Abusi edilizi: limiti al risarcimento del venditore

La Corte di Cassazione ha esaminato una controversia relativa alla vendita di un immobile gravato da abusi edilizi non dichiarati nel contratto. Mentre è stata confermata la responsabilità dei venditori ai sensi dell’art. 1489 c.c. per la mancata trasparenza sulla regolarità urbanistica, la Corte ha accolto il ricorso limitatamente alla quantificazione del danno. La sentenza impugnata aveva infatti erroneamente incluso nel rimborso anche i costi per sanare irregolarità commesse dagli acquirenti stessi dopo il trasferimento della proprietà. La decisione ribadisce che il venditore risponde solo delle difformità preesistenti alla vendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Abusi edilizi nella compravendita: i limiti del risarcimento

Gli abusi edilizi rappresentano una delle insidie più gravi nel mercato immobiliare. Quando si acquista un immobile, la conformità urbanistica è un requisito essenziale, ma cosa succede se emergono irregolarità dopo il rogito? La Corte di Cassazione, con una recente pronuncia, ha chiarito i confini della responsabilità del venditore e, soprattutto, i limiti entro cui l’acquirente può pretendere il rimborso delle spese di sanatoria.

L’applicabilità dell’articolo 1489 c.c.

Nel caso di specie, gli acquirenti avevano scoperto la presenza di difformità urbanistiche solo dopo l’acquisto, nonostante i venditori avessero dichiarato la piena regolarità dell’immobile nell’atto notarile. La giurisprudenza è costante nel ritenere che la presenza di abusi edilizi non dichiarati configuri una violazione dell’art. 1489 c.c., che tutela il compratore contro oneri o diritti altrui che limitano il godimento del bene.

La riconoscibilità del vizio

Un punto centrale della discussione ha riguardato la facile riconoscibilità degli abusi. I venditori sostenevano che gli acquirenti avrebbero potuto accorgersi delle difformità consultando i progetti edilizi. Tuttavia, la Corte ha precisato che, a fronte di una dichiarazione formale di regolarità resa dal venditore, non si può pretendere che l’acquirente svolga indagini tecniche complesse. La garanzia opera se l’onere non è apparente o se non vi è stata un’effettiva conoscenza da parte del compratore.

La distinzione tra abusi pregressi e successivi

Il cuore della decisione della Cassazione risiede però nella corretta imputazione dei costi di sanatoria. Sebbene il venditore sia tenuto a risarcire i costi per regolarizzare le difformità esistenti al momento della vendita, non può essere chiamato a rispondere di interventi abusivi realizzati dall’acquirente dopo l’acquisto.

Nel caso analizzato, la Corte d’Appello aveva condannato i venditori a rifondere l’intero costo di una pratica di condono che comprendeva sia i vecchi abusi che quelli nuovi. Questo errore logico-giuridico ha portato alla cassazione della sentenza: il risarcimento deve essere proporzionato esclusivamente alle irregolarità imputabili alla parte venditrice.

Le motivazioni

La Corte ha motivato la decisione evidenziando come la sentenza di secondo grado abbia omesso di valutare un fatto decisivo: la diversità della condizione urbanistica dell’immobile tra il momento della vendita e il momento della richiesta di condono. Includere nel danno risarcibile i costi per sanare incrementi di superficie o cambi di destinazione d’uso effettuati dagli acquirenti post-vendita costituisce un indebito arricchimento per questi ultimi e una violazione dei principi sulla causalità del danno.

Le conclusioni

In conclusione, chi vende un immobile con abusi edilizi taciuti è obbligato a ridurre il prezzo o risarcire le spese di regolarizzazione, ma tale obbligo non è illimitato. La responsabilità è circoscritta allo stato di fatto esistente al momento della stipula. Per gli acquirenti, resta fondamentale distinguere accuratamente le spese necessarie per sanare i vizi ereditati da quelle derivanti da proprie modifiche, onde evitare che la richiesta risarcitoria venga parzialmente respinta in sede di legittimità.

Il venditore risponde sempre degli abusi edilizi non dichiarati?
Sì, ai sensi dell’art. 1489 c.c., il venditore è responsabile se l’abuso non era facilmente riconoscibile o se ha dichiarato falsamente la regolarità dell’immobile.

L’acquirente deve controllare i progetti in Comune prima dell’acquisto?
Non è un obbligo assoluto per far valere la garanzia, specialmente se il venditore garantisce formalmente la conformità urbanistica nel rogito notarile.

Come si calcola il rimborso per la sanatoria degli abusi?
Il rimborso deve coprire esclusivamente i costi relativi alle irregolarità presenti al momento della vendita, escludendo qualsiasi intervento abusivo realizzato successivamente dall’acquirente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27559 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 27559 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/09/2023

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO18

U.P. 12/09/2023

Vendita immobiliare

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 35673NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, giusta procura speciale apposta in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Roma, INDIRIZZO; -ricorrenti –

contro

COGNOME NOME NOMEC.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale apposta a margine del controricorso, dall’AVV_NOTAIO ed ele ttivamente

domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;

–

contro

ricorrenti –

avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 3941/2018, pubblicata il 7 giugno 2018;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12 settembre 2023 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

udito il P.G., in persona della Sostituta procuratrice generale NOME COGNOME, l a quale ha concluso per l’accoglimento del primo motivo del ricorso e per il rigetto dei restanti;

udito l’AVV_NOTAIO, per delega, nell’interesse dei controricorrenti.

RITENUTO IN FATTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, i sigg. COGNOME NOME e COGNOME NOME convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Frosinone, i sigg. COGNOME NOME e COGNOME NOME, e, sulla premessa di aver acquistato da questi ultimi un fabbricato e un terreno nel territorio del Comune di Ferentino, al prezzo di lire 218.000.000, e che, contrariamente a quanto dichiarato dai venditori nel contratto, il fabbricato presentava irregolarità urbanistiche scoperte da essi attori acquirenti solo successivamente alla conclusione del contratto stesso e di essersi, quindi, adoperati nel presentare domanda di sanatoria, comportante un complessivo onere di euro 59.752,00, chiedevano la condanna dei citati convenuti, ai
sensi dell’art. 1489 c.c., al p agamento della somma di euro 80.000,00, a titolo di spese necessarie per ottenere la richiesta sanatoria degli abusi, ivi compresi i compensi dovuti al professionista incaricato della pratica; in via subordinata, chiedevano la riduzione del prezzo di acquisto nella stessa misura o in quella ritenuta di giustizia, con derivante condanna dei medesimi convenuti alla restituzione degli importi percepiti in eccesso, maggiorati di interessi e rivalutazione, oltre al risarcimento dei danni, consistenti nella minore commerciabilità e nel deprezzamento del fabbricato oggetto di compravendita.
I convenuti si costituivano in giudizio, chiedendo il rigetto della pretesa attorea in quanto da ritenersi infondata e, in via riconvenzionale, proponevano domanda di accertamento della sproporzione del prezzo di vendita dell’immobile dedotto in causa rispetto ai valori di mercato e, per l’effetto, invocavano la condanna degli attori al pagamento della differenza.

L’adito Tribunale, con sentenza n. 395/2013, respingeva la domanda principale dovendosi escludere l’operatività della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c. e rigettava anche quella riconvenzionale.

Decidendo sul gravame formulato da COGNOME NOME e COGNOME NOME, la Corte di appello di Roma, nella costituzione di entrambi gli appellati (che, a loro volta, proponevano appello incidentale in relazione al rigetto della loro domanda riconvenzionale), con sentenza n. 3941/2018 (pubblicata il 7 giugno 2018), accoglieva l’appello principale e,

in riforma dell’impugnata s entenza di primo grado, condannava gli appellati, in solido, al pagamento, in favore degli appellanti COGNOMECOGNOME, della somma di euro 133.875,19, oltre interessi legali decorrenti dalla sentenza, nel mentre rigettava l’appello incidentale, regolando le complessive spese di entrambi i gradi di giudizio in base al principio della soccombenza.

A sostegno dell’adottata pronuncia, la Corte laziale, dato atto delle dichiarazioni rese al momento del rogito da parte dei venditori circa la regolarità urbanistica-edilizia del fabbricato alienato, rilevava che, stante l’avvenuto accertamento degli abusi edilizi che invece caratterizzavano l’immobile contrariamente a quanto attestato, in effetti, detti abusi non fossero facilmente riconoscibili dagli acquirenti, sia sulla scorta della documentazione edilizia allegata, sia dalla mappa catastale, la quale -peraltro -non poteva fornire alcun idoneo elemento in proposito essendo priva dell’allegazione di una planimetria.
Pertanto, la Corte territoriale riteneva che, nella fattispecie, sussistessero le condizioni per l’operatività della garanzia contemplata dall’art. 1489 c.c., donde l’insorgenza del diritto, per gli appellanti principali, ad ottenere la riduzione del prezzo corrisposto, da quantificarsi nella misura di euro 64.252,00, la quale, rivalutata all’attualità dal 18 luglio 1996 (data della compravendita), era risultata ammontante ad euro 133.875,19.

La Corte di appello rigettava, di contro, il gravame incidentale, dovendosi escludere la configurabilità di un indebito arricchimento degli acquirenti, dal momento che la determinazione del prezzo era avvenuta in virtù della libera contrattazione delle parti, assistita da causa meritevole di tutela.

Avverso la citata sentenza di appello, hanno proposto congiuntamente ricorso per cassazione, sulla base di quattro motivi, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Hanno resistito con un altrettanto congiunto controricorso gli intimati COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Il P.G. ha depositato conclusioni scritte.

Entrambi i difensori delle parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo, i ricorrenti denunciano -ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c. la mancata valutazione di un fatto decisivo della controversia in ordine alla somma liquidata nell’impugnata sentenza, per aver la Corte di appello condannato gli stessi, in qualità di venditori, al pagamento di tutti gli oneri e costi relativi non solo agli abusi da loro commessi ma anche di quelli riconducibili alla condotta degli acquirenti, posta in essere -mediante la realizzazione di autonomi illeciti edilizi – successivamente alla vendita e al correlato trasferimento dell’immobile.
Con la seconda censura, i ricorrenti deducono -con riguar do all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c. la violazione

dell’art. 1489 c.c. sulla conoscibilità dei vizi secondo la media diligenza, nonché l’omessa valutazione di un fatto decisivo, non considerando che dalla semplice esistenza del progetto del 1974, della licenza del 1975 e della planimetria catastale del 1984 risultava certo che erano intervenute delle modifiche progettuali.

Con la terza doglianza, i ricorrenti lamentano -in ordine all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c. la violazione dell’art . 1489 c.c. sulla mancata limitazione al godimento e l’omesso esame di tale fatto ritenuto decisivo.

In particolare, i ricorrenti sostengono che le caratteristiche degli abusi originari, di gran lunga inferiori a quelli poi realizzati dagli stessi acquirenti, non avevano limitato in alcun modo il godimento del bene, che, anzi, avendone eseguito di ulteriori, avevano pacificamente goduto dell’immobile.

Si aggiunge che l’accertata irreperibilità dei progetti presso l’Amministrazione non poteva limitare, nepp ure potenzialmente, il godimento del bene, non ricorrendo nemmeno i presupposti giuridici per emettere un provvedimento accertativo o sanzionatorio in relazione agli abusi originari.

Con il quarto ed ultimo mezzo, i ricorrenti prospettano -ai sensi del l’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. la violazione e falsa applicazione del citato art. 1489 c.c. in relazione alla determinazione del minor prezzo che gli acquirenti avrebbero dovuto pagare ove fossero stati messi a conoscenza dei vizi dell’immobile, non a vendo la Corte di appello tenuto conto di

quanto rimasto accertato nel giudizio di primo grado a seguito della disposta c.t.u.

Rileva, innanzitutto, il collegio che va respinta l’eccezione pregiudiziale di inammissibilità formulata dai controricorrenti siccome il ricorso non ha comportato affatto la violazione dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c., contenendo uno svolgimento sommario della vicenda fattuale della causa più che adeguato, potendo -semmai -il profilo relativo alla prospettata mancata contestazione del fatto contenuto circa la il valore e l’efficacia della dichiarazione di non veridicità (in ordine alla conformità della costruzioni ai titoli edilizi ed urbanistici) fatta nella sentenza di appello rilevare come possibile vizio in punto di diritto della stessa sentenza, che, però, non risulta al riguardo esplicitato.
6. Si osserva, poi, in linea preliminare, che i motivi risultano essere stati proposti in un ordine numerico progressivo non rispondente all’ordine logico -giuridico delle questioni con essi distintamente prospettate.

Infatti, con il primo si pone subito riferimento alla violazione dell’art. 115 c.p.c. e all’omesso esame del fatto ritenuto decisivo in ordine alla misura della somma liquidata con l’impugnata sentenza, sul presupp osto che, a tal fine, in essa sarebbe stata compresa anche quella riferibile agli abusi edilizi commessi dagli odierni controricorrenti-acquirenti successivamente alla stipula del contratto di compravendita, per come emergente anche dalle risultanze della c.t.u., laddove si pone riguardo alla realizzazione di sopravvenuti
ulteriori incrementi di superficie e di una diversa destinazione d’uso, abusi per i quali era stata instaurata una diversa pratica di condono.

Senonché, l’esame di questa doglianza così come dedotta -è da ritenersi logicamente condizionato all’eventuale rigetto del secondo e del terzo motivo, i quali ruotano entrambi sulla contestazione dell’applicabilità nel caso di specie della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c., invece ritenuta sus sistente con l’impugnata sentenza.

Quindi, seguendo l’ordine logico -giuridico propriamente riconducibile alle questioni come prospettate, vanno esaminati per primi il secondo e terzo motivo.

7. Il secondo motivo non è fondato.

Infatti si deve ritenere che la Corte di appello ha applicato correttamente il principio secondo cui, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto.
Orbene, il giudice di appello, a fronte di una dichiarazione formale contenuta nell’atto di compravendita di avvenuta realizzazione della costruzione formantene oggetto di conformità ai titoli edilizi, ha – in base ad una valutazione di merito adeguatamente motivata -accertato l’inveridicità della

stessa e che tali (occultati) abusi non fossero ‘facilmente’ riconoscibili, nemmeno in base all’esame della relativa documentazione tecnica e in carenza degli obblighi di consegna che incombevano ai venditori.

Non coglie nel segno la considerazione di cui a pag. 17 del ricorso in base alla quale è vero che gli acquirenti, non visionando il progetto, non potevano essere edotti di quali fossero in concreto le difformità, ma essi avrebbero potuto averne la ‘sostanziale’ certezza.

Si osserva al riguardo che, al di là dell’equivocità del termine adottato, va evidenziato che -a termini di legge -è necessario che il compratore ne abbia avuto l’effettiva e diretta certezza e che, quindi, tali difformità fossero esistenti e conoscibili, ovvero rispondenti al requisito di ‘apparenza’ (il quale è, tuttavia, un concetto ben diverso da quello di ‘facile riconoscibilità’) previsto dall’art. 1489 c.c. (che, a tal proposito, discorre nel senso che il compratore, per l’operatività della relativa garanza, ‘non abbia avuto conoscenza dei vizi’).
Deve, quindi, trovare conferma il principio (cfr. Cass. n. 4786/2007 e, argomentando ‘a contrario’, Cass. n. 25357/2014) in base al quale, nell’ ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dal titolo concessorio, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata

dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto (evenienze, queste ultime, escluse con la sentenza qui impugnata sulla scorta di un’adeguata motivazione, da cui il riconos cimento in capo agli acquirenti della facoltà di chiedere la riduzione del prezzo).

Anche la terza censura è priva di fondamento.

Con essa, i ricorrenti invocano l’applicabilità, nel caso di specie, del principio affermato con la sentenza di questa Corte n. 3464/2012, secondo la quale l’ art. 1489 c.c., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali -però -il venditore abbia fatto menzione nell’atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto (il richiamo della massima riportato a pag. 18 del ricorso non richiama, artificiosamente, l’ultima parte specifica tiva della condizione di applicabilità del principio generale) .
Senonché, nella fattispecie oggetto di controversia, ci si trova al cospetto della diversa (anzi contraria) ipotesi in cui, invece, i venditori non avevano fatto -all’atto della conclusione del contratto – alcuna dichiarazione circa la sussistenza di abusi edilizi interessanti la costruzione oggetto di compravendita.

Procedendo, ora, per effetto del rigetto del secondo e terzo motivo, all’esame del primo, il collegio ritiene che lo stesso è fondato.

Infatti, va rilevato che la Corte di appello ha omesso di esaminare il fatto decisivo che, ai fini della determinazione del danno complessivo subito dagli acquirenti, non potessero essere presi in considerazione anche i costi riconducibili agli abusi -oggetto di separata procedura di condono -dagli stessi realizzati successivamente alla stipula della compravendita, cosa che, di conseguenza, aveva consentito di riconoscere agli stessi una somma esorbitante rispetto a quella ricollegabile ai soli abusi commessi precedentemente dai venditori (odierni ricorrenti), siccome comprensiva dei costi di entrambe le procedure di regolarizzazione urbanistica.
In tal modo, perciò, la Corte di appello è incorsa nell’errore di non tener conto della circostanza che -così ragionando -ha determinato la conseguenza di far rimborsare dai venditori i costi relativi anche agli abusi successivamente realizzati dagli acquirenti.

Ed invero -per come specificamente dedotto con il motivo (v. pagg. 11-14) – il c.t.u. aveva accertato la diversità della condizione urbanisticaedilizia dell’immobile sia all’atto della compravendita che successivamente all’intervenuto trasferimento della proprietà in capo agli acquirenti, verificando che questi ultimi avevano realizzato ulteriori autonomi abusi consistiti in incrementi di superficie e in una diversa destinazione d’uso, le spese della cui regolarizzazione urbanistica non potevano, quindi, ricadere a carico dei venditori.
Pertanto, la Corte di appello non avrebbe potuto condannare gli odierni ricorrenti a rifondere agli acquirenti la somma imputata all’effettuato intero condono (o meglio con riferimento ad entrambi i condoni afferenti allo stesso immobile ma per abusi riguardanti due periodi diversi, anteriormente e successivamente alla compravendita) per euro 59.752,00, ma solo quella relativa agli abusi risultanti nel 1996 -ovvero all’atto della conclusione delle compravendita -ed addebitabili agli odierni ricorrenti per effetto della successiva procedura di condono attuata, con la conseguente condannabilità dei COGNOME a rifondere ai COGNOME il solo importo pagato per il condono degli abusi a loro imputabili (e non per entrambi i condoni), con derivante riduzione proporzionale della somma dovuta agli stessi COGNOME che avevano proceduto al pagamento degli oneri relativi alla complessiva pratica di condono.
Il quarto ed ultimo motivo è da assorbire per effetto dell’accoglimento del primo (siccome riguardante questioni attinenti alla determinazione nel tempo del valore dell’immobile oggetto di compravendita).

In definitiva, previo rigetto del secondo e del terzo motivo, deve essere accolto il primo, con conseguente assorbimento del quarto.

Da ciò consegue la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto (stante la necessità di esaminare il fatto decisivo omesso come con esso denunciato), con rinvio

della causa, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Roma, in diversa

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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