Abuso del diritto: l'inerzia non basta per il canone

Un conduttore, citato in giudizio per anni di canoni di locazione non pagati, invoca l’abuso del diritto da parte del locatore a causa della sua prolungata inerzia. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, stabilendo che il semplice ritardo nella richiesta di pagamento, senza altre circostanze specifiche che generino un legittimo affidamento, non costituisce abuso del diritto, soprattutto se tale difesa viene sollevata per la prima volta in sede di legittimità. Il debito del conduttore viene quindi confermato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Abuso del diritto: l’inerzia non basta a bloccare il canone di locazione

Un locatore che non richiede il pagamento del canone per anni può improvvisamente pretendere tutti gli arretrati? La risposta, secondo una recente ordinanza della Corte di Cassazione, è tendenzialmente affermativa. Il silenzio del creditore non equivale a una rinuncia al proprio diritto, a meno che non vi siano circostanze specifiche che configurino un abuso del diritto. Questo caso offre un’importante lezione sulla necessità di difendersi in modo tempestivo e completo fin dal primo grado di giudizio.

I Fatti del Caso: Anni di Silenzio e una Richiesta Improvvisa

La vicenda ha origine da un contratto di locazione ad uso commerciale. Per oltre un decennio, dal 2007, il conduttore non aveva corrisposto i canoni. Nel 2019, la società locatrice agiva in giudizio per ottenere lo sfratto per morosità e il pagamento di tutti gli arretrati.

Il conduttore, nel difendersi, sosteneva che il contratto di locazione fosse in realtà un accordo simulato, che nascondeva un contratto di comodato d’uso gratuito. Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello respingevano questa tesi. La Corte d’Appello, anzi, accoglieva la richiesta della società locatrice di aggiornare l’importo dovuto secondo gli indici ISTAT, condannando il conduttore a pagare una somma ancora maggiore.

Il Ricorso in Cassazione e l’Abuso del Diritto

Arrivato dinanzi alla Corte di Cassazione, il conduttore cambiava strategia difensiva. Invece di insistere sulla simulazione, introduceva per la prima volta il concetto di abuso del diritto. Secondo la sua tesi, la prolungata inerzia della locatrice nel richiedere i canoni, seguita da un’azione legale avviata solo dopo la sua uscita dalla compagine sociale della stessa società locatrice, configurava un comportamento ritorsivo e contrario a buona fede. Tale inerzia, a suo dire, avrebbe generato in lui il legittimo affidamento che il debito fosse stato di fatto cancellato.

Le Motivazioni della Suprema Corte sull’abuso del diritto

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, basando la sua decisione su tre pilastri argomentativi interconnessi.

Questione Nuova e Inammissibile

Il primo motivo è di natura prettamente processuale. La difesa basata sull’abuso del diritto non era mai stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio. Il thema decidendum (cioè l’oggetto del contendere) era circoscritto alla questione della simulazione del contratto. Introdurre un argomento nuovo in Cassazione, che peraltro richiede accertamenti sui fatti (come la valutazione del comportamento delle parti), è vietato. La Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, non di merito: non può riesaminare i fatti, ma solo verificare la corretta applicazione della legge.

Genericità della Doglianza

In secondo luogo, la Corte ha sottolineato che la semplice inerzia del creditore non è, di per sé, sufficiente a configurare un abuso del diritto. Per poter sostenere che il silenzio del locatore abbia generato un legittimo affidamento nella remissione del debito, il conduttore avrebbe dovuto indicare “elementi circostanziali oggettivamente idonei” a tal fine. Avrebbe dovuto dimostrare che il comportamento della locatrice era stato tale da comunicare, in modo univoco e concludente, una volontà di rinunciare al credito. Il ricorso, invece, si limitava a lamentare una generica inerzia, senza fornire questi elementi cruciali.

Estraneità al Tema della Decisione d’Appello

Infine, la Corte ha osservato che la decisione d’appello si era concentrata sulla simulazione e sull’aggiornamento ISTAT. La condanna al pagamento dei canoni e la risoluzione del contratto erano già passate in “giudicato interno”, non essendo state specificamente contestate in appello sotto il profilo dell’abuso del diritto. Di conseguenza, la nuova difesa era del tutto estranea e ininfluente rispetto alle questioni effettivamente decise in secondo grado.

Le Conclusioni: Quando un Diritto Può Essere Esercitato

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale: il non esercizio di un diritto per un lungo periodo non ne comporta automaticamente l’estinzione, salvo i termini di prescrizione. Per invocare con successo l’abuso del diritto e bloccare la pretesa del creditore, il debitore deve fornire una prova rigorosa. È necessario dimostrare che il comportamento del creditore, valutato nel suo complesso, ha creato un affidamento concreto e ragionevole circa la sua rinuncia al diritto. Questo caso serve anche da monito sull’importanza della strategia processuale: le difese devono essere articolate in modo completo fin dal primo grado di giudizio, poiché introdurre argomenti nuovi in Cassazione è una strada destinata, come in questo caso, all’insuccesso.

Se un locatore non chiede il pagamento dei canoni per molti anni, perde il diritto di richiederli in futuro?
No, secondo questa ordinanza, la semplice inerzia prolungata del locatore non comporta automaticamente la perdita del diritto a riscuotere i canoni arretrati, a meno che non sia maturata la prescrizione.

Cosa si intende per “abuso del diritto” in un caso di locazione?
Si intende l’esercizio del diritto a riscuotere i canoni in modo contrario a buona fede, ad esempio dopo aver tenuto comportamenti specifici che hanno ingenerato nel conduttore il ragionevole affidamento che il debito fosse stato perdonato. Tuttavia, la semplice inerzia non è sufficiente a configurarlo.

È possibile presentare una nuova difesa, come l’abuso del diritto, per la prima volta davanti alla Corte di Cassazione?
No, la Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile proprio perché la questione dell’abuso del diritto era nuova, non era stata discussa nei precedenti gradi di giudizio e richiedeva accertamenti sui fatti che non possono essere svolti in sede di legittimità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 20174 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 20174 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/07/2024

RAGIONE_SOCIALE

-intimata –

Avverso la sentenza n. 85/2021 della CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA, depositata il giorno 24 marzo 2021.

LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24995/2021 R.G. proposto da

COGNOME NOME , rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, con domicilio telematico all’indirizzo EMAIL de l proprio difensore

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio telematico all’indirizzo PEC del proprio difensore

-controricorrente –

nonché contro

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10 aprile 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

con atto del marzo 2019, la RAGIONE_SOCIALE intimò a NOME COGNOME (quale conduttore) ed alla RAGIONE_SOCIALE (quale detentrice) sfrattò per morosità in relazione ad un immobile in Rimini, oggetto di locazione ad uso diverso dall’abitazione;

nel resistere alla lite e per quanto ancora qui d’interesse, NOME COGNOME eccepì la natura simulata del contratto di locazione, siccome a suo avviso dissimulante un contratto di comodato;

all’esito del giudizio di prime cure, l’adito Tribunale di Rimini dichiarò risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore e condannò NOME COGNOME al rilascio dell’immobile ed al pagamento in favore della parte attrice della somma di euro 107.250, a titolo di canoni maturati dal dicembre 2007;

avverso la pronuncia dispiegarono impugnazione: in via principale la RAGIONE_SOCIALE, dolendosi della mancata considerazione dell’aggiornamento ISTAT dei canoni locatizi; in via incidentale, NOME COGNOME, lamentandosi della reiezione della eccepita simulazione del contratto di locazione;

la decisione in epigrafe indicata ha, in accoglimento dell’appello principale, condannato NOME COGNOME al pagamento della (maggior) somma di euro 133.817,23, per pigioni da dicembre 2007, rigettando invece l’appello incidentale;

ricorre per cassazione NOME COGNOME, affidandosi ad un motivo; resiste, con controricorso, RAGIONE_SOCIALE; non svolge difese nel giudizio di legittimità, benché ritualmente intimata, RAGIONE_SOCIALE;

Considerato che

l’unico motivo di ricorso denuncia « violazione e falsa applicazione degli artt. 1175 e 1375 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per aver la Corte d’appello omesso di rilevare l’abuso del diritto insito nella pretesa della creditrice »;

richiamato il principio di diritto enunciato da Cass. 14/06/2021, n. 16743, il ricorrente assume la natura ritorsiva dell’azione promossa dalla locatrice, caratterizzata da una prolungata inerzia nella richiesta di pagamento dei canoni, formulata soltanto dopo il recesso del conduttore dalla compagine della società attrice;

il motivo è inammissibile, per plurime ragioni, tra di loro concorrenti e ciascuna autonomamente idonea a fondare il dictum ;

in primo luogo, perché pone per la prima volta in sede di legittimità una questione nuova ed involgente accertamenti di fatto, estranea al thema decidendum dei precedenti gradi e non esaminata nella pronuncia gravata, quindi inammissibile, non avendo parte ricorrente specificato l’avvenuta deduzione davanti al giudice di merito della questione ed indicato in quale atto del precedente giudizio lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminarne il merito (Cass. 31/01/2024, n. 2887; Cass. 17/11/2022, n. 33925; Cass. 30/01/2020, n. 2193; Cass. 13/08/2018, n. 20712; Cass. 06/06/2018, n. 14477);
i contenuti della comparsa di risposta in primo grado e della comparsa di costituzione in appello riprodotti nel ricorso introduttivo, con la evidenziata sottolineatura (amplificata con l’uso del carattere grassetto) della natura « ritorsiva » e « rivendicatoria » dell’azione ex adverso esperita non danno infatti conto né della introduzione nel thema decidedum della lite di prime cure né della formulazione di uno specifico motivo di appello incidentale della circostanza (e degli effetti) della (asserita) inerzia del locatore nella escussione dei canoni e, quindi, della prospettazione di un abuso del relativo diritto;
ancora, ed in secondo luogo, per la genericità della doglianza, nella quale non sono nemmeno menzionati quali sarebbero, nella concreta vicenda in esame, « gli elementi circostanziali oggettivamente idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del credito da parte del locatore per facta concludentia», ovvero gli elementi che -pur volendo dare seguito all’indirizzo inaugurato da Cass. n. 16743 del 2021, invocato dal ricorrente – « colorano » l’inerzia del locatore ed ad essa attribuiscono il significato, univoco e concludente, di volontà abdicativa del credito vantato nei confronti del conduttore;
in ogni caso -e non da ultimo -per la inconferenza della censura rispetto all’oggetto della gravata decisione ed alla ratio fondativa;

in grado di appello, il thema decidendum è stato circoscritto -come già riferito in narrativa -all’accertamento del carattere reale o simulato del negozio di locazione ed alla spettanza dell’aggiornamento ISTAT sul relativo canone: per mancata impugnazione, si era già formato il giudicato interno in ordine alla risoluzione del contratto di locazione ed alla debenza dei canoni, cioè a dire in ordine alle domande sulle quali soltanto poteva assumere incidenza l’esercizio abusivo del diritto qui assertivamente postulato dal ricorrente, del tutto ininfluente sulla (ed anzi invero inconciliabile con la) simulazione del negozio posta a base del motivo di appello interposto dallo stesso odierno ricorrente;
il ricorso è dichiarato inammissibile;

il regolamento delle spese del giudizio di legittimità segue il principio della soccombenza;

a tteso l’esito del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della le gge 24 dicembre 2012, n. 228 – di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in

misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art.

1-bis dello stesso art. 13;

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna parte ricorrente alla refusione in favore della parte controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 6.000 (seimila) per compensi professionali, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori, fiscali e previdenziali, di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis .

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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