Acquisizione Sanante: come si calcola l'indennizzo

Un Comune ha acquisito un terreno privato tramite il meccanismo dell’acquisizione sanante. I proprietari hanno contestato l’indennità offerta. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo principi chiave sulla giurisdizione del giudice ordinario, sulla decorrenza dei termini per l’impugnazione e sui corretti criteri di stima del valore di un terreno, che devono tenere conto delle sue effettive potenzialità di utilizzo (cosiddetto ‘tertium genus’).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Acquisizione Sanante e Indennizzo: La Cassazione Fa Chiarezza

L’acquisizione sanante, disciplinata dall’art. 42-bis del Testo Unico Espropriazioni, rappresenta uno strumento a disposizione della Pubblica Amministrazione per regolarizzare l’occupazione illegittima di un bene privato. Tuttavia, la sua applicazione solleva spesso complesse questioni procedurali e di stima dell’indennizzo. Con l’ordinanza n. 30029/2023, la Corte di Cassazione è intervenuta per dirimere una controversia tra un Comune e alcuni proprietari terrieri, offrendo chiarimenti fondamentali su giurisdizione, termini di impugnazione e criteri di valutazione del bene.

I Fatti del Caso: Un Terreno, un’Acquisizione e la Controversia sull’Indennizzo

Un Comune, dopo aver occupato e trasformato un terreno di proprietà privata, deliberava di acquisirlo tramite il procedimento di acquisizione sanante. I proprietari del terreno, ritenendo inadeguata la somma offerta a titolo di indennizzo, si opponevano davanti alla Corte d’Appello, chiedendo una determinazione giudiziale del giusto ristoro per la perdita della loro proprietà.

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello accoglieva le ragioni dei proprietari. Dopo aver rigettato le eccezioni preliminari del Comune sulla tardività dell’azione e sulla presunta inammissibilità del rito, procedeva a ricalcolare le indennità dovute. Basandosi su una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), la Corte stabiliva che il terreno, pur non essendo edificabile, ricadeva in una zona destinata a impianti di interesse generale e, pertanto, non poteva essere valutato come un mero terreno agricolo. Di conseguenza, condannava l’ente locale a corrispondere somme maggiori per il pregiudizio patrimoniale, non patrimoniale e per l’occupazione del suolo.

Il Ricorso in Cassazione e l’analisi sull’acquisizione sanante

Il Comune, insoddisfatto della decisione, ricorreva in Cassazione, sollevando quattro motivi di doglianza.

La Questione della Giurisdizione

L’ente sosteneva che la Corte d’Appello non avesse giurisdizione, poiché la domanda dei proprietari non si limitava alla quantificazione dell’indennizzo, ma toccava anche temi come la restituzione del fondo, di competenza del giudice amministrativo.

La Tempestività dell’Opposizione

Secondo il Comune, l’opposizione era stata presentata oltre il termine di trenta giorni, che a suo dire doveva decorrere non dalla notifica del decreto di acquisizione, ma dalla pubblicazione della delibera comunale che avviava il procedimento.

Il Criterio di Stima dell’Indennizzo

L’amministrazione criticava aspramente il metodo di valutazione adottato dal CTU e fatto proprio dalla Corte territoriale. A suo avviso, era errato confrontare un terreno non edificabile con lotti edificabili, anche se con l’applicazione di una decurtazione, e la stima non era sufficientemente motivata.

La Ripartizione delle Spese Legali

Infine, il Comune lamentava la condanna integrale al pagamento delle spese legali, sostenendo che, essendo stata riconosciuta una somma inferiore a quella originariamente richiesta dai proprietari, si sarebbe dovuta configurare una soccombenza reciproca con conseguente compensazione delle spese.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del Comune, confermando la correttezza dell’operato della Corte d’Appello.

– Sulla giurisdizione: La Corte ha ribadito il principio consolidato secondo cui tutte le controversie relative alla determinazione e corresponsione dell’indennizzo per acquisizione sanante sono devolute alla competenza in unico grado della Corte d’Appello. La presenza di altre domande, eventualmente di competenza di un altro giudice, non rende inammissibile l’intero ricorso, ma comporta solo una declaratoria parziale di difetto di giurisdizione.

– Sui termini: È stato chiarito che il termine di 30 giorni per proporre opposizione decorre dalla notifica del provvedimento formale di acquisizione, che definisce l’indennità, e non da atti preliminari come la delibera di giunta.

– Sulla stima: La Corte ha validato il metodo di valutazione. Ha sottolineato che il valore di un bene deve tenere conto di tutte le sue caratteristiche concrete, comprese le possibilità di utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificatoria (il cosiddetto ‘tertium genus’). La Corte d’Appello aveva correttamente applicato questo principio, basando la sua decisione su una motivazione logica e coerente, che utilizzava un metodo sintetico-comparativo e lo corroborava con il prezzo di mercato di un bene simile.

– Sulle spese: Infine, la Cassazione ha precisato che l’accoglimento di una domanda per un importo inferiore a quello richiesto non configura una ‘soccombenza reciproca’. La parte che ha dato causa al giudizio e ne è uscita sconfitta (il Comune) è tenuta a rimborsare integralmente le spese alla parte vittoriosa.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa ordinanza consolida importanti principi in materia di acquisizione sanante. Per i proprietari, rafforza la tutela, chiarendo che il termine per contestare l’indennità è ancorato a un atto formale e notificato. Per le Pubbliche Amministrazioni, sottolinea la necessità di condurre valutazioni accurate che riflettano il reale valore di mercato dei beni, considerando ogni potenziale di sfruttamento e non solo la classificazione urbanistica formale. La decisione ribadisce inoltre la centralità della Corte d’Appello come giudice specializzato per la determinazione del giusto indennizzo in queste complesse procedure.

A quale giudice spetta decidere sulle controversie relative all’indennizzo per acquisizione sanante?
La controversia relativa alla determinazione e corresponsione dell’indennizzo previsto per l’acquisizione sanante (art. 42-bis d.P.R. 327/2001) è devoluta alla competenza, in unico grado, della Corte di appello.

Da quale momento decorre il termine di 30 giorni per opporsi alla stima dell’indennizzo nell’acquisizione sanante?
Il termine di trenta giorni per proporre opposizione decorre dalla data di notifica del decreto di acquisizione sanante, che contiene la liquidazione dell’indennizzo, e non da atti precedenti come le delibere comunali.

Come si calcola il valore di un terreno non edificabile ma con potenzialità di utilizzo intermedie (tertium genus)?
La stima deve essere effettuata applicando il criterio del valore venale pieno, tenendo conto delle possibilità di utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificatoria (es. parcheggi, impianti sportivi, ecc.), se consentite dalla normativa. La valutazione può basarsi su un metodo sintetico-comparativo, utilizzando come parametro anche il valore di terreni edificabili vicini, ma applicando una congrua decurtazione per riflettere le minori potenzialità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 30029 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 30029 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31078/2019 R.G. proposto da:

COMUNE RAGIONE_SOCIALE PRAIA RAGIONE_SOCIALE MARE, in persona del Sindaco pro tempore , elettivamente domiciliato in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso

– controricorrenti – avverso l’ordinanza della Corte d’appello di Catanzaro n. 1357/2018 R.G. depositata il 18/7/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

1. NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, in qualità di eredi di NOME COGNOME, e NOME COGNOME proponevano opposizione alla determinazione delle indennità spettanti per l’acquisizione sanante di un terreno di loro proprietà, disposta con delibera dell’11 giugno 2018 della giunta del Comune di Praia a Mare (in esecuzione di una sentenza del T.A.R. della Calabria con cui, una volta dichiarato il difetto di giurisdizione in relazione alla domanda di pagamento d ell’indennità di occupazione legittima, era stato ordinato al medesimo Comune di acquisire non retroattivamente al patrimonio indisponibile il terreno per cui era causa, ricorrendone i presupposti, oppure di provvedere alla sua restituzione previo ripristino dello stato dei luoghi).
L’adita Corte d’appello di Catanzaro, con ordinanza ex art. 702 -ter cod. proc. civ. pubblicata in data 18 luglio 2019, rigettava l’eccezione preliminare di inammissibilità del rito sommario di cognizione sollevata dall’amministrazione municipale, ritenendo che le questioni concernenti la misura delle indennità spettanti ai ricorrenti in conseguenza dell’acquisizione sanante fossero demandate, per legge, al giudice ordinario.

Giudicava destituita di fondamento l’eccezione di tardività dell’opposizione, in quanto il decreto di occupazione sanante, dalla cui notifica decorre il termine di trenta giorni previsto dall’art. 29 d. lgs. 150/2011 per proporre opposizione, era stato emesso dal consiglio comunale in data 8 ottobre 2018, quando il giudizio era già pendente, a rettifica della precedente delibera della giunta comunale adottata l’11 giugno 2018.

Reputava che il terreno acquisito, di natura non edificabile e ricadente in zona destinata ad attrezzature ed impianti di interesse generale, dovesse essere stimato, come proposto dal C.T.U. nominato, in applicazione del metodo sintetico-comparativo, prendendo in considerazione i prezzi risultanti dagli atti di compravendita di terreni ubicati nel raggio di 400-600 m. e

decurtando il loro valore medio nella misura del 70%, tenuto conto che il valore dei terreni non edificabili era mediamente pari al 30% di quelli edificabili.

Osservava che la bontà di tale stima era confermata dal fatto che il valore assegnato era simile al prezzo indicato in un atto di compravendita di un immobile sito in zona omogenea Et Agrituristica avente possibilità edificatorie molto limitate e, quindi, caratterizzato da valori di mercato prossimi a quelli della zona F oggetto di stima. Condannava, di conseguenza, il Comune di Praia a Mare a corrispondere ad NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, in qualità di eredi di NOME COGNOME, e NOME COGNOME € 40.990,40 per il pregiudizio patrimo niale subito, € 4.099,04 per il pregiudizio non patrimoniale, € 51.030 per l’occupazione legittima e € 24.935,84 per il risarcimento del danno da occupazione illegittima, oltre all’integrale pagamento delle spese di lite.
Il Comune di Praia a Mare ha proposto ricorso per la cassazione di tale ordinanza, prospettando quattro motivi di doglianza, ai quali hanno resistito con controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ..

Considerato che:

Il primo motivo di ricorso denuncia, ex artt. 360, comma 1, n. 1 e 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 29 d. lgs. 150/2011, in relazione agli artt. 53 e 54 d.P.R. 327/2001 e 133 c.p.a., in quanto -a dire del ricorrente -appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario solo le controversie in cui si discute unicamente della determinazione e corresponsione dell’indennizzo in discorso, mentre non rientrano nella giurisdizione del giudice ordinario tutte le altre controversie che hanno un oggetto più ampio, quali quelle in cui
vengano in rilievo anche la restituzione del suolo o il risarcimento del danno per la perdita della proprietà del bene.

La Corte d’appello doveva, quindi, rilevare l’inammissibilità del ricorso presentato, dato che lo stesso non poneva unicamente questioni relative alla quantificazione dell’importo dovuto ex art. 42bis d.P.R. 327/2001, ma sollecitava l’esame di ulteriori temi, quali la restituzione del fondo e la determinazione e il versamento delle spese di ripristino dei luoghi.

Il motivo -che questa sezione semplice può esaminare, ai sensi dell’art. 374, comma 1, ultimo periodo, in ragione delle plurime e concordi pronunce assunte a questo proposito dalle Sezioni Unite di questa Corte – non è fondato.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte in materia di espropriazione per pubblica utilità, la controversia relativa alla determinazione e corresponsione dell’indennizzo, globalmente inteso, previsto per la cd. acquisizione sanante di cui all’art. 42bis d.P.R. 327/2001 è devoluta alla competenza, in unico grado, della Corte di appello, che costituisce la regola generale prevista dall’ordinamento di settore per la determinazione giudiziale delle indennità dovute, nell’ambito di un procedimento espropriativo, a fronte della privazione o compressione del diritto dominicale dell’espropriato, dovendosi interpretare in via estensiva l’art. 29 d. lgs. 150/2011 (Cass., Sez. U., 15283/2016; nello stesso senso Cass., Sez. U., 15343/2018, Cass., Sez. U., 20691/2021).
Il mezzo in esame non disconosce questi principi, ma sostiene che gli stessi debbano essere applicati soltanto nel caso in cui si discuta ‘unicamente’ della quantificazione dell’importo dovuto ex art. 42bis d.P.R. 327/2001, dovendosi, altrimenti, ritenere inammissibile la proposizione di un ricorso ai sensi dell’art. 29 d. lgs. 150/2011.

Una simile tesi tenta di stravolgere il chiaro significato delle pronunce appena richiamate, che individuano -in ogni caso e senza condizioni – la giurisdizione del giudice ordinario rispetto a tutte le controversie

concernenti la determinazione e corresponsione dell’indennizzo di cui all’art. 42 -bis d.P.R. 327/2001, con devoluzione del loro esame alla Corte di appello in unico grado ai sensi dell’art. 29 d. lgs. 150/2011. L’eventuale presentazione di una domanda autonoma di diversa natura riconducibile a una diversa giurisdizione comporterebbe, al più, non uno stravolgimento di questa regola, né l’inammissibilità dell’intero ricorso con cui sia stata presentata una domanda anche ex art. 42bis d.P.R. 327/2001, ma la mera declaratoria di difetto di giurisdizione in parte qua (come la Corte territoriale ha correttamente fatto laddove -alle pagg. 7 e 8 -ha dichiarato il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore di quello amministrativo rispetto alla domanda risarcitoria relativa alle aree rimaste estranee al decreto di acquisizione sanante).
5. Il secondo motivo di ricorso lamenta, ex art. 360, comma 1, n. 1 e 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 29 d. lgs. 150/2011, in relazione agli artt. 53 e 54 d.P.R. 327/2001: la Corte d’appello in tesi -ha ingiustificatamente respinto l’eccezione di tardività dell’opposizione sollevata dal Comune in ragione del decorso del termine di trenta giorni previsto dalla norma per proporre opposizione, senza tener conto che la delibera della giunta comunale con la quale era stata disposta l’acquisizione sanante del fondo ed era stata determinata la stima del compendio era stata pubblicata nell’albo in data 11 giugno 2018, cosicché l’atto di opposizione, depositato soltanto il successivo 17 luglio, risultava tardivo ed inammissibile.
6. Il motivo è inammissibile.

La Corte d’appello ha puntualizzato, dapprima, che il termine di trenta giorni previsto dall’art. 29 d. lgs. 150/2011, a pena di inammissibilità, per proporre opposizione decorre dalla data di notifica del decreto di acquisizione sanante, osservando poi che nel caso di specie tale decreto era stato emesso ‘ solo nelle more del giudizio, ossia in data 8/10/2018 sulla scorta della delibera del

consiglio comunale n. 18/2018 che ha rettificato la precedente delibera comunale n. 97 dell’11/6/2018 ‘.

Le doglianze in esame (calibrate sul tenore dell’art. 19 l. 865/1971, precedentemente in vigore, secondo cui l’opposizione doveva essere proposta e

) non tengono in alcun conto le osservazioni della Corte distrettuale sotto un duplice profilo.

Innanzitutto, la sentenza impugnata ha spiegato che l’art. 29 citato deve essere inteso, al pari di quanto avviene per le espropriazioni, nel senso che il termine per proporre opposizione decorre dalla notifica del decreto di acquisizione sanante (che contiene la liquidazione dell’indennizzo) prevista dall’art. 42 -bis , comma 4, d.P.R. 327/2001.

Un simile assunto non è stato contestato esplicitamente e in modo argomentato, dato che l’amministrazione ricorrente si è limitata a sostenere, in maniera del tutto apodittica, la necessità di far riferimento alla data di pubblicazione nell’albo del Comune.

Peraltro, la censura (pur rammentando il principio secondo cui il termine di decadenza decorre dal momento in cui siano state compiute tutte le formalità previste per la messa a conoscenza delle parti dell’avvenuta determinazione amministrativa dell’indenn ità) non considera quanto sottolineato dalla Corte di merito laddove ha rilevato che la prima delibera di giunta era stata modificata da una successiva delibera del consiglio comunale, emessa in corso di causa, a cui pertanto occorreva far riferimento per il computo dei termini.
Il motivo si rivela così inammissibile, perché non si confronta con il duplice ordine di argomenti offerti dalla Corte distrettuale, né contesta specificamente la ratio decidendi posta a fondamento della pronuncia impugnata.

Il rilievo rende superfluo l’esame della questione concernente l’applicabilità, in via estensiva o analogica, del regime di decadenza

( ex art. 54, comma 2, d.P.R. 327/2001, vigente all’epoca dell’entrata in vigore dell’art. 42 -bis d.P.R. 327/2001 a mezzo dell’art. 34 d.l. 98/2011, convertito con l. 111/2011) o di inammissibilità ( ex art. 29, comma 3, d. lgs. 150/2011, che non contiene richiami al già vigente art. 42bis d.P.R. 327/2001) per l’opposizione alla liquidazione dell’indennizzo se proposta oltre il termine di trenta giorni dalla notifica del decreto di acquisizione ex art. 42bis .

Il terzo motivo di ricorso si duole, ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., dell’omesso esame di un fatto decisivo e, nel contempo, denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 61, 115, 116 e 132 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ.: la Corte distrettuale -in tesi -da una parte ha omesso di indicare i dati obiettivi sui quali ha ritenuto di fondare la propria valutazione, onde consentire un controllo sulla congruità della motivazione offerta, dall’altra, al fine di determinare l’importo dovuto a titolo di indennità, si è limitata ad aderire alle conclusioni del C.T.U., il quale aveva erroneamente posto a raffronto il terreno non edificabile oggetto di acquisizione sanante con fondi, i nvece, di natura edificabile, piuttosto che indagare all’interno della medesima zona urbanistica, privilegiando i terreni con caratteristiche maggiormente omogenee a quelle del fondo in discorso.
I giudici distrettuali, inoltre, avrebbero tratto conferma delle proprie valutazioni da una distorta interpretazione delle osservazioni del consulente di parte del Comune, il quale aveva indicato quale termine di comparazione un terreno con ampie possibilità di sfruttamento alternative, non rinvenibili nei suoli oggetto di causa, con conseguente ovvia necessità di procedere a una riduzione del valore di questi ultimi rispetto a quello considerato.

Il motivo risulta in parte infondato, in parte inammissibile.

8.1 Questa Corte ha già avuto modo di chiarire, in tema di espropriazione per pubblica utilità, che l’attuale sistema indennitario e risarcitorio è fondato sul valore venale del bene, applicabile non

soltanto ai suoli edificabili, da ritenersi tali sulla base del criterio dell’edificabilità legale, ma anche, alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del 2011, ai suoli inedificabili, assumendo rilievo per tale ultima categoria ai fini indennitari e risarcitori la possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative etc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative (Cass. 25314/2017).
Pertanto, la stima deve essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, ma l’interessato può dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell’edificatorietà, e che, quindi, possiede una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra quella agricola e quella edificatoria assentite dalla normativa vigente (Cass. 6527/2019, Cass., Sez. U., 7454/2020).
La Corte distrettuale, sforzandosi correttamente di fare applicazione del principio di necessaria aderenza del ristoro a tutte le caratteristiche concrete del bene suscettibili di apprezzamento, ha posto in evidenza che il terreno acquisito dal Comune, pur avendo natura non edificatoria, ricadeva però in zona F, destinata ad attrezzature ed impianti di interesse generale (in particolare, secondo le norme tecniche di attuazione del PRG, alla realizzazione, anche a cura di privati, di aree per l’istruzione, attrezzature di interesse comune e pubblici servizi, spazi pubblici attrezzati a parco per il gioco e lo sport, aree per parcheggi pubblici); nella medesima prospettiva i giudici distrettuali hanno opportunamente aderito all’osservazione del C.T.U. secondo cui il terreno rientrav a ‘ nell’ambito delle aree appartenenti al cosiddetto tertium genus , afferente quei suoli che, pur non essendo dotati di capacità edificatoria a fini residenziali, hanno potenzialità (giuridiche ed
effettive) di utilizzo diverse e più redditizie di quelle agricole, che si riverberano anche sul relativo valore di mercato ‘ (pag. 6).

8.2 La Corte di merito, non essendo possibile reperire atti di compravendita di terreni non edificabili aventi caratteristiche simili a quelle sopra descritte, ha condiviso la stima operata dal C.T.U., il quale dapprima aveva applicato il metodo sintetico-comparativo, tenendo conto dei prezzi risultanti da quattro atti di compravendita relativi a terreni edificabili nella stessa località e ubicati nel raggio di circa 400 -600 m., quindi aveva decurtato del 70% il valore medio di mercato di tali terreni.
Questa percentuale -spiega l’ordinanza impugnata (pag. 5) – era il frutto di un’approfondita indagine di mercato presso operatori commerciali e discendeva ‘ proprio dalla valutazione delle caratteristiche intrinseche del suolo oggetto di stima (morfologia, accessibilità, vicinanza alla viabilità principale, dotazione di opere di urbanizzazione dell’area ecc.) e dalle differenti potenzialità edificatorie tra i suoli con destinazione a verde pubblico e servizi (in cui è consentita la realizzazione di aree per l’istruzione, attrezzature di interesse comune e pubblici servizi, spazi pubblici attrezzati a parco per il gioco e lo sport, aree per parcheggi pubblici anche su iniziativa di privati) e quelli ricadenti in zona di espansione utilizzabile a fini residenziali ‘.
I giudici distrettuali, inoltre, hanno osservato che corroborava la bontà della stima compiuta dal C.T.U. il fatto che il valore da questi assegnato fosse simile al prezzo indicato in un atto di compravendita sito in zona omogenea (ET Agrituristica) ‘ avente possibilità edificatorie molto limitate e, quindi, caratterizzato da valori di mercato prossimi a quelle della zona F oggetto di stima ‘.

In questo modo la Corte di merito è giunta al medesimo risultato economico attraverso due diversi metodi di calcolo (l’uno che muoveva dal valore di terreni edificabili limitrofi e applicava una detrazione sulla base dell’usuale rapporto esistente fra i valori di

mercato dei terreni edificabili e quelli dei terreni non edificabili, l’altro che considerava direttamente il valore di mercato di un terreno sito in zona omogenea), offrendo una pluralità di ragioni, tra loro distinte ed autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggere la propria valutazione.

8.3 La motivazione della decisione impugnata spiega i dati obiettivi sui quali ha fondato la propria valutazione, indicando, in particolare, gli elementi di comparazione utilizzati e giustificando la rappresentatività degli immobili presi a parametro attraverso il riferimento ad atti specifici e identificabili.

Nessun vizio di motivazione può perciò essere predicato sotto il profilo dell’indicazione dei dati obiettivi sui quali è stata fondata la valutazione, che è stata compiuta in maniera idonea a consentire alle parti un controllo sulla congruità dei criteri adottati.

8.4 La giurisprudenza di questa Corte ha più volte avuto occasione di affermare che il criterio cd. sintetico-comparativo si risolve nell’attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili “omogenei”, con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica all’epoca del decreto ablativo (Cass. 34743/2019, Cass. 4187/2014).

Trattandosi di un metodo che si basa sull’effettiva realtà del mercato per immobili di caratteristiche identiche o similari alla data di riferimento e desume il valore da dati economici concreti (Cass. 11196/2018), non può essere messo in discussione che la Corte di merito abbia fatto corretta applicazione di tale metodo se non altro laddove, a conforto dei risultati ottenuti con il primo procedimento di valutazione, ha rilevato che il valore assegnato dal C.T.U. era simile al prezzo indicato nell’atto di c ompravendita di un immobile sito in zona omogenea e caratterizzato da valori di mercato prossimi a quelli dell’area oggetto di stima.
Il fatto poi che il documento posto a base di questa valutazione fosse stato prodotto dal consulente tecnico di parte del Comune per diverse finalità non inficia questo giudizio, dato che, per il principio c.d. dell’acquisizione della prova, ogni emergenza istruttoria, una volta inclusa nell’incarto processuale, può legittimamente essere utilizzata dal giudice, indipendentemente dalla sua provenienza e dagli obiettivi che la parte deducente si era prefissi con la sua deduzione (Cass. 3564/1995).
8.5 Una volta appurata la legittimità del secondo metodo adottato per la stima, non rimane che constatare l’inammissibilità, per difetto di interesse, delle critiche rivolte al primo criterio di valutazione seguito dalla Corte di merito.

Invero, ove la decisione -come nel caso di specie – sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, in nessun caso potrebbe produrre l’annullamento della sentenza (Cass. 9752/2017, Cass., Sez. U., 7931/2013).
9. Il quarto motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., perché la Corte distrettuale ha posto le spese di lite integralmente a carico del Comune di Praia a Mare nonostante la domanda giudiziale proposta dai ricorrenti fosse stata accolta soltanto in minima parte, attraverso il riconoscimento di somme pressoché prossime a quelle indicate nella relazione di stima sottesa al decreto di acquisizione sanante.

La situazione di soccombenza reciproca derivante dal parziale accoglimento della domanda comporta che la regolazione delle spese di lite sia stata adottata -in tesi di parte ricorrente – in violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ..

10. Il motivo non è fondato.

Infatti, l’accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un’unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall’art. 92, comma 2, cod. proc. civ. (Cass., Sez. U., 32061/2022).
Il riconoscimento di somma minore rispetto a quella richiesta, quindi, non determinava alcuna reciproca soccombenza e non giustificava, di per sé, la compensazione delle spese di lite.

11. Per tutto quanto sopra esposto, il ricorso deve essere respinto. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 8.200, di cui € 200 per esborsi, oltre accessori come per legge e contributo spese generali nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di c ontributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto. Così deciso in Roma in data 12 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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