Un’azienda, dopo aver acquistato un albergo tramite asta giudiziaria, ha citato in giudizio i precedenti proprietari per ottenere la reintegrazione nel possesso di un’area adibita a parcheggio. Il Tribunale ha respinto il ricorso, stabilendo che il nuovo proprietario non ha fornito la prova di un possesso effettivo e concreto sull’area nel periodo tra l’acquisto e la presunta turbativa. La sentenza chiarisce che il principio dell’accessio possessionis non è sufficiente per le azioni possessorie se non è accompagnato dalla prova dell’effettiva immissione in possesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 maggio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Accessio Possessionis e Azione di Reintegra: Perché il Titolo d’Acquisto Non Basta

L’acquisto di un immobile, specialmente in contesti complessi come le aste giudiziarie, non garantisce automaticamente la tutela possessoria su tutte le sue pertinenze. Un’ordinanza del Tribunale di Sondrio illumina un aspetto cruciale del diritto immobiliare: la differenza tra avere un titolo di proprietà e poter dimostrare un possesso effettivo. Il caso analizzato ruota attorno all’istituto dell’accessio possessionis e chiarisce perché, ai fini di un’azione di reintegrazione, la prova di un concreto potere di fatto sul bene sia imprescindibile e non possa essere sostituita dal semplice richiamo al possesso del precedente proprietario.

I Fatti di Causa: L’Acquisto dell’Albergo e la Contesa sul Parcheggio

Una società acquista un albergo a seguito di una procedura esecutiva immobiliare. I precedenti proprietari dell’albergo erano anche titolari di alcuni terreni adiacenti, da sempre utilizzati come parcheggio e area verandata a servizio della struttura ricettiva. Forte di questa situazione di fatto preesistente, la nuova proprietà riteneva di aver acquisito, insieme all’albergo, anche una servitù di parcheggio su tali aree.

Tuttavia, circa due mesi dopo il decreto di trasferimento, i precedenti proprietari delimitavano i terreni in questione, impedendo di fatto l’utilizzo del parcheggio da parte dell’albergo. La nuova società decideva quindi di agire in giudizio con un’azione di reintegrazione nel possesso (ex art. 703 c.p.c.), chiedendo al giudice di ordinare l’immediata rimozione degli ostacoli e di essere riammessa nel godimento del proprio diritto di servitù.

La Difesa e la Prova del Possesso Effettivo

I convenuti si sono difesi sostenendo una tesi semplice ma efficace: la società ricorrente non era mai entrata nel possesso effettivo del parcheggio. Hanno evidenziato che, al momento del trasferimento, l’albergo era ancora locato a terzi e che, una volta liberato, la nuova proprietaria non aveva mai concretamente utilizzato le aree contese. Pertanto, mancava il presupposto fondamentale per l’azione di reintegrazione: l’esistenza di un possesso attuale da tutelare.

Accessio Possessionis: Un Principio con Limiti Precisi

Il cuore della questione giuridica risiede nell’interpretazione e applicazione dell’accessio possessionis, disciplinata dall’art. 1146, comma 2, del Codice Civile. Questo principio consente al successore a titolo particolare (l’acquirente) di unire il proprio possesso a quello del suo dante causa (il venditore) per goderne gli effetti, come ad esempio il compimento del termine per l’usucapione.

La società ricorrente, pur non invocandolo espressamente, fondava la sua pretesa sulla continuità del possesso esercitato dai precedenti gestori dell’albergo. Tuttavia, il Tribunale ha chiarito che questo istituto ha una portata ben definita. Se è vero che l’acquirente può sommare il possesso del venditore per usucapire un bene, non può fare lo stesso per agire con un’azione possessoria, come quella di reintegrazione. Per quest’ultima, è indispensabile dimostrare di aver acquisito un possesso proprio, personale e concreto.

Le Motivazioni della Decisione del Tribunale

Il Giudice ha rigettato il ricorso basandosi su un principio consolidato in giurisprudenza: ai fini dell’azione di reintegra, è sempre necessaria la dimostrazione del concreto esercizio del potere di fatto di cui lo spogliato lamenta l’avvenuta privazione. La parte ricorrente non è riuscita a provare di aver esercitato il possesso della servitù di parcheggio nel periodo critico, ovvero tra l’acquisto dell’immobile (08.08.2023) e il presunto spoglio (09.10.2023).

Il Tribunale ha sottolineato che, per le azioni a difesa del possesso, l’esibizione del solo titolo di acquisto non è sufficiente. Tale titolo può fungere da elemento di prova “ad colorandam possessionem”, cioè per qualificare e rafforzare la prova di un possesso già esistente, ma non può sostituirla. In altre parole, l’acquirente che intende avvalersi delle azioni possessorie deve dimostrare che all’acquisto del diritto è seguita l’effettiva “immissione di fatto nel possesso del bene”. Poiché questa prova è mancata, la domanda è stata respinta.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per gli Acquirenti Immobiliari

La decisione offre una lezione fondamentale per chiunque acquisti un immobile, in particolare tramite procedure esecutive. Non è sufficiente ottenere il decreto di trasferimento per essere tutelati sotto il profilo possessorio. È essenziale attivarsi fin da subito per prendere possesso materiale e visibile non solo dell’immobile principale, ma di tutte le sue pertinenze e servitù. Affidarsi al principio dell’accessio possessionis per difendere un possesso mai concretamente esercitato si rivela una strategia perdente. L’immissione in possesso deve essere un atto fattuale, dimostrabile, e non una mera conseguenza giuridica dell’atto di acquisto.

L’acquirente di un immobile può agire subito per difendere il possesso di una servitù?
Sì, ma solo a condizione che possa dimostrare di aver esercitato personalmente e concretamente il possesso di quella servitù dopo l’acquisto. Secondo l’ordinanza, la sola esibizione del titolo di proprietà non è sufficiente a provare il possesso.

A cosa serve l’accessio possessionis se non a tutelare il possesso?
Serve principalmente per unire il proprio possesso a quello del precedente proprietario al fine di completare i termini per l’usucapione di un bene o di un diritto. Tuttavia, non sostituisce la necessità di provare un possesso attuale e concreto quando si agisce con un’azione di reintegrazione.

Perché il giudice ha respinto la richiesta del nuovo proprietario dell’albergo?
Il giudice ha respinto la richiesta perché il nuovo proprietario non ha fornito la prova di aver mai esercitato un potere di fatto (cioè un possesso concreto e personale) sull’area di parcheggio nel periodo tra l’acquisto dell’immobile e il momento in cui l’accesso è stato bloccato.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI SONDRIO – N. R.G. 00000292 2024 DEL 22 04 2025 PUBBLICATA IL 22 04 2025

Tribunale di Sondrio

SEZIONE UNICA CIVILE

Nel procedimento cautelare iscritto al n. r.g. 292/2024 promosso da:

RICORRENTE/I

contro

RESISTENTE/I

Il Giudice dott. NOME COGNOME lette le note in sostituzione di udienza del 02.01.2025,

ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

premesso che, con ricorso ex art. 703 e 669 bis c.p.c. depositato il 11.04.2024, conveniva e e per sentir ordinare loro l’immediata reintegrazione nel possesso del diritto di servitù di parcheggio vantato dai ricorrenti, con conseguente ordine di astenersi da ogni condotta di molestia nel possesso, esponendo che:

-era divenuta proprietaria dell’albergo denominato RAGIONE_SOCIALE a Sernio (SO), avendolo acquistato a seguito di decreto di trasferimento del G.E. dott.ssa cron. 555/23, rep. 245/2023 del 08.08.2023, nell’ambito di procedura esecutiva immobiliare sub R.G.E. 92/2020 del Tribunale di Sondrio, promossa nei confronti della di cui i convenuti erano soci;

-i convenuti erano altresì proprietari di alcuni appezzamenti di terreno adiacenti, distinti al Catasto del Comune di Sernio al foglio 6, mapp. 177 e 187, da sempre (e comunque per oltre 30 anni) utilizzate come parcheggio e area verandata a servizio dell’albergo;

-doveva, pertanto, ritenersi sussistente una servitù di parcheggio su tali aree, costituita per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c.;

-il parcheggio era stato liberamente esercitabile su tali aree sino al 09.10.2023, quando le stesse erano state delimitate da con l’apposizione di materiale vario e poi di catene;

atteso che, con comparsa di risposta depositata il 02.05.2024, e e si costituivano nel presente procedimento chiedendo il rigetto delle avverse domande con vittoria di spese e rappresentando che:

-all’epoca del trasferimento, l’albergo era locato alla che aveva rilasciato l’immobile soltanto in data 06.10.2023 con scrittura privata in pari data;

-aveva immediatamente delimitato i terreni circostanti con dei vasi di fiori, rimossi nei giorni successivi dal legale rappresentante di il quale successivamente affermava che ‘ ben può delimitare la Sua proprietà ovviamente, ma certamente non utilizzando beni di proprietà di ;

-parte ricorrente non era, quindi, effettivamente mai stata nel possesso del bene, presupposto indispensabile ai sensi dell’art. 1168 c.c.; inoltre, lo spoglio non poteva dirsi né violento né clandestino;

-le aree erano sì adibite a parcheggio ma non a servizio dell’albergo, bensì a servizio dei proprietari, i quali avevano nei pressi anche la propria residenza;

-la domanda di rimozione ‘di ogni limitazione al corretto esercizio della servitù’ poteva semmai essere interpretata non come azione di reintegrazione nel possesso bensì come cautelare ex art. 700 c.p.c., non facendo riferimento al possesso;

-in ogni caso, non trattandosi di servitù apparente, non poteva essere costituita per destinazione del padre di famiglia;

posto che, con ordinanza 08.05.2024, assunta all’esito dell’udienza del 07.05.2024, tenuto conto dell’assenza di istanze istruttorie, la causa veniva rinviata per note scritte ai sensi dell’art. 127 ter c.p.c.;

atteso che, nelle note scritte depositate in sostituzione dell’udienza del 02.01.2025, le parti insistevano nelle conclusioni già rassegnate;

osservato che ‘ Ai fini dell’azione di reintegra – che è diretta a tutelare il possesso, inteso come una relazione di fatto con la cosa corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale – è sempre necessaria la dimostrazione del concreto esercizio del potere di fatto di cui lo spogliato lamenta l’avvenuta privazione ‘ (Cass. n. 4271/1995, cfr. Cass. n. 1274/1999, n. 3906/2000);

considerato che parte ricorrente nulla ha provato, sotto questo profilo, con riferimento al periodo compreso tra il decreto di trasferimento della proprietà e l’asserito spoglio (08.08.2023-09.10.2023), essendosi limitata ad allegare la sussistenza di un possesso del diritto di servitù in capo alla prima e alla

poi, comunque contestato da controparte;

tenuto conto che, sebbene non espressamente invocato da parte ricorrente, l’istituto dell’ accessio possessionis di cui all’art. 1146 c.c. non le può giovare in quanto ‘ l’acquirente (o il donatario) di un immobile – il quale può sempre agire in via petitoria a tutela del suo diritto che assume violato – qualora voglia avvalersi delle azioni possessorie, è tenuto a fornire la prova di un concreto esercizio del possesso, posto che la sola esibizione del titolo di acquisto è idonea soltanto a rafforzare detta prova “ad colorandam possessionem”, ma non è a tal fine sufficiente ove non accompagnata dalla prova che al detto acquisto sia seguita l’immissione di fatto nel possesso dei bene. Pertanto – al fine di accertare il protratto godimento di un bene o per suffragare un’usucapione – il successore a titolo particolare può avvalersi del principio dell’accessio possessionis, di cui al citato secondo comma dell’articolo
1146 c.c., solo se può congiungere il “suo” possesso a quello del dante causa. ‘ (Cass. n. 6489/1998); reputato, pertanto, che non sussistano -prima facie -i presupposti per l’accoglimento della domanda di reintegrazione; atteso che le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/2014 previsti per i procedimenti cautelari di valore sino ad € 1.100,00 (Cass. n. 24644/2011), con riconoscimento di tutte le fasi nei medi;

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

condanna a rifondere ai convenuti le spese di lite che si liquidano in € 667,00 per compenso, oltre spese generali, I.V.A. e c.p.a. come per legge. 22/04/2025

Il Giudice

NOME COGNOME

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