Acquisizione sanante: termine e valore del bene

Un comune contesta l’indennità stabilita per un’acquisizione sanante di terreni privati. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, affermando un principio fondamentale: per l’opposizione alla stima dell’indennizzo derivante da acquisizione sanante (art. 42-bis TUE), non si applica il termine di decadenza di 30 giorni, bensì quello di prescrizione ordinario. La Corte ha inoltre validato il metodo di stima utilizzato per determinare il valore dei beni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Acquisizione Sanante: la Cassazione fa chiarezza su termini e stima

L’istituto dell’acquisizione sanante, previsto dall’articolo 42-bis del Testo Unico Espropriazioni, rappresenta uno strumento cruciale per la Pubblica Amministrazione, ma solleva importanti questioni riguardo ai diritti dei proprietari espropriati. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti decisivi sui termini per contestare l’indennizzo e sui criteri di valutazione del bene. Questa pronuncia stabilisce che per opporsi alla stima non si applica il breve termine di decadenza, ma quello ordinario di prescrizione, offrendo una maggiore tutela al cittadino.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla realizzazione di un’opera pubblica da parte di un Comune, che ha comportato l’occupazione di terreni di proprietà di alcuni privati. Non essendo stato perfezionato il procedimento espropriativo, l’ente pubblico ha fatto ricorso all’istituto dell’acquisizione sanante per regolarizzare la situazione. I proprietari dei terreni, ritenendo incongrua la stima dell’indennizzo proposta dal Comune, hanno avviato un’azione legale davanti alla Corte d’Appello competente.

La Corte d’Appello, dopo aver disposto una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), ha accolto le ragioni dei proprietari, rideterminando l’indennità in un importo notevolmente superiore. Insoddisfatto della decisione, il Comune ha presentato ricorso per cassazione, basandolo su quattro motivi principali.

I Motivi del Ricorso dell’Ente Pubblico e la valutazione dell’acquisizione sanante

Il Comune ha contestato la sentenza della Corte d’Appello sotto diversi profili:

1. Decadenza dell’azione: Secondo l’ente, i proprietari avrebbero dovuto impugnare la stima entro il termine di decadenza di 30 giorni, previsto per le opposizioni in materia di esproprio, e non l’avevano fatto.
2. Prescrizione: Legato al primo punto, il Comune sosteneva l’errata applicazione del termine di prescrizione ordinario in luogo di quello specifico di decadenza.
3. Violazione dei criteri di stima: Si contestava la metodologia della CTU, che aveva attribuito al terreno due valori al metro quadro differenti a seconda della destinazione all’interno dell’opera pubblica.
4. Omesso esame di un fatto decisivo: L’ente lamentava che la Corte non avesse considerato le proprie critiche alla CTU, ritenute decisive per il giudizio.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del Comune, fornendo motivazioni dettagliate per ciascun punto.

In primo luogo, i giudici hanno affrontato congiuntamente i primi due motivi, relativi ai termini per l’impugnazione. La Corte ha stabilito un principio di diritto fondamentale: la controversia relativa alla determinazione dell’indennizzo per l’acquisizione sanante (art. 42-bis TUE) ha una natura strutturalmente diversa da quella relativa all’indennità di esproprio ordinaria. Di conseguenza, il termine perentorio di decadenza di 30 giorni, previsto dall’art. 54 TUE e dall’art. 29 del D.Lgs. 150/2011, non è applicabile. Il diritto del proprietario a contestare la liquidazione e a chiederne la determinazione giudiziale si prescrive secondo il termine ordinario. Questa interpretazione garantisce una maggiore tutela al soggetto che subisce l’acquisizione, non essendo vincolato a un termine così breve.

Per quanto riguarda il terzo motivo, relativo alla stima del bene, la Cassazione ha ritenuto infondata la censura. La Corte territoriale aveva correttamente recepito le conclusioni della CTU, la quale aveva motivato la differenziazione del valore dei terreni (un valore maggiore per le aree destinate a infrastrutture e uno minore per la parte restante) sulla base di criteri logici, come l’estensione e la distanza dalle aree attrezzate. Tale valutazione, basata su un’analisi comparativa con transazioni precedenti all’acquisizione, è stata giudicata congrua e ben motivata.

Infine, il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha ricordato che il vizio di “omesso esame di un fatto decisivo” può essere fatto valere solo quando il giudice di merito abbia completamente trascurato un fatto storico specifico, non quando si limiti a non condividere le critiche di una parte alla consulenza tecnica. Nel caso di specie, il Comune si era limitato a riproporre le proprie osservazioni critiche, già esaminate e respinte dalla Corte d’Appello, senza indicare un fatto storico preciso che fosse stato ignorato.

Le Conclusioni

La decisione della Suprema Corte consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza pratica. Viene definitivamente chiarito che chi subisce una acquisizione sanante ha il diritto di contestare l’indennizzo entro il termine di prescrizione ordinario, senza incorrere nel breve termine di decadenza previsto per le espropriazioni classiche. Inoltre, viene confermata la legittimità di stime che, se adeguatamente motivate, possono differenziare il valore di diverse porzioni di un medesimo bene in base alla loro specifica destinazione e alle loro caratteristiche. Questa sentenza rafforza le garanzie per i proprietari nei confronti della Pubblica Amministrazione, bilanciando l’interesse pubblico alla realizzazione delle opere con il diritto a un giusto indennizzo.

Quale termine si applica per contestare l’indennizzo in caso di acquisizione sanante?
Secondo la Corte di Cassazione, per contestare l’indennizzo dovuto a seguito di un’acquisizione sanante ai sensi dell’art. 42-bis del D.P.R. 327/2001, non si applica il termine breve di decadenza di 30 giorni, ma il termine ordinario di prescrizione dei diritti soggettivi.

È legittimo utilizzare un metodo di stima che attribuisce valori diversi a differenti porzioni dello stesso terreno?
Sì, la Corte ha ritenuto legittima la valutazione del consulente tecnico (CTU) che ha attribuito due valori divergenti alle diverse parti del terreno acquisito (€ 39,38/mq per l’area sede di infrastrutture e € 1,15/mq per la parte restante), poiché tale differenziazione era giustificata da fattori oggettivi come la destinazione e la posizione delle aree.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione del consulente tecnico (CTU) recepita dal giudice di merito?
Non è possibile contestare la valutazione del CTU in sede di Cassazione semplicemente riproponendo le proprie critiche. Il ricorso è ammissibile solo se si dimostra l'”omesso esame di un fatto storico, decisivo e discusso tra le parti”, ovvero che il giudice abbia completamente ignorato un elemento di prova specifico e non si sia limitato a non condividere le conclusioni di una parte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 15008 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 15008 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4236/2022 R.G. proposto da :

COMUNE DI OSSI, elettivamente domiciliato in SASSARI INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende con domicilio digitale EMAIL

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME COGNOME elettivamente domiciliati in Cagliari INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende

avverso ORDINANZA di CORTE D’APPELLO SASSARI n. 74/2017 depositata il 12/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/04/2025 dalla consigliera NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

1.Il C omune di Ossi impugna l’ordinanza ex art. 702 bis cod. proc. civ. della corte d’appello di Cagliari -sezione distaccata di Sassari che ha accolto l’opposizione alla stima proposta da NOME, NOME e NOME COGNOME al fine di conseguire la determinazione del giusto indennizzo dovuto a fronte dell’acquisizione sanante disposta ai sensi dell’art. 42 bis d.p.r 327/2001 (TUE) ed avente ad oggetto i terreni di loro proprietà ubicati nel territorio comunale (ed identificato in catasto F. 8 mapp. 898 e F. 13 mapp.152) nell’ambito della realizzazione del Parco Fundone . 2.I ricorrenti avevano dedotto vari profili di illegittimità oltre alla congruità della stima e dopo aver impugnato infruttuosamente la delibera della giunta municipale avanti al TAR, avevano riassunto la causa innanzi alla corte d’appello.
3.Il Comune costituendosi aveva svolto eccezioni preliminari di inammissibilità e decadenza ai sensi degli artt. 54 TUE e 29 d.lgs. 150/2011 e di improcedibilità ex art. 11 cod. proc. amm. che la corte territoriale aveva ritenuto infondate, oltre all’ infondatezza nel merito dell’opposizione.

4.Disposta ctu la corte facendo applicazione del metodo sinteticocomparativo in luogo del valore agricolo medio determinava l’indennità dovuta in complessivi euro 124.451,11 [indennità quantificata in € 100.235,75, oltre ad € 3.907,81 per soprassuoli, €

6.942,90 per occupazione temporanea (5%) ed € 13.364,76 per danno non patrimoniale (tot. € 124.451,22) ].

5.Avverso l’ordinanza n. 2300 del 12.10.2021 il Comune propone ricorso per cassazione notificato il 3.2.2022 ed affidato a quattro motivi cui resistono con controricorso NOME, NOME e NOME COGNOME.

6.Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 380 bis.1 cod. proc. civ. .

CONSIDERATO CHE:

7.Con il primo motivo il ricorrente deduce, in relazione all’art. 360, comma 1. n.3, cod. proc. civ. la violazione dell’art 54 TUE, art 29 d. lgs 150/2011 in riferimento artt. 101 e 3 Cost e 113 cpc per non avere la corte d’appello applicato il termine decadenziale di 30 giorni ex art 29 d. lgs 150/2011 .

Con il secondo motivo di deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, n.3, cod. proc. civ., la violazione art 54 TUE, art 29 D lgs 150/2011, art 12 preleggi per avere la corte d’appello applicato il termine di prescrizione ordinario per opposizione alla stima in materia di acquisizione sanante.

Con il terzo motivo si censura, in relazione all’art. 360, comma 1. n.3 cod. proc. civ., la violazione art 42 bis TUE là dove la corte d’appello ha, in adesione alla ctu, omesso di accertare il valore del bene immobile ante acquisizione sanante. In particolare si contesta che la corte d’appello abbia avallato l’utilizzo di due valori divergenti: € 39,38/mq per terreno sede di infrastrutture ed € 1,15/mq per parte restante.

10.Con il quarto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1. n.5 cod. proc. civ., l’omesso esame di fatto decisivo in relazione alla stima dei terreni ablati, all’ arbitraria esclusione di alcuni atti di raffronto ed all’ inattendibilità dei valori degli atti considerati, oltre all’ incongruità delle conclusioni del ctu.

11.Il primo e secondo motivo, strettamente connessi possono essere esaminati congiuntamente e sono infondati.

12.Premesso che la controversia relativa alla determinazione e corresponsione dell’indennizzo, globalmente inteso, previsto per la cd. acquisizione sanante di cui all’art. 42-bis del d.P.R. n. 327 del 2001 è devoluta alla competenza, in unico grado, della Corte di appello (cfr. Cass. SU 15283/2026; Cass. SU 20691/2021) la giurisprudenza di questa Corte ha da ultimo chiarito che il termine perentorio previsto dall’art. 54, comma 2, del d.P.R n. 327 del 2001 e, successivamente, dall’art. 29, comma 3, del d.lgs. n. 150 del 2011, per l’opposizione alla stima definitiva dell’indennità di esproprio, non è applicabile alla contestazione relativa alla determinazione dell’indennizzo contenuta nel provvedimento acquisitivo adottato a norma dell’art. 42-bis del D.P.R n. 327/2001, con la conseguenza che il soggetto attinto dal decreto di acquisizione ha facoltà di contestare la liquidazione e chiederne la determinazione giudiziale nel termine ordinario di prescrizione dei diritti soggettivi; infatti, l’art. 29 citato, pur essendo successivo, non effettua alcun rinvio al precedente art. 42-bis del menzionato D.P.R n. 327/2001, non risultando peraltro, in ogni caso, consentite interpretazioni estensive e analogiche di norme che condizionano l’esercizio del diritto di azione con riferimento a termini di decadenza e inammissibilità non specificamente previsti dalla legge; al contempo, se la comune natura indennitaria del credito pecuniario dell’espropriato e del soggetto attinto dal decreto di acquisizione può valorizzarsi per giustificare la giurisdizione ordinaria e la competenza funzionale della Corte d’appello, quale giudice delle indennità in materia, ciò non consente di superare le diversità strutturale dei relativi procedimenti amministrativi (Cass. 35287/2023, id. anche Cass.11687/2020).
13.Ciò posto la corte territoriale ha fatto applicazione di questo principio ermeneutico e pertanto entrambe le censure vanno disattese.

14.Il terzo motivo con cui si censura (il valore del fondo è stato determinato dal CTU non tenendo conto delle caratteristiche antecedenti l’acquisizione) è infondato.

15.La corte territoriale, dato atto che l’acquisizione sanante è stata disposta con delibera n.59 del 29/05/2014 ed il valore dei terreni era stato determinato secondo il superato criterio del valore agricolo, ha disposto ctu ed ha ritenuto condivisibili le conclusioni ivi formulate.

15.1.Infatti, il ctu, accertata l’inedificabilità legale dei terreni in ragione della loro conformazione oltre che della classificazione a seminativo, motivava l’impiego del metodo sintetico -comparativo per la determinazione del valore venale dei terreni sulla scorta della documentazione acquisita presso l’ufficio tecnico del Comune ed attestante l’esistenza di svariate cessioni volontarie di aree nell’ambito della realizzazione del Parco Fundone , perfezionate a valori oscillanti fra 39,35 euro al mq e 0,82 euro al mq. a seconda della estensione e della distanza dei terreni dalle aree attrezzate. I lotti più piccoli e destinati ad aree attrezzate avevano un valore maggiore di quelli più ampii e lontani. In considerazione di ciò aveva quindi distinto i terreni acquisiti in due lotti ed attribuito al lotto di 2450 mq il valore di euro 39,38 al mq e a quello di 3265,00 mq quello di euro 1,15 al mq.
15.2.Tale valutazione è stata motivata e giustificata rispetto a quotazione risalenti al 2012, cioè ad epoca anteriore all’acquisizione sanante sicchè è rispettato il criterio dello stato dei luoghi al tempo dell’acquisizione.

16.Il quarto motivo è inammissibile.

L’art. 360, comma 1, n. 5, cod.proc.civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del

2012, consente di censurare, per omesso esame, la sentenza che abbia recepito la consulenza tecnica, ove venga individuato un preciso fatto storico, sottoposto al contraddittorio delle parti, di natura decisiva, che il giudice del merito abbia omesso di considerare (cfr. Cass. 7716/2024).

16.1.Nel caso in esame il ricorrente non deduce l’omesso esame di un fatto decisivo ma si limita a riprodurre pedissequamente le osservazioni critiche svolte alla ctu e non ritenute dalla corte territoriale idonee a smentire il metodo utilizzato dal ctu per determinare il più probabile valore di mercato. La corte distrettuale ha fatto riferimento specifico alle osservazioni del comune ed ha rilevato tuttavia che esse non confutano la valutazione del ctu, il quale ha peraltro ha dato conto, come recepito in sentenza, della scelta di determinati atti per la determinazione del valore.
In definitiva il ricorso va respinto.

Nulla va disposto sulle spese di lite a favore di NOME NOME NOME COGNOME e NOME COGNOME anche quale erede di NOME COGNOME per essere il controricorso inammissibile ex artt. 370 e 366 cod. proc. civ. per difetto di procura speciale all’avv.COGNOME non essendo stata la stessa depositata telematicamente unitamente al l’atto di costituzione nel giudizio di legittimità.

19. Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo

di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 10/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.