Accessione invertita: la buona fede va provata

Un costruttore edifica parzialmente sul terreno del vicino, invocando l’acquisto della proprietà per accessione invertita. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9694/2024, ha respinto il ricorso, stabilendo che la buona fede del costruttore non può essere presunta, ma deve essere rigorosamente provata. In assenza di chiari segni di confine, è richiesto un onere di diligenza maggiore. La Corte ha inoltre confermato l’inammissibilità delle censure relative alla valutazione delle prove sull’usucapione e sulla servitù di passaggio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Accessione Invertita: La Buona Fede del Costruttore Deve Essere Provata

L’istituto dell’accessione invertita, disciplinato dall’articolo 938 del Codice Civile, rappresenta un’eccezione significativa nel diritto immobiliare, permettendo a chi occupa in buona fede una porzione del fondo altrui durante una costruzione di diventarne proprietario. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 9694/2024) ribadisce un principio fondamentale: la buona fede non si presume, ma deve essere dimostrata concretamente dal costruttore. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un’azione legale intentata da un proprietario terriero contro i suoi vicini, accusandoli di aver occupato illegittimamente una parte del suo terreno e di avervi realizzato dei manufatti. I vicini si difendevano sostenendo di aver acquisito la proprietà di quella porzione di terreno per usucapione o, in subordine, chiedevano che venisse loro attribuita tramite il meccanismo dell’accessione invertita.

Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente le richieste di entrambe le parti: ordinava la restituzione dell’area occupata ma, al contempo, costituiva una servitù coattiva di passaggio a favore dei convenuti, liquidando un’indennità per il proprietario. La Corte d’Appello, in parziale riforma, modificava l’estensione dell’area da restituire e aumentava l’indennità per la servitù, rigettando però le domande di usucapione e di accessione invertita. Contro questa decisione, i costruttori proponevano ricorso in Cassazione.

L’Ordinanza della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione della Corte d’Appello. I giudici di legittimità hanno esaminato e respinto tutti gli otto motivi di ricorso, che vertevano principalmente sulla presunta errata valutazione delle prove e sull’errata applicazione delle norme in materia di usucapione e accessione invertita.

La Corte ha sottolineato che la valutazione delle prove testimoniali e documentali rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e non può essere oggetto di una nuova analisi in sede di Cassazione, a meno che la motivazione non sia meramente apparente o manifestamente illogica, circostanze non riscontrate nel caso di specie.

Le Motivazioni: La Prova della Buona Fede nell’Accessione Invertita

Il cuore della decisione risiede nell’analisi dei requisiti per l’accessione invertita. La Cassazione ha ribadito che la buona fede richiesta dall’art. 938 c.c. non è una mera ignoranza di ledere il diritto altrui, ma consiste nel “ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo”.

A differenza di quanto previsto in materia di possesso (art. 1147 c.c.), questa buona fede non è presunta, ma deve essere rigorosamente provata dal costruttore. Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva correttamente evidenziato che “proprio l’assenza di segni visibili del confine imponeva di osservare un particolare onere di diligenza preventiva, invece non assolto”. In altre parole, quando i confini non sono chiari, il costruttore ha il dovere di attivarsi per verificarli con precisione prima di iniziare i lavori. Non averlo fatto esclude la possibilità di invocare la buona fede.

Analogamente, la Corte ha respinto le censure relative all’usucapione della servitù di passaggio. Per l’acquisto di una servitù per usucapione è necessario il requisito dell'”apparenza”, ovvero la presenza di opere visibili e permanenti (un “quid pluris”) che dimostrino in modo inequivocabile l’esistenza di un peso sul fondo servente. La semplice esistenza di una stradina o di un percorso non è, di per sé, sufficiente a soddisfare tale requisito.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

L’ordinanza in commento offre importanti spunti pratici per chiunque si appresti a costruire in prossimità di un confine. La decisione rafforza il principio secondo cui la tutela della proprietà è la regola, e l’accessione invertita è una stretta eccezione. Le implicazioni sono chiare:

1. Onere di verifica: Prima di iniziare qualsiasi costruzione, è fondamentale verificare con esattezza i confini della propria proprietà, specialmente se non sono materialmente visibili. L’affidamento a mappe catastali o a convinzioni personali non è sufficiente.
2. La buona fede va provata: Il costruttore che intende avvalersi dell’accessione invertita deve essere in grado di dimostrare attivamente di aver agito con la ragionevole convinzione di essere nel proprio diritto, avendo adottato tutte le cautele del caso.
3. Cautela nelle servitù: Non si può fare affidamento sulla semplice tolleranza del vicino o sull’uso di un passaggio per acquisire un diritto di servitù. È necessaria la presenza di opere stabili e visibili che ne manifestino l’esercizio come vero e proprio diritto reale.

Cosa si intende per buona fede nell’accessione invertita?
Non è la semplice ignoranza di costruire su suolo altrui, ma il ragionevole e provato convincimento del costruttore di edificare sul proprio terreno. Secondo la Corte, questa buona fede non è presunta e deve essere dimostrata da chi la invoca.

Perché la mancanza di confini visibili è rilevante?
La Corte ha stabilito che l’assenza di segni visibili del confine impone al costruttore un dovere di diligenza preventiva maggiore. Se non si attiva per verificare con precisione i confini prima di costruire, non può successivamente sostenere di aver agito in buona fede.

La semplice esistenza di una strada è sufficiente per l’usucapione di una servitù di passaggio?
No. La Corte ha ribadito che per l’usucapione di una servitù è necessario il requisito dell'”apparenza”, che richiede opere visibili e permanenti (un “quid pluris”) specificamente destinate all’esercizio della servitù, che dimostrino in modo non equivoco il peso sul fondo vicino. Una semplice stradina non è sufficiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9694 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9694 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 36286-2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

contro

ricorrente –

avverso la sentenza n. 1423/2019 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 05/07/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 2.11.2010 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Termini Imerese, sezione distaccata di Cefalù, chiedendo l’accertamento dell’illegittima occupazione, da parte dei convenuti, di una porzione di terreno, l’inesistenza della servitù di passaggio su altra particella e la loro condanna a rimuovere i manufatti realizzati su dette aree e a restituirle.

Si costituivano i convenuti, resistendo alla domanda ed invocando l’accertamento dell’intervenuta usucapione, in loro favore, della zona occupata, nonché chiedendone, in subordine, l’acquisizione per effetto di quanto previsto dall’art. 938 c.c.

Con sentenza n. 153/2015 il Tribunale accoglieva la domanda dell’attore, ordinando ai convenuti di restituire le porzioni da essi occupate; accoglieva altresì in parte la riconvenzionale, dichiarando coattivamente costituita, in favore del fondo dei convenuti e a carico di quello dell’attore, una servitù di passaggio pedonale e carrabile, liquidando la relativa indennità dovuta al COGNOME.

Con la sentenza impugnata, n. 1423/2019, la Corte di Appello di Palermo, in parziale riforma della sentenza di prime cure, limitava quantitativamente l’area da restituire al COGNOME, aumentando altresì l’indennità a questo dovuta in virtù della costituzione della servitù coattiva di passaggio.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi ad otto motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte controricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 132 c.p.c. e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe fornito una motivazione meramente apparente in riferimento alla ritenuta insussistenza del requisito dell’ animus possidendi .

Con il secondo motivo, si duole invece della violazione dell’art. 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente ravvisato l’irrilevanza degli accertamenti eseguiti in loco dal RAGIONE_SOCIALE, valorizzando invece le risultanze della prova orale, ritenute non idonee ai fini della prova dell’usucapione, a fronte della contraddittorietà delle varie deposizioni.

Con il terzo motivo, i ricorrenti denunziano l’omesso esame del fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe omesso di esaminare la documentazione versata in atti del giudizio di merito, dalla quale sarebbe emersa la prova della sussistenza dei presupposti richiesti per il riconoscimento dell’usucapione.

Le tre censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili.

La Corte di Appello ha ritenuto che i due verbali del RAGIONE_SOCIALE, rispettivamente redatti il 23.3.1989 ed il 1.3.1993, non fossero decisivi ai fini della prova dell’animus possidendi, poiché, rispettivamente:

1) il primo di essi, relativo ad un accertamento eseguito in data 13.2.1989, ovverosia in epoca anteriore al momento in cui i testimoni

COGNOME e COGNOME avevano dichiarato di aver realizzato le opere oggetto di causa, non faceva menzione dell’esistenza dei manufatti; 2) il secondo, invece, redatto il 1.3.1993, ossia in epoca certamente successiva alla realizzazione dei manufatti di cui si discute, non chiariva la data in cui essi erano stati materialmente eretti.

La Corte di Appello, pertanto, ha valorizzato le risultanze della prova testimoniale, evidenziando tuttavia che la contraddizione tra le varie deposizioni non consentiva di ritenere conseguita la prova del possesso utile ad usucapionem (cfr . pag. 4 della sentenza impugnata).

La complessiva ricostruzione del fatto e delle prove prescelta dal giudice di merito viene attinta dalla parte ricorrente mediante la proposizione di una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’
(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).

Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logicoargomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr . Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).

Con il quarto motivo, i ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 132 c.p.c. e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente negato la sussistenza della buona fede necessaria ai fini del riconoscimento, in loro favore, dell’accessione invertita prevista dall’art. 938 c.c., ritenendo piuttosto che la fattispecie rientrasse nell’ambito di applicazione dell’art. 936 c.c., sulla base di una motivazione meramente apparente.
Con il quinto motivo, denunziano invece la violazione o falsa applicazione dell’art. 938 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente rigettato la domanda proposta dagli odierni ricorrenti ai sensi di quanto previsto dall’art. 938 c.c.

Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili.

La Corte di Appello ha dato atto che la norma presuppone che colui che costruisce sul terreno altrui versi nella convinzione che la sua proprietà abbia confini diversi da quelli reali e che la buona fede richiesta dalla norma non corrisponde alla mera ignoranza di ledere l’altrui diritto, bensì nella ‘… ragionevole opinione di essere proprietario della porzione di terreno che si occupa …’ (cfr . pag. 5 della sentenza impugnata). Ha poi affermato che, nel

caso di specie, non poteva essere configurata la buona fede degli odierni ricorrenti, in quanto ‘… proprio l’assenza di segni visibili del confine imponeva di osservare un particolare onere di diligenza preventiva, invece non assolto’ (cfr . pag. 6 della sentenza). Ed infine, il giudice del gravame ha evidenziato che i documenti prodotti dagli odierni ricorrenti, a suffragio della loro asserita buona fede, non sono rilevanti, in quanto successivi all’inizio dell’attività di costruzione (cfr. ancora pag. 6).
La statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘La buona fede rilevante ai fini dell’accessione invertita di cui all’art. 938 c.c. consiste nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione. Essa, in assenza di una previsione analoga a quella dettata in materia di possesso dall’art. 1147 c.c., non è presunta, ma deve essere provata dal costruttore; ai fini probatori, è necessario avere riguardo alla ragionevolezza dell’uomo medio e al convincimento che questi poteva legittimamente formarsi circa l’esecuzione della costruzione sul proprio suolo, in base alle cognizioni possedute effettivamente o che egli avrebbe potuto acquisire con un comportamento diligente, sicché la buona fede deve escludersi qualora, in relazione alle particolari circostanze del caso concreto, il costruttore avrebbe dovuto fin dall’inizio anche solo dubitare della legittimità dell’occupazione del suolo del vicino’ (Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 11845 del 06/05/2021, Rv. 661123; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 345 del 10/01/2011, Rv. 615696 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11836 del 29/11/1993, Rv. 484545). La rilevata assenza di segni identificativi del confine, valorizzata dalla Corte di merito, doveva quindi effettivamente indurre gli odierni ricorrenti ad un onere di cautela preventiva, che non è stato -all’esito di valutazione di merito- ritenuto assolto.
Anche in questo caso, viene in rilievo un accertamento di fatto, sostenuto da motivazione idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a rendere intellegibile il percorso logico seguito dalla Corte palermitana, in relazione al

quale valgono gli argomenti già esposti a confutazione dei primi tre motivi di ricorso.

Con il sesto motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 132 c.p.c. e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe rigettato la domanda di usucapione della servitù di passaggio sulla base di motivazione apparente.

Con il settimo motivo, si duole invece della violazione o falsa applicazione dell’art. 1061 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente ritenuto insussistente il requisito dell’apparenza.

Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili.

La Corte di Appello ha ritenuto insufficiente la prova conseguita, la quale aveva confermato soltanto l’utilizzazione della stradella oggetto del presunto diritto di passaggio, ma non aveva dimostrato anche l’esistenza di opere apparenti a servizio del diritto reale rivendicato.

Anche questa statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘Il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti, in modo non equivoco, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile; ne consegue che, per l’acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l’esistenza di una strada o di un percorso all’uopo idonei, essendo viceversa essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro
specifica destinazione all’esercizio della servitù’ (Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 7004 del 17/03/2017, Rv. 643386; conf. Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 11834 del 06/05/2021, Rv. 661174).

La verifica in relazione alla sussistenza, o meno, del quid pluris di cui sopra, costituisce evidentemente un accertamento di merito, sostenuto da motivazione idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a rendere intellegibile il percorso logico seguito dalla Corte territoriale, onde possono anche in questo caso essere richiamati gli argomenti già esposti in occasione della disamina dei precedenti motivi di ricorso.

Peraltro la stessa parte ricorrente, nello sviluppo del settimo motivo, conferma indirettamente l’assenza del quid pluris , posto che la censura valorizza, a tal fine, la mera esistenza della stradella, che invece costituisce alla luce dei principi in precedenza richiamati- un elemento di per sé non decisivo, né sufficiente.

Con l’ottavo ed ultimo motivo, i ricorrenti lamentano infine la violazione o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., nonché del D.M. n. 55 del 2014, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe liquidato le spese sulla base di uno scaglione di valore superiore a quello previsto dall’art. 15 c.p.c.

La censura è inammissibile per difetto di specificità, posto che il ricorrente non dimostra che nel corso del giudizio di merito fossero stati depositati documenti atti a dimostrare l’ammontare del reddito dominicale dei terreni oggetto di causa. In difetto di tale decisiva prova, la liquidazione contestata appare corretta, poiché la Corte di Appello ha applicato lo scaglione previsto per le cause di valore indeterminabile.

In definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.700, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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