Accettazione tacita eredità: il preliminare di vendita

Una società acquirente si rifiutava di concludere un acquisto immobiliare, sostenendo che i venditori, in qualità di eredi, non avessero formalmente accettato l’eredità. La Corte di Cassazione ha stabilito che la stipula stessa del contratto preliminare di vendita costituisce un’accettazione tacita eredità, rendendo i venditori legittimi proprietari e infondato il rifiuto dell’acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Preliminare di vendita e accettazione tacita eredità: la Cassazione fa chiarezza

Quando si tratta di compravendita di immobili provenienti da una successione, sorgono spesso dubbi sulla validità degli atti compiuti dagli eredi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale: la stipula di un contratto preliminare di vendita di un bene ereditato può essere considerata un’accettazione tacita eredità? La risposta affermativa della Corte ha importanti implicazioni pratiche per acquirenti e venditori.

I fatti del caso

Una società costruttrice stipulava due contratti preliminari per l’acquisto di un immobile di proprietà di alcuni eredi. Successivamente, la società si rifiutava di procedere al contratto definitivo, sostenendo che i promittenti venditori non fossero pienamente titolari del bene. La loro tesi si basava su due punti principali:

1. I venditori non avevano formalmente accettato l’eredità, limitandosi a presentare la denuncia di successione, un atto con valenza puramente fiscale.
2. Non era stata effettuata la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, un passaggio ritenuto essenziale per garantire l’acquirente da possibili pretese di terzi.

Di fronte al rifiuto dell’acquirente, gli eredi agivano in giudizio per la risoluzione del contratto per inadempimento della società, chiedendo di poter trattenere la cospicua caparra confirmatoria versata. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione agli eredi, sebbene con motivazioni diverse sulla quantificazione della somma da trattenere. La questione giungeva così all’esame della Corte di Cassazione.

La questione dell’accettazione tacita eredità nel preliminare

Il cuore della controversia verteva sulla validità del preliminare e sulla legittimità della posizione degli eredi. L’acquirente sosteneva che, senza un’accettazione formale e trascritta, i venditori non avevano il potere di disporre del bene, rendendo giustificato il proprio rifiuto di adempiere.

La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso della società, ha fornito una spiegazione chiara e netta, basata sull’articolo 476 del Codice Civile. Questo articolo definisce l’accettazione tacita come il compimento, da parte del chiamato all’eredità, di un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di compiere se non nella qualità di erede.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

Secondo i giudici, la stipulazione di un contratto preliminare di vendita di un bene ereditato rientra perfettamente in questa casistica. Promettere di vendere un immobile facente parte di un’eredità è un atto di disposizione del bene stesso. È un’azione che un soggetto può compiere legittimamente solo se si considera e agisce come proprietario, e quindi come erede.

La Corte ha specificato che atti come la denuncia di successione o il pagamento delle relative imposte hanno una finalità meramente fiscale e conservativa, e non equivalgono ad accettazione. Al contrario, un atto dispositivo come la promessa di vendita manifesta in modo inequivocabile la volontà di appropriarsi dei diritti successori.

Di conseguenza, la questione della presunta ‘mancanza di titolarità’ sollevata dall’acquirente è stata ritenuta infondata. Gli eredi, firmando il preliminare, avevano a tutti gli effetti accettato tacitamente l’eredità, diventando proprietari a pieno titolo del bene promesso in vendita.

In merito alla mancata trascrizione dell’accettazione, la Corte ha chiarito che non costituisce un inadempimento del venditore. Ha richiamato un precedente orientamento secondo cui il promissario acquirente, ottenendo una sentenza di trasferimento coattivo (ex art. 2932 c.c.), può egli stesso provvedere alla trascrizione dell’acquisto ‘mortis causa’ a favore degli eredi e, contestualmente, del successivo trasferimento in proprio favore, garantendo così la continuità delle trascrizioni e la sicurezza del suo acquisto.

Le conclusioni e le implicazioni pratiche

L’ordinanza consolida un principio di fondamentale importanza nel diritto immobiliare e successorio. Chi è chiamato a un’eredità deve essere consapevole che compiere atti di disposizione sui beni ereditati, come la firma di un contratto preliminare di vendita, comporta l’accettazione tacita dell’eredità, con tutte le conseguenze giuridiche che ne derivano, inclusa la responsabilità per i debiti ereditari.

Per gli acquirenti, questa decisione chiarisce che la mancanza di un’accettazione espressa e formale non è, di per sé, un motivo valido per rifiutare di adempiere al contratto preliminare, se l’erede ha compiuto atti che ne manifestano inequivocabilmente la volontà. Resta fermo, ovviamente, il diritto dell’acquirente di pretendere che, al momento del rogito definitivo, la continuità delle trascrizioni sia garantita per la piena sicurezza del suo acquisto.

La firma di un contratto preliminare di vendita di un bene ereditato vale come accettazione dell’eredità?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che la stipulazione di un contratto preliminare di vendita di un bene relitto da parte dei chiamati all’eredità costituisce in sé accettazione tacita dell’eredità, poiché è un atto che presuppone la volontà di accettare e che non si avrebbe il diritto di compiere se non in qualità di erede.

La sola presentazione della denuncia di successione è sufficiente per dimostrare di aver accettato l’eredità?
No, la denuncia di successione e il pagamento della relativa imposta sono considerati adempimenti fiscali con scopo meramente conservativo e non comportano accettazione tacita dell’eredità.

La mancata trascrizione dell’accettazione dell’eredità costituisce un inadempimento da parte del venditore che giustifica il rifiuto del compratore di stipulare il contratto definitivo?
No, secondo la Corte la mancata trascrizione dell’accettazione dell’eredità non costituisce inadempimento. Il promissario acquirente ha gli strumenti per tutelarsi, potendo egli stesso procedere alla trascrizione dell’acquisto mortis causa a favore degli eredi contestualmente al trasferimento in suo favore, garantendo così la continuità delle trascrizioni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9436 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9436 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/04/2025

Oggetto: Contratto preliminare – Inadempimento

Caparra confirmatoria.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20553/2020 R.G. proposto da

NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME con domicilio informatico presso indirizzo PEC.

-ricorrente –

contro

NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME e NOME, rappresentate e difese dall’avv. NOME COGNOME nel cui studio in Roma, INDIRIZZO sono elettivamente domiciliate.

-controricorrenti – avverso la sentenza n. 1730/2020, emessa dalla Corte d’Appello di Roma, pubblicata il 5/10/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26 marzo 2025 dalla dott.ssa NOME COGNOME

Rilevato che:

1. Con citazione notificata il 19/01/2010, COGNOME RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Latina, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di COGNOME NOME, onde ottenere il trasferimento ex art. 2932 cod. civ. dell’immobile di cui ai contratti preliminari del 24/02/2009 e del 28/07/2009 oppure, in subordine, l’accertamento dell’inadempimento delle convenute, con loro condanna alla restituzione del doppio della caparra già loro versata e trascritta dall’attore ai sensi dell’art. 2652, n. 2, cod. civ., in data 29/06/2010.
Costituitesi in giudizio, le convenute chiesero il rigetto della domanda, proponendo anche domanda riconvenzionale per l’accertamento della risoluzione del preliminare e per la dichiarazione della legittimità della ritenzione della caparra già incassata.

Con sentenza n. 1573/13 del 29/07/2013, il Tribunale adito rigettò le domande dell’attore e accolse quell a riconvenzionale, dichiarando la risoluzione del preliminare e del correlato accordo per inadempimento della società attrice e accertando il diritto delle convenute a ritenere la minor somma di € 175.000,00, quale importo della qualificata clausola penale ricondotta ad equità, con loro condanna alla restituzione all’attrice della somma di € 75.000,00.

Il giudizio di gravame, instaurato con citazione notificata il 16/10/2013 da COGNOME RAGIONE_SOCIALE si concluse, nella resistenza di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME che proposero appello incidentale, con la sentenza n. 1730/2020, pubblicata il 05/03/2020, con la quale la Corte d’Appello di Roma rigettò l’appello principale e, in accoglimento di quello incidentale, dichiarò che le appellate

avevano diritto a ritenere l’intero importo della caparra confirmatoria di € 250.000,00, e revocò, perciò, la loro condanna al pagamento della somma di € 75.000,00 a favore dell’appellante.

Contro la predetta sentenza, COGNOME RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi. NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME si difendono con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Considerato che :

Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento alla promessa di vendita immobiliare del chiamato all’eredità e di inadempimento contrattuale, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito affermato che le venditrici avessero dato prova di avere accettato l’eredità con la produzione in giudizio della denuncia di successione del 24/8/2009, nonostante la valenza meramente fiscale della stessa e la sua non equivalenza ad accettazione, e avere correttamente considerato sufficiente che il promittente alienante acquistasse la proprietà del bene al momento della stipula del definitivo, ben potendo obbligarsi a farlo con il preliminare, senza però valutare che il mancato acquisto della proprietà del bene compromesso in vendita e l’omessa sua trascrizione prima della scadenza del termine per il rogito di vendita avrebbero determinato l’impossibilità per le promittenti venditrici di far valere l’altrui inadempimento, non potendovi essere alcun inadempimento della promissaria acquirente in assenza di quell’acquisto. In sostanza, le promittenti venditrici, prima di esperire efficacemente la domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, avrebbero dovuto divenire proprietarie del bene, accettando formalmente l’eredità e
ottenendo in loro favore la trascrizione dell’atto mortis causa , onde porre l’acquirente al riparo da evizione e opponibilità a terzi.

Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento alla contestazione di inadempimento della parte acquirente in assenza di trascrizione in favore della venditrice, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché le promittenti venditrici avevano provveduto alla trascrizione dell’accettazione dell’eredità soltanto sette anni dopo la sottoscrizione del preliminare e non erano dunque titolari alla data del 20/11/2009, con la conseguenza che il contratto non poteva considerarsi risolvibile per inadempimento della società, dovendo la parte che invoca l’inadempimento dell’altra essere, a quel momento, titolare del diritto che si voleva trasferire e dovendo il diritto costituito dalla proprietà del bene essere debitamente trascritto e opponibile erga omnes .
I due motivi, da trattare congiuntamente in quanto afferenti alla medesima questione della configurabilità di un inadempimento delle promittenti venditrici asseritamente dovuto sia alla mancata acquisizione, da parte loro, della proprietà dell’immobile compromesso in vendita nei termini pattuiti, sia alla trascrizione del relativo titolo nei medesimi termini, sono infondati, sebbene debba correggersene la motivazione.

Va al riguardo innanzitutto ricordato come, in presenza di un termine essenziale ex art. 1457 cod. civ., la risoluzione di diritto del contratto prescinda da un’indagine sulla rilevanza dell’inadempimento, già anticipatamente valutata dai contraenti, rilevando esclusivamente la sua sussistenza e imputabilità (Cass., Sez. 2, 3/7/2000, n. 8881; Cass., Sez. 3, 4/5/2005, n. 9275), con la conseguenza che il mancato adempimento entro un termine essenziale non dà luogo a risoluzione del contratto se questo non sia imputabile all’obbligato almeno a titolo di colpa, ma corrisponda
alla mancata prestazione dell’altra parte che rivendica la risoluzione per scadenza di detto termine, spettando a chi si oppone alla risoluzione del contratto, nonostante la scadenza del termine, l’onere di dimostrare che soltanto per effetto del comportamento della controparte, contrario a buona fede, l’adempimento non è stato reso possibile (Cass., Sez. 2, 29/11/2024, n. 30714).

Nella specie, il promissario acquirente ha attribuito la colpa dell’inadempimento alle promittenti venditrici in quanto queste non avevano dimostrato, tra le altre cose (causa col confinante e certificato di destinazione urbanistica), di avere acquistato la proprietà del bene compromesso in vendita attraverso la produzione della dichiarazione di successione, alla quale però non si può attribuire la funzione voluta.

Infatti, ai fini dell’acquisto della qualità di erede, non è di per sé sufficiente, neanche nella successione legittima, la delazione dell’eredità che segue l’apertura della successione, essendo necessaria l’accettazione del chiamato mediante aditio oppure per effetto di pro herede gestio oppure per la ricorrenza delle condizioni di cui all’art. 485 cod. civ. oppure mediante un comportamento obiettivo di acquiescenza (tra le tante, Cass., Sez. 6-2, 6/3/2018, n. 5247; Cass., Sez. L, 30/4/2010, n. 10525), rispetto alla quale nessuna rilevanza può essere attribuita alla denuncia di successione o al pagamento della relativa imposta, trattandosi di adempimenti fiscali che, in quanto diretti ad evitare l’applicazione di sanzioni, hanno scopo meramente conservativo e rientrano, dunque, tra gli atti che il chiamato a succedere può compiere in base ai poteri conferitigli dall’art. 460 cod. civ., senza comportare accettazione tacita dell’eredità (Cass., Sez. 2, 18/05/1995, n. 5463; anche Cass., Sez. 2, 11/5/2009, n. 10796; Cass., Sez. 2, 31/10/2016, n. 22017).
Questa viene, infatti, a configurarsi soltanto quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede o pone in essere atti gestori incompatibili con la volontà di rinunziare o significativi della volontà di accettare e non altrimenti giustificabili se non in relazione alla qualità di erede (v. Cass. Sez. 3, 17/11/1999, n. 12753; Cass., Sez. 2, 19/10/1988, n. 5688), come, per esempio, in caso di conferimento di procura a vendere beni ereditari (Cass., Sez. 2, 4/9/2017, n. 20699) o di voltura catastale (per la rilevanza anche civilistica e non solo tributaria di tale atto, sul punto Cass., Sez. 2, 11/5/2009, n. 10796) o di concessione d’ipoteca su uno dei beni compresi nell’eredità (Cass., Sez. 6-2, 01/03/2021, n. 5569).
Posto che l’accettazione tacita dell’eredità postula, ex art. 476 cod. civ., la ricorrenza delle due condizioni del compimento di un atto presupponente necessariamente la volontà di accettare e la qualificazione di tale atto, nel senso che ad esso non sia legittimato se non chi abbia la qualità di erede, può allora dirsi che la stessa stipulazione di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un bene relitto da parte dei chiamati all’eredità, come accaduto nella specie, costituisca in sé accettazione tacita dell’eredità.
Ciò significa che la questione prospettata con la censura in termini di assenza della proprietà del bene compromesso in capo alle promittenti venditrici non può che considerarsi infondata, stante l’efficacia di accettazione tacita dell’eredità attribuibile alla stessa stipulazione del preliminare, oltre a presentare, prima ancora, profili di inammissibilità per novità della stessa, atteso che, come risulta dalla sentenza impugnata, la doglianza aveva avuto riguardo, in sede d’appello, più che alla titolarità della proprietà,
alla mancata sua dimostrazione mediante esibizione della dichiarazione di successione.

Né può costituire inadempimento la mancata trascrizione dell’accettazione dell’eredità, come preteso dalla ricorrente.

Questa Corte ha, infatti, già avuto modo di affermare che, poiché a norma dell’art. 2648 cod. civ., ove il chiamato alla eredità abbia compiuto atti di accettazione tacita, se ne può chiedere la trascrizione del relativo acquisto sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da sentenza, atto pubblico o scrittura autenticata o accertata giudizialmente, nel caso di contratto preliminare di vendita immobiliare il promissario acquirente che abbia ottenuto la sentenza ex art. 2932 cod. civ. nei confronti degli eredi del promittente venditore può, in base ad essa, procedere alla trascrizione (eventualmente mancante) dell’acquisto mortis causa dei detti eredi (presupponendo necessariamente detta sentenza che gli eredi abbiano accettato quell’eredità), oltre che del successivo trasferimento da questi ultimi in suo favore, con la conseguenza di non avere interesse a chiedere, ai fini della trascrizione ex art. 2648, comma terzo, citato, una pronuncia di accertamento del pregresso trasferimento della proprietà del bene per successione mortis causa (in questi termini, Cass., Sez. 2, 5/8/1987, n. 6724).
Consegue da quanto detto l’infondatezza delle censure.

In conclusione, dichiarata l’infondatezza di entrambi i motivi, il ricorso deve essere rigettato. Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza e devono essere poste a carico della ricorrente.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo

unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore delle controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente del contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 marzo 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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