Accessione invertita: come si calcola il danno?

Un ente comunale agiva in giudizio per un caso di accessione invertita su un proprio terreno. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha respinto il ricorso del Comune, confermando che il danno ulteriore rispetto all’indennità prevista dalla legge (pari al doppio del valore del suolo) non è automatico. Il proprietario del fondo occupato ha l’onere di dimostrare specificamente l’eventuale deprezzamento subito dalla porzione di terreno residua. La Corte ha inoltre chiarito i principi sulla ripartizione delle spese legali in caso di accoglimento solo parziale della domanda.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Accessione Invertita: La Prova del Danno Ulteriore è a Carico del Proprietario

L’istituto dell’accessione invertita, disciplinato dall’articolo 938 del Codice Civile, rappresenta un’eccezione al principio generale secondo cui tutto ciò che viene costruito sul suolo appartiene al proprietario del suolo stesso. Questo meccanismo permette a chi costruisce in buona fede, sconfinando sul terreno del vicino, di acquisire la proprietà del suolo occupato. Tuttavia, la legge prevede dei correttivi a tutela del proprietario originario: il pagamento di un’indennità pari al doppio del valore del suolo e il risarcimento del danno. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un aspetto cruciale di questo risarcimento: il danno ulteriore deve essere provato.

Il Caso: Sconfinamento e la Lunga Battaglia Legale

La vicenda ha origine dalla richiesta di un Comune di ottenere la revoca di alcune sentenze che avevano riconosciuto l’accessione invertita a favore di un privato cittadino, il quale aveva costruito sconfinando su un terreno di proprietà comunale. Il Comune, oltre a contestare la decisione, chiedeva il risarcimento del danno derivante dalla perdita di una porzione significativa del proprio fondo.

Dopo un complesso iter giudiziario, che ha visto la causa arrivare una prima volta in Cassazione ed essere rinviata alla Corte d’Appello, quest’ultima aveva quantificato l’indennità dovuta al Comune ma aveva respinto la domanda di risarcimento per il danno ulteriore, ritenendola non provata. Insoddisfatto, il Comune ha proposto un nuovo ricorso per Cassazione.

La Questione Giuridica: Oltre il Doppio del Valore

Il cuore della controversia verteva su due punti principali:

La Quantificazione del Danno

Il Comune sosteneva che il danno dovesse essere calcolato applicando un valore commerciale elevato (quello dei terreni edificabili) non solo alla piccola porzione effettivamente occupata dall’edificio, ma all’intera area sottratta, inclusa una vasta zona non edificabile e soggetta a vincoli paesaggistici.

La Compensazione delle Spese Legali

L’ente locale contestava inoltre la decisione della Corte d’Appello di compensare le spese legali, ritenendo di non essere la parte soccombente.

La Decisione della Cassazione sull’Accessione Invertita

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso del Comune, confermando la sentenza della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno fornito importanti chiarimenti sia sul fronte del risarcimento del danno che su quello della gestione delle spese processuali.

Le Motivazioni

La Corte ha innanzitutto ribadito che, in tema di accessione invertita, il risarcimento del danno ulteriore rispetto all’indennità (pari al doppio del valore del suolo occupato) non è automatico. Il proprietario che subisce l’occupazione ha l’onere di dimostrare concretamente il pregiudizio subito. Tale danno, tipicamente, consiste nel deprezzamento o nella ridotta utilizzabilità della parte residua del suo fondo a causa della privazione della porzione occupata.

Nel caso specifico, il Comune si era limitato a richiedere una CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio) per la determinazione del danno, senza però allegare né provare alcun elemento concreto che dimostrasse un effettivo deprezzamento dell’area rimanente. La Corte d’Appello aveva correttamente applicato i criteri di stima differenziati per la piccola area edificata e per la grande area non edificabile, basandosi sulle loro reali caratteristiche e sui vincoli esistenti. La pretesa del Comune di applicare un valore unitario e più elevato all’intera superficie è stata quindi giudicata infondata.

Per quanto riguarda le spese legali, la Cassazione ha ricordato un principio consolidato: l’accoglimento solo parziale di una domanda non configura necessariamente una ‘reciproca soccombenza’. Quando la richiesta di una parte viene accolta in misura molto ridotta rispetto al domandato, il giudice può legittimamente compensare le spese. In questo caso, il Comune aveva ottenuto molto meno di quanto richiesto in termini di risarcimento, risultando quindi sostanzialmente soccombente su quel punto, il che giustificava la decisione della Corte d’Appello.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento offre una lezione fondamentale per chi si trova ad affrontare una controversia legata all’accessione invertita. La tutela del proprietario del fondo occupato è forte, ma non illimitata. Se si intende richiedere un risarcimento che vada oltre l’indennità standard prevista dall’art. 938 c.c., è indispensabile fornire prove concrete e specifiche del danno subito. Non basta una semplice richiesta generica, ma occorre dimostrare, con perizie e documenti, come e perché la parte di terreno rimasta in proprietà abbia perso valore o funzionalità a causa dello sconfinamento. In assenza di tale prova, la domanda risarcitoria è destinata al rigetto.

Nell’accessione invertita, il risarcimento del danno ulteriore è automatico?
No. La Corte ha stabilito che il danno ulteriore, come il deprezzamento della parte residua del terreno, non è presunto e deve essere specificamente provato dal proprietario che ha subito l’occupazione, il quale deve allegare e dimostrare la ridotta utilizzabilità dell’area residua.

Come si calcola il valore del terreno occupato per l’indennità?
Il valore deve essere determinato tenendo conto delle caratteristiche effettive del suolo. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto corretto distinguere tra una piccola parte effettivamente edificata (con un valore più alto) e una parte più grande non edificabile, con vincoli idrogeologici e paesaggistici (con un valore molto più basso).

Se una domanda di risarcimento viene accolta solo in parte, c’è sempre reciproca soccombenza ai fini delle spese legali?
No. La Corte ha chiarito che l’accoglimento in misura ridotta di un’unica domanda articolata non dà luogo a reciproca soccombenza. Può, tuttavia, giustificare la compensazione totale o parziale delle spese processuali, e la parte che ha ottenuto molto meno di quanto richiesto può essere considerata di fatto soccombente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17759 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17759 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7588/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di PERUGIA n. 511/2019 depositata il 21/08/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/05/2024

dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Spello proponeva appello avverso la sentenza n. 110 del 2007 con la quale il Tribunale di Perugia aveva respinto la domanda dello stesso Comune, avente ad oggetto la revocazione, ai sensi dell’art. 395, n. 3, cod. proc. civ. della sentenza non definitiva dello stesso Tribunale di Perugia n. 40 del 2001, nonché della sentenza non definitiva del Tribunale di Perugia n. 580 del 2003 depositata in data 18 aprile 2003. In particolare, il Comune evidenziava la sussistenza dei presupposti di cui al richiamato art. 395, n. 3, cod. proc. civ. e, inoltre, eccepiva l’omessa pronuncia in riferimento alla domanda subordinata svolta, ai sensi dell’art. 938 c.c. avente ad oggetto la richiesta di condanna a carico di NOME COGNOME del doppio del valore occupato, stante l’accessione invertita riconosciuta dalla sentenza di Perugia n. 580 del 2003, chiedeva, pertanto, la riforma della sentenza impugnata.
Si costituiva in giudizio NOME COGNOME contestando quanto dedotto dall’appellante e svolgendo appello incidentale avente ad oggetto la condanna del Comune di Spello, ai sensi dell’art. 96 cod. proc. civ. per lite temeraria.

La Corte di Appello di Perugia con sentenza non definitiva n. 260 del 2010 confermava la sentenza di primo grado sul punto riguardante il rigetto della revocazione svolta, ai sensi dell’art. 395 n. 3 cod. proc. civ. dal Comune di Spello, mentre, in riforma della predetta sentenza ed in accoglimento della domanda avanzata dal

Ric. 2020 n. 7588 sez. S2 – ad. 23/05/2024

Comune e non esaminata dal primo giudice, condannava NOME COGNOME al pagamento a favore del predetto Comune del doppio del valore del terreno del quale era stata attribuita la proprietà ai sensi del disposto di cui all’art. 938 cod. civ. rigettava l’appello incidentale, e disponeva con separata ordinanza il prosieguo del giudizio per l’istruzione della causa al fine di determinare l’entità della somma dovuta.

3.1 Nelle more del giudizio decedeva NOME COGNOME e il giudizio veniva proseguito dall’unico erede NOME COGNOME. Istruita la causa, anche con l’espletamento di CTU, la Corte di appello di Perugia con sentenza n. 401 del 2012, determinava in € . 1.920,00 oltre interessi legali, l’importo dovuto da COGNOME al Comune Spello, come da sentenza non definitiva della stessa Corte n. 260 del 2010; compensava tra le parti le spese del giudizio.

3.2 Secondo la Corte di Perugia nel determinare quanto NOME COGNOME avrebbe dovuto corrispondere al Comune di Spello, per l’occupazione di una parte del suolo, ai sensi dell’art. 938 c.c. (accessione invertita) bisognava far riferimento alla CTU che aveva correttamente applicato i criteri di valori per terreni edificabili ed inedificabili.

Il Comune di Spello proponeva ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.

Questa Corte con sentenza n.15739 del 2017 accoglieva parzialmente il ricorso, con riferimento al profilo relativo all’omessa pronuncia sul risarcimento del danno e sulla rivalutazione monetaria. Il collegio di legittimità evidenziava come fosse pacifico il potere del giudice di attribuire la proprietà di una parte del fondo occupato a chi ha costruito “in buona fede”, sempre che il

proprietario non abbia fatto opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ha avuto inizio la costruzione, obbligandolo contestualmente a pagare il doppio del suo valore, oltre al risarcimento dei danni all’originario proprietario. Pertanto, nel caso specifico, essendo il risarcimento del danno esplicitamente contemplato dalla normativa di cui all’art. 938 cod. civ. la Corte distrettuale, di fronte all’esplicita domanda del Comune di Spello, non avrebbe potuto omettere la decisione.

Questa Corte, con la citata sentenza n. 15739 del 2017, ribadiva, inoltre, quanto già affermato in altra occasione (Cass. 3706 del 2013) circa la natura di debito di valore dell’indennità dovuta dal costruttore al proprietario del suolo, nell’ipotesi di accessione invertita di cui all’art. 938 cod. civ., pari al doppio del valore della superficie occupata, mirando tale indennità, non solo a ricostituire il patrimonio del proprietario, ma anche a ricompensarlo dei potenziali incrementi di valore non documentabili, con la conseguenza che il giudice, nel liquidare detta indennità, deve tener conto della svalutazione monetaria sopravvenuta fino alla decisione a prescindere dalla prova della sussistenza di uno specifico pregiudizio dell’interessato dipendente dal mancato tempestivo conseguimento dell’indennizzo medesimo. La Corte distrettuale avrebbe dovuto riconoscere anche gli interessi compensativi dalla domanda e non dalla data di deposito della sentenza del Tribunale di Perugia.
6. Il giudizio veniva riassunto da parte del Comune di Spello che chiedeva, oltre alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, la liquidazione del risarcimento del danno previa CTU e il riconoscimento, sulle somme liquidate sia a titolo di doppio del

valore, sia di risarcimento del danno, della rivalutazione monetaria e degli interessi.

Si costituiva NOME COGNOME chiedendo il rigetto della domanda come formulata o in subordine di calcolare il danno in via puramente simbolica ed equitativa.

La Corte d’Appello , in base al principio espresso dalla Corte, riteneva spettasse al Comune, a far data dalla domanda, la rivalutazione sulle somme liquidate a titolo di doppio del valore del terreno attribuito in proprietà alla lacone ex art. 938 c.c. e gli interessi legali sulle somme rivalutate anno per anno.

D’altra parte , la Corte distrettuale nella precedente sentenza aveva motivatamente chiarito le ragioni per le quali aveva ritenuto di dover considerare il valore di euro 10,00 al mq per la parte di terreno edificata, pari in tutto a 26 mq, ed il valore di euro 0,15 per i restanti 1765 mq, quale terreno non edificabile, tenendo conto che si trattava di terreni ricadenti in aree naturali protette di interesse locale, sui quali ricadevano una serie di vincoli (idrogeologico e paesaggistico), e che erano scoscesi e, quindi, scarsamente fruibili ed avevano caratteristiche che compromettevano lo sviluppo di piante non arbustive.
Sulla base di tali premesse della precedente sentenza che non era stata cassata su tale punto, la domanda risarcitoria oggetto del giudizio di rinvio ed avente ad oggetto il riconoscimento del danno da accessione invertita (oltre alla dovuta indennità) non era provata, dovendosi valutare in misura del deprezzamento che, a seguito della privazione della zona occupata, era derivato al suolo residuo, vale a dire la ridotta utilizzabilità dell’area residua (cfr. Cua. 10/02/1981 n. 846).

Il Comune non aveva allegato alcun deprezzamento o ridotta utilizzabilità dell’area residua, tantomeno aveva fornito alcuna prova al riguardo, essendosi limitato a richiedere una CTU per la determinazione del danno.

Il Comune di Spello ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, n. 4), in relazione all’art. 360, n. 4), c.p.c. o, in via subordinata ex art. 360, n. 5), c.p.c. per omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Spello nell’atto di riassunzione aveva dedotto che il danno dovesse essere liquidato, secondo l’art. 1223 c.c., in misura pari alla perdita subita e al mancato guadagno da calcolare in base al valore che il Tribunale di Perugia nella sentenza n. 580/03 (in atti) aveva attribuito per effetto dell’ accessio invertita , ovvero non solo per mq. 26 ma per una superficie di mq.1789. Il danno, quindi, per tale perdita, sarebbe quantificabile in € 35.260.00, pari alla moltiplicazione di mg. 1763 (al netto dei 26 mq.) per €. 20.00 al mg. (lo stesso valore dell’area, pari a mq. 1789, del lotto su cui era avvenuto lo sconfinamento attribuito per accessio invertita alla Sig. COGNOME).
1.1 Il primo motivo di ricorso è infondato.

La Corte d’Appello ha evidenziato c he la Corte distrettuale, già nella prima sentenza poi cassata, aveva motivatamente chiarito le ragioni per le quali aveva ritenuto di attribuire il valore di euro 10,00 al mq per la parte di terreno edificata, pari in tutto a 26 mq, ed il valore di euro 0,25 per i restanti 1765 mq, quale terreno non edificabile. I terreni, infatti, ricadevano in aree naturali protette di interesse locale, con una serie di vincoli (idrogeologico, paesaggistico), ed erano anche scoscesi e quindi scarsamente fruibili con caratteristiche che non consentivano neanche lo sviluppo di piante non arbustive.
Sulla base di tali premesse, dunque, si giustificava il differente valore attribuito al terreno oggetto dell’accessione invertita mentre l’ulteriore danno non era stato provato.

Il Comune, con il motivo in esame, insiste nel voler ottenere la medesima stima del valore del terreno anche per i restanti mq 1763 ma non offre alcun argomento idoneo a confutare quanto adeguatamente motivato dalla Corte d’Appello. D’altra parte, la censura non si confronta neanche con la decisione impugnata, in quanto la Corte territoriale ha evidenziato che per l’ulteriore danno rispetto all’indennità deve farsi riferimento alla perdita di valore che a seguito della privazione della zona occupata sia derivato al suolo residuo e sul punto parte ricorrente nulla allega.
Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione dell’art. 91 c.p.c. e falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3) e/o 4), c.p.c.

La sentenza della Corte di Appello sarebbe censurabile anche là dove, all’esito della riassunzione, ha disposto la compensazione

delle spese dei giudizi di legittimità e di riassunzione, ritenendo sussistere la reciproca soccombenza.

2.1 Il secondo motivo di ricorso è infondato.

Nessuna violazione può riscontrarsi rispetto alle norme invocate dal ricorrente in quanto il Comune rispetto alla domanda di risarcimento del danno è risultato soccombente e quanto alle spese del giudizio di cassazione le stesse devono essere liquidate nel giudizio di rinvio con riferimento all’esito globale della lite.

Deve ribadirsi infatti che: In tema di spese processuali, l’accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un’unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall’art. 92, comma 2, c.p.c. (Sez. U., Sentenza n. 32061 del 31/10/2022).
Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità nei confronti della parte controricorrente che liquida in euro 4000, più 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come per legge;

ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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