SENTENZA CORTE DI APPELLO DI GENOVA N. 329 2026 – N. R.G. 00001173 2023 DEPOSITO MINUTA 24 03 2026 PUBBLICAZIONE 25 03 2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE III CIVILE
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
AVV_NOTAIO NOME COGNOME
– Presidente relatore –
AVV_NOTAIO NOME COGNOME
– Consigliere –
AVV_NOTAIO NOME COGNOME
– Consigliere –
ha pronunciato la presente
SENTENZA
nella causa di appello con oggetto: preliminare di compravendita di beni immobili
proposta da
nato a Genova il DATA_NASCITA, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO NOME COGNOME del Foro di RAGIONE_SOCIALE, presso lo studio dei quali sito in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO, è elettivamente domiciliato come da mandato in atti
–
Appellante
–
TABLE
e difesi dall’AVV_NOTAIO del Foro di Genova, presso lo studio del quale sito in Genova, INDIRIZZO, sono tutti elettivamente domiciliati come da mandato in atti
-Appellati –
nonché contro
in persona di (C.F. ) erede di , rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO del Foro di Genova, presso lo studio dei quali sito in Genova, INDIRIZZO, è elettivamente domiciliato, come da mandato in atti C.F.
e contro
, (C.F. , rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIO e NOME COGNOME del Foro di Genova, presso lo studio dei quali sito in Genova, INDIRIZZO, è elettivamente domiciliata, come da mandato in atti C.F.
-per la riforma –
della sentenza n. 2741 del Tribunale di Genova, pubblicata in data 07.11.2023
Conclusioni delle parti :
Per l’appellante :
‘Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello adita, ribadite anche ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 346 c.p.c. tutte le difese, domande ed eccezioni già svolte in primo grado dall’esponente, ogni contraria istanza, eccezione e conclusione disattesa, in accoglimento dell’appello ed in riforma dell’impugnata sentenza n. 2741/2023, pubblicata il 7/11/2023, emessa dal Tribunale di Genova, Sezione I Civile, AVV_NOTAIO, nel giudizio inter partes n. 2795/2022 RG, non notificata, per tutti i motivi descritti in narrativa:
In via principale e nel merito :
accertare e dichiarare l’intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell’immobile sito in Genova, INDIRIZZO del 22.11.2020 per inadempimento dei venditori;
accertare e dichiarare la corresponsabilità della nell’accertando inadempimento de quo a carico dei venditori;
condannare tutti i convenuti in solido al risarcimento del danno in favore del sig. quantificato in Euro 315.924,70 oltre interessi, o qualsiasi somma maggiore o minore ritenuta di giustizia per le causali tutte esposte in atti; ‘.
In subordine sempre nel merito :
nella denegata ipotesi di rigetto della domanda principale di cui al capo 1. che precede, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell’immobile sito in Genova, INDIRIZZO del 22.11.2020, rigettare la
domanda riconvenzionale avversaria formulata in primo grado, in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti in atti;
in via istruttoria :
ammettersi, occorrendo, l’esponente alla prova orale per testi sui seguenti capitoli di prova:
‘Vero che gli Eredi ritardavano la trasmissione della documentazione richiesta e necessaria ai fini della compravendita per cui è causa?’;
‘Vero che gli Eredi a inizio 2021 dovevano ancora trasmettere la documentazione necessaria per la compravendita per cui è causa, tanto che con mail del 15 gennaio 2021 Lei richiedeva ‘una relazione tecnica asseverata da un professionista di vostra fiducia su casa (f.1map.594 sub2) box (f.1map.594 sub1) e terreno (f.1 map.583, che tenga conto di un sopralluogo sullo stato dei fatti e di documentazione da reperire agli uffici competenti per poter verificare la regolarità di tutto ciò che sarà contenuto nell’atto’;
‘Vero che in data 1 febbraio 2021 a corredo della precedente relazione ne veniva richiesta una ulteriore a conferma dello ‘stato legittimo dell’immobile a norma dell’art. 9 bis del TU Edilizia’;
‘Vero che all’esito delle due relazioni di cui sopra l’immobile de quo risultava affetto da due irregolarità edilizie relative a:
una parte della struttura del corpo principale della casa, attualmente terrazzo con portico tamponato, che costituiva evidente aggiunta postuma rispetto alla struttura originaria;
-l’inesistenza in planimetria del box, presumibilmente dunque anch’esso costruito successivamente e non correttamente registrato’;
‘Vero che l’esistenza delle predette irregolarità impediva di fatto la stipula del contratto definitivo di compravendita’.
Si indicano a testi sulle predette circostanze, per quanto di rispettiva competenza, il AVV_NOTAIO. domiciliato in INDIRIZZO e il geom. , domiciliato in INDIRIZZO –INDIRIZZO;
in ogni caso :
con vittoria di spese e compensi di lite di entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori di legge ‘ .
Per gli appellati:
‘ voglia questa Ecc.ma Corte, contrariis rejectis e previe tutte le declaratorie del caso:
dichiarare inammissibile l’appello ex adverso proposto ai sensi dell’art. 348 bis c.p.c.;
dichiarare comunque infondate in fatto ed in diritto e non provate le pretese avanzate da parte del Sig. e respingere l’appello avversario;
con vittoria delle spese di giudizio (anche ai sensi dell’art. 96, comma 3, c.p.c.).
Per mero scrupolo difensivo si reitera la richiesta che – se ritenuto – il CTU incaricato svolga un supplemento di indagine a conferma dell’avvenuta demolizione del complesso immobiliare inopinatamente oggetto di causa ‘.
Per :
‘ Piaccia alla Corte Ecc.ma ogni avversaria istanza, anche istruttoria, domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta:
-in via preliminare dichiarare che nei confronti del signor , erede del mediatore signor , la sentenza di I grado del Tribunale di Genova n. 2741 è passata in giudicato per essergli stato notificato l’atto di citazione in appello in data 14/10/2024 mentre la sentenza del Tribunale è stata pubblicata in data 7/11/2023;
-in denegato subordine convocare a chiarimenti il RAGIONE_SOCIALE affinchè ponga rimedio a quanto erroneamente esposto in ordine alla ‘costruzione A2’;
-nel merito dichiarare inammissibile, nullo, privo di fondamento e/o, comunque, respingere l’appello proposto dal sig. nei confronti della sentenza n.2741 emessa il 7/11/2023 dal Tribunale Civile di Genova, essa sentenza integralmente confermando per quanto concerne la posizione dell’esponente;
-con vittoria delle spese anche generali e competenze di causa oltre c.p.a. ed i.v.a. e con rimborso di quanto versato al CTU RAGIONE_SOCIALE pari ad €. 617,11 e di quanto versato al proprio CTP geom. Potenza pari ad € 1.537,20′.
Per :
‘ Piaccia alla Corte Ecc.ma ogni avversaria istanza, anche istruttoria, domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta:
-respingere le domande svolte nei confronti della signora in quanto carente di titolarità del rapporto giuridico deAVV_NOTAIOo in giudizio ovvero di legittimazione passiva;
-con vittoria delle spese anche generali e competenze di causa oltre c.p.a. ed i.v.a. e con rimborso di quanto versato dalla signora al CTU RAGIONE_SOCIALE (€ 617,11)’.
IN FATTO E IN DIRITTO
conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Genova, gli odierni appellati, in qualità di eredi dei Sig.ri e nonché l’ , esponendo che:
-per il tramite dell’RAGIONE_SOCIALE, le parti stipulavano in data 22.11.2020 un preliminare di compravendita avente ad oggetto beni immobili siti in Genova, INDIRIZZO, per il prezzo di € 150.000,00, fissando termine per il rogito al 24.12.2020;
-contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, egli versava ai promittenti venditori una caparra confirmatoria pari a € 5.000,00;
-nel gennaio 2021, a fronte della mancanza della documentazione necessaria all’espletamento della compravendita, su richiesta del AVV_NOTAIO i promittenti venditori incaricavano un geometra che asseverasse l’abitabilità e lo stato degli immobili oggetto di compravendita;
-ritenuta insufficiente la relazione tecnica redatta dal geometra, nel febbraio 2021 il AVV_NOTAIO predisponeva un’ulteriore relazione, a conferma dello stato legittimo dell’immobile a norma dell’art. 9bis TU Edilizia;
-all’esito di tale integrazione , verificata altresì la planimetria originaria del catasto terreni risalente al 1954, il AVV_NOTAIO riscontrava due irregolarità urbanistico-edilizie: i) la prima riguardava l’aggiunta di un terrazzo con portico tamponato al corpo principale della casa, postuma rispetto alla struttura originaria; ii) la seconda concerneva l’inesistenza in planimetria del box, anch’esso presumibilmente costruito successivamente e non correttamente registrato;
-pertanto, il AVV_NOTAIO evidenziava l’imprescindibilità di una sanatoria ex art. 48 L. Regionale 16/2008 quale unico modo per garantire alle parti il buon esito della compravendita;
-i promittenti venditori non sanavano dette irregolarità, impedendo con tale conAVV_NOTAIOa la valida stipula del contratto definitivo.
Sulla base di tali premesse, il chiedeva che venisse accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 22 novembre 2020 per inadempimento dei promittenti venditori, nonché la corresponsabilità dell’RAGIONE_SOCIALE immobiliare di , con condanna di tutti i convenuti in solido al risarcimento del danno patito,
quantificato in € 315.924,70. In subordine, l’attore instava per il versamento del doppio della caparra confirmatoria.
L’ RAGIONE_SOCIALE immobiliare di non si costituiva in giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia.
I restanti convenuti, nelle persone dei comproprietari dell ‘ immobile oggetto di preliminare, si costituivano dinanzi al Tribunale, resistendo alle domande attoree e chiedendo, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per fatto imputabile a parte acquirente, con condanna di questi al risarcimento dei danni.
Il giudice di primo grado, con sentenza n. 2741 del 07.11.2023, respingeva le domande attoree e, in accoglimento delle domande riconvenzionali, dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del con conseguente condanna di quest’ultimo al risarcimento dei danni subiti dai promittenti venditori e alla refusione delle spese di lite.
Contro la citata sentenza proponeva appello il articolando tre motivi.
La prima doglianza aveva ad oggetto il capo della sentenza di primo grado in cui il Tribunale aveva addebitato l’inadempimento al senza considerare, invece, la responsabilità dei promittenti venditori e dell ‘ RAGIONE_SOCIALE immobiliare.
L ‘appellante deduce va che l’impossibilità di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo entro il termine convenuto per il rogito era imputabile alla conAVV_NOTAIOa dei promittenti venditori, in solido con l’RAGIONE_SOCIALE immobiliare.
Innanzitutto, i promittenti venditori non avevano messo a disposizione la documentazione necessaria al perfezionamento della compravendita entro il termine pattuito per il rogito.
L ‘impossibilità di stipulare validamente il definitivo , inoltre, permaneva anche successivamente alla scadenza di tale termine, atteso che, contrariamente a quanto dichiarato da ll’RAGIONE_SOCIALE immobiliare e da i promittenti venditori, dalle verifiche effettuate dal notaio incaricato emergevano due irregolarità urbanistiche, consistenti in due opere aggiuntive rispetto allo stato dei luoghi risultante dagli atti catastali. Tali difformità, secondo il notaio, rendevano necessaria l’attivazione di una procedura di sanatoria ai sensi dell’art. 48 della L. regionale n. 16/2008, procedura che tuttavia non veniva intrapresa dai promittenti venditori. Di conseguenza, secondo l’appellante, l a mancata stipulazione del definitivo non era riconducibile a una sua inerzia o ingiustificato rifiuto, ma costituiva l’effetto diretto e immediato dell’inadempimento dei promittenti venditori.
Il affermava, inoltre, la sussistenza di una corresponsabilità della RAGIONE_SOCIALE immobiliare di , per aver questa omesso di avvertirlo delle predette irregolarità, delle quali avrebbe dovuto essere a conoscenza in ragione del proprio ruolo.
Con la seconda censura , l’appellante lamentava l’ omessa motivazione, da parte del Tribunale, in ordine alla valutazione del quantum liquidato a titolo di risarcimento.
Il terzo motivo di appello aveva ad oggetto la condanna del alle spese del primo grado di giudizio.
Si costituivano dinanzi a questa Corte gli odierni appellati, chiedendo il rigetto dell’appello e la conferma dell a sentenza impugnata.
A fronte della mancata notifica dell’appello all’RAGIONE_SOCIALE , al fine di integrare il contraddittorio, con provvedimento 05.04.2024 questa Corte disponeva la notificazione del gravame all ‘ RAGIONE_SOCIALE
In data 08.09.2024 il notificava l’atto di appello a , nella sua qualità di erede legittima di , già titolare della ditta . La si costitutiva nel presente giudizio in data 19.09.2024 producendo l’intervenuta rinunzia all’eredità del defunto marito ( atto del notaio del 02.03.2023) e chiedendo, pertanto, di accertare il proprio difetto di legittimazione passiva.
Con provvedimento 20.09.2024, questa Corte disponeva nuovamente notifica dell’atto di appello alla , nella persona di . Quest’ultimo si costituiva nel presente giudizio, eccependo in via preliminare l’inammissibilità dell’appello nei suoi confronti, in quanto tardivo e contestando, nel merito, quanto deAVV_NOTAIOo dall’appellante con riferimento alla responsabilità dell’RAGIONE_SOCIALE immobiliare .
Con ordinanza del 31.01.2025, questa Corte disponeva C.T.U. volta ad accertare l’esistenza delle irregolarità edilizie denunciat e dall’appellante .
6 . Le parti precisavano le rispettive conclusioni, come in epigrafe riportate, all’udienza del 12.03.2026, tenutasi nelle forme della trattazione scritta e la causa veniva decisa in camera di consiglio, decorsi i termini di rito per il deposito di comparse conclusionali e note di replica.
*
Preliminarmente, deve essere dichiarato il difetto di legittimazione passiva di , in quanto la stessa ha rinunziato all’eredità del defunto marito con atto notarile del 02.03.2023 e, dunque, risulta priva di legittimazione a contraddire nel presente giudizio. Le spese possono essere compensate, avendo l’appellante citato la nella sua qualità di erede legittima ignorando che avesse rinunciato all’eredità del marito. L’appello è parzialmente fondato e merita, dunque, accoglimento per i motivi e nei limiti che seguono, con conseguente riforma della sentenza impugnata.
Il primo motivo di appello è fondato e deve, pertanto, essere accolto. Il contratto preliminare del 22.11.2020 aveva ad oggetto un bene immobile composto da:
-un edificio residenziale sito nel Comune di Genova, INDIRIZZO, iscritto al Catasto Edilizio Urbano del Comune di Genova al foglio PON-1, mappale 594 sub 2 (di seguito immobile ‘A1’);
-un edificio con destinazione catastale C/6 sito nel Comune di Genova, INDIRIZZO, iscritto al Catasto Edilizio Urbano del Comune di Genova al foglio PON-1, mappale 594 sub 1 (di seguito immobile ‘A2’) .
Dalla C.T.U. svolta dinanzi a questa Corte, puntualmente motivata ed espletata nel rispetto del contraddittorio tra le parti, emerge chiaramente che l’immobile per cui è causa era, al tempo del preliminare, affetto da una grave e insanabile irregolarità, mai comunicata prima al promissario acquirente, tale da impedire la valida stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
Nel caso di specie, per determinare lo stato legittimo degli immobili occorreva verificare che gli stessi o le modifiche a questi apportate fossero antecedenti al 28.01.1952, data di approvazione del Regolamento edilizio comunale, che subordinava al previo rilascio di autorizzazione la costruzione o la modifica degli edifici ricompresi nel perimetro del centro abitato del Comune di Genova.
Orbene, sulla base della dettagliata ricostruzione del C.T.U. e delle riprese aeree in atti, risulta che l’immobile ‘A2’ era affetto da un grave vizio, in quanto edificato successivamente all’immobile ‘A1’ , in un periodo compreso fra il 1964 e il 1973, in totale assenza di titolo edilizio.
Ferma l ‘ evidente irregolarità di tale immobile, dalle risultanze della C.T.U. emerge altresì l’ assoluta impossibilità di sanare tale vizio, in mancanza dei presupposti per l’applicazione tanto dell’art. 36 L. 380/2001, quanto dell’art. 48 L. regionale 16/2008.
In particolare, l’ art. 36, L. 380/2001 consente la sanatoria di un immobile realizzato in assenza di titolo edilizio solo ove l ‘ intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Nel caso di specie, l’intervento risultava eseguito in difformità della disciplina urbanistica ed edilizia vigente nel 2020, con conseguente impossibilità, al momento della data fissata per il rogito notarile, di procedere alla regolarizzazione del bene.
Parimenti è da escludere l’applicabilità de ll ‘ art. 48, L. regionale n. 16/2008, disposizione riferita esclusivamente a opere realizzate in difformità da titoli edilizi rilasciati prima del 1° settembre 1967: nel caso in esame, manca in radice qualsiasi titolo edilizio relativo all’immobile ‘A2’ .
L’irregolarità urbanistica del bene immobile ‘A2’ e l’insanabilità del vizio sono del resto ulteriormente confermate da due circostanze fattuali pacifiche tra le parti.
In primo luogo, gli appellati dichiarano di aver alienato in seguito il bene a terzi a un prezzo inferiore a quello originariamente pattuito con il Tale circostanza costituisce chiaro indice della consapevolezza in capo ai promittenti venditori tanto del vizio, quanto della sua incidenza sul valore dell’immobile.
Inoltre, i medesimi appellati riferiscono l’avvenuta demolizione del manufatto in questione da parte dei nuovi proprietari: detta evenienza conferma inequivocabilmente la natura abusiva dell’opera e la conseguente impossibilità di conservarla o regolarizzarla in altro modo.
Il preliminare del 22.11.2020, dunque, avendo ad oggetto un immobile affetto da gravi e insanabili vizi, non poteva essere validamente portato a esecuzione senza che l’immobile ‘A2’ venisse demolito.
I promittenti venditori erano ben consapevoli dell’irregolarità urbanistico -edilizia dell’immobile, segnalata dal notaio già al tempo del preliminare e, pur a fronte di tale consapevolezza, rifiutavano di riconoscere tale vizio, rivelatosi poi più grave di quanto inizialmente prospettato, e non si attivavano per eliminarlo. Tale conAVV_NOTAIOa integra grave inadempimento, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto, posto che era obbligo dei promittenti venditori alienare un bene ‘in regola con le norme edilizie, catastali, urbanistiche e fiscali’.
Questa Corte, dunque, ritiene che la responsabilità della mancata esecuzione del preliminare sia da imputare interamente ai promittenti venditori ed esclude, invece, una corresponsabilità da parte della .
È vero che, in base all’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, ‘il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell ‘ adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica ( … ) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell ‘ affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall ‘ obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione’ (cfr. Cass. sez. II, 16/01/2020, n. 784).
Nel caso di specie, tuttavia, il vizio di cui era affetto l’immobile ‘A2’ non solo non era noto al mediatore, ma neppure da quest’ultimo conoscibile mediante l’impiego dell’ordinaria diligenza. L’individuazione di tale irregolarità, infatti, ha richiesto l’espletamento di una complessa C.T.U., fondata sull’analisi di documentazione risalente nel tempo e di non agevole interpretazione , esorbitante dall’ambito delle verifiche normalmente esigibili dal mediatore.
Da qui, dunque, l’ accoglimento del primo motivo di appello e la riforma della sentenza di primo grado, nel senso di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare del 22.11.2020 per inadempimento dei promittenti venditori, con esclusione di qualsiasi responsabilità dell’RAGIONE_SOCIALE immobiliare.
10. Nei contratti a prestazioni corrispettive, la retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento (art. 1458 c. 1 c.c.) comporta l’insorgenza dell’obbligo di restituzione della prestazione ricevuta a carico di ciascun contraente, indipendentemente dalle inadempienze a lui eventualmente imputabili.
Nella specie, dunque, i promittenti venditori devono essere condannati, quale obbligo restitutorio discendente dalla pronuncia di risoluzione del preliminare del 22.11.2020, a restituire al la somma di € 5.000,00 pacificamente versata dallo stesso a titolo di caparra confirmatoria al tempo della sottoscrizione del contratto.
11. Deve essere, invece, integralmente rigettata la domanda di risarcimento dei danni avanzata dall’appellante.
Il chiede, innanzitutto, il risarcimento della somma di € 10.000,00 asseritamente corrisposta a titolo di compensi professionali (notaio, geometra e spese legali sostenute durante la fase di stipulazione del preliminare). La domanda non può essere accolta in quanto l’appellante non ha proAVV_NOTAIOo in giudizio documentazione idonea ad attestare l’effettivo sostenimento di tali spese e il relativo ammontare. Né può farsi luogo a liquidazione equitativa, atteso che si tratta di esborsi per prestazioni professionali, per loro natura suscettibili di puntuale dimostrazione.
Neppure è dovuto il risarcimento della somma di € 23.220,00, asseritamente corrisposta dall’appellante a titolo di canoni di locazione per un immobile locato in luogo di quello promesso in vendita. L’immobile oggetto del preliminare non era immediatamente abitabile e richiedeva significativi interventi di ristrutturazione. Di tale circostanza era pienamente consapevole il il quale, anche dinanzi a questa Corte, dichiarava più volte l’intenzione di procedere alla ristrutturazione dell’immobile al fine di beneficiare delle agevolazioni fiscali allora vigenti. Deve, pertanto, escludersi che il sostenimento dei canoni di locazione costituisca conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento deAVV_NOTAIOo, trattandosi di un esborso già previsto e comunque indipendente dalla mancata conclusione del contratto definitivo.
Deve essere rigettata, altresì, la domanda di risarcimento di € 30.000,00 quale differenza fra il valore dell’immobile e il corrispettivo pattuito. Se è vero che la giurisprudenza di legittimità riconosce, in caso di mancata stipulazione del contratto definitivo imputabile al promittente venditore, il risarcimento del danno nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento della domanda e il prezzo convenuto, è altrettanto vero che tale criterio presuppone un incremento di valore del bene successivo all’inadempimento. In altri termini, la risarcibilità del c.d. interesse positivo postula che l’immobile abbia acquisito un maggior valore rispetto a quello originariamente pattuito.
Tale circostanza, nel caso di specie, è radicalmente esclusa, atteso che l’immobile risulta affetto da un grave e insanabile vizio sotto il profilo urbanistico -edilizio ed è stato successivamente alienato a terzi per un prezzo inferiore. Da queste due circostanze può ragionevolmente desumersi una perdita di
valore dell’immobile rispetto alla pattuizione originaria, con conseguente difetto del presupposto stesso del danno da interesse positivo, non essendo configurabile alcun differenziale economico favorevole al promissario acquirente suscettibile di risarcimento.
Infine, non può trovare accoglimento neppure la domanda risarcitoria di € 262.704,00 a titolo di danno da perdita di chance per l’impossibilità di fruire delle agevolazioni fiscali allora vigenti. L’appellante non ha dimostrato né di essere stato in possesso dei requisiti (oggettivi, soggettivi e tecnici) richiesti dalla normativa ratione temporis vigente per l’effettiva conseguibilità del beneficio fiscale, né il nesso causale tra il deAVV_NOTAIOo inadempimento e la perdita di tale opportunità, consistente nell’impossibilità di ottenere (o conservare) il risparmio di spesa finale, sottoforma di agevolazione fiscale, in quanto ormai definitivamente perduto, totalmente o anche in misura parziale.
Da qui il rigetto di tutte le domande risarcitorie avanzate dall’appellante.
12. Il secondo motivo di gravame , relativo al quantum liquidato dal Tribunale a titolo di risarcimento a carico dell’odierno appellante, è assorbito dall’accoglimento della prima doglianza, dovendo l’inadempimento imputarsi alla sola conAVV_NOTAIOa dei promittenti venditori.
13. Il terzo motivo di appello è infondato e deve, pertanto, essere respinto.
In merito ai rapporti tra il e i promittenti venditori, le spese legali del primo e del secondo grado di giudizio vanno integralmente compensate, sussistendo i presupposti della soccombenza reciproca.
Con riguardo alla posizione dell’ , le spese del presente grado di giudizio sono poste a carico del in ragione della sua soccombenza sul punto e sono liquidate in € 9.991,00 per compensi, oltre spese generali, c.p.a e I.V.A. secondo i parametri di cui al D.M. 147/2022, scaglione ‘indeterminabile -complessità bassa’, valori medi (€ 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 3.045,00 per la fase di trattazione e istruttoria, € 3.470,00 per la fase della decisione).
14. Le spese della C.T.U., attraverso la quale è emerso il vizio insanabile de ll’immobile per cui è causa, devono essere poste a carico dei promittenti venditori in ragione della loro soccombenza sul punto, con condanna di questi ultimi altresì alla restituzione a favore di e dell di delle somme da questi anticipate per la costituzione del fondo spese , pari per ciascuno a € 61 7,11.
In virtù della loro soccombenza, i promittenti venditori devono altresì essere condannati a rifondere all’ la somma di € 1.537,20 quali spese sostenute per l’attività svolta dal C.T.P. documentat e in atti.
15. Va disposto che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.
La Corte d’appello di Genova, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa istanza sul l’appello proposto da avverso la sentenza n. 2741 del Tribunale di Genova, pubblicata in data 07.11.2023:
-dichiara il difetto di legittimazione passiva di ;
-accoglie parzialmente l’appello e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, dichiara risolto per fatto imputabile ai promittenti venditori il contratto preliminare stipulato in data 22.11.2020 tra e ;
–
condanna, in solido fra
loro,
,
,
,
,
,
,
, e
–
,
,
,
,
tutti eredi dei promittenti venditori
–
alla restituzione di € 5.000,00 a favore di
-compensa integralmente le spese di lite del primo e del secondo grado di giudizio tra
TABLE
, e
;
pone le spese della C.T.U. a carico solidale di
,
,
,
,
,
, e dispone la restituzione, a carico solidale di
,
,
rispettivamente da
,
,
in persona di
;
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
, e e da
,
pari a € 617,11
condanna, in solido loro,
fra
,
, delle somme anticipate al C.T.U.
,
;
per ciascuno
,
,
,
,
,
,
,
,
,
, e a rifondere
all’
i la somma di € 1.537,20 quali spese sostenute per l’attività svolta dal RAGIONE_SOCIALE;
-compensa le spese del presente giudizio tra l’appellante ed .
,
–
–
–
-condanna alla rifusione, a favore di , in persona di , delle spese di lite del presente grado di giudizio, liquidate in € 9.991,00 per compensi, oltre spese generali, c.p.a e I.V.A.;
-dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.
Così deciso in Genova, il 12.03.2026
Il Presidente estensore
AVV_NOTAIO NOME COGNOME
Minuta redatta dal M.O.T. AVV_NOTAIO. NOME COGNOME