Accessione nel possesso: i requisiti secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31436/2023, ha cassato la decisione di una Corte d’Appello che aveva riconosciuto l’usucapione di una striscia di terreno. La Suprema Corte ha ribadito che l’accessione nel possesso, ovvero la possibilità di sommare il proprio possesso a quello del precedente proprietario, richiede un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà anche dell’area contesa, non essendo sufficiente una mera situazione di fatto o la semplice inclusione fisica del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Accessione nel possesso: quando il possesso si eredita per usucapire?

L’istituto dell’accessione nel possesso è un meccanismo cruciale per chi intende acquisire un immobile per usucapione, sommando il proprio periodo di possesso a quello del precedente proprietario. Tuttavia, la sua applicazione non è automatica e richiede requisiti precisi. Con la recente sentenza n. 31436 del 13 novembre 2023, la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali, ribadendo che senza un titolo di trasferimento che includa specificamente l’area contesa, non è possibile unire i periodi di possesso.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla controversia tra due proprietari di fondi confinanti. Il proprietario di un fondo citava in giudizio i vicini, lamentando l’occupazione illegittima di una piccola striscia di terreno situata lungo il confine. I vicini si difendevano proponendo una domanda riconvenzionale per ottenere una dichiarazione di avvenuta usucapione della suddetta striscia. Essi sostenevano di aver posseduto l’area per il tempo necessario, unendo il loro possesso a quello del loro dante causa (il precedente proprietario da cui avevano acquistato l’immobile).

In primo grado, il Tribunale dava ragione ai convenuti, dichiarando l’usucapione. La Corte d’Appello confermava in gran parte questa decisione, basando il proprio ragionamento su una presunzione: poiché il precedente proprietario aveva costruito un muro arretrato rispetto al confine reale, aveva di fatto lasciato la striscia di terreno nella disponibilità dei vicini. Questa situazione di fatto, secondo la Corte territoriale, era sufficiente a presumere che il possesso della striscia fosse stato trasferito insieme alla proprietà principale al momento della vendita, consentendo così l’operatività dell’accessione nel possesso.

La Decisione della Corte di Cassazione e i requisiti dell’accessione nel possesso

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del proprietario originario, cassando la sentenza d’appello e delineando con nettezza i principi che governano la materia. I giudici di legittimità hanno censurato l’interpretazione della Corte d’Appello, definendola un errore di diritto.

Il punto centrale della decisione è che l’accessione nel possesso, disciplinata dall’art. 1146, comma 2, del Codice Civile, non può basarsi su mere presunzioni o su una situazione di fatto. Per poter unire il proprio possesso a quello del dante causa, è indispensabile che il trasferimento sia giustificato da un “titolo astrattamente idoneo”. Questo significa che l’atto di vendita (o altro atto traslativo) deve menzionare, o comunque includere in modo inequivocabile, anche la porzione di terreno oggetto di contestazione. Se l’atto di compravendita si limita a descrivere il mappale principale, senza alcun riferimento alla striscia di terreno ulteriore, non si verifica alcun trasferimento del possesso su quest’ultima.

L’errore della Corte d’Appello: interpretazione e rinuncia alla proprietà

La Cassazione ha evidenziato due errori fondamentali nel ragionamento della corte di merito.
1. Errata interpretazione del contratto: La Corte d’Appello aveva interpretato l’atto di vendita tra il dante causa e gli attuali resistenti in modo estensivo, deducendo dalla situazione di fatto una volontà di vendere anche la striscia contesa. La Cassazione ha ritenuto questa interpretazione errata, poiché il contratto era chiaro e inequivoco nell’individuare solo il mappale principale come oggetto della vendita.
2. Presunta rinuncia alla proprietà: L’affermazione secondo cui la costruzione di un muro arretrato costituirebbe una “rinuncia” alla proprietà della striscia esterna è stata giudicata giuridicamente infondata. La rinuncia a un diritto reale immobiliare è un atto formale che richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 n. 5 c.c.) e non può essere desunta da un comportamento concludente.

Il possesso uti dominus e la prova

Un altro aspetto cruciale toccato dalla sentenza riguarda la prova del possesso utile all’usucapione (uti dominus, cioè con l’animo di chi si ritiene proprietario). La Corte ha ribadito che atti di semplice manutenzione, come il taglio dell’erba o la rimozione delle foglie, non sono di per sé sufficienti a dimostrare un possesso pieno ed esclusivo. Tali attività, infatti, sono compatibili con una mera tolleranza del proprietario e non manifestano in modo inequivocabile l’intenzione di escludere quest’ultimo dal godimento del bene.

Le Motivazioni

La motivazione della Cassazione si fonda sul rigore formale richiesto dalla legge per il trasferimento dei diritti reali immobiliari e per l’operatività dell’istituto dell’accessione nel possesso. I giudici hanno chiarito che il passaggio del possesso non è una conseguenza automatica del passaggio della proprietà di un bene principale. Affinché il compratore possa sommare il possesso del venditore su un’area non espressamente menzionata nel contratto, deve fornire la prova di un titolo che giustifichi la “traditio” (consegna) specifica di quel bene. Basarsi sulla sola situazione dei luoghi o presumere una volontà diversa da quella espressa nell’atto notarile significa violare i principi fondamentali in materia di trasferimento della proprietà e interpretazione del contratto.

La presunzione di possesso di cui all’art. 1141 c.c. non opera quando la relazione con il bene deriva non da un’apprensione materiale contro la volontà del proprietario, ma da un atto o da un fatto del proprietario stesso a beneficio di un terzo (come nel caso di una mera tolleranza). La costruzione del muretto, lungi dal costituire una rinuncia, è stato un atto del proprietario che non ha trasferito alcun diritto o possesso qualificato ai vicini.

Le Conclusioni

In conclusione, la sentenza rafforza un principio cardine del diritto immobiliare: la certezza dei trasferimenti e la necessità della forma scritta. Per chi acquista un immobile e intende avvalersi dell’accessione nel possesso per usucapire aree adiacenti, è fondamentale che l’atto di acquisto descriva con precisione tutti i beni, inclusi quelli posseduti “di fatto” dal venditore. Una semplice situazione di fatto, per quanto consolidata nel tempo, non è sufficiente a fondare una pretesa basata sull’unione dei possessi. La decisione impone un onere probatorio rigoroso a carico di chi invoca l’usucapione, che non può limitarsi a dimostrare la mera disponibilità materiale del bene, ma deve provare un titolo idoneo a giustificare il trasferimento del possesso.

È possibile unire il proprio possesso a quello del precedente proprietario per usucapire un terreno non menzionato nell’atto di acquisto?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’accessione nel possesso richiede che il trasferimento sia giustificato da un titolo astrattamente idoneo, come un contratto di vendita, che includa specificamente l’area che si intende usucapire. La semplice situazione di fatto non è sufficiente.

La costruzione di un muro arretrato rispetto al confine reale costituisce una rinuncia alla proprietà della striscia di terreno esterna?
No. La Corte ha chiarito che la rinuncia alla proprietà di un bene immobile deve essere fatta per iscritto, a pena di nullità. Non può essere desunta da un comportamento concludente come l’edificazione di un muro, che può essere al massimo interpretato come un atto di mera tolleranza.

Atti di semplice manutenzione, come tagliare l’erba, sono sufficienti a dimostrare il possesso utile per l’usucapione?
No. Secondo la sentenza, attività come il taglio dell’erba o la rimozione di fogliame sono considerate incombenze compatibili con una relazione materiale basata sulla mera tolleranza del proprietario e non esprimono un’attività idonea a escludere i terzi dal godimento del bene, come richiesto per il possesso uti dominus.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31436 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 31436 Anno 2023

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/11/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 20916/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME MONGENET RODOLFO (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

BRUNNER ANITA HERMINE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati-

COGNOME NOME, COGNOME NOME elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio

dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-resistenti-, avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 5339/2018 depositata il 30/11/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/11/2023 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME chiedeva al Tribunale di Monza la declaratoria di occupazione illegittima di una striscia di terreno, posta al confine fra i mappali 43 e 44, foglio 49 del Comune di Lentate sul Seveso, nei confronti di NOME COGNOME ed NOME COGNOME. Nella resistenza dei convenuti, che svolgevano domanda riconvenzionale -in esito alla quale era stato evocato in giudizio il geom. NOME COGNOME – con sentenza del 3 novembre 2016, il giudice adito respingeva la domanda attorea ed, in accoglimento di quella avversaria, dichiarava l’intervenuta usucapione in favore dei convenuti del sedime di terreno conteso.
La predetta decisione era gravata dal soccombente, attraverso nove motivi. Gli appellati resistevano, concludendo per la conferma della decisione del Tribunale.

Con sentenza n. 5339 del 30 novembre 2017, la Corte d’appello di Milano riformava parzialmente la decisione impugnata in punto responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. e rigettava tutte le ulteriori censure.

La Corte distrettuale rilevava che la porzione contestata avrebbe costituito la risultante della edificazione in arretrato del muro di

cinta da parte del COGNOME, rispetto al confine individuato col precedente confinante COGNOME nella scrittura privata del 3 marzo 1978. La disponibilità ultraventennale di tale striscia da parte sia del COGNOME che degli appellati (aventi causa di quest’ultimo) doveva presumersi, in forza dell’esigua entità del sedime, attraverso semplici atti di manutenzione del possesso, la cui continuità sarebbe stata interrotta solo nel 2008, mediante il giudizio instaurato avanti il Tribunale di Monza. In altri termini, il COGNOME avrebbe venduto una proprietà così come risultante dalla situazione di fatto esistente nell’assetto dei confini, compreso il sedime di terreno lasciato dal COGNOME nella disponibilità del confinante, a seguito della costruzione del muro in arretrato.
NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di tredici motivi, illustrati da successiva memoria, ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

Sono rimasti intimati NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME.

Il P.G. ha concluso per la declaratoria di inammissibilità o per il rigetto del ricorso.

In prossimità dell’udienza pubblica, il ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Va preliminarmente dato atto che è pervenuta memoria, nell’interesse di NOME COGNOME e NOME COGNOME, datata 27 ottobre 2023, unitamente ad una procura speciale. Tale memoria è inammissibile, in mancanza di rituale costituzione con controricorso, mentre la procura speciale è idonea ad abilitare il difensore alla discussione orale.

Con la prima doglianza, proposta ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., il ricorrente assume la nullità della sentenza impugnata, per violazione e falsa applicazione degli artt. 99, 112, 324, 329, 342, 343 e 346 c.p.c., oltre che 2909 c.c. I COGNOME–COGNOME avrebbero subordinato l’accoglimento della domanda riconvenzionale all’appartenenza della striscia di terreno al mappale 44, mentre il Tribunale avrebbe ritenuto che il sedime non fosse compreso fra i beni compravenduti dal COGNOME ai convenuti, essendo distinta dalla particella catastale 43, con la quale sarebbe risultata identificata l’area nuda pertinenziale ai fabbricati. La mancata impugnazione di tale statuizione ne avrebbe determinato il giudicato interno, sicché la Corte milanese, ritenendo che la vendita comprendesse anche la predetta fascia, avrebbe violato il principio devolutivo dell’appello, riformando, in difetto di gravame, le statuizioni della sentenza di primo grado, che avevano limitato l’oggetto della compravendita appunto al mappale 43.
1.1) Attraverso la seconda censura, proposta ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., il COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 99, 112, 324, 329, 342, 343 e 346 c.p.c., oltre che 2909 c.c., lamentando che i giudici di secondo grado avrebbero mancato di considerare che il Tribunale aveva escluso dall’usucapione le fondazioni del muretto in cemento e della parte di terreno occupata dalle stesse. Pur in carenza di impugnazione sul punto, la Corte d’appello aveva individuato la striscia contestata, senza menzionare l’avvenuta esclusione della porzione di terreno occupata dalle fondazioni del muretto dell’appellante.
I predetti motivi, che possono essere scrutinati congiuntamente per la loro intrinseca connessione, sono infondati.

1.2) Da un lato, la costruzione della Corte d’appello s’impernia sull’alienazione ‘di fatto’ della striscia di terreno, così prescindendo

dall’inquadramento catastale del sedime conteso e dalla stessa titolarità del bene.

1.3) Dall’altro, come ricorda lo stesso ricorso, nel dispositivo della sentenza di primo grado, il Tribunale aveva statuito ‘ In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dai convenuti, dichiara l’intervenuta usucapione in loro favore della striscia di terreno oggetto di causa, a partire dal muretto in calcestruzzo e soprastante recinzione per cui è causa, fino a ricongiungersi con il terreno di loro proprietà nel Comune di Lentate sul Seveso, di cui all’atto notarile 27 giugno 2002, particella 43 foglio 49’ . Nel suo dispositivo, la Corte d’appello, dopo aver annullato la condanna del COGNOME al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., ha confermato ‘nel resto la sentenza impugnata’: pertanto, la mancata specificazione non inficia, neppure dal punto di vista eventualmente esecutivo, la valenza della conferma della prima statuizione.
Con il terzo mezzo di impugnazione, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 950, 1325 n. 3, 1346, 1350, 1362 comma 1° e 1363 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. I giudici di secondo grado non avrebbero considerato che la situazione di fatto avrebbe potuto essere evocata solo in mancanza di indicazioni sul confine risultante dai titoli di proprietà di entrambe le parti: mentre il COGNOME era divenuto proprietario del fondo di cui al mappale 44, le controparti erano divenute proprietarie del contiguo mappale 43 e la striscia di terreno in contestazione avrebbe fatto parte appunto del mappale 44. Da ciò la considerazione che il sedime di terreno non avrebbe potuto ritenersi incluso nel trasferimento a favore del COGNOME e della COGNOME.
2.1) La quarta lagnanza è volta a denunciare violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1146 comma 2°, 1158 e 1470 c.c., ai

sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. La Corte di merito avrebbe ritenuto possibile l’accessione nel possesso con riferimento ad una porzione immobiliare non espressamente compresa nel titolo e dunque attraverso il mero trasferimento del potere di fatto sulla cosa. Invece, i principi in tema di accessione nel possesso ai fini dell’usucapione presupporrebbero un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sullo specifico bene.

2.2) La quinta censura richiama la violazione e falsa applicazione degli artt. 132 commi 2° e 4° c.p.c. e 118 comma 1° disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. La sentenza impugnata non avrebbe spiegato le ragioni per le quali aveva trascurato la comune volontà delle parti contraenti dell’atto COGNOME –COGNOME e COGNOME, in riferimento alla specifica descrizione degli immobili compravenduti, né avrebbe indicato il ragionamento seguito per giungere, dalle due premesse dell’inopponibilità agli appellati della scrittura privata del 13 marzo 1978 e della valenza probatoria sussidiaria delle mappe catastali, alla conclusione che oggetto della compravendita del 27 giugno 2002 era il mappale 43 e che la striscia di terreno era di fatto inclusa nell’area nuda pertinenziale.
2.3) Il sesto rilievo riguarda la violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141 comma 1°, 1158 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. La Corte d’appello avrebbe ritenuto sufficiente la disponibilità della fascia contesa, come conseguenza non di un volontario atto di apprensione o di materiale ingerenza da parte del COGNOME, ma di un comportamento remissivo del ricorrente, benché il possesso ad usucapionem presupponga un atto di impossessamento, corrispondente all’esercizio di un diritto reale.
2.4) Attraverso il settimo rilievo, il COGNOME denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. Afferma che, a parte l’edificazione della recinzione in lamiera del gennaio 2008, le controparti non avrebbero allegato il

compimento di alcuna attività materiale conforme alla qualità e destinazione del bene, tale da rivelare un’indiscussa e piena signoria sul tratto conteso, da contrapporre all’inerzia del titolare.

2.5) Con l’ottavo motivo, il ricorrente prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 132 commi 2° e 4° c.p.c. e 118 comma 1° disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., giacché la Corte d’appello non avrebbe considerato che l’inerzia del proprietario, se non contrapposta ad un comportamento attivo del possessore, sarebbe stata insufficiente a determinare l’acquisizione del diritto di proprietà a titolo originario. Né la stessa Corte avrebbe spiegato per quale motivo gli atti di ordinaria manutenzione ipotizzati (taglio dell’erba e rimozione del fogliame), circa la cura della superficie, potessero ritenersi atti diretti inequivocabilmente contro il proprietario o avessero determinato una trasformazione permanente del bene.
2.6) Il nono mezzo d’impugnazione si fonda sulla violazione o falsa applicazione degli artt. 827, 1350 n. 5 e 2643 n. 5 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. La decisione impugnata avrebbe considerato decisivo il mero atto di rinunzia, laddove, per i beni immobili, la legge prevederebbe -per la validità di una rinuncia -l’utilizzo della forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata) e comunque il bene non diventerebbe res nullius ma sarebbe acquisito al patrimonio dello Stato.
I predetti motivi possono essere esaminati insieme, poiché attaccano la sentenza impugnata sotto il duplice profilo della sussistenza del possesso ad usucapionem e della legittimità dell’accessione nel possesso, e meritano integrale accoglimento.

3.1) Nei passi che qui interessano, la Corte d’appello ha affermato: ‘ Nella fattispecie in esame, data anche e soprattutto la dimensione esigua del sedime di terreno di cui si discute, il Giudice di prime cure, affatto ignorando il disposto di cui all’art. 2697 c.c. , ha ritenuto che il

corpus possessionis e di conseguenza l’animus fosse provato sulla base del comportamento dell’odierna parte appellante che, contrariamente alla scrittura privata sottoscritta nel 1978, aveva scientemente deciso e attuato mediante facta concludentia una modifica dei confini, rinunciando apertamente a quella porzione di terreno posta al di là del muretto in calcestruzzo su cui sia il signor COGNOME, che gli odierni appellati avevano esercitato il proprio possesso. Trattandosi di una esigua striscia di terreno, infatti, la Corte ritiene che sia sufficiente per dirsi provato il corpus del possesso da parte dei signori COGNOME e COGNOME e del loro dante causa la disponibilità ultraventennale di tale striscia di terra incorporata, quindi, al giardino degli appellati senza soluzione di continuità, sulla quale evidentemente semplici atti di manutenzione e possesso sono stati esplicati nel corso degli anni, rapportati alla qualità e destinazione della res oggetto di causa (a titolo di esempio il taglio del1’erba o la rimozione del fogliame) ‘. ‘L’inerzia del signor NOME COGNOME è caratterizzata da un quid pluris rispetto alla semplice inattività tipica del proprietario. L’edificazione del muretto in arretrato rispetto alla linea di confine pattuita in sede di scrittura privata del 3 marzo 1978 costituisce, infatti, una vera e propria rinuncia al sedime di terreno lasciato oltre il muro di cinta poiché l’inerzia posta in essere per oltre vent’anni dal signor NOME COGNOME non può essere inquadrabile secondo altro significato. Questo Collegio, in ottemperanza ai principi giurisprudenziali enunciati dalla Suprema Corte, ritiene pertanto che, data la qualità e la destinazione della res di cui è causa, sia legittimo il convincimento del Giudice di prime cure circa la sussistenza del corpus del possesso, avendolo considerato provato anche per il tramite del comportamento del signor NOME COGNOME che, mediante l’edificazione del muretto, ha lasciato nella piena disponibilità del signor COGNOME e dei signori COGNOME e COGNOME il sedime de quo sul quale detti signori hanno esercitato nel corso degli anni atti di possesso commisurati all’entità del bene oggetto di causa interamente inglobato nella loro proprietà. Poiché è orientamento costante della Corte di Cassazione ritenere che qualora
il corpus sia provato l’animus possa essere desunto in via presuntiva dal primo’ . ‘ La Corte reputa, sulla scorta del ragionamento appena esposto, che possa dirsi validamente sussistente e provato anche il possesso continuato. Il sedime di terreno di cui è causa è di fatto posto oltre il muro di cinta costruito da NOME COGNOME senza soluzione di continuità dal 1978. La condizione così ricostruita permette pertanto di ritenere che, fino all’instaurazione del giudizio di prime cure nel 2008, il possesso di cui si discute sia stato continuato e non interrotto in capo al signor COGNOME prima, ai signori COGNOME e COGNOME poi’ . ‘Nella fattispecie concreta posta in esame, l’unico atto idoneo a interrompere l’usucapione posto in essere da parte appellante risale al 2008, rectius l’atto di citazione con cui veniva instaurato il giudizio dinnanzi al Tribunale di Monza. Nel caso in esame, poiché nell’arco di trent’anni si sono susseguiti due diversi proprietari del mappale 43, occorre rilevare che l’accessio possessionis di cui all’art. 1146 comma 2 c.c. e la traditio della res si è verificata a seguito dell’atto di vendita intervenuto tra il signor COGNOME e i signori COGNOME e COGNOME del 27 giugno 2002. In tale sede, infatti, il dante causa degli odierni appellati vendeva agli stessi il mappale 43 del Foglio 49 sito nel Comune di Lentate sul Seveso confinante a levante con la proprietà del signor NOME COGNOME. Risulta quindi ottemperato il principio giurisprudenziale secondo il quale in tema di accessione nel possesso, di cui all’art. 1146, comma 2, c.c., affinché operi la prosecuzione del possesso dall’uno all’altro dei successivi possessori e il successore a titolo particolare possa unire al proprio il possesso del dante causa, è necessario che il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene’. ‘ Nel momento della vendita del mappale 43 il signor COGNOME vendeva una proprietà confinante con quella del signor COGNOME COGNOME così come risultante dalla situazione di fatto esistente nell’assetto dei confini. In particolare, poiché i confini individuati dalla scrittura privata non erano opponibili agli appellati, il dante causa signor COGNOME vendeva di fatto, inclusa alla menzionata area nuda
pertinenziale dell’atto di rogito, anche quel sedime di terreno che il signor NOME COGNOME, avendo edificato il muro in calcestruzzo in arretrato, aveva lasciato nella disponibilità dei signori COGNOME e COGNOME, creando in loro il legittimo affidamento che tale porzione di terreno fosse annessa alla sua proprietà.’ ‘Quanto detto, secondo questa Corte, rileva anche con riferimento alla natura pacifica e pubblica del possesso. Contrariamente a quanto affermato da parte appellante che discute della natura pacifica del possesso solo sulla base della pretesa inesattezza circa la ricostruzione dello stato dei luoghi operata dal Tribunale di Monza, con la terminologia possesso pacifico si intende l’esercizio del possesso, soprattutto con riferimento al suo momento iniziale, mediante comportamenti privi di carattere violento atto a inficiarne la validità. Nella fattispecie qui analizzata, poiché questa Corte considera il trasferimento del possesso tra il signor COGNOME e i signori COGNOME e COGNOME avvenuto con atto di vendita intercorso tra le parti il 27 giugno 2002, l’immissione nel possesso si ritiene avvenuta in modo conforme al requisito richiesto dalla giurisprudenza per integrare la situazione possessoria valida ai fini dell’usucapione. Il Collegio ritiene che medesimo ragionamento può essere applicato circa il requisito della pubblicità del possesso poiché è evidente che il sedime di terreno di cui è causa, sia durante la proprietà del signor COGNOME che durante la proprietà dei signori COGNOME e COGNOME, è stato acquistato ed è stato oggetto di possesso esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l’animo del possessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere’.
3.2) Il ragionamento della Corte d’appello di Milano non può essere condiviso, perché non è in linea con i principi normativi del codice civile.

3.3) Seguendo la linea tracciata dai motivi di ricorso, va intanto osservato che, indubbiamente, i giudici di secondo grado hanno accreditato un’interpretazione dell’atto COGNOME –COGNOME e COGNOME

non consona ai criteri ermeneutici, di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. (terzo motivo).

3.3.a) E’ pur vero che, in generale, n ell’interpretazione del contratto, attività riservata al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici o vizio di motivazione, il carattere prioritario dell’elemento letterale non va inteso in senso assoluto, atteso che il richiamo nell’art. 1362 c.c. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l’indagine ai criteri logici, teleologici e sistematici anche laddove il testo dell’accordo sia chiaro ma incoerente con indici esterni rivelatori di una diversa volontà dei contraenti (Sez. 6-1, n. 13595 del 2 luglio 2020; Sez. 3, n. 20294 del 26 luglio 2019; Sez. 1, n. 16181 del 28 luglio 2017).
Tale attività ermeneutica è senz’altro coerente con il dettato dell’art. 1362 c.c., secondo cui il dato testuale del contratto, pur importante, non può essere ritenuto decisivo ai fini della ricostruzione della volontà delle parti, giacché il significato delle dichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito solo al termine del processo interpretativo, che non può arrestarsi al tenore letterale delle parole, ma deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per sé indiscutibili, atteso che un’espressione prima facie chiara può non risultare più tale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti; ne consegue che l’interpretazione del contratto, da un punto di vista logico, è un percorso circolare che impone all’interprete, dopo aver compiuto l’esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l’intenzione delle parti e quindi di verificare se quest’ultima sia coerente con le restanti disposizioni del contratto e con la condotta delle parti medesime (Sez. 63, n. 32786 dell’8 novembre 2022;
Sez. 3, n. 34795 del 17 novembre 2021; Sez. 3, n. 17718 del 6 luglio 2018; Sez. 3, n. 9380 del 10 maggio 2016).

3.3.b) Tuttavia, l’errore commesso dalla Corte d’appello di Milano consiste nell’aver interpretato un negozio di per sé assolutamente chiaro ed inequivoco, in cui il mappale compravenduto (n. 43) era espressamente individuato, senza la menzione di qualsivoglia altra porzione e, soprattutto, mediante l’indicazione del confine costituito dall’intero mappale 44 di proprietà RAGIONE_SOCIALE, attribuendo invece una diversa intenzione alla volontà dei contraenti ed, in specie, del venditore, che peraltro la stessa Corte ha ritenuto di desumere da una mera situazione di fatto.
3.4) Una volta accertata l’erroneità di tale presupposto ermeneutico e ritenuto dunque che le parti intendevano in realtà vendere ed acquistare solo il fondo esattamente individuato nell’atto, consegue che il COGNOME non avrebbe potuto trasferire anche il possesso del sedime in contestazione, giacché, in tema di accessione nel possesso ex art. 1146, comma 2, c.c., affinché operi il trapasso del possesso dall’uno all’altro dei successivi possessori ed il successore a titolo particolare possa unire al proprio quello del dante causa, è necessario che il trasferimento sia giustificato da un titolo astrattamente idoneo al passaggio della proprietà od altro diritto reale sul bene (Sez. 2, n. 8579 del 27 marzo 2023; Sez. 2, n. 20715 del 13 agosto 2018; Sez. 2, n. 19724 del 3 ottobre 2016) (quarto motivo).
3.5) In definitiva, la Corte d’appello non si è conformata all’insegnamento di questa Suprema Corte, secondo cui chi intenda avvalersi dell’accessione del possesso di cui all’art. 1146, secondo comma, cod. civ., per unire il proprio possesso a quello del dante causa ai fini dell’usucapione, deve fornire la prova di aver acquisito un titolo astrattamente idoneo a giustificare la ” traditio ” del bene oggetto della signoria di fatto, operando detta accessione con

riferimento e nei limiti del titolo traslativo e non oltre lo stesso (Sez. 2, n. 8596 del 16 marzo 2022).

3.5.a) La prova dell’avvenuta ” traditio “, in virtù di un contratto comunque volto a trasferire la proprietà del bene in questione non è stata offerta (quinto motivo).

3.6) Anche l’affermazione della sentenza impugnata, secondo cui l’edificazione del muretto in arretrato rispetto alla linea di confine pattuita in sede di scrittura privata del 3 marzo 1978 avrebbe costituito una vera e propria rinuncia al sedime di terreno lasciato oltre il muro di cinta, si traduce in un errore di diritto (sesto ed ottavo motivo).

Infatti, la presunzione di possesso utile ” ad usucapionem “, di cui all’art. 1141 c.c., non opera quando la relazione con il bene derivi non da un atto materiale di apprensione della res , in opposizione al proprietario, ma da un atto o da un fatto del proprietario a beneficio del detentore (Sez. 2, n. 27411 del 25 ottobre 2019; Sez. 2, n. 21690 del 14 ottobre 2014).

Nel caso di specie, la costruzione dell’interversione possessoria come rinuncia al diritto di regolamentare il confine secondo la scrittura privata del 1978 urta, dunque, insanabilmente con i principi che regolano la sussistenza del corpus del possesso.

3.7) Né potrebbero valere a dimostrare l’asserita attività di ingerenza ‘atti di possesso commisurati al bene oggetto di causa’, come pretenderebbe la Corte d’appello (settimo motivo).

3.7.a) Per un verso, il taglio dell’erba o la rimozione del fogliame, non diversamente dalla stessa coltivazione del fondo, costituiscono attività non sufficienti, ai fini della prova del possesso “uti dominus ” del bene, poiché si tratta di incombenze pienamente compatibili con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario e non esprimono, comunque, un’attività idonea a realizzare esclusione dei terzi dal godimento del

bene che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà (Sez. 2, n. 1796 del 20 gennaio 2022; Sez. 6-2, n. 6123 del 5 marzo 2020).

3.7.b) Per altro verso, non risulta offerta alcuna prova in ordine al possesso, il cui onere incombeva sui COGNOME–COGNOME (Sez. 2, n. 3487 del 6 febbraio 2019), la cui sussistenza è stata semplicemente presunta dai giudici di appello, sulla base di mere congetture.

3.8) Va, infine, precisato che la rinunzia alla proprietà di un immobile deve essere fatta per iscritto (nono motivo).

Infatti, avendo la Corte d’appello ritenuto una rinuncia al diritto dominicale la costruzione arretrata del muro da parte del COGNOME, la stessa Corte avrebbe dovuto considerare il disposto di cui all’art. 1350 n. 5 c.c., che impone l’osservanza della forma scritta, a pena di nullità, per gli atti di rinuncia a diritti reali, assoluti o limitati, su beni immobili (Sez. 2, n. 1363 del 19 gennaio 2018).

Il decimo motivo è volto a rimarcare la violazione e falsa applicazione degli artt. 132 commi 2° e 4° c.p.c. e 118 comma 1° disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. I giudici di secondo grado avrebbero condiviso il giudizio del Tribunale circa il legittimo affidamento degli acquirenti COGNOME–RAGIONE_SOCIALE, senza esaminare i motivi e le ragioni dell’appellante e senza dimostrare di aver valutato il provvedimento impugnato e le censure ad esso rivolte.

4.1) L’undicesima doglianza si fonda sulla violazione e falsa applicazione degli artt. 132 commi 2° e 4° c.p.c. e 118 comma 1° disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., giacché la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto inconferenti le istanze istruttorie volte ad ottenere una C.T.U., senza offrire una motivazione congrua.

4.2) Mediante la dodicesima censura, viene contestata la nullità della sentenza impugnata, per violazione e falsa applicazione degli artt. 99, 112, 324, 329, 342, 343 e 346 c.p.c., oltre che 2909 c.c. La sentenza impugnata avrebbe erroneamente riformato, in mancanza di gravame da parte COGNOME ed eredi geom. COGNOME, la statuizione del primo giudice che aveva imputato agli stessi COGNOME di aver provocato e reso necessaria la chiamata in giudizio del COGNOME.

4.3) L’ultimo motivo attiene alla violazione e falsa applicazione dell’art. 336 comma 1° c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., posto che, avendo il giudice d’appello riformato in parte la sentenza impugnata, avrebbe dovuto provvedere d’ufficio ad un nuovo regolamento delle spese di lite, quanto meno nei confronti del terzo chiamato sull’eccezione preliminare di prescrizione.

I predetti motivi restano assorbiti dall’accoglimento dei precedenti.

In definitiva, rigettati il primo ed il secondo motivo del ricorso, vanno accolti il terzo, il quarto, il quinto, il sesto, il settimo, l’ottavo ed il nono, e dichiarati assorbiti il decimo, l’undicesimo, il dodicesimo ed il tredicesimo.

Il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, dovrà rivalutare la fattispecie alla luce dei principi sopra espressi e delibare anche le spese processuali del presente giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, accoglie il terzo, il quarto, il quinto, il sesto, il settimo, l’ottavo ed il nono motivo del ricorso, rigetta il primo ed il secondo e dichiara assorbiti il decimo, l’undicesimo, il dodicesimo ed il tredicesimo, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio delle Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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