Abuso diritto di abitazione: chi può agire in giudizio?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21125/2024, chiarisce un punto fondamentale sull’abuso del diritto di abitazione. Un nuovo proprietario che acquista un immobile all’asta, consapevole della presenza di difformità edilizie, non può chiedere la cessazione del diritto di abitazione per tali abusi preesistenti. Il diritto di agire per il danno spetta solo a chi era proprietario al momento in cui le irregolarità sono state commesse. La Corte ha quindi cassato la sentenza d’appello, affermando che il nuovo proprietario ha acquistato il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, senza subire alcun pregiudizio per le difformità già note.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Abuso Diritto di Abitazione: Chi ha Diritto di Agire? La Sentenza della Cassazione

L’acquisto di un immobile gravato da un diritto di abitazione altrui può presentare diverse complessità, specialmente se emergono irregolarità edilizie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un aspetto cruciale: chi è legittimato a contestare un abuso del diritto di abitazione quando le difformità erano già presenti prima del passaggio di proprietà? La risposta della Suprema Corte si fonda su un principio fondamentale del nostro ordinamento: il diritto al risarcimento spetta a chi era proprietario al momento del danno.

I Fatti del Caso: Il Contenzioso tra Nuovo Proprietario e Titolare del Diritto

La vicenda ha origine dall’acquisto di un immobile in un’asta giudiziaria. Il nuovo proprietario, al momento dell’aggiudicazione, era a conoscenza, grazie a una perizia tecnica (c.t.u.) eseguita durante la procedura esecutiva, che l’immobile presentava numerose difformità edilizie e urbanistiche. Su tale immobile, tuttavia, gravava un diritto di abitazione a favore di una signora, madre del precedente proprietario esecutato.

Il nuovo proprietario decideva di agire in giudizio contro la titolare del diritto di abitazione, accusandola di aver commesso gli abusi edilizi e chiedendo, di conseguenza, la cessazione del suo diritto per grave abuso, secondo quanto previsto dall’art. 1015 del codice civile, applicabile anche al diritto di abitazione.

La Decisione della Corte d’Appello e l’Onere della Prova

Inizialmente, il Tribunale aveva respinto la domanda, non ritenendo provato che le difformità fossero imputabili alla convenuta. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado avevano attribuito un valore decisivo a un atto pubblico del 2009 che attestava la regolarità dell’immobile, concludendo che gli abusi, accertati da una perizia nel 2011, dovevano essere stati realizzati in quell’intervallo di tempo e, quindi, dalla titolare del diritto di abitazione. Secondo la Corte d’Appello, spettava a quest’ultima dimostrare il contrario, invertendo di fatto l’onere della prova.

L’Intervento della Cassazione e l’Analisi dell’Abuso del Diritto di Abitazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della titolare del diritto di abitazione, cassando la sentenza d’appello e delineando un principio di diritto di fondamentale importanza pratica. I giudici hanno stabilito che la Corte d’Appello aveva errato nell’applicazione delle regole sull’onere probatorio e, soprattutto, sulla titolarità del diritto a far valere il danno.

Le Motivazioni della Suprema Corte

Il cuore della decisione si basa su un principio enunciato dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 2951/2016): il diritto al risarcimento per un danno subito da un bene spetta a chi ne era proprietario nel momento in cui il danno si è verificato. Questo diritto è autonomo rispetto al diritto di proprietà e non si trasferisce automaticamente con la vendita dell’immobile, a meno che non sia esplicitamente pattuito.

Nel caso di specie, il nuovo proprietario aveva acquistato l’immobile nel 2013, quando le difformità erano già state accertate dalla perizia del 2011. Egli era, quindi, pienamente consapevole dello stato dell’immobile e, presumibilmente, il prezzo di acquisto all’asta rifletteva tale condizione. Di conseguenza, il nuovo proprietario non ha subito alcun danno a causa delle irregolarità preesistenti. Il danno, se mai, era stato subito dal precedente proprietario.

La Cassazione ha chiarito che il nuovo proprietario avrebbe potuto lamentarsi solo di eventuali abusi commessi dalla titolare del diritto di abitazione successivamente al suo acquisto. Non avendo fornito prova di abusi post-aggiudicazione, la sua domanda non poteva essere accolta.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un’importante lezione per chi acquista immobili, specialmente tramite aste giudiziarie. È essenziale comprendere che si acquista il bene “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”. Se sono presenti danni o abusi preesistenti e noti, l’acquirente non può rivalersi su terzi titolari di diritti reali minori (come l’abitazione o l’usufrutto) per fatti avvenuti prima del suo acquisto. La legittimazione ad agire per un abuso del diritto di abitazione è strettamente legata al momento in cui si è proprietari e si subisce il pregiudizio. L’acquirente informato non subisce alcun danno e, pertanto, non ha titolo per chiedere la cessazione del diritto altrui per cause pregresse.

Chi ha il diritto di chiedere il risarcimento per i danni o gli abusi subiti da un immobile?
Secondo la Corte di Cassazione, il diritto al risarcimento spetta esclusivamente a chi era proprietario dell’immobile nel momento in cui il danno o l’abuso si è verificato. Tale diritto non si trasferisce automaticamente con la vendita del bene.

Se acquisto un immobile all’asta con irregolarità edilizie già note, posso chiedere la cessazione del diritto di abitazione per abuso a causa di quelle irregolarità?
No. L’acquirente che compra un bene essendo a conoscenza delle difformità preesistenti non subisce un danno e, pertanto, non è legittimato a chiedere la cessazione del diritto di abitazione per abusi commessi prima del suo acquisto. Può agire solo per abusi verificatisi dopo essere diventato proprietario.

Un atto pubblico che dichiara la regolarità urbanistica di un immobile ha valore di prova assoluta?
No, la Corte di Cassazione ha specificato che le dichiarazioni rese dalle parti in un atto pubblico non godono di fede privilegiata (cioè non costituiscono prova legale fino a querela di falso) e possono essere smentite da altri elementi di prova, come una perizia tecnica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21125 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21125 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso 3389/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 2600/2022 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata in data 21/11/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 05/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

Il Tribunale rigettò la domanda con la quale NOME COGNOME aveva chiesto dichiararsi cessato o estinto il diritto d’abitazione di cui godeva la convenuta NOME COGNOME.

La Corte d’appello di Firenze, accolta l’impugnazione dell’COGNOME, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarò cessato il diritto d’abitazione.

2.1. La difformità d’epilogo consiglia di riprendere, sin d’ora, sia pure in sintesi, le ragioni salienti poste a fondamento della decisione di secondo grado:

-l’COGNOME, all’esito di una procedura esecutiva, si era aggiudicato la proprietà dell’immobile gravato dal diritto d’abitazione della COGNOME, madre dell’esecutato;

secondo il Tribunale non era rimasto provato che gli abusi edilizi riscontrati nell’immobile fossero imputabili alla convenuta, nel mentre la dichiarazione di regolarità urbanistica contenuta nell’atto di costituzione del diritto d’abitazione non ne poteva comportare la nullità, stante che un tal diritto oramai spettava alla COGNOME ‘ex lege’, quale erede del marito;

provata la sussistenza delle difformità edilizie, la Corte di Firenze addebitò queste alla COGNOME, nel periodo 2009/2011, giudicando decisiva la circostanza che l’atto pubblico del 2009, che aveva costituito il diritto (<>) aveva attestato che l’immobile a quella data era regolare;

-siccome per l’analogo caso dell’usufrutto, spetta all’usufruttuario provare l’eccezione, con la quale adduca la preesistenza di una delle ipotesi prevedute dall’art. 1015 cod. civ., bastando al nudo proprietario dimostrare l’esistenza di esse al momento della domanda, lo stesso doveva affermarsi per l’abuso del diritto d’abitazione;

-non poteva condividersi l’asserto del Tribunale (contrastante con il principio dell’onere della prova e <>) secondo la quale <>;

-la riportata affermazione -con la quale si intendeva parametrare le difformità alla tipologia dei lavori autorizzati con la licenza edilizia del 1972 (modifiche interne e prospetto) e con le concessioni edilizie del 1986 (rifacimento manto di copertura, demolizione tettoia e costruzione portico scoperto) -provava troppo, essendosi il primo Giudice <> a riguardo dell’epoca di realizzazione delle opere a quanto affermato dalla COGNOME in sede di sopralluogo della Polizia municipale e, per contro, non doveva essere l’attore a dare la prova dell’epoca delle intervenute difformità;
pur vero che la COGNOME godeva per legge, dalla morte del marito, del diritto d’abitare la casa coniugale, tuttavia, viene ribadito, che l’atto del 2009 <>.

NOME COGNOME proponeva ricorso sulla base di tre motivi, avversati NOME COGNOME con controricorso.

Il Consigliere delegato della Sezione propose definirsi il ricorso ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

La ricorrente, con istanza sottoscritta dal difensore munito di una nuova procura speciale, ha chiesto decidersi il ricorso.

Il processo è stato fissato per l’adunanza camerale del 5 giugno 2024. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1015, richiamato dall’art. 1026 cod. civ.

Al momento dell’aggiudicazione, con decreto del 22/11/2013, l’immobile, siccome constava dalla relazione del c.t.u., presentava plurime difformità urbanistiche ed edilizie. Inoltre, a dire dello stesso COGNOME (atto di citazione), nonostante nell’atto pubblico del 2009 fosse stata dichiarata la regolarità urbanistica, la perizia tecnica disposta in sede esecutiva nel 2011 aveva riscontrato numerose difformità e, quindi. l’COGNOME aveva comprato all’asta l’immobile nel 2013 già segnato dalle menzionate difformità.
<>.

L’COGNOME, non solo non aveva patito pregiudizio a cagione delle difformità edilizie, ma, anzi, aveva potuto beneficiare di un valore di stima e, quindi, di un prezzo ridotto. Quindi, non sussistendo il danno non poteva dirsi sussistere l’abuso. Da ciò derivava che trovava applicazione il principio secondo il quale il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a colui che di quel bene era proprietario al momento dell’evento dannoso (richiama, fra le altre S.U. n. 2951/2016).
10. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1015 e 1026 cod. civ.

Sostiene la ricorrente che ferma l’affermazione che spetta al nudo proprietario provare solo l’esistenza degli abusi e all’usufruttuario l’eccezione con la quale nega la sussistenza di tali abusi, <> (cita ancora una volta S.U. n. 2951/2016). La titolarità, elemento costitutivo della

domanda, doveva prima di ogni altra circostanza, essere provata dall’attore.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 81 cod. proc. civ., 1015 e 1026 cod. civ., insistendo nell’evidenziare che allorquando l’COGNOME si aggiudicò il bene (22/11/2013), il c.t.u., incaricato dal Giudice dell’esecuzione, aveva accertato le difformità, valutandole non di grave pregiudizio.

Preliminarmente deve stigmatizzarsi il contenuto largamente improprio dell’istanza con la quale la ricorrente ha chiesto la decisione del ricorso. Con essa, infatti, la COGNOME non si è limitato, come avrebbe dovuto ai sensi dell’art. 380 bis, co. 2, cod. proc. civ., a chiedere la decisione, ma si è spesa in apprezzamenti giuridici, come si trattasse d’una integrazione del ricorso o, comunque, d’una memoria atipica, che precede la fissazione della trattazione della causa, invece che seguirla, con deposito nel termine perentorio di cui all’art. 380 bis 1 cpc. Di un tale contenuto, pertanto, non deve tenersi conto (Sez. 2, n. 8303, 27/03/2024, Rv. 670576 -01).
Il complesso censorio, vagliato nel suo insieme, risulta fondato.

Fermo il riparto dell’onere probatorio, la Corte d’appello non ha fatto corretta applicazione dei principi di diritto seguenti.

Solo con l’aggiudicazione l’COGNOME divenne proprietario dell’immobile e, pertanto, solo degli abusi eventualmente perpetrati dal titolare del diritto d’abitazione (la COGNOME) successivamente si sarebbe potuto dolere.

Pertinente risulta il principio di diritto enunciato dalle Sezioni unite, secondo il quale il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso, e, configurandosi come un diritto autonomo rispetto a quello di proprietà, non segue quest’ultimo nell’ipotesi di alienazione, salvo che non sia pattuito il contrario (sent. n. 2951,

16/02/2016, Rv. 638374 – 01). Trattasi di un enunciato che trova fondamento nella regola secondo la quale, esclusa ambulatorietà, il pregiudizio arrecato alla cosa deve essere risarcito al proprietario di essa al tempo, stante che l’acquirente, che successivamente ne rilevi la titolarità, acquista il bene nello stato in cui si trova e in relazione a quello stato corrisponde il corrispettivo stimato congruo dalle parti del negozio di alienazione.

Le indicazioni di cui all’atto pubblico sono irrilevanti, al contrario di quel che assume la sentenza a pag. 6, per due autonome ragioni.

In primo luogo esso non gode certamente di fede privilegiata per le dichiarazioni rilasciate dalle parti (cfr., ex multis, Cass. nn. 22903/2017, 20214/2019).

In secondo luogo, l’atto risale al 2009, mentre l’aggiudicazione avvenne quattro anni dopo.

Comunque e in ogni caso, ammesso che gli abusi fossero stati perpetrati tra il 2009 e il 2011 (perizia in sede esecutiva) poco cambia poiché l’COGNOME acquistò successivamente, nel 2013.

Accolto il ricorso nel suo insieme, il Giudice del rinvio si adeguerà ai principi di diritto sopra richiamati e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa al sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Firenze, altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 5 giugno 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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