro

NOME.

-intimato-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 377/2022 depositata il 01/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/06/2025 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

Rilevato che

I coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME convenivano in giudizio COGNOME NOME avanti al Tribunale di Napoli, Sezione distaccata di Ischia, per sentirlo condannare al rilascio del terreno detenuto senza titolo ed al risarcimento danni per occupazione illegittima dello stesso; sulle prospettate e seguenti ragioni per cui: ) essi attori avevano acquistato l’appezzamento di terreno dagli eredi di COGNOME NOME, fratello del convenuto, il quale lo aveva ereditato a seguito di divisione bonaria tra coeredi; -) a far data dalla sua emigrazione in Canada, questi aveva posseduto il terreno ‘prima tramite la detenzione della coniuge COGNOME NOME e poi dal 1971 della famiglia COGNOME e dal 1985 sotto il controllo del curatore dei suoi beni NOME COGNOME‘; -) ‘da circa tredici anni la zonetta di terreno in oggetto era detenuta dal COGNOME NOME, fratello di COGNOME NOME, per comodato orale dal detto curatore’; -) il curatore NOME NOME avrebbe comunicato a COGNOME NOME il recesso dal contratto di comodato (v. p. 9 del ricorso).
Si costituiva COGNOME NOME, resistendo ed in via riconvenzionale proponendo domanda di usucapione e di declaratoria di nullità del contratto per acquisto a non domino , ed in particolare allegando che ‘il COGNOME NOME non aveva mai accettato la chiamata all’eredità della defunta genitrice COGNOME NOME perché emigrato nel Canada nel 1950; che lo stesso non aveva mai posseduto il terreno de quo e non poteva averlo concesso a titolo di comodato ad esso convenuto, il quale, invece, quale comproprietario ne era diventato proprietario esclusivo per decorso del possesso pacifico, continuo, ultratrentennale; che di conseguenza il titolo di proprietà degli attori era illegittimo’ (v. p. 9 del ricorso).
Con sentenza n. 8782 del 30 luglio 2017 il Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Ischia, rigettava le domande degli attori, mentre dichiarava assorbite tutte le altre domande, ivi comprese, dunque, quelle svolte dal convenuto.

Avverso tale sentenza i coniugi COGNOME proponevano appello; si costituiva, resistendo al gravame, COGNOME NOME.

3.1. Con la qui impugnata sentenza la Corte d’Appello di Napoli rigettava l’appello, confermando la sentenza di prime cure, in particolare disattendendo la tesi degli appellanti, originari attori, in ordine all’esistenza di un comodato a favore di COGNOME NOME, dal quale fosse successivamente receduto COGNOME NOME, figlio e curatore dei beni di COGNOME NOME.

Avverso tale sentenza i coniugi COGNOME propongono ora ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

Resta intimato COGNOME NOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni, né i ricorrenti hanno depositato memoria.

Considerato che

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi del n. 4 e del n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ. ‘Nullità della sentenza per assenza di motivazione ex art. 360, comma l n. 4, c.p.c. e mancata e/ o travisata valutazione di documenti decisivi per la controversia ai sensi del n. 5 del medesimo art. 360 c.p.c. Nullità della sentenza per travisamento della prova e conseguente violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 primo comma, n. 4 c.p.c.’.

Lamentano che la corte di merito ha attribuito rilievo al fatto che i loro danti causa, cioè gli eredi di COGNOME NOME, non avrebbero dato la prova della accettazione dell’eredità da parte della di lui madre COGNOME NOME e, così argomentando, avrebbe

travisato la pur esistente prova per cui, in vita della stessa, tra i figli NOME era stata attuata una divisione bonaria, di talché della zonetta di terreno oggetto di causa era entrato in possesso COGNOME NOME; quando questi era poi emigrato in Canada, la zonetta era per lui stata posseduta prima dalla madre COGNOME e poi, siccome del COGNOME NOME si erano perse le tracce, dal curatore dei suoi beni, il figlio COGNOME NOME, che aveva concesso al COGNOME NOME la zonetta soltanto a titolo di comodato precario.
1.1. Il motivo è manifestamente inammissibile.

Non si correla per nulla alla motivazione resa dall’impugnata sentenza (v., tra l’altro, p. 11 e ss., in cui è stato affermato che non vi è prova né di una accettazione espressa né di una accettazione tacita dell’eredità da parte del NOME NOME, emigrato all’estero ancor prima della morte della madre, ed inoltre che non risulta che il medesimo abbia partecipato alla divisione bonaria tra coeredi), di cui sollecita, apoditticamente, una rivalutazione.

Inoltre, il vizio di travisamento della prova non viene dedotto secondo i principi posti dalla recente sentenza delle Sezioni Unite n. 5792/2024, nel senso cioè che il travisamento del contenuto oggettivo della prova – che può essere censurato ai sensi dell’art. 360, n. 4 o n. 5, c.p.c., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale, se ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare – ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé, e non di verifica logica della riconducibilità ad esso dell’informazione probatoria (v. anche, da ultimo, Cass., 16/05/2025, n. 13085). Tale seconda evenienza ricorre nel caso di specie, in cui, dunque, sotto la formale invocazione di tale vizio, i ricorrenti invece sollecitano a questa Corte una diversa interpretazione dei fatti e della prova, rispetto a quella già svolta dal giudice di merito, e pertanto un riesame che risulta estraneo al sindacato di
legittimità (v., tra le tante, Cass., Sez. Un., 27/12/2019, n. 34476; Cass., 4 marzo 2021, n. 5987).

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano ‘Nullità dell’intero giudizio per violazione del litisconsorzio necessario, con conseguente rimessione degli atti al giudice di primo grado’.

2.1. Il motivo è infondato.

Non c’è stata alcuna violazione dell’art. 102 cod. proc. civ., giacché nella specie la parte convenuta, nel contestare la legittimazione quali domini degli odierni ricorrenti, ha svolto una contestazione che in alcun modo postulava la necessità della partecipazione dei danti causa, giacché l’eccezione si sostanziava solo nel postulare la carenza del titolo proprietario dedotto dagli attori, e dunque l’inidoneità a trasferire la proprietà del bene, e non, invece, in una domanda volta ad ottenere l’accertamento della carenza di legittimazione alla stipula del contratto rivolta anche nei confronti dei venditori.
Quando taluno spende come titolo di legittimazione una posizione giuridica acquistata da terzi in forza di un contratto traslativo, il soggetto, nei cui confronti l’acquisto viene speso, assume verso il prospettato contratto traslativo una posizione di terzo, che gli consente di dedurne anche solo nei confronti della parte acquirente l’inidoneità a produrre i suoi effetti, e dunque l’inefficacia nei suoi confronti, e lo può fare, come nel caso di specie, in via di eccezione.
Qualora ritenga di averne interesse, può svolgere esplicitamente una domanda anche nei confronti del venditore, affinchè venga accertata la nullità del contratto traslativo inter alios e che gli viene ad essere opposto; in tal caso, ma solo in tal caso, deve chiamare in giudizio anche costui, sussistendo in questa ipotesi il litisconsorzio necessario, che va invece escluso quando venga proposta una domanda giudiziale volta ad accertare l’inidoneità del contratto a produrre i suoi effetti solo
nel rapporto con la parte acquirente che fa valere nei suoi confronti l’acquisto in forza del contratto (tanto si desume, mediante ragionamento a contrariis , da Cass., 04/10/2016, n. 19804, che afferma la necessarietà del litisconsorzio in caso di domanda proposta dal terzo al fine di dedurre la nullità del contratto stipulato inter alios : ‘Il litisconsorzio necessario ricorre, oltre che nei casi espressamente previsti dalla legge, allorquando la situazione sostanziale plurisoggettiva dedotta in giudizio debba essere necessariamente decisa in maniera unitaria nei confronti di tutti i soggetti che ne siano partecipi, onde non privare la decisione dell’utilità connessa all’esperimento dell’azione proposta, e ciò indipendentemente dalla natura del provvedimento richiesto, non rilevando, di per sé, il fatto che la parte istante abbia richiesto una sentenza costitutiva, di condanna o meramente dichiarativa. Pertanto, ove venga dedotta la nullità di un contratto con pluralità di parti, il litisconsorzio suddetto non è configurabile quando la domanda di nullità, avente natura dichiarativa, sia stata proposta da uno dei contraenti nei confronti di uno solo degli altri, mentre è ravvisabile se la medesima azione sia stata esercitata da un terzo che assuma l’invalidità e l’inefficacia del contratto stipulato inter alios “).
In conclusione, il ricorso va rigettato.

Non è luogo a provvedere in ordine alle spese del giudizio di legittimità, non avendo la parte intimata svolto attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, al competente ufficio di

merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione l’11 giugno 2025.

Il Presidente COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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