Accessione del possesso: titolo idoneo e usucapione

La Corte di Cassazione chiarisce i requisiti per l’accessione del possesso ai fini dell’usucapione. In una disputa su una terrazza, la Corte ha stabilito che un contratto di compravendita, pur non trasferendo formalmente la proprietà del bene conteso, costituisce ‘titolo astrattamente idoneo’ a trasferire il possesso. Questo permette all’acquirente di sommare il proprio periodo di possesso a quello del venditore per raggiungere il termine ventennale necessario per l’usucapione, confermando così la decisione della Corte d’Appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Accessione del Possesso: Quando un Atto di Vendita Giustifica l’Usucapione

L’acquisto di un immobile può talvolta nascondere complessità inattese, specialmente quando si tratta di pertinenze come terrazze o lastrici solari. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto fondamentale del diritto immobiliare: l’accessione del possesso. Questo istituto permette a un nuovo proprietario di sommare il proprio tempo di possesso a quello del precedente titolare per raggiungere il periodo necessario all’usucapione. La pronuncia chiarisce quale tipo di ‘titolo’ sia sufficiente per giustificare tale unione, anche quando l’atto di acquisto non menziona esplicitamente il bene conteso.

I Fatti di Causa: una Terrazza Contesa

La vicenda ha origine dalla richiesta di due coniugi di vedere riconosciuto il loro acquisto per usucapione di una porzione di terrazzo a livello, adiacente all’appartamento da loro comprato nel 1990. Essi sostenevano di aver posseduto l’area in modo esclusivo e ininterrotto, e che, sommando il loro possesso a quello dei loro venditori (danti causa), che lo esercitavano dal 1986, avevano superato i vent’anni richiesti dalla legge.

In primo grado, il Tribunale aveva respinto la domanda, accertando che la proprietà del terrazzo apparteneva a un’altra persona. La Corte d’Appello, tuttavia, aveva ribaltato la decisione, accogliendo la domanda di usucapione e riconoscendo che il possesso esclusivo si era protratto dal 1986 al 2008, unendo i periodi dei diversi possessori. La proprietaria originaria ha quindi proposto ricorso in Cassazione, contestando la corretta applicazione del principio di accessione del possesso.

L’Accessione del Possesso e il Requisito del ‘Titolo Idoneo’

Il punto centrale del ricorso verteva sulla natura del ‘titolo’ necessario per l’accessione del possesso, disciplinata dall’art. 1146, comma 2, del Codice Civile. La ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel riconoscere l’accessione, poiché mancava un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà del terrazzo. Secondo la sua tesi, il contratto di compravendita del 1990, non menzionando il terrazzo, non poteva giustificare l’unione dei periodi di possesso.

Questa argomentazione mirava a dimostrare che, senza un atto formale che includa il bene specifico, il possesso dell’acquirente non può ‘ereditare’ quello del venditore ai fini dell’usucapione. La difesa si basava su una interpretazione restrittiva della norma, secondo cui l’accessione richiederebbe una continuità giuridica, oltre che fattuale, nel trasferimento del bene.

La Decisione della Corte di Cassazione sul Ruolo del Titolo

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno chiarito un punto cruciale: per l’accessione del possesso, non è necessario che il titolo trasferisca la proprietà del bene, ma è sufficiente che esso sia idoneo a giustificare il trasferimento del potere di fatto sulla cosa.

Il contratto di compravendita del 1990, pur non trasferendo formalmente la proprietà del terrazzo, è stato considerato un ‘titolo astrattamente idoneo’ a trasferire il possesso. In altre parole, l’atto di vendita dell’appartamento ha rappresentato il veicolo attraverso cui il controllo materiale della terrazza è passato dai venditori agli acquirenti. Questo basta per legittimare la somma dei periodi di possesso.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sulla distinzione tra il piano del diritto (la proprietà) e quello del fatto (il possesso). L’articolo 1146 c.c. non richiede una successione nel diritto di proprietà, ma una successione nel possesso. La giurisprudenza consolidata, richiamata nella stessa ordinanza, afferma che l’accessione trova ‘la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà sul bene’. La Corte d’Appello ha correttamente interpretato questo principio, accertando che il possesso del terrazzo era stato di fatto trasferito in occasione della compravendita del 1990. L’atto, quindi, fungeva da giustificazione per la traditio, ovvero la consegna materiale del bene, consentendo agli acquirenti di unire il loro possesso a quello dei loro danti causa e maturare così i termini per l’usucapione ventennale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: ai fini dell’usucapione tramite accessione del possesso, l’elemento chiave è la presenza di un atto che giustifichi la trasmissione del controllo fattuale del bene, non necessariamente della sua proprietà formale. Un contratto di compravendita dell’immobile principale può essere sufficiente a questo scopo, anche per le pertinenze non esplicitamente menzionate. Inoltre, la pronuncia funge da monito contro i ricorsi palesemente infondati, che possono comportare non solo la condanna alle spese, ma anche sanzioni per abuso del processo, come accaduto alla ricorrente in questo caso.

Per unire il proprio possesso a quello del venditore (accessione del possesso) è necessario che l’atto di vendita trasferisca formalmente la proprietà del bene che si vuole usucapire?
No. Secondo la Corte di Cassazione, per l’accessione del possesso è sufficiente che esista un ‘titolo astrattamente idoneo’ a giustificare il trasferimento del potere di fatto sulla cosa, come un contratto di compravendita dell’immobile principale, anche se non menziona specificamente il bene accessorio conteso.

Cosa significa ‘titolo astrattamente idoneo’ nel contesto dell’accessione del possesso?
Significa un atto che, per sua natura, è in grado di trasferire il possesso. Un contratto di compravendita di un appartamento, ad esempio, è considerato idoneo a trasferire anche il possesso di una terrazza annessa, poiché giustifica la consegna materiale del bene dal venditore all’acquirente, anche se l’atto non ne trasferisce formalmente la proprietà.

Cosa succede se si propone un ricorso in Cassazione ritenuto manifestamente infondato?
Se il ricorso viene rigettato in conformità alla proposta del consigliere relatore, la parte ricorrente può essere condannata al pagamento di sanzioni per abuso del processo ai sensi dell’art. 96 c.p.c., oltre al pagamento delle spese legali e di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29312 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29312 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6224/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

GRANDE FRANCO, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrenti e ricorrenti incidentali- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CATANZARO n. 1669/2021, depositata il 28/12/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano citato in giudizio NOME COGNOME, chiedendo che fosse dichiarato l’acquisto per usucapione, in loro favore, del lastrico solare-terrazzo trasferito a titolo di pertinenza unitamente all’immobile da loro acquistato e comunque posseduto sin dall’anno di acquisto (1990), così che ricorrevano le condizioni di cui all’art. 1159 c.c., come anche quelle di cui all’art. 1158 c.c., sommandosi il loro possesso a quello dei loro danti causa. Si era costituita la convenuta, che aveva dedotto che la terrazza era di sua proprietà esclusiva, secondo quanto risultava dall’atto pubblico di compravendita. Il Tribunale di Catanzaro ha rigettato la domanda degli attori, dichiarando che il bene era di proprietà della convenuta.
La sentenza è stata impugnata da NOME COGNOME e NOME COGNOME. La Corte d’appello di Catanzaro, con la sentenza n. 1669/2021, ha ritenuto fondato il gravame e ha così accolto ‘la domanda di acquisto per usucapione della porzione di terrazzo a livello, meglio identificata come proseguimento del balcone lato est dell’unità immobiliare di proprietà degli appellanti’, avendo ritenuto che il terrazzo sia stato posseduto in maniera esclusiva dal 1986 sino al 2008, prima dai danti causa degli appellanti e poi dagli appellanti medesimi.
Avverso la sentenza NOME COGNOME ricorre per cassazione.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME, che hanno fatto valere ricorso incidentale.

Risulta depositato un ulteriore controricorso, di NOME COGNOME e NOME COGNOME. L’atto resiste a un ricorso notificato da NOME COGNOME nei confronti di un diverso provvedimento (la sentenza della Corte d’appello di Catanzaro n. 916/2022) e il relativo deposito nel fascicolo della presente causa è pertanto inammissibile.

Il Consigliere delegato dal Presidente della seconda sezione civile ha proposto la definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis , primo comma c.p.c., essendo sia il ricorso principale che quello incidentale inammissibili e/o manifestamente infondati.

La ricorrente principale ha chiesto la decisione ai sensi del secondo comma dell’art. 380 -bis c.p.c.

Memoria è stata depositata da NOME COGNOME. Memoria è stata depositata anche da NOME COGNOME e NOME COGNOME, ‘a ulteriore supporto delle richieste avanzate nel proprio controricorso, nonché ai fini di adesione alla proposta del Consigliere delegato’.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso principale è articolato in cinque motivi.

Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 342 c.p.c. per avere la Corte d’appello ritenuto ammissibile il gravame, che pure non aveva ‘mosso una critica purchessia’ alle ragioni per le quali la sentenza di primo grado aveva rigettato le domande proposte.

Il motivo non può essere accolto. Come emerge dall’atto d’appello (cfr. la trascrizione dell’atto alle pagg. 11 -13 del ricorso) gli appellanti hanno ampiamente contestato la sentenza di primo grado, che ha rigettato la loro domanda escludendo che questi abbiano esercitato sul bene oggetto di causa un possesso ad usucapionem , tra l’altro censurando la valutazione operata dal Tribunale delle dichiarazioni di un testimone e lamentando la mancata considerazione di documenti prodotti dalla controparte, facendo quindi valere motivi specifici, rispondenti a quanto prescritto dall’art. 342 c.p.c. (v. al riguardo, per tutte, la pronuncia delle sezioni unite di questa Corte n. 27199/2017, richiamata dalla Corte d’appello e dalla stessa ricorrente).
Il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo sono tra loro strettamente connessi e rispettivamente denunciano:

il secondo, violazione degli artt. 111 Cost., 132, comma 2 n. 4 c.p.c., 118, comma 2, disp. att. c.p.c., irrimediabile

contraddittorietà e carenza motivazionale assoluta per avere la Corte d’appello, dopo avere rigettato la domanda di usucapione abbreviata, escludendo la sussistenza del titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà, poi applicato l’istituto dell’accessione del possesso, senza nulla dire in ordine alla sussistenza delle condizioni di operatività del medesimo;

b. il terzo, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1146, comma 2, e 1158 c.c., avendo la Corte d’appello omesso ogni accertamento in ordine alla ricorrenza dei presupposti dell’accessione, ovvero dell’esistenza di un titolo idoneo in astratto a trasferire la proprietà del bene oggetto della domanda e a giustificarne la traditio con immissione nel possesso;

c. il quarto, violazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto la ricorrente aveva eccepito con la comparsa di risposta di primo grado l’inesistenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà del bene oggetto della domanda di usucapione e tale eccezione non è stata esaminata dalla Corte di merito;

d. il quinto, omesso esame di due precisi fatti storici decisivi, ossia che il contratto d’acquisto stipulato nel 1986 da NOME e COGNOME contiene l’espressa precisione che il proseguimento del balcone oggetto di causa non fa parte dell’appartamento alienato e che il contratto di vendita da NOME e COGNOME a controparte ha ad oggetto lo stesso bene.

I motivi non possono essere accolti. Con essi si contesta, richiamando diversi parametri dell’art. 360 c.p.c. e invocando vizi differenti della sentenza impugnata, il riconoscimento da parte del giudice d’appello del possesso del bene per almeno vent’anni, mediante l’unione del possesso degli appellanti con quello dei loro danti causa. In tal modo la Corte d’appello avrebbe violato il costante orientamento di questa Corte secondo cui, per aversi accessione nel possesso ai sensi dell’art. 1146, comma 2 c.c., è necessario che il trasferimento del potere di fatto sulla cosa da
dante causa ad avente causa ‘trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà sul bene’ (così, ex multis , Cass. n. 20715/2018). La censura è infondata: la pronuncia impugnata non viola affatto tale orientamento (che infatti espressamente richiama, v. pag. 8 della sentenza), avendo accertato che il possesso del terrazzo è stato trasferito dai danti causa in occasione del contratto di compravendita del 1990, che sì non aveva trasferito il bene, ma che era titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà del medesimo (v. pagg. 8 e 9 della sentenza). Non sussistono pertanto i vizi invocati dalla ricorrente di contraddittorietà e carenza assoluta di motivazione (secondo motivo), violazione o falsa applicazione degli artt. 1146 e 1158 c.c. (terzo motivo), omesso esame di una eccezione e di due fatti storici, trattandosi di eccezione e di fatti considerati dal giudice di merito (quarto e quinto motivo).
Il ricorso principale va pertanto rigettato.

Il ricorso incidentale è basato su un motivo che lamenta l’assenza di motivazione della sentenza impugnata in ordine alla disposta compensazione delle spese di primo e secondo grado e comunque la violazione dei requisiti di legge previsti per la sua applicazione.

I ricorrenti incidentali non hanno chiesto la decisione del loro ricorso, rispetto al quale va dichiarata l’estinzione del giudizio.

III. Considerata la reciproca soccombenza alla luce del diverso disputatum dei due ricorsi, le spese del presente giudizio vanno compensate per un quarto, ponendo il residuo a carico del ricorrente principale.

Ai sensi dell’art. 380 -bis , ultimo comma, c.p.c., avendo il Collegio definito il ricorso principale in conformità alla proposta, trovano applicazione in relazione alla ricorrente principale il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c. (v. al riguardo la pronuncia delle sezioni unite n. 28540/2023, secondo cui, in tema di procedimento per la

decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, l’art. 380bis , comma 3, c.p.c., come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022, nel prevedere nei casi di definizione del giudizio in conformità alla proposta una valutazione legale tipica della sussistenza dei presupposti per la condanna ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 96 c.p.c., ‘codifica un’ipotesi normativa di abuso del processo, poiché il non attenersi a una valutazione del proponente, poi confermata nella decisione definitiva, lascia presumere una responsabilità aggravata del ricorrente’).
Ai sensi dell’art. 13 comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara l’estinzione del giudizio in relazione al ricorso incidentale; compensa tra le parti le spese di lite per un quarto, condannando la ricorrente principale a pagare a NOME COGNOME e NOME COGNOME il residuo, liquidato in euro 2.300, di cui 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge, da distrarsi in favore dell’avvocato NOME COGNOME dichiaratosi antistatario, nonché al pagamento di euro 2.100, ancora in favore di NOME COGNOME e NOME COGNOME, ai sensi dell’art. 96, terzo comma c.p.c., e al pagamento di euro 3.000 in favore della cassa delle ammende ai sensi dell’art. 96, quarto comma c.p.c.
Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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