Accertamento del confine: non serve una causa a parte

Una società alberghiera ha citato in giudizio un’impresa costruttrice per la presunta violazione delle distanze legali. Le corti di primo e secondo grado hanno respinto la domanda a causa dell’incertezza sulla linea di confine tra le proprietà. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che l’accertamento del confine deve essere compiuto dal giudice in via incidentale all’interno dello stesso processo, senza la necessità di un’azione legale separata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Confine Incerto e Distanze Legali: L’Accertamento del Confine si Fa Nello Stesso Processo

Quando si costruisce vicino a una proprietà altrui, la questione delle distanze legali è cruciale. Ma cosa succede se il confine stesso è oggetto di discussione? È necessario avviare una causa separata solo per definire la linea di demarcazione? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che la strada da seguire è molto più semplice ed efficiente, affermando che l’accertamento del confine può e deve essere fatto direttamente dal giudice nella causa sulle distanze.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla richiesta di una società alberghiera di ordinare la demolizione o l’arretramento di un edificio costruito su un terreno confinante da un’altra impresa. Secondo la società attrice, la nuova costruzione violava le distanze minime previste dal piano urbanistico comunale.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello, tuttavia, hanno respinto la domanda. La ragione? L’effettiva linea di confine tra le due proprietà era incerta e contestata. I giudici di merito hanno ritenuto che, in assenza di un’azione legale specifica per il regolamento dei confini (la cosiddetta azione di regolamento di confini ex art. 950 c.c.), la domanda fosse indeterminata e, di conseguenza, non potesse essere accolta. Senza un confine certo, era impossibile stabilire se ci fosse stata una violazione e di quale entità.

Insoddisfatta della decisione, la società alberghiera ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che i giudici avrebbero dovuto risolvere la questione del confine all’interno dello stesso giudizio.

La Decisione della Cassazione sull’Accertamento del Confine

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ribaltando la visione dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno stabilito un principio fondamentale: quando la posizione del confine è contestata in una causa relativa alla violazione delle distanze legali, il giudice non solo può, ma deve procedere al suo accertamento in via incidentale.

Questo significa che non è necessario per la parte interessata avviare un procedimento separato e autonomo per definire i confini. La determinazione della linea di confine diventa un presupposto logico e necessario per decidere la domanda principale, ovvero quella relativa al rispetto delle distanze. La Corte ha quindi cassato la sentenza d’appello e rinviato la causa a un’altra sezione della stessa Corte d’Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha basato la sua decisione su un principio consolidato, richiamando l’articolo 950 del codice civile. Questa norma, che regola l’azione di regolamento di confini, prevede che in mancanza di altri elementi, il giudice si attenga al confine delineato dalle mappe catastali. Secondo la Cassazione, questa regola si applica anche quando l’accertamento del confine avviene in via incidentale, come nel caso di una controversia sulle distanze.

Il ragionamento è volto a garantire l’efficienza e l’economia processuale. Obbligare le parti a intentare una causa separata per il confine creerebbe un inutile allungamento dei tempi della giustizia. Il giudice della causa sulle distanze possiede tutti gli strumenti per risolvere anche la questione preliminare del confine, esaminando le prove fornite dalle parti (documenti, perizie, testimonianze) e, in ultima istanza, ricorrendo alle mappe catastali.

La Corte ha inoltre precisato che l’affermazione della Corte d’Appello, secondo cui la decisione del Tribunale sull’impossibilità di decidere senza un’azione di regolamento dei confini non era stata specificamente impugnata, era errata. L’appello, infatti, riapre la cognizione sull’intera questione, consentendo al giudice di riconsiderare tutti gli aspetti della controversia, inclusi quelli non espressamente contestati ma coessenziali alla decisione.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche per proprietari di immobili, costruttori e avvocati. Il principio affermato semplifica notevolmente la gestione delle controversie in materia di distanze legali in presenza di confini incerti.

1. Efficienza Processuale: Non è più necessario avviare due cause separate, con un notevole risparmio di tempo e costi. La questione del confine viene risolta all’interno del giudizio principale.
2. Onere della Prova: Spetta alle parti fornire al giudice tutti gli elementi utili a dimostrare la reale posizione del confine. In assenza di prove certe, le mappe catastali assumono un ruolo decisivo.
3. Tutela del Diritto di Proprietà: La decisione garantisce una tutela più rapida ed efficace del diritto di proprietà, evitando che una violazione delle distanze rimanga impunita solo a causa di un’incertezza formale sul confine che può essere risolta nello stesso contesto.

Se il confine tra due terreni è incerto, devo avviare una causa apposita prima di poter contestare la violazione delle distanze legali?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il giudice della causa sulle distanze ha il dovere di accertare il confine in via incidentale all’interno dello stesso procedimento, senza che sia necessaria un’azione legale separata.

Cosa significa “accertamento in via incidentale” del confine?
Significa che la determinazione della linea di confine è un passaggio necessario per decidere la questione principale (la violazione delle distanze). Tale decisione sul confine, però, ha valore solo all’interno di quella specifica causa e non diventa definitiva e vincolante per ogni altra possibile controversia futura.

In una causa sulle distanze, come fa il giudice a stabilire il confine se non c’è accordo tra le parti?
Il giudice deve valutare ogni mezzo di prova fornito dalle parti (come atti di proprietà, rilievi tecnici o testimonianze). Se le prove non sono sufficienti a stabilire un confine certo, il giudice può fare riferimento alle mappe catastali, come previsto dall’articolo 950 del codice civile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1831 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1831 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18511/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME E NOME COGNOME

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

– controricorrente –

nonchè contro

COMUNE COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME

COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME

– controricorrente –

nonchè contro

W& W DI COGNOME RAGIONE_SOCIALE PROFIS DI NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE COGNOME, COGNOME RAGIONE_SOCIALE DI RAGIONE_SOCIALE

– intimati – avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di TRENTO SEZ.DIST. DI BOLZANO n. 38/2019 depositata il 23/03/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME e RAGIONE_SOCIALE di COGNOME RAGIONE_SOCIALE proponevano appello dinanzi la Corte d’Appello di Trento , sezione distaccata di Bolzano, che aveva rigettato la domanda di condanna alla demolizione o all’arretramento sino al rispetto delle distanze legali della costruzione addossata al confine con i propri fondi previa disapplicazione della delibera della Giunta Comunale di Castelrotto n. 588 del 19.10.2005. La richiesta di disapplicazione aveva ad oggetto la parte del provvedimento in cui, in deroga delle distanze minime degli edifici dai confini imposto dal piano urbanistico comunale (metri 5), aveva concesso a COGNOME e ad altri imprenditori convenuti/appellati di avvicinarsi al confine con la p.f. 7217/1 di proprietà comunale fino a metri 1,65. Il Tribunale aveva rigettato la domanda di riduzione in pristino proposta sia dagli attori che dal Comune di Castelrotto nei confronti dei
Ric. 2019 n. 18511 sez. S2 – ad. 18/12/2024

convenuti anche sul presupposto che la affermazione degli attori su una discordanza tra confini mappali e confini naturali, non aveva mai formato oggetto di azione di regolamento di confini ex art. 950 c.c., e dato atto dell’approvazione, medio tempore, del piano di attuazione per !a zona produttiva INDIRIZZO (delibera della Giunta Comunale n. 1448 del 30.09.2013) con cui la distanza minima da rispettare dall’ “Edificio folto D verso confine di zona a sud (p.f.7217/1) “, sia fuori terra che per l’interrato, era indicata in metri 0.00, con la conseguenza. che la costruzione in p.ed. 3828 doveva, anche in base alla normativa sopravvenuta, ritenersi del tutto legittima.
Si costituiva il Comune di Castelrotto, chiedendo l’inammissibilità del l’appello principale e proponendo a sua volta appello incidentale avverso la sentenza nel punto in cui il Tribunale aveva respinto le sue domande proposte nei confronti delle convenute imprese; chiedeva inoltre la sospensione del giudizio in attesa della decisione del Consiglio di Stato sull’impugnazione della sentenza n. 8/2016 del T.R.G.A. di Bolzano che aveva annullato il predetto piano di attuazione per insediamenti produttivi INDIRIZZO.
Delle convenute in primo grado si costituiva, in questa seconda istanza, la sola RAGIONE_SOCIALE contrastando sia le ragioni degli appellanti in via principale che quelle esposte dal Comune nel suo appello incidentale.

Il giudice del gravame rigettava sia l’appello principale che l’appello incidentale. Quanto all’appello principale riteneva fondata la tesi degli appellanti circa il fatto che, nel caso tra due fondi manchi un confine comune a causa della interposizione di una

striscia di terreno appartenente a terzi, non vale il principio della prevenzione che consente in caso di costruzione in inosservanza della distanza dal comune confine la successiva costruzione del vicino in aderenza oppure con retrocessione dal confine oltre i limiti imposti, fino a raggiungere l’inderogabile distanza minima tra le costruzioni.

Per ripartire in modo equo l’onere del rispetto del principio del distacco e non sacrificare i diritti edificatori di chi costruisca in ipotesi di mancata osservanza della distanza dal confine con il fondo intermedio nella prima edificazione tutti devono rispettare il distacco dal confine pari a quello minimo imposto dalla normativa vigente. Nel caso di specie essendo la particella 7217/1 larga 2,90 le costruzioni erigende sulla particella 3828 da un lato e 3070/16 dall’altro dovrebbero, per colmare 10 mt di distacco tra gli edifici, rispettare una distanza dal confine con la particella interposta di metri 5, violando dunque la costruzione posta a soli metri 3,5 dal fondo intermedio i limiti minimi dal confine come imposti.
La Corte d’appello evidenziava che, in assenza del confine comune, per la zona di espansione in oggetto l’articolo 29 delle norme di attuazione del puc del Comune di Castelrotto regolante la zona di espansione per insediamenti produttivi espressamente prevedeva al terzo comma punto 5 che la distanza minima tra gli edifici non dovesse essere inferiore all’altezza dell’edificio più alto e comunque non meno di 10 mt. a meno che non si costruisse in aderenza.

La Corte d’appello riteneva sussistente l’interesse degli attori in relazione alla loro particella esclusa illegittimamente dalla zona produttiva, data la potenziale natura edificatoria del loro terreno

anche in virtù dell’annullamento della delibera regionale, e riteneva erronea la sentenza impugnata nella parte in cui aveva affermato l’impossibilità di disapplicare la delibera comunale o gli altri provvedimenti da parte del giudice ordinario.

Secondo la Corte era lecito dubitare della legittimità della deliberazione della Giunta Comunale di Castelrotto, n. 588/2005, che, ai sensi dell”art. 112 LP. 13/1997, derogando le norme sulle distanze dalla strada pubblica, comportava per il fondo di proprietà RAGIONE_SOCIALE le conseguenze negative già esposte in punto di interesse ad agire.

Tuttavia, la Corte evidenziava come il Tribunale avesse ritenuto che l’assenza di certezza sui confini tra i fondi interessati e la mancata proposizione della relativa domanda ex art. 950 c.c. rendeva la domanda di arretramento indeterminata e indeterminabile. Tale punto della sentenza non era impugnato dagli appellanti principali mentre il tema era stato sollevato dal Comune di Castelrotto, che ne aveva tratto argomento a sostegno dell’eccezione di inammissibilità.

Secondo la Corte d’appello risultava corretta la decisione del Tribunale circa l’impedimento ad accogliere la richiesta di condanna ad arretrare l’edificio della particella 3828 asseritamente costruito in distanza tale dal confine in modo da compromettere il diritto di proprietà dei ricorrenti e in particolare della facoltà di edificare. Infatti, in assenza di un accertamento giudiziale dei confini tra la proprietà del Comune e la particella 3070/1 classificata come verde agricolo e, quindi, priva di capacità edificatoria e la particella 3070/16 inclusa invece nella zona per insediamenti produttivi INDIRIZZO, non era possibile alcuna quantificazione della misura
dell ‘ eventuale violazione e, quindi, dell’arretramento da imporre ai proprietari dell’edificio costruito sulla particella 3828 in virtù del principio del distacco.

Nessuna delle parti aveva introdotto un giudizio ex articolo 950 c.c. per eliminare le soggettive ed oggettive incertezze sui confini tra la strada in particella 7217/1 e i fondi confinanti sia verso sud proprietà Avesani, sia verso nord proprietà degli imprenditori appellati, nonostante l’incertezza dei confini fosse emersa e discussa già nel procedimento cautelare ex articolo 1171 c.c., nonostante il giudice designato in tale sede avesse già precisato che l’unica via da percorrere era quella dell’instaurazione di un giudizio di accertamento degli esatti confini tra i fondi.
D ‘altra parte, dell’incertezza dei confini e della non corrispondenza di quelli naturali rispetto alle risultanze delle mappe catastali davano atto gli stessi appellanti che si limitavano a richiamare i confini risultanti dalle loro relazioni peritali prive di valore probatorio. L’incertezza risultava dalla consulenza dell’ingegnere NOME COGNOME.

In definitiva ciò che mancava era la proposizione di un’azione di regolamentazione di confini destinata all’accertamento con forza di giudicato degli esatti confini tra i fondi interessati alla vicenda. In assenza di certezza su tale presupposto necessario non era materialmente possibile accertare la dedotta violazione e calcolare l’importanza della stessa e porvi corretti rimedi anche il comune aveva percepito l’inopponibilità della consulenza d’ufficio svolta nel procedimento cautelare nei suoi confronti per difetto di contraddittorio e invece non aveva agito ex articolo 950 c.c.
In conclusione, la sentenza nonostante l’erroneità della statuizione quanto al potere di disapplicazione doveva essere confermata quanto alla questione dirimente sul mancato accertamento dei confini che non era stata posta in discussione con l’appello e difettando tale accertamento non poteva accertarsi la violazione delle distanze quale frutto di illecita attività edificatoria da parte dei appellati.

La Corte rigettava anche l’appello incidentale del Comune.

Avesani RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di tre motivi di ricorso.

Il Comune di Castelrotto e RAGIONE_SOCIALE hanno resistito con controricorso.

W& W Di COGNOME Laura RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE Di NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE Di NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE sono rimasti intimati.

Avesani RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: omesso esame da parte della Corte d’Appello delle risultanze della CTU, in base alla quale il ” mancato rispetto della norma di piano urbanistico integrativa delle distanze di codice, che fissa in cinque metri la distanza delle nuove costruzioni dal confine”, è “evidente e macroscopic o”: nullità della sentenza per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.

Gli attori non avevano mai contestato l’andamento dei confini e la discordanza tra lo stato di fatto e le mappe catastali ed avevano richiamato le risultanze della consulenza tecnica svolta in sede cautelare o chiesto di svolgere una nuova consulenza.

La Corte d’appello, dunque, avrebbe completamente omesso di considerare le conclusioni alle quali è pervenuto il consulente tecnico geometra NOME COGNOME che aveva dato atto di quale fosse il confine effettivo.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: nullità del procedimento e della sentenza per avere la Corte d’Appello omesso di disporre l’integrazione della CTU acquisita al giudizio a fronte dell’eccezione di inopponibilità della stessa sollevata dal Comune di Castelrotto, salvo poi affermare in sentenza che “le conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio assunta nel procedimento cautelare, non sono, come ripetutamente eccepito, opponibili al Comune di Castelrotto”.

Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli artt. 873 e 950 c.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., nonché violazione degli artt. 34 e 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., poiché anziché accertare incidentalmente l’andamento dei confini o, in subordine, attenersi – ai sensi dell’art. 950, comma 3, c.c. – al confine delineato dalle mappe catastali, la Corte d’Appello ha rigettato la domanda di accertamento della violazione delle norme in materia di distanze legali aderendo alla contestazione di una delle parti relativa all’andamento dei confini, compiendo così un’indagine non esaustiva, in contrasto (anche) con il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.
3.1 Il terzo motivo è fondato e il suo accoglimento determina l’assorbimento dei restanti .

La Corte d’Appello, dopo aver accolto il gravame sulla possibilità di disapplicazione della normativa locale e dopo aver affermato l’interesse ad agire degli attori, poi appellanti, ha invece confermato la decisione del Tribunale circa l’impossibilità di a ccogliere la domanda per l’indeterminatezza del confine derivante dalla mancata azione ex art. 950 c.c. di regolamento degli stessi.

Deve osservarsi, invece, che il confine tra i fondi, ove posto in discussione, avrebbe dovuto costituire oggetto di accertamento in via incidentale, come avviene ogni qual volta l’oggetto del giudizio verta sulla violazione delle distanze legali e sia necessario determinare l’esatto confine tra fondi per stabilire la sussistenza o meno della violazione.

Deve richiamarsi il principio del tutto consolidato secondo cui: La regola stabilita dall’art. 950, ultimo comma, c.c. trova applicazione anche nel caso in cui all’accertamento del confine si proceda in via incidentale, ai fini della verifica del rispetto delle distanze, fuori del tipico processo di regolamento di confini previsto nel citato articolo, sicché il giudice deve rilevare la sussistenza di una eventuale difformità tra il confine catastale e quello risultante dallo stato dei luoghi, da privilegiarsi rispetto alle mere risultanze delle mappe catastali, anche in mancanza di una domanda di regolamento dei confini (Sez. 2 – , Ordinanza n. 20691 del 09/08/2018, Rv. 650006 – 01).
La Corte d’Appello, pur affermando che la decisione del Tribunale non è stata oggetto di impugnazione da parte degli originari attori, ha sostanzialmente smentito tale affermazione

confermando nel merito il rigetto della domanda per indeterminatezza dei confini in assenza di una domanda di regolamento degli stessi ex art. 950 c.c.

Di conseguenza correttamente i ricorrenti hanno censurato la decisione di rigetto nel merito della loro domanda.

D’altra parte, deve ribadirsi che il giudicato interno non si determina sul fatto, ma su una statuizione minima della sentenza, costituita dalla sequenza fatto, norma ed effetto, suscettibile di acquisire autonoma efficacia decisoria nell’ambito della controversia, sicché l’appello motivato con riguardo ad uno soltanto degli elementi di quella statuizione riapre la cognizione sull’intera questione che essa identifica, così espandendo nuovamente il potere del giudice di riconsiderarla e riqualificarla anche relativamente agli aspetti che, sebbene ad essa coessenziali, non siano stati singolarmente coinvolti, neppure in via implicita, dal motivo di gravame (Sez. 2, Ord. n. 10760 del 2019).
In conclusione, va accolto il terzo motivo con logico assorbimento dei restanti. Il giudice di rinvio ( Corte d’Appello di Trento in diversa composizione) provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i primi due, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Trento in diversa composizione anche in relazione alle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 18 dicembre 2024.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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