Abusi edilizi e recesso: quando è legittimo

Una promissaria acquirente ha scoperto significativi abusi edilizi in un immobile dopo aver firmato un contratto preliminare. I venditori avevano falsamente dichiarato che l’immobile era stato costruito prima del 1967. La Corte di Cassazione ha confermato il diritto dell’acquirente di recedere dal contratto e di ricevere il doppio della caparra versata, stabilendo che tali difformità costituiscono un grave inadempimento contrattuale, anche se non rendono nullo il contratto stesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Abusi Edilizi nel Preliminare: Quando il Recesso è Legittimo?

La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è un passo fondamentale, ma cosa succede se l’acquirente scopre gravi abusi edilizi dopo aver già versato una cospicua caparra? La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 17148/2024, offre un’analisi cruciale su questo tema, distinguendo tra la validità del contratto e l’inadempimento del venditore, e chiarendo quando il recesso e la richiesta del doppio della caparra sono pienamente legittimi.

I Fatti del Caso: Una Compravendita Complicata

Una promissaria acquirente citava in giudizio i promittenti venditori dopo aver stipulato un contratto preliminare per un immobile. Nel contratto, i venditori avevano dichiarato che l’edificio era stato realizzato prima del settembre 1967. Tuttavia, una perizia di fiducia rivelava una realtà ben diversa: l’immobile presentava una “totale irregolarità urbanistica”, non essendo mai stato oggetto di concessione edilizia né di successiva sanatoria. Erano inoltre presenti opere abusive più recenti, come la realizzazione di un soppalco e di un servizio igienico, che ne alteravano la consistenza.

Di fronte a questa scoperta, l’acquirente chiedeva l’annullamento del contratto o, in subordine, l’accertamento della legittimità del proprio recesso per grave inadempimento, con la conseguente condanna dei venditori al pagamento del doppio della caparra versata.

Il Tribunale di primo grado e la Corte d’Appello davano ragione all’acquirente, confermando il suo diritto a recedere e a ottenere il doppio della caparra. I venditori, soccombenti, decidevano di ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e gli abusi edilizi

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando le decisioni dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno stabilito che la presenza di difformità urbanistiche non dichiarate, e non conoscibili dall’acquirente, costituisce un grave inadempimento contrattuale da parte del venditore. Tale inadempimento legittima pienamente l’acquirente a esercitare il diritto di recesso e a pretendere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, come previsto dall’articolo 1385 del codice civile.

Le Motivazioni: Nullità vs. Inadempimento

Il punto centrale della decisione risiede nella distinzione tra la validità del contratto (il cosiddetto “vizio genetico”) e l’inadempimento nella sua fase esecutiva (il “vizio funzionale”).

La Distinzione Chiave: Nullità Formale e Inadempimento Sostanziale

I venditori sostenevano che la presenza di abusi avrebbe dovuto portare a una dichiarazione di nullità del contratto, non a una risoluzione per inadempimento. La Cassazione, richiamando un importante orientamento delle Sezioni Unite (sent. n. 8230/2019), ha chiarito che la nullità di un atto di compravendita si verifica per ragioni prevalentemente formali: ad esempio, la mancata indicazione nel rogito del titolo edilizio (permesso di costruire, etc.).

Tuttavia, la questione della conformità sostanziale del bene al titolo dichiarato attiene alla fase dell’esecuzione del contratto. Se il venditore consegna un bene diverso o con caratteristiche difformi da quelle promesse – come un immobile con gravi abusi edilizi non dichiarati – commette un inadempimento contrattuale. In questo caso, la falsa dichiarazione circa l’epoca di costruzione e la presenza di opere abusive non sanabili hanno integrato un grave inadempimento.

La Gravità degli Abusi Edilizi come Inadempimento

La Corte ha qualificato la non conformità urbanistica come un vizio riconducibile all’articolo 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi). Gli abusi riscontrati, come l’aumento della superficie utile tramite soppalco e l’assenza totale di titolo edilizio per il piano seminterrato, erano tutt’altro che minori. Essi non solo diminuivano il valore dell’immobile, ma lo esponevano al potere sanzionatorio della Pubblica Amministrazione (es. ordine di demolizione), limitandone il godimento.

Poiché l’inadempimento dei venditori è stato ritenuto colpevole e di non scarsa importanza, l’acquirente aveva tutto il diritto di avvalersi dello strumento del recesso, che rappresenta una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, attivabile proprio in presenza di una caparra confirmatoria.

Le Conclusioni: Implicazioni per Acquirenti e Venditori

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale a tutela di chi acquista un immobile. La validità formale di un contratto preliminare non protegge il venditore se il bene promesso in vendita è sostanzialmente diverso a causa di abusi edilizi. L’acquirente ha diritto di ricevere un bene conforme a quanto pattuito e libero da vizi che ne possano compromettere la commerciabilità e il godimento.

Per i venditori, la lezione è chiara: la massima trasparenza sulla situazione urbanistica dell’immobile è essenziale. Dichiarazioni non veritiere possono portare non solo alla perdita dell’affare, ma anche alla condanna a pagare il doppio della caparra ricevuta. Per gli acquirenti, invece, emerge l’importanza di effettuare verifiche tecniche approfondite prima del rogito, anche se il preliminare è già stato firmato.

Un immobile con abusi edilizi può essere oggetto di un contratto preliminare valido?
Sì, il contratto preliminare è valido. La nullità, secondo la Cassazione, deriva da vizi formali come la mancata indicazione del titolo edilizio nell’atto definitivo, non dalla presenza di abusi in sé. Tuttavia, la presenza di abusi incide sull’adempimento del venditore.

La scoperta di abusi edilizi dopo la firma del preliminare giustifica sempre il recesso dell’acquirente?
Giustifica il recesso se gli abusi costituiscono un inadempimento di non scarsa importanza. Nel caso esaminato, le difformità erano gravi (aumento di superficie, intero piano privo di titolo edilizio, non condonabilità), quindi il recesso e la richiesta del doppio della caparra erano legittimi.

Qual è la differenza tra nullità del contratto e inadempimento per abusi edilizi?
La nullità è un vizio genetico che rende il contratto invalido fin dall’inizio, legato a difetti formali (es. mancanza del titolo abilitativo nel rogito). L’inadempimento è un vizio funzionale che si verifica durante l’esecuzione del contratto, quando una delle parti non rispetta le obbligazioni assunte (es. consegnare un bene con abusi non dichiarati). L’inadempimento può portare alla risoluzione del contratto o al recesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17148 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17148 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/06/2024

Oggetto: Preliminare compravendita – Presenza di abusi edilizi – Recesso e pagamento del doppio della caparra – Presupposti.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20875/2019 R.G. proposto da

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio della dott.ssa NOME COGNOME.

–

ricorrente

–

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO.

-controricorrente –

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO.

-controricorrente –

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME.

Avverso la sentenza n. 3642/2018 del 19/7/2018, resa dalla Corte d’Appello di Napoli;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13 giugno 2024 dalla Consigliera NOME COGNOME;

Rilevato che:

1. Con atto notificato il 10 luglio 2006, COGNOME NOME convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Napoli, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, esponendo che, in data 30 Marzo 2006, aveva stipulato con i predetti, dal AVV_NOTAIO, un contratto preliminare per l’acquisto della proprietà del locale terraneo ad uso deposito, facente parte del fabbricato sito in Napoli, INDIRIZZO, INDIRIZZO, di circa 200 mq., il quale, all’art. 5, contemplava la dichiarazione dei promittenti venditori, ai sensi dell’art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985, dell’intera realizzazione del bene prima del settembre 1967, che il prezzo era stato concordato nella somma di € 280.000,00, di cui fu versata la somma di € 40.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, che la restante parte avrebbe dovuto essere versata al momento della stipula del contratto definitivo, fissata per il 15 maggio 2006, che, in seguito a perizia effettuata da tecnico di fiducia, aveva appurato la totale irregolarità urbanistica dell’immobile di cui al predetto preliminare, non essendo stato mai assentito con concessione edilizia, né con successiva sanatoria, il piano seminterrato facente parte del compendio immobiliare, interessato, successivamente al settembre 1967 e all’acquisto dei promittenti venditori del 22
Marzo 2001, da modifiche – consistenti nella realizzazione di una finestra, nella costruzione di un solaio ammezzato e nella creazione di un servizio igienico – parimenti abusive e tali da alterarne la consistenza, e che aveva cercato di recedere consensualmente dal contratto con restituzione degli importi ricevuti attraverso le missive del 17 maggio 2006 e 5 giugno 2006 senza ottenere riscontro, sicché chiedeva l’annullamento del contratto preliminare per dolo della parte promittentevenditrice, con condanna della stessa alla restituzione di quanto percepito a titolo di caparra, nonché al risarcimento del danno; in via subordinata, l’accertamento della legittimità del recesso per il grave inadempimento della medesima parte promittentevenditrice, con conseguente condanna della stessa al pagamento del doppio della caparra; in via ancora più subordinata, la risoluzione del preliminare per grave inadempimento dei convenuti, con condanna degli stessi al risarcimento dei danni, e, in ogni caso, accertato l’inadempimento degli obblighi di buona fede ex artt. 1175 e 1375 cod. civ., la condanna dei promittenti venditori al risarcimento di tutti i danni patiti per responsabilità contrattuale ed extracontrattuale.
Si costituirono in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME, sostenendo di non aver mai realizzato alcun abuso, posto che le opere descritte erano state realizzate prima del settembre 1967 e che essi si erano limitati a restaurarle, e proponendo, a loro volta, domanda riconvenzionale fondata sul grave inadempimento imputabile all’attrice, con conseguente loro diritto a ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra, oltre a chiedere di chiamare in causa i propri danti causa, COGNOME NOME e COGNOME NOME, onde essere dagli stessi garantiti e manlevati in caso di accoglimento dell’avversa domanda, mentre
rimasero contumaci COGNOME NOME NOME COGNOME NOME.

Si costituirono in giudizio i terzi chiamati, COGNOME NOME e COGNOME NOME, assumendo che l’immobile compravenduto fosse stato realizzato e ultimato prima del settembre 1967 e che le opere attualmente esistenti dovessero farsi risalire a data successiva all’acquisto dei chiamanti, e formulando anch’essi richiesta di autorizzazione alla chiamata dei propri danti causa, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Si costituirono in giudizio COGNOME NOME, in proprio e in qualità di erede del defunto NOME COGNOME, e COGNOME NOME, sia in qualità di erede di NOME COGNOME, sia di rappresentante legale della minore NOME COGNOME, evidenziando che il bene compravenduto ai loro chiamanti era stato realizzato prima del mese di settembre 1967 e che le opere rinvenute erano state realizzate in epoca successiva al 2001.

Con sentenza n. 5460/2015, pubblicata il 13 aprile 2015, il Tribunale di Napoli rigettò la domanda proposta da COGNOME NOME in via principale e accolse quella subordinata, dichiarando per l’effetto risolto per recesso il contratto preliminare del 30 Marzo 2006 a causa dell’inadempimento dei convenuti COGNOME NOME, NOME, NOME e COGNOME NOME, e condannando i predetti in solido al pagamento del doppio della caparra versata ad essi.

Il giudizio di gravame, instaurato dai medesimi COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, si concluse, nella resistenza di COGNOME NOME, che propose anche appello incidentale, e di COGNOME NOME, con la sentenza n. 3642/2018, pubblicata il 19/7/2018, con la quale la Corte d’Appello di Napoli rigettò l’appello, sostenendo l’inammissibilità del motivo di

impugnazione afferente alla nullità del contratto preliminare, non avendovi i giudici di primo grado fatto riferimento e avendo analizzato soltanto la legittimità del recesso esercitato dalla promissaria acquirente; la correttezza e congruità della relazione del c.t.u. e l’omessa presa di posizione di quest’ultimo sulle osservazioni del c.t.p.; l’assenza della concessione edilizia per le opere realizzate nel piano seminterrato, essendone stata modificata consistenza e superficie, e l’impossibilità di ottenere la DIA, stanti gli abusi originariamente commessi; l’irrilevanza, infine, delle prove testimoniali dedotte, essendo i relativi capitoli privi di indicazioni temporali, e della perizia svolta dall’istituto di credito che aveva concesso il mutuo, in quanto intervenuta prima che le opere abusive venissero realizzate.
Contro la predetta sentenza, COGNOME NOME propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi. COGNOME NOME e COGNOME NOME si sono difesi con controricorso. Sono rimasti invece intimati COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME.

Le parti hanno depositato memorie.

Considerato che :

1.1 Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la nullità del procedimento di primo e secondo grado, in relazione all’art. 360, n. 3 e 4, cod. proc. civ., in combinato disposto con l’art. 111 Cost. e con gli artt. 183, settimo comma, e 345 cod. proc. civ., perché i giudici d’appello avevano confermato la sentenza di primo grado, che era stata emessa senza che venissero ammesse le prove testimoniali dedotte, sulle quali vi era stata pronuncia di rigetto, e che avrebbero consentito di dimostrare la realizzazione delle opere abusive in data antecedente al 1967. Peraltro, il c.t.u., ancorché fosse stato all’uopo delegato dal
giudice, aveva omesso di acquisire la perizia svolta dall’istituto bancario in sede di procedimento per la concessione, in loro favore, del mutuo fondiario finalizzato all’acquisto dell’immobile, la quale aveva considerato minori e, dunque, sanabili gli abusi riscontrati e idonei a consentire la trasferibilità del bene, e aveva, inoltre, omesso di svolgere sopralluoghi sul bene e di effettuare saggi sui manufatti assunti come abusivi onde certificarne la data di realizzazione. In tal modo, era stato impedito al ricorrente di dimostrare i propri assunti, con conseguente violazione delle norme costituzionali in tema di giusto processo.
1.2 Il motivo è inammissibile.

Esso verte sostanzialmente sulla mancata ammissione dei mezzi istruttori dedotti (prove testimoniali), sulla mancata acquisizione di quelli ammessi (perizia svota dall’istituto di credito) e sul mancato svolgimento da parte del c.t.u. di un sopralluogo nell’immobile oggetto di accertamento.

La censura difetta di specificità.

Per un verso, non specifica, infatti, la decisività del mezzo di prova di cui si lamenta la mancata ammissione, ossia se e in che termini la prova non ammessa attenesse a fatti decisivi per il giudizio e fosse, dunque, idonea a dimostrare circostanze tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l’efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, ossia, in sostanza, l’attitudine dimostrativa di circostanze rilevanti ai fini della decisione, di modo che la ratio decidendi risulti priva di fondamento (Cass., Sez. 6-1, 17/6/2019, n. 16214; Cass., Sez. 3, 6/11/2023, n. 30810), specie a fronte dell’argomentazione, contenuta in sentenza, secondo cui i due capi sui quali l’escussione dei testi sarebbe dovuta avvenire non avrebbe
condotto a risultati differenti, posto che la sua articolazione verteva esclusivamente sullo stato dei luoghi e sul fatto che l’immobile fosse rimasto inalterato nella sua consistenza strutturale e muraria senza alcun riferimento all’epoca di realizzazione del bagno e del soppalco, benché questo punto costituisse l’aspetto rilevante del ragionamento decisorio.

Per altro verso, non specifica neppure, pur a fronte di tale dirimente considerazione, su quali capi avrebbe dovuto vertere la prova testimoniale, in violazione del principio secondo cui il ricorrente che, in sede di legittimità, denunci la decisione sull’istanza di ammissione di un mezzo istruttorio o sulla valutazione di esso, ha l’onere di indicare specificamente le circostanze oggetto della prova, provvedendo alla loro trascrizione, al fine di consentire il controllo della decisività dei fatti da provare, e, quindi, delle prove stesse, che il giudice di legittimità deve essere in grado di compiere sulla base delle deduzioni contenute nell’atto, alle cui lacune non è consentito sopperire con indagini integrative (Cass., Sez. 6-3, 10/8/2017, n. 19985; Cass., Sez. L, 30/7/2010, n. 17915; Cass., Sez. 3, 19/3/2007, n. 6440).
Quanto al duplice rilievo sull’operato del c.t.u. in ordine all’omessa acquisizione, da parte sua, della perizia redatta dall’istituto di credito al fine della concessione del mutuo fondiario e alla mancata effettuazione di un sopralluogo dell’immobile, lo stesso, oltre a non confrontarsi con il principio sopra richiamato della decisività delle circostanze dedotte, nient’affatto esplicitato, pur a fronte della considerazione contenuta in sentenza in ordine all’avere il c.t.u. fondato le sue conclusioni su dati oggettivi letti alla luce del disposto normativo e, soprattutto, all’irrilevanza del documento della banca, siccome redatto in data antecedente (febbraio 2001) all’acquisto
dell’immobile (marzo dello stesso anno) e ai lavori che erano ad esso susseguiti, non considera che, in tema di consulenza tecnica di ufficio, in virtù del principio dispositivo e dell’operare nel processo civile di preclusioni, assertive ed istruttorie, l’ausiliare del giudice, nello svolgimento delle proprie attività, non può – nemmeno in presenza di ordine del giudice o di acquiescenza delle parti -indagare di ufficio su fatti mai ritualmente allegati dalle parti, né acquisire di sua iniziativa la prova dei fatti costitutivi delle domande o delle eccezioni proposte e nemmeno procurarsi, dalle parti o dai terzi, documenti che forniscano tale prova, regola questa a cui può derogarsi soltanto quando la prova del fatto costitutivo della domanda o dell’eccezione non possa essere oggettivamente fornita dalle parti con i mezzi di prova tradizionali, postulando il ricorso a cognizioni tecnico-scientifiche, oppure per la prova di fatti tecnici accessori o secondari e di elementi di riscontro della veridicità delle prove già prodotte dalle parti (Cass., Sez. 3, 6/12/2019, n. 31886), eccezione insussistente nella specie, sicché sarebbe spettato alla parte l’onere di provvedere al recupero di tale documento e alla sua produzione in giudizio nei termini di legge.
Discende da quanto detto, l’inammissibilità della censura.

Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta la violazione o falsa applicazione della l. n. 47 del 1985, in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito ritenuto di aderire alle conclusioni del c.t.u., che aveva qualificato i presunti abusi (bagnetto e soppalco) come maggiori e quindi insanabili. Il ricorrente ha sul punto obiettato che, alla stregua dello studio 5389/c del RAGIONE_SOCIALE notarile, la menzione del titolo abitativo edilizio non è obbligatoria né per le opere soggette ad autorizzazione o a denuncia di attività, situazioni queste in cui gli
immobili sarebbero comunque commerciabili e gli atti di trasferimento validi, né per gli interventi edilizi non riconducibili alla tipologia della ristrutturazione maggiore, né nei casi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, non portando detti interventi a organismi edilizi diversi dai preesistenti e non essendovi un obbligo, per legge, di citare in atto gli estremi delle autorizzazioni edilizie e delle D.I.A. presentate ex art. 22, primo e secondo comma, T.U.. Inoltre, il Regolamento edilizio del Comune di Napoli ammette la realizzazione di soppalchi quando non costituenti unità immobiliari autonome, rispetto alle quali è sufficiente l’autorizzazione edilizia o la D.I.A. quando ammessa, così come il d.P.R. n. 380 del 2001 consente in sede di manutenzione straordinaria, la realizzazione e integrazione di servizi igienici, purché non alterino volumi e superfici o modifiche di destinazioni d’uso. Pertanto, ad avviso del ricorrente, gli interventi in questione non potevano che essere considerati minori e compatibili con gli strumenti edilizi vigenti, con conseguente illegittimità del recesso, stante la commerciabilità e non abusività del bene, peraltro censito nell’attuale strumento regolatore, e la sua sanabilità con un semplice accertamento di conformità ex artt. 31, comma 3, 33, comma 1, e 34, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001, soggetto, al più, a sanzione amministrativa.
3. Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1325, 1343, 1346, 1418, 1385 e 145 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito dichiarato l’inammissibilità del primo motivo d’appello, sostenendo che i giudici di primo grado non avessero compiuto alcun accenno alla nullità del preliminare per contrasto con le norme urbanistiche ed edilizie, ma avessero valutato la fondatezza dell’esercizio del
diritto di recesso per grave inadempimento dei promittenti venditori. Ad avviso del ricorrente, i giudici di merito avevano errato, sia in quanto il grave inadempimento avrebbe dovuto condurre ad una pronuncia di nullità del contratto preliminare perché contenente un oggetto impossibile o illecito o una causa illecita, con conseguente illegittimità del recesso, siccome presupponente la validità del contratto, e della condanna al pagamento del doppio della caparra, posto che essi avrebbero dovuto limitarsi ad ordinare la restitutio in integrum , sia in quanto, nel valutare la gravità dell’inadempimento, avevano applicato le norme in tema di risoluzione del contratto, benché il recesso postuli non un inadempimento grave, ma un qualunque inadempimento, che però avrebbe dovuto seguire e non precedere la sottoscrizione del contratto, con conseguente sua invalidità genetica.
La terza censura, da trattare per prima per motivi di priorità logica, in quanto, vertendo sulla eventuale sussistenza di un vizio genetico del preliminare di vendita, non può che precedere logicamente e giuridicamente l’esame delle questioni afferenti alla sussistenza o meno di un adempimento, è in parte inammissibile e in parte infondata.

Essa non attinge, infatti, la ratio decidendi risultante dalla motivazione della sentenza impugnata, nella quale il motivo d’appello afferente alla dedotta nullità del contratto, con i conseguenti obblighi ripristinatori, è stato affrontato e risolto dalla Corte di merito nel senso della sua inammissibilità in quanto non conferente con la sentenza impugnata, nella quale era stata, invece, affrontata e risolta la questione della legittimità del diritto di recesso esercitato dalla controparte, ponendosi così la censura, sotto questo profilo, in contrasto col principio secondo cui i motivi posti a fondamento dell’invocata
cassazione della decisione impugnata debbano avere i caratteri non solo della specificità e della completezza, ma anche della riferibilità alla decisione stessa (Cass., Sez. 3, 2/8/2002, n. 11530).

Nonostante ciò, il sostanziale sollecito del ricorrente a rivedere la questione della nullità negoziale, rilevabile anche in cassazione a condizione che i relativi fatti costitutivi siano stati ritualmente allegati dalle parti (Cass., Sez. 3, 17/7/2023, n. 20713; Cass., Sez. U, 12/12/2014, n. 26242), induce ad affrontare comunque la sostanza della doglianza, la quale è senz’altro infondata.

A tal riguardo, occorre prendere le mosse dal principio, affermato dalle Sezioni unite di questa Corte con riguardo al negozio di trasferimento di proprietà immobiliare, secondo cui la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma terzo dell’art 1418 cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile, sicché, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass., Sez. U, 22/3/2019, n. 8230).
L’affermata irrilevanza, ai fini della sussistenza del vizio genetico del contratto, della conformità o meno della costruzione

al titolo menzionato, valevole, come detto, nel contratto ad effetti reali, non può che ridondare, a maggior ragione, nel contratto ad effetti obbligatori, quale il contratto preliminare di compravendita immobiliare, per la cui esistenza non è richiesta neppure la dichiarazione del promittente alienante degli estremi del titolo urbanistico, la quale può anche sopravvenire all’atto ed essere prodotta in giudizio, ove si intenda ottenere con esso la sentenza di trasferimento coattivo del bene ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. (Cass., Sez. 3, 15/1/2020, n. 538).
Come chiaramente affermato da questa Corte, anche di recente, infatti, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto (Cass., Sez. 2, 28/9/2023, n. 27559; Cass., Sez. 2, 28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218).
Orbene, il giudice d’appello, a fronte di una dichiarazione formale contenuta nel preliminare di compravendita di avvenuta realizzazione della costruzione in data antecedente al 1967, ha accertato la sussistenza nel bene di opere compiute in data successiva in assenza di titolo urbanistico e, dunque, la sostanziale inveridicità dell’affermazione contenuta nell’atto, aspetto questo che lungi da costituire vizio genetico dello stesso, è andato ad incidere sulla fase della sua esecuzione e, in ultima analisi, sull’adempimento degli obblighi assunti.
Alla stregua di quanto detto, il motivo, anche sotto il profilo del rilievo officioso della nullità, deve essere rigettato.

La seconda censura è parimenti infondata.

Con essa, il ricorrente evidenzia l’insussistenza dell’inadempimento legittimante il recesso della parte dal contratto essendo la difformità edilizia riscontrata minore ed essendo perciò l’abuso inesistente, stante la sua sanabilità, e l’immobile commerciabile.

La tesi ripropone, in questa sede, i diversi orientamenti dottrinali formatisi in tema di nullità urbanistiche, allorché si distingueva tra abusi c.d. maggiori (perché consistenti nella costruzione dal nulla di un intero edificio oppure, nella realizzazione, su un edificio preesistente, di una parte autonoma del tutto nuova e suscettibile di essere commercializzata autonomamente dalla restante parte e non come porzione inscindibile perché pertinenza, senza il titolo abilitativo, oppure nell’esecuzione dell’opera in totale difformità dal titolo edilizio) e abusi c.d. minori (perché riguardanti opere soggette ad autorizzazione edilizia, titolo abilitativo in sanatoria relativo ad abusi minori o D.I.A., tranne che per alcune tipologie di manufatti, o, in genere, opere poste in condizione di ‘ tollerabilità urbanistica’ ), per escludere solo questi ultimi dall’alveo del vizio genetico del contratto.
Anche questa Corte, analizzando l’irregolarità urbanistica rilevante ai fini della validità del negozio, si era espressa, distinguendo le fattispecie in base all’abuso edilizio realizzato e ravvisando il vizio genetico della nullità nei soli casi di abuso primario, sussistente in caso di beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e non anche di abuso secondario, caratterizzato dalla realizzazione di modifiche o mutamento di destinazione su una sola parte dell’unità immobiliare preesistente (Vedi Cass., Sez. 2, 14/05/2018, n. 11659), da modifiche della sagoma o del volume rispetto alla situazione preesistente (come il caso di costruzione di una
veranda costituente locale normalmente privo dei connotati di precarietà e destinato a durare nel tempo, vedi Cass., Sez. 2, 07/01/2010, n. 52), e affermando la possibilità di emettere sentenza ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. quando il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione ed escludendola in caso di realizzazione di un aumento non consistente della volumetria fuori terra perché non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile oppure nel caso di realizzazione di una scala esterna (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza del 18/09/2009 n. 20258 Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza del 07/04/2014, n. 8081 .
Le sezioni penali della Suprema Corte, invece, pronunciandosi in merito al reato di cui all’art. 44, lett. b), d.p.r. n. 380 del 2001, ne hanno ritenuto ravvisabile la fattispecie nelle opere non rientranti tra quelle autorizzate in quanto implicanti trasformazioni, concernenti l’intero edificio, con caratteristiche tipologiche e plano-volumetriche di entità tale da costituire uno stravolgimento complessivo dell’originario progetto, ovvero nelle opere realizzate in eccedenza volumetrica, con creazione di un organismo edilizio o di parte di esso avente caratteristiche di utilizzazione e di ubicazione connotate da una loro autonomia e novità, sia sul piano costruttivo che su quello della valutazione economico sociale, ritenendo sussistente la totale difformità, ad esempio, in una tettoia esterna in quanto modificativa della sagoma dell’edificio, seppur accessoria ad esso, in relazione al suo sviluppo in altezza, oppure nella realizzazione di una tettoia al posto di un pergolato regolarmente assentito, oppure nel raddoppio della superficie di un futuro esercizio commerciale attraverso lavori di modificazione al piano interrato, ma non anche la modifica dell’utilizzazione di taluni ambienti dello
stabile, eseguita mediante lavori murari non previsti, oppure nella costruzione di un muro divergente dalla concessione solo per altezza, siccome costituenti difformità parziale, nella (Cass. pen., Sez. 3, sez. 3, 23/4/1990, n. 5891; Cass. pen., Sez. 3, 03/03/1992, n. 5330; Cass. pen., Sez. 3, 10/06/1994, n. 7559; Cass. pen., Sez. 3, 23/05/1997 n. 6875; Cass. pen., Sez. 3, 16/04/2008 n. 199373 Cass. pen., Sez. 4, 30/10/2002, n. 25159; Cass. pen., Sez. 3, 16/04/2008 n. 19973 Cass. pen., Sez. 3, 06/05/2010 n. 21351; Cass. pen., Sez. 3, 18/06/2014, n. 40541; Cass. pen., Sez. 3, 24/09/2015, n. 49669).
Se tale distinzione aveva però un senso allorché l’abuso edilizio andava ad incidere sulla stessa validità del contratto, indipendentemente dall’indicazione in esso di un titolo urbanistico, diversamente deve ritenersi all’esito dell’arresto delle Sezioni unite di questa Corte del 2019, che, come sopra detto, hanno ancorato la validità del contratto al dato formale dell’indicazione in esso del titolo edilizio, purché esistente e riferito all’immobile che ne è oggetto, ed escluso la rilevanza, ai fini della sua validità, della difformità del bene rispetto allo stesso titolo.
Infatti, ricadendo la non conformità del bene a norme urbanistiche nel vizio di cui all’art. 1489 cod. civ., è a questa disposizione che occorre fare riferimento onde stabilirne l’applicabilità alla specie, tenendo conto che, come già affermato da questa Corte, perché operi questa garanzia occorre tener conto della natura e dell’intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidono sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore (vedi sul punto Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2620, che ha
ritenuto corretta la decisione impugnata di rigetto della domanda di risoluzione del preliminare di vendita di uno stabile, trattandosi di costruzione pienamente conforme agli strumenti urbanistici vigenti in loco ed avente solo una difformità, rispetto alle prescrizioni della licenza edilizia, di entità trascurabile, puramente formale ed agevolmente risolvibile in via amministrativa, quanto meno con una sanatoria, con conseguente insussistenza di limitazioni del godimento del bene o di una diminuzione del suo valore).
La predetta disposizione è stata, in particolare, ritenuta applicabile al caso di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, in presenza delle due condizioni dell’omessa dichiarazione, nel contratto, della difformità o della sua non conoscenza in capo al compratore al momento dell’acquisto e della persistenza del potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile, condizioni queste in assenza delle quali non è possibile riconoscere all’acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (Cass., Sez. 2, 6/12/1984, n. 6399; Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218; Cass., Sez. 2, 28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez. 2, 28/11/2014, n. 25357).
Nel caso in esame, è pacifico che il contratto preliminare contenesse la dichiarazione dei promittenti venditori in ordine alla risalenza del bene a periodo antecedente al 1969 senza alcun altra specificazione, mentre i giudici di merito hanno accertato in fatto, alla stregua dei contenuti della c.t.u., che l’opera eseguita (e segnatamente il soppalco) aveva aumentato la superficie utile, sì da richiedere il rilascio del permesso di costruire, che il servizio igienico era stato verosimilmente
collegato abusivamente alla pubblica fognatura e, soprattutto, che l’intero piano seminterrato era privo del titolo edilizio, così da non essere condonabile.

Considerata l’entità della difformità alla luce dei precedenti di cui si è detto, possono allora dirsi integrati entrambi i requisiti posti dalla norma per la richiesta di risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo, non potendosi in questa sede discutersi della ricostruzione della vicenda fattuale operata alla stregua delle prove raccolte, la quale costituisce attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, insindacabile con il ricorso per cassazione (Cass., Sez. 1, 3/7/2023, n. 18857).
Posto allora che il recesso previsto dal secondo comma dell’art. 1385 cod. civ. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, avente quale presupposto l’inadempimento della controparte e condizione di operatività la semplice sua comunicazione a quest’ultima (Cass., Sez. 1, 13/3/2015, n. 5095), e che la stessa, in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, presuppone, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente (Cass., Sez. 2, 8/8/2019, n. 21209; Cass., Sez. 1, 10/5/2019, n. 12549), non può che derivare dal suo esercizio, in presenza dei suddetti presupposti, il trattenimento della caparra ricevuta (o l’esazione del doppio di essa), in ossequio alla sua funzione tipica, data dalla liquidazione dei danni preventivamente e convenzionalmente stabiliti, così determinando l’estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell’ inadempimento ad esso (Cass., Sez. 3, 20/2004, n. 18850).
Correttamente, pertanto, i giudici di merito, una volta ritenuto esistente l’inadempimento colpevole dei ricorrenti, hanno condannato gli stessi al pagamento del doppio della caparra ricevuta.

Ne consegue il rigetto della censura.

In conclusione, considerata l’inammissibilità della prima censura e l’infondatezza delle altre, il ricorso deve essere rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo. Nulla deve essere invece liquidato agli intimati, non avendo gli stessi svolto difesa.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore di COGNOME NOME e di COGNOME NOME, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida rispettivamente in euro 5.200,00 (per la prima) e in euro 4.500,00 (per il secondo) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente del contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 13/6/2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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