Abbattimento prezzo immobili: quando si applica?

La Cassazione nega il diritto all’abbattimento prezzo immobili a ex conduttori che avevano accettato un’offerta di acquisto da un ente previdenziale prima del 26 settembre 2001. La Corte chiarisce che le agevolazioni successive non si applicano a procedure di vendita già definite, stabilendo che fa fede la data dell’offerta definitiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Abbattimento Prezzo Immobili: La Cassazione Chiarisce la Normativa Applicabile

Nel contesto delle operazioni di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, la questione dell’abbattimento prezzo immobili a favore degli inquilini acquirenti è spesso al centro di complesse controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: la normativa applicabile dipende dal momento in cui è stata formalizzata l’offerta di vendita, tracciando una linea netta tra le procedure definite prima e dopo una data specifica.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di un gruppo di ex conduttori di immobili, originariamente di proprietà di un ente previdenziale pubblico e successivamente ceduti a una società di cartolarizzazione. Già nell’anno 2000, gli inquilini avevano accettato la proposta di acquisto formulata dall’ente. Gli atti di compravendita definitivi venivano poi stipulati nel 2003.

Successivamente, i nuovi proprietari citavano in giudizio l’ente previdenziale, chiedendo un rimborso parziale del prezzo pagato. La loro pretesa si fondava sull’applicazione di un coefficiente di abbattimento introdotto da un decreto ministeriale del 2005, emanato in attuazione di una legge del 2004.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, riconoscendo il diritto degli acquirenti alla riduzione del prezzo. Tuttavia, la Corte d’Appello, in totale riforma della prima sentenza, rigettava la richiesta. Gli ex conduttori decidevano quindi di ricorrere per cassazione.

La Questione dell’Abbattimento Prezzo Immobili e la Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il nodo centrale della questione risiedeva nell’interpretazione della normativa che disciplina la vendita degli immobili pubblici e, in particolare, l’applicazione dei benefici di riduzione del prezzo.

La legge (D.L. n. 351 del 2001) distingue nettamente due scenari:

1. Unità immobiliari con offerta definitiva in opzione entro il 26 settembre 2001: Per queste, la vendita avviene al prezzo e alle condizioni indicate nell’offerta originaria, indipendentemente da quando venga stipulato l’atto finale.
2. Unità immobiliari senza offerta definitiva: In questo caso, rileva la manifestazione di volontà di acquisto da parte del conduttore entro il 31 ottobre 2001. Il prezzo e le condizioni sono determinati in base alla normativa vigente al momento di tale manifestazione.

I ricorrenti rientravano pacificamente nella prima categoria, avendo ricevuto e accettato un’offerta di acquisto già nel 2000. Pertanto, secondo la Suprema Corte, non potevano beneficiare del meccanismo di abbattimento prezzo immobili introdotto da una normativa successiva (D.L. n. 41 del 2004 e relativo D.M. del 2005).

La Corretta Interpretazione della Norma

Il legislatore, secondo la Corte, ha volutamente creato due regimi distinti e non sovrapponibili. Le modifiche normative successive, che hanno introdotto i coefficienti di abbattimento, si innestano e modificano la disciplina applicabile solo al secondo scenario (manifestazione di volontà senza offerta), lasciando inalterate le condizioni per le vendite già perfezionate nel loro contenuto economico tramite un’offerta definitiva anteriore alla data spartiacque del 26 settembre 2001.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si basano su una rigorosa interpretazione letterale e sistematica delle norme. Il richiamo esplicito della legge del 2004 al secondo periodo della norma del 2001 (quello relativo alla manifestazione di volontà) rende evidente l’intenzione del legislatore di non estendere retroattivamente i benefici alle procedure di vendita già consolidate.

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili gli altri motivi di ricorso. Il primo, perché si risolveva in una critica all’apprezzamento dei fatti operato dal giudice di merito, attività non consentita in sede di legittimità. Il secondo motivo è stato ritenuto inammissibile per difetto di interesse, poiché censurava un’argomentazione marginale e non la ratio decidendi principale su cui si fondava la sentenza d’appello.

Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale nella dismissione del patrimonio immobiliare pubblico: il tempus regit actum. Le condizioni economiche della vendita, incluso il prezzo, sono cristallizzate al momento dell’offerta definitiva. Le agevolazioni normative introdotte successivamente, come l’abbattimento prezzo immobili previsto da decreti successivi, non hanno efficacia retroattiva per le operazioni già definite nei loro termini essenziali. Questa decisione fornisce certezza giuridica e chiarisce l’ambito di applicazione dei benefici, sottolineando l’importanza della data in cui l’offerta di vendita viene formalizzata.

A quali condizioni si applica il coefficiente di abbattimento del prezzo previsto da una normativa del 2004-2005 per gli immobili degli enti previdenziali?
Si applica ai conduttori che, in assenza di un’offerta di vendita definitiva ricevuta entro il 26 settembre 2001, abbiano manifestato la propria volontà di acquistare l’immobile entro il 31 ottobre 2001. Non si applica a chi aveva già ricevuto e accettato un’offerta definitiva prima di tale data.

Perché la Corte di Cassazione ha negato il diritto al rimborso ai ricorrenti?
Perché i ricorrenti avevano ricevuto e accettato un’offerta di acquisto definitiva già nell’anno 2000. La loro situazione rientrava quindi nel primo caso previsto dalla legge (vendita a prezzo e condizioni indicati nell’offerta), che non è stato modificato dalle normative successive che hanno introdotto i coefficienti di abbattimento del prezzo.

Cosa significa che un motivo di ricorso è inammissibile per difetto di interesse?
Significa che il motivo di ricorso attacca un’argomentazione della sentenza impugnata che non è fondamentale per la decisione finale (non è la cosiddetta ratio decidendi). Anche se quel motivo venisse accolto, la decisione principale resterebbe valida sulla base di altre motivazioni autonome, rendendo inutile l’esame del motivo stesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29606 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29606 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 33652/2018 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, LIBERA DI BIASE, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, gli ultimi tre nella qualità di eredi del defunto NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresenti e difesi dall’AVV_NOTAIO

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_RAGIONE_SOCIALERAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO.ti NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME

-controricorrente – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 4507/2018 pubblicata il 9 ottobre 2018

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19 settembre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e

NOME COGNOME, gli ultimi tre nella qualità di eredi del defunto NOME COGNOME, tutti quanti ex conduttori di appartamenti siti in Napoli alla INDIRIZZO -già di proprietà dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE e in sèguito trasferiti alla RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE nell’àmbito delle operazioni di cartolarizzazione realizzate ai sensi del D.L. n. 351 del 2001, convertito dalla L. n. 410 del 2001 -, sulla premessa di aver esercitato il diritto di opzione riconosciuto dall’art. 3, comma 3, del citato decreto e di aver interamente corrisposto il prezzo di acquisto determinato secondo i criteri da questo fissati, citavano in giudizio il predetto istituto previdenziale dinanzi al Tribunale partenopeo, chiedendo di accertare, per quanto in questa sede ancora interessa, il proprio diritto ad ottenere il rimborso di parte del corrispettivo versato, mercè l’applicazione del coefficiente aggregato di abbattimento previsto dal D.M. 20 aprile 2005, emanato in attuazione dell’art. 1, comma 4, D.L. n. 41 del 2004, convertito dalla L. n. 104 del 2004, stabilito per la città di Napoli nella misura dello 0,7595%.
Radicatosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, il quale contestava la fondatezza dell’avversa pretesa, chiedendone il rigetto.

All’esito del giudizio, il Tribunale adìto accoglieva la domanda, riconoscendo il diritto RAGIONE_SOCIALE attori a beneficiare della riduzione del prezzo corrisposto per l’acquisto delle unità immobiliari, nella misura derivante dall’applicazione del coefficiente aggregato di abbattimento di cui al citato decreto ministeriale, e condannando l’istituto convenuto alla restituzione delle somme dagli stessi pagate in esubero rispetto al dovuto.

La decisione veniva impugnata dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, nella qualità di successore ex lege dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, davanti alla Corte d’Appello di Napoli, la quale, con sentenza n. 4507/2018 del 9 ottobre 2018, in totale riforma della pronuncia di primo grado, rigettava la domanda proposta dagli originari attori.

Contro la menzionata sentenza di appello i soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi, resistiti con controricorso dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio.

I soli ricorrenti hanno depositato memoria.

MOTIVI RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso viene denunciata la violazione dell’art. 5 D. Lgs. n. 104 del 1996 e dell’art. 3, comma 20, D.L. n. 351 del 2001, convertito con modificazioni dalla L. n. 410 del 2001, nonchè dell’art. 1 D.L. n. 41 del 2004, convertito con modificazioni dalla L. n. 104 del 2004.

Si assume che, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte d’Appello, gli odierni ricorrenti avevano palesato la loro volontà di acquisto già nell’anno 2000 -vale a dire ben prima dell’emanazione del D.L. n. 351 del 2001 -, sotto il vigore della disciplina dettata dall’art. 6, comma 5, D. Lgs. n. 104 del 1996, la quale riconosceva ai conduttori di unità immobiliari ad uso residenziale appartenenti ad enti previdenziali pubblici esclusivamente un diritto di prelazione, esercitabile a condizione che l’ente proprietario avesse espresso l’intenzione di porre in vendita gli immobili mediante la formulazione di una specifica proposta di alienazione.
Tale volontà di acquisto era stata comunque manifestata anteriormente alla data del 31 ottobre 2001, assunta dall’art. 3, comma 20, del menzionato decreto -legge come termine di riferimento ai fini dell’individuazione della normativa da applicare per la determinazione del prezzo e delle condizioni di vendita delle unità immobiliari.

Con il secondo motivo è lamentata la violazione dell’art. 3, commi 3, 7 e 8, D.L. n. 351 del 2001, dell’art. 1 D.L. n. 41 del 2004, nonché del Decreto del 26 marzo 2004 emanato dal Ministro dell’Economia e delle Finanze di concerto con il Ministro del Lavoro e delle Politiche Sociali.

Avrebbe errato la Corte campana nell’affermare che l’applicazione dei coefficienti aggregati di abbattimento del prezzo prevista dall’art. 1 D.M. 20 aprile 2005 si riferisca ai soli conduttori che, pur non avendo ricevuto una specifica proposta di alienazione da parte dell’ente proprietario entro il termine del 26 settembre 2001, avessero manifestato la loro volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Con il terzo motivo è dedotta la violazione dell’art. 112 c.p.c..

Si sostiene che la Corte distrettuale sarebbe incorsa nel vizio di extrapetizione laddove ha affrontato in sentenza una questione che non era stata riproposta in appello, e precisamente quella relativa alla non cumulabilità dell’abbattimento del prezzo contemplato dalla normativa nazionale con l’ulteriore riduzione nella misura dell’8% pattuita a livello locale tramite il protocollo d’intesa concluso il 7 maggio 2003 tra l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE e le RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE.

I primi due motivi possono essere esaminati insieme perché intimamente connessi.

Essi sono privi di fondamento.

Non ricorre, infatti, la prospettata violazione di legge, avendo la Corte d’Appello di Napoli operato una corretta ricognizione e interpretazione della normativa di riferimento.

Invero, dopo aver accertato, in punto di fatto, che nell’anno 2000 gli odierni ricorrenti accettarono la proposta di alienazione precedentemente rivolta a ciascuno di loro dall’ente proprietario e che fra il 24 giugno e il 28 luglio 2003 stipularono gli atti pubblici di trasferimento RAGIONE_SOCIALE alloggi offerti in vendita, il collegio partenopeo ha statuito l’inapplicabilità al caso di specie della norma di cui al combinato disposto dei commi 1 e 2 dell’art. 1 D.L. n. 41 del 2004 -prevedente l’applicazione di un coefficiente aggregato di abbattimento del prezzo determinato ai sensi dell’art. 3, comma 7, D.L. n. 351 del 2001 -, rilevando che detta norma si riferisce ai soli
conduttori di unità immobiliari ad uso residenziale che, nelle ipotesi e con le modalità contemplate dal secondo periodo del comma 20 del medesimo art. 3, avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001.

Dalla superiore premessa ha tratto la conclusione che, essendo la presente fattispecie inquadrabile nell’àmbito previsionale della norma di cui al primo periodo del citato comma 20, non possa essere riconosciuto agli attori l’invocato beneficio dell’abbattimento del prezzo, giacchè, in forza del menzionato art. 1, commi 1 e 2, D.L. n. 41 del 2004, le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001 sono vendute, anche successivamente al 31 ottobre 2001, al prezzo e alle altre condizioni indicati nell’offerta.
La soluzione accolta dal giudice distrettuale, oltre ad essere aderente alla lettera della legge, si pone in linea con la giurisprudenza di questa Corte, la quale, in subiecta materia , ha avuto modo di chiarire quanto segue:

-l’art. 1 D.L. n. 41 del 2004 si innesta, modificandola, sulla disciplina introdotta dall’art. 3, comma 20, D.L. n. 351 del 2001, che distingue tra le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001 e quelle per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, stabilendo che le prime siano vendute in ogni caso al prezzo e alle altre condizioni indicati nell’offerta, mentre le seconde siano poste in vendita al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà;
-lo specifico riferimento della norma al secondo periodo dell’art. 3, comma 20, D.L. n. 351 del 2001 rende evidente che il legislatore non ha inteso superare la distinzione fra le unità immobiliari offerte in opzione da enti previdenziali pubblici entro il 26 settembre 2001

e quelle per le quali entro il 31 ottobre 2001 fosse intervenuta unicamente la manifestazione della volontà di acquisto da parte dei conduttori, bensì soltanto indicare un’unica data di riferimento ai fini della determinazione del prezzo di vendita della seconda categoria di immobili, la cui individuazione risultava oltremodo problematica sulla base dello stesso art. 3, avuto riguardo alla pluralità e alla diversità delle discipline susseguitesi nel tempo e alla condotta non sempre lineare tenuta in concreto dalle parti (cfr., sull’argomento, Cass. n. 38278/2021).
Per il resto, laddove tende a contestare che i ricorrenti avessero effettivamente , la censura si risolve in un’inammissibile critica all’apprezzamento delle risultanze processuali compiuto dal giudice di merito, insindacabile in questa sede di legittimità.

Il terzo motivo è inammissibile per difetto di interesse ad impugnare, in quanto la sollevata censura attinge un’argomentazione del tutto marginale svolta dalla Corte d’Appello soltanto ad abundantiam , essendo la decisione fondata sull’assorbente rilievo dell’inapplicabilità al caso di specie dell’abbattimento del prezzo previsto dall’art. 1 D.L. n. 41 del 2004. L’esito della disamina non muterebbe qualora si ritenesse che la contestata affermazione del giudice distrettuale integri un’autonoma ratio decidendi .
Sovviene, in proposito, il consolidato insegnamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui, qualora la pronuncia di merito si fondi su una pluralità di ragioni, fra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse avverso una delle suddette rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le doglianze relative alle ulteriori rationes , in quanto il loro eventuale accoglimento non potrebbe
comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione impugnata (cfr., ex multis , Cass. n. 24381/2021, Cass n. 11493/2018, Cass. n. 2108/2012, Cass. n. 20454/2005).

In definitiva, il ricorso deve essere respinto.

Le spese del presente grado di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Sussistendone i relativi presupposti processuali, viene resa nei confronti dei ricorrenti l’attestazione di cui all’art. 13, comma 1 -quater , D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), inserito dall’art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, a rifondere alla controparte le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi 6.200 euro (di cui 200 per esborsi), oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , D.P .R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, in data 19 settembre 2023.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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