Acquisizione sanante: stima inammissibile senza decreto

Una società si opponeva alla stima dell’indennità per un’acquisizione sanante disposta da un Comune. La Corte d’Appello ha dichiarato la domanda inammissibile. La motivazione risiede nel fatto che la società non ha prodotto in giudizio il provvedimento di acquisizione definitivo, atto considerato condizione imprescindibile per poter contestare giudizialmente l’importo dell’indennità. La semplice delibera comunale che avvia il procedimento non è sufficiente a radicare l’azione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Acquisizione Sanante: Senza Decreto Definitivo, l’Opposizione alla Stima è Inammissibile

Una recente sentenza della Corte di Appello di Napoli chiarisce un presupposto processuale fondamentale in materia di espropriazione per pubblica utilità. In particolare, la decisione si concentra sulla procedura di acquisizione sanante (ex art. 42-bis d.P.R. 327/2001) e stabilisce che l’opposizione alla stima dell’indennità non può essere proposta se non è stato ancora emesso, e depositato in giudizio, il decreto di acquisizione definitivo. Vediamo nel dettaglio i fatti e le motivazioni della Corte.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dall’occupazione di un’area di proprietà di una società da parte di un Comune, inizialmente per lo stoccaggio provvisorio di rifiuti. L’occupazione, protrattasi nel tempo, ha dato il via a un lungo contenzioso. All’esito di vari gradi di giudizio, il Consiglio di Stato aveva ordinato all’ente locale di scegliere tra la restituzione dell’area, previo ripristino, e l’avvio della procedura di acquisizione sanante.

Il Comune optava per la seconda via, approvando con una delibera consiliare la proposta di acquisire l’immobile, quantificando l’indennità in poco più di 13.000 euro. La società proprietaria, ritenendo l’importo irrisorio rispetto al valore del bene (stimato in oltre 2 milioni di euro), proponeva opposizione alla stima dinanzi alla Corte di Appello.

La Decisione della Corte: Domanda Inammissibile

Dopo un complesso iter giudiziario, che ha visto anche un annullamento con rinvio da parte della Corte di Cassazione per questioni procedurali, la Corte di Appello di Napoli, chiamata a decidere nuovamente sul caso, ha dichiarato la domanda della società inammissibile.

La decisione si fonda su un punto cruciale: la società attrice, pur opponendosi alla stima, non aveva allegato agli atti del processo il provvedimento finale con cui il Comune disponeva formalmente l’acquisizione del bene. La Corte ha ritenuto che la sola delibera del Consiglio Comunale non fosse sufficiente per radicare l’azione.

Le Motivazioni: Perché l’Acquisizione Sanante Richiede un Decreto Definitivo

La Corte ha spiegato che la delibera consiliare rappresenta un atto meramente preparatorio. Con essa, l’organo politico approva la volontà di acquisire e dà mandato al dirigente competente di emanare il vero e proprio provvedimento ablatorio. Tuttavia, è solo quest’ultimo atto, il decreto di acquisizione, a produrre l’effetto ablatorio, ossia il trasferimento coattivo del diritto di proprietà dal privato all’ente pubblico.

Senza questo decreto, il trasferimento di proprietà non si è ancora verificato. Di conseguenza, non esiste ancora il presupposto giuridico per contestare l’indennità, la cui funzione è proprio quella di ristorare il proprietario per la perdita del suo bene. Citando consolidata giurisprudenza della Cassazione (tra cui Cass. 17604/2013), la Corte ha ribadito che l’azione di determinazione dell’indennità ha come sua “condizione indefettibile” proprio il provvedimento che trasferisce la proprietà.

In assenza di tale atto, la domanda di opposizione alla stima è prematura e, pertanto, deve essere dichiarata inammissibile. La Corte non è potuta entrare nel merito della congruità dell’importo, fermandosi alla verifica di questo presupposto processuale mancante.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia offre un’importante lezione pratica per proprietari e legali che affrontano procedure di esproprio o di acquisizione sanante. È fondamentale distinguere tra gli atti endoprocedimentali, come le delibere di giunta o di consiglio, e l’atto finale che produce l’effetto traslativo. L’azione giudiziaria volta a contestare l’indennità può essere intrapresa solo dopo che quest’ultimo è stato emanato e notificato. Agire prima espone al rischio di una declaratoria di inammissibilità, con conseguente dispendio di tempo e risorse, senza che il giudice possa esaminare la fondatezza della pretesa economica.

Posso contestare l’indennità di un’acquisizione sanante basandomi solo sulla delibera del Consiglio Comunale?
No. Secondo la sentenza, la delibera comunale è un atto preparatorio che esprime la volontà di acquisire ma non trasferisce la proprietà. Per poter avviare l’azione di opposizione alla stima, è indispensabile attendere l’emissione del decreto di acquisizione definitivo, che è l’atto che produce il trasferimento del bene.

Qual è la differenza tra la delibera comunale e il provvedimento di acquisizione?
La delibera è un atto politico-amministrativo con cui l’organo consiliare decide di procedere all’acquisizione e stabilisce le condizioni. Il provvedimento di acquisizione, invece, è l’atto emanato dal dirigente competente che realizza concretamente il trasferimento della proprietà dal privato all’ente pubblico, producendo il cosiddetto “effetto ablatorio”.

Cosa succede se propongo opposizione alla stima prima dell’emissione del decreto di acquisizione?
La domanda viene dichiarata inammissibile. Il giudice rileva la mancanza di una condizione essenziale dell’azione (il provvedimento definitivo) e non può procedere all’esame del merito, cioè a valutare se l’indennità offerta sia giusta o meno. La causa si chiude con una pronuncia processuale sfavorevole.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI N. 6327 2025 – N. R.G. 00002430 2025 DEPOSITO MINUTA 09 12 2025 PUBBLICAZIONE 09 12 2025

Sentenza

Ruolo Generale n. 2430NUMERO_DOCUMENTO

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI NAPOLI PRIMA SEZIONE CIVILE

riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME Presidente

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME Consigliere

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A

nel giudizio di rinvio iscritto al n. 2430/2025 R.G.A.C., avente ad oggetto: opposizione alla stima -acquisizione sanante, posto in decisione all’udienza collegiale a trattazione scritta dell8-10-2025 ,con assegnazione alle parti di termini ridotti di 20+20gg. ex art. 190 c.p.c. e vertente

TRA

(C.F./P.IVA

), in

persona del legale rapp.te p.t., l’amministratore unico, sig.ra , con sede legale in Torre del Greco (NA) alla INDIRIZZO, quale avente causa della RAGIONE_SOCIALE, a sua volta avente causa della RAGIONE_SOCIALE, rapp.ta e difesa, giusta procura agli atti, del quale forma parte integrante e sostanziale, dall’AVV_NOTAIO ( ), presso il quale fisicamente domicilia in Napoli al INDIRIZZO, ed elegge domicilio digitale all’indirizzo p.e.c. fax P_IVA; C.F.
ATTORE IN RIASSUNZIONE

in persona del Sindaco e legale rapp.te pro tempore, Arch.

rappresentato e difeso dall’avvocato NOME AVV_NOTAIO , C.F .

del Foro di S. AVV_NOTAIO C.V. (CE), elett.te dom.to in S. AVV_NOTAIO C.V. (CE), alla INDIRIZZO, C.F.

CONVENUTO

FATTO E DIRITTO

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. la società odierna parte attrice in riassunzione esponeva: ‘è proprietaria, giusta atto di scissione recante attribuzione di ramo d’azienda immobiliare, della RAGIONE_SOCIALE, a sua volta acquirente della , in forza di atto a rogito del Notar AVV_NOTAIO , racc. n. 15816 rep. n. 22662, di un fondo sito in Pignataro Maggiore (CE) alla INDIRIZZO, riportato in catasto al Fg. 18, p.lla 105, su cui insiste uno stabilimento industriale adibito ad attività di essiccazione e magazzinaggio del tabacco.
Con ordinanza n. 12 del 21.1.2018, il Sindaco ordinava alla RAGIONE_SOCIALE ‘di porre nella disponibilità del Comune di l’area di circa mq. 1.500 per lo stoccaggio provvisorio dei rifiuti, per un periodo iniziale di mesi 4 (quattro).’

Al citato provvedimento seguiva l’ordinanza n. 17 del 7.2.2008 con cui il Sindaco del Comune di disponeva la requisizione, ‘per un primo periodo di sei mesi’, di un’ulteriore area di mq. 5.000 di proprietà della RAGIONE_SOCIALE, da adibire ad area per lo stoccaggio dei rifiuti urbani del territorio comunale, determinando in € 45.000,00 l’indennità di occupazione per i sei mesi di requisizione.

In riscontro, con nota trasmessa a mezzo raccomandata A/R del 12.2.2008, la RAGIONE_SOCIALE contestava al Comune di aver occupato mq. 15.000, a fronte dei mq. 5.000 di cui all’ordinanza e, contestualmente, la sopravvenuta impossibilità di utilizzare la restante parte del lotto ed i locali ad esso adiacenti (per la ordinaria attività di essiccazione, allestimento e stoccaggio del tabacco) a causa dello sregolato e indiscriminato abbandono di rifiuti.

Per tali ragioni, le Autorità competenti ponevano sotto sequestro l’area, per poi dissequestrarla nell’ultimo trimestre dell’anno 2009, sotto impegno del a smaltire i rifiuti sversati.

L’ente locale, pur liberando l’area, non provvedeva, tuttavia, allo smantellamento delle opere ivi realizzate per contenere i rifiuti (bacino di stoccaggio, cassoni, etc).

Di qui, con ricorso innanzi al T.A.R. Lazio, la RAGIONE_SOCIALE, avente causa dell’odierna ricorrente, richiedeva la condanna del

al pagamento dell’importo di € 45.000,00 , già riconosciuto a titolo di indennità di occupazione nell’ordinanza n. 17 del 7.2.2008, oltre ad una somma a titolo di risarcimento per l’ulteriore danno cagionato dal medesimo e alla restituzione delle aree proprietarie illecitamente occupate.

Nelle more del giudizio, con contratto di cessione di res litigiosa rep. n. 72, racc. n. 56, a rogito del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO registrato il 18.12.2020 ad Albano, la società cedeva

alla società

alla

ed alla sig. la res litigiosa recante n.r.g. 2896/2014.

pendente presso il

All’esito, il Tribunale capitolino, accogliendo il citato gravame, con sentenza n. 2851/2021 pubblicata in data 9.3.2021, condannava il alla corresponsione di una somma a titolo di indennità di occupazione, pari a € 97.696,87, alla restituzione dell’area, previo ripristino dello stato dei luoghi con rimozione delle opere eseguite per lo stoccaggio dei rifiuti e pulizia dei materiali e alla rifusione delle spese di lite, liquidate in complessivi € 3.000,00.

Avverso tale sentenza, con ricorso innanzi al Consiglio di Stato, recante n.r.g. 5134/2021, insorgeva il , domandandone, previa sospensione degli effetti, l’annullamento e/o la integrale riforma.

All’esito del relativo giudizio, il Consiglio di Stato, in accoglimento, con la sentenza n. 2922/2022 assegnava al

un termine di 90 giorni per restituire l’area o, alternativamente, procedere con l’acquisizione sanante ai sensi dell’art. 42 bis del d.p.r. n. 327/2001′.

La parte ricorrente asseriva, inoltre, che: ‘con deliberazione di C.C. prot. n. 29 del 7.7.2022, reso su proposta del responsabile dell’UTC, l’ente locale, in ottemperanza, adottava il provvedimento di acquisizione sanante ex art. 42-bis, d.P.R. 327/2001, ivi quantificando l’indennizzo ex lege previsto, per un ammontare complessivo di € 13.063,50’.

Indi, con il detto ricorso ex art. 702 bis c.p.c., recante n.r.g. 4049/2022, la odierna attrice chiedeva alla intestata Corte d’appello: ”in via principale: determinare, in via di accertamento, l’esatto ammontare in € 2.269.551,20 dell’indennità di espropriazione e di occupazione nella fattispecie dovuta secondo la disciplina normativa di cui all’art. 42 -bis, d.P.R. 327/2001; determinare, in via di accertamento, la somma dovuta alla ricorrente a titolo di indennità da risarcimento del danno non patrimoniale, dovuta secondo la disciplina normativa di cui all’art. 42 -bis, d.P.R. 327/2001; determinare, in via di accertamento, il valore venale del fondo proprietario; determinare, in via di accertamento, il valore venale diminuito del valore della porzione del fondo reliquato, estraneo alla procedura ablatoria; determinare, in via di accertamento, il valore degli interessi normativamente fissati nel 5% per anno sul valore dell’indennizzo reso ai sensi dell’art. 42 -bis, d.P.R. 327/2001 ‘ .
Con l’ordinanza n. 3240/2023 del 3.10.2023 la intestata Corte di Appello dichiarava inammissibile la domanda, in considerazione della mancata allegazione del decreto di acquisizione sanante.

Avverso siffatta pronuncia, la proponeva ricorso per Cassazione.

All’esito del giudizio, con l’ordinanza n. 11651/2025, pubblicata il 4.5.2025, la Suprema Corte accoglieva il ricorso della

con la seguente motivazione: ‘Premesso, infatti, che, secondo quel che si insegna abitualmente «l’obbligo del giudice di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d’ufficio, stabilito dall’art. 101, comma 2, c.p.c., non riguarda le questioni di diritto ma quelle di fatto, ovvero miste di fatto e di diritto, che richiedono non

una diversa valutazione del materiale probatorio bensì prove dal contenuto diverso rispetto a quelle chieste dalle parti ovvero un’attività assertiva in punto di fatto e non già solo mere difese» (ex plurimis, Cass., Sez. II, 19/01/2022, n. 1617), non è dubitabile che nella specie, attesa l’oggettiva rilevanza in fatto della questione rilevata officiosamente dal decidente…sussistesse in capo al medesimo l’obbligo di attivare sulla stessa il confronto processuale, riservando la decisione ed assegnando nel contempo alle parti un termine per dar corso all’incombente mediante il deposito di memorie contenenti osservazioni sulla questione. La Corte d’appello, declinando, viceversa, il proprio pronunciamento sulla base di argomenti non sottoposti al previo contraddittorio processuale -ovvero rilevando la mancata presenza agli atti del giudizio del provvedimento a mezzo del quale aveva proceduto all’acquisizione in sanatoria del bene già di proprietà della società ricorrente -è chiaramente incorsa nella violazione delle norme sopra rubricate, non avendo accordato alle parti, all’atto di operare ufficiosamente il rilievo della questione in parola, il termine per dar loro modo di interloquire su di essa ed, in particolare, per non aver consentito a parte ricorrente, in pregiudizio dell’interesse patrimoniale della stessa, di dimostrare l’insussistenza dell’impedimento di fatto posto a fondamento della decisione. Risulta dunque indiscutibile la lesione arrecata al diritto di difesa delle parti ed inevitabile è la cassazione della decisione qui impugnata.’
Indi, la Suprema Corte rinviava, all’uopo, la causa avanti alla Corte di appello di Napoli in altra composizione.

La con citazione riassumeva il giudizio innanzi al Giudice del rinvio, per ivi ottenere l’accoglimento del ricorso ex art. 702 bis in opposizione alla stima dell’indennità di esproprio e delle conclusioni in precedenza formulate.

Si costituiva la parte convenuta in riassunzione, chiedendo dichiararsi l’inammissibilità della detta opposizione ovvero il suo rigetto.

All’udienza di discussione dell’8 -10-2025 la Corte si riservava per la decisione con termini ridotti di 20+20 giorni ex art. 190 c.p.c.

L’opposizione alla stima proposta dalla

deve essere dichiarata inammissibile.

Infatti, si rileva che il , con la sua deliberazione n. 29 del 7 luglio 2022, approvando senza alcuna modifica la proposta formulata dal Sindaco, ha deciso di disporre l’acquisizione ai sensi dell’art. 42 bis DPR 327/2001 della superficie complessiva di mq 5.000,00 per il valore di € 13.063,50, così determinato: 5.000,00 mq x 26,13/mq (valore mercato/mq) x 10% (art. 42 bis DPR 327/2001) = € 13.063,50 di cui alle aree individuate al catasto Terreni del Comune di al foglio n. 18 particella 105; ha, altresì, contestualmente deliberato di dare mandato al responsabile del Servizio Lavori Pubblici, affinché: proceda all’emanazione del provvedimento di acquisizione, ai sensi dell’art. 42 bis DPR 327/2001 in nome, per conto e nell’interesse del quale Ente beneficiario; – proceda ad impegnare e liquidare la somma occorrente al pagamento dell’indennità da corrispondere, tramite pagamento diretto in favore della società RAGIONE_SOCIALE, tenendo conto delle somme già depositate.
Dunque, appare evidente che la suindicata deliberazione non abbia determinato di per sé effetti ablatori e quindi il relativo trasferimento della detta superficie in favore del in quanto è stato ivi disposto soltanto che la emanazione del vero e proprio provvedimento ablatorio sarebbe stato emanato dal Responsabile del Servizio Lavori Pubblici, provvedimento che non risulta, tuttavia, allegato al presente giudizio.

Perciò, deve ritenersi manifestamente infondata la deduzione di parte attrice , secondo cui ‘ la deliberazione di C.C 29/2022, reca tutti gli elementi necessari e sufficienti per integrare la condizione indefettibile dell’opposizione alla stima, di cui al combinato disposto degli artt. 42-bis e 54 del d.P.R. n. 327/2001 ‘.

Non assumono, poi, all’uopo, rilevanza le deduzioni difensive formulate dalla parte attrice in riassunzione in relazione alla competenza riconosciuta al Consiglio Comunale a emettere il provvedimento di acquisizione sanante ai sensi dell’art. 42 -bis del d.P.R. 327/2011′, in quanto esse non incidono sul fatto che non è stato nella presente sede allegato il vero e proprio decreto di acquisizione sanante.

Dunque, la domanda della società attrice va dichiarata inammissibile perché manca una delle sue imprescindibili condizioni, tale dovendo ritenersi il provvedimento di acquisizione, ai sensi dell’art 42 bis DPR 327/2001, così come il provvedimento di esproprio è stato sempre ritenuto una condizione indefettibile di qualsiasi azione od opposizione volta in definitiva alla determinazione giudiziale dell’indennità di esproprio (cfr. ad es. Cass. 11261/2016 e Cass. 17604/2013 secondo la cui massima ufficiale: ).
Ne consegue l’assorbimento delle ulteriori deduzioni difensivi formulate dalla parte attrice con riguardo alla determinazione delle giuste indennità ex art 42 bis DPR 327/2001.

Le spese di lite di tutti i gradi e fasi del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, secondo il valore di causa indeterminabile medio, in quanto, a causa della ritenuta inammissibilità della domanda in esame, non si è entrato nel merito della determinazione delle indennità richieste.

PTM

La Corte, definitivamente pronunciandosi in sede rescissoria sulla citazione in riassunzione notificata da nei confronti di a seguito della ordinanza della Suprema Corte n. 11651/2025 di cassazione con rinvio della ordinanza della Corte di Appello di Napoli n. 3240/2023 del 3.10.2023 e quindi sulla originaria domanda di opposizione alla stima proposta dall’odierna attrice in riassunzione, così provvede:

dichiara inammissibile la domanda;

condanna la parte attrice in riassunzione a rifondere in favore della parte convenuta le spese di lite dei diversi gradi e fasi di giudizio, che si liquidano: per il giudizio di unico grado nella somma di euro 7.000,00 per compenso, oltre spese generali del 15%, CPA e IVA come per legge, per il giudizio di cassazione nella somma di euro 3.300,00 per compenso, oltre spese generali del 15%, CPA e IVA come per legge; per il giudizio di rinvio in oggetto nella somma di euro 7.000,00 per compenso, oltre spese generali del 15%, CPA e IVA come per legge.
Così deciso, in Napoli il 3-12-2025.

IL CONSIGLIORE ESTENSORE IL PRESIDENTE

(AVV_NOTAIO NOME COGNOME)

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