Il condono edilizio non si ottiene frazionando l’abuso
La legge italiana prevede regole severe per sanare le costruzioni abusive. Molti proprietari cercano di aggirare questi limiti con stratagemmi ingegnosi. Un caso tipico riguarda il tentativo di ottenere il condono edilizio attraverso il frazionamento artificiale di un unico grande immobile in più unità più piccole. La Corte di Cassazione ha recentemente affrontato questa questione. I giudici hanno chiarito che non è possibile aggirare i limiti volumetrici previsti dalla legge dividendo fittiziamente una costruzione. Chi acquista un immobile sapendo che è abusivo rischia di perdere la casa, anche se ha pagato un mutuo o agito in apparente buona fede.
Come funziona il limite dei metri cubi nel condono edilizio
La normativa sul condono edilizio fissa una soglia massima di volume sanabile per ogni singola istanza. Nel caso specifico della legge del 1994, questo limite è pari a 750 metri cubi. Per superare questo ostacolo, il costruttore originario aveva diviso l’immobile abusivo in due appartamenti distinti. Successivamente, i suoi due figli avevano presentato due domande di sanatoria separate. Ciascuna domanda indicava un volume inferiore al limite di legge, ma la somma totale superava abbondantemente la soglia consentita. La Cassazione ha ribadito che l’edificio deve essere considerato come un complesso unitario. Se l’opera fa capo a un unico soggetto, non si possono presentare più domande separate per lo stesso edificio. Questo comportamento costituisce un tentativo illecito di eludere la legge. Pertanto, i permessi di sanatoria ottenuti in questo modo sono del tutto illegittimi e non bloccano la demolizione.
La demolizione parziale successiva non salva l’immobile
L’Acquirente dell’immobile ha proposto una soluzione alternativa per salvare la propria casa. Ha offerto di demolire spontaneamente una parte della struttura per riportare il volume totale sotto la soglia dei 750 metri cubi. I giudici hanno rigettato anche questa proposta. La riduzione della volumetria tramite demolizione parziale deve avvenire entro i termini stabiliti dalla legge sul condono. Qualsiasi intervento di demolizione eseguito dopo la scadenza dei termini di legge non ha alcun valore sanante. Anzi, un simile intervento costituisce una nuova opera abusiva volta a eludere i divieti. La situazione di fatto deve essere valutata al momento della scadenza del termine per la sanatoria. Le modifiche successive non possono rendere legittimo ciò che era originariamente insanabile.
Le motivazioni della Cassazione sul condono edilizio
Nelle motivazioni della sentenza, la Suprema Corte ha affrontato anche il tema del diritto all’abitazione e della buona fede dell’Acquirente. L’Acquirente sosteneva di aver acquistato l’immobile in buona fede con un regolare atto notarile e di non possedere altre case. Tuttavia, i giudici hanno rilevato che l’atto di acquisto menzionava chiaramente la natura abusiva dell’immobile. L’Acquirente era quindi pienamente consapevole della situazione giuridica del bene prima dell’acquisto. Questo esclude qualsiasi forma di legittimo affidamento o buona fede. Inoltre, la Corte ha spiegato che l’ordine di demolizione non ha una funzione punitiva ma ripristinatoria. Questo significa che l’ordine serve a ristabilire l’ordine urbanistico violato e non a punire il proprietario. Di conseguenza, l’ordine di demolizione non è soggetto a prescrizione e può essere eseguito anche a distanza di molti anni. Il diritto della collettività a un territorio ordinato prevale sul diritto individuale al domicilio abusivo.
Le conclusioni sul caso dell’immobile da demolire
La decisione della Corte di Cassazione mette un punto fermo su questa complessa vicenda. I giudici hanno dichiarato inammissibile il ricorso presentato dall’Acquirente. Questa pronuncia conferma in via definitiva l’ordine di demolizione dell’intero immobile abusivo. L’Acquirente perde definitivamente la proprietà e deve subire l’abbattimento della casa. Oltre alla perdita dell’immobile, la ricorrente deve pagare tutte le spese del procedimento giudiziario. I giudici l’hanno anche condannata al pagamento di tremila euro in favore della Cassa delle ammende per aver presentato un ricorso infondato. Questa sentenza lancia un messaggio chiaro a tutti i compratori. Prima di acquistare un immobile, è fondamentale verificare la regolarità urbanistica del bene. Le sanatorie ottenute con furbizie o frazionamenti non proteggono dalla demolizione.
Si può frazionare un immobile abusivo per ottenere il condono edilizio?
No, l’edificio abusivo viene considerato come un complesso unitario e non è possibile presentare più domande separate per aggirare il limite massimo di volume consentito dalla legge.
La demolizione parziale successiva permette di sanare un abuso volumetrico?
No, la riduzione del volume tramite demolizione eseguita dopo la scadenza dei termini di legge non ha valore sanante e non rende valido un condono originariamente illegittimo.
L’ordine di demolizione di una casa abusiva può andare in prescrizione?
No, l’ordine di demolizione ha una funzione ripristinatoria del territorio e non punitiva, di conseguenza non è soggetto a prescrizione e può essere eseguito anche dopo molti anni.