Lo sfratto dell’immobile ceduto esclude il vecchio inquilino
La cessione del contratto di locazione commerciale comporta importanti effetti giuridici sia per il cedente sia per il cessionario. Spesso accade che un’azienda affitti un ramo societario trasferendo anche il rapporto di locazione dei muri. Se il nuovo conduttore non paga i canoni, il proprietario ha il diritto di agire in giudizio per liberare l’immobile. Tuttavia sorge una questione frequente: il proprietario deve notificare lo sfratto anche al conduttore originario o soltanto al soggetto subentrato nell’attività?
La Suprema Corte affronta la questione confermando una netta separazione tra l’azione esecutiva di rilascio del bene e le pretese economiche per i canoni scaduti.
Il mancato pagamento dei canoni e lo scontro sui rimborsi
Una società proprietaria ha concesso in locazione un immobile ad uso non abitativo a una società commerciale, con garanzia personale prestata da alcuni fideiussori. Successivamente, la società conduttrice ha ceduto l’azienda e il contratto di locazione a una terza impresa. Il nuovo gestore ha smesso di corrispondere i canoni pattuiti, generando una rilevante morosità.
Il proprietario ha intimato lo sfratto per morosità esclusivamente contro la nuova impresa conduttrice, ottenendo il rilascio dell’immobile. In un momento successivo, il proprietario ha promosso una causa contro la prima società conduttrice e i suoi garanti per ottenere il pagamento di tutte le mensilità arretrate. La prima società ha eccepito l’illegittimità dello sfratto per non essere stata coinvolta nel procedimento e ha preteso il rimborso delle opere di ristrutturazione eseguite nei locali.
La Corte di Cassazione respinge le pretese della società cedente
I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso della società originaria e dei suoi garanti, confermando la piena validità della decisione d’appello. La Corte ha stabilito che la causa di sfratto per morosità non imponeva affatto l’estensione del contraddittorio al vecchio conduttore.
La pronuncia ha condannato i ricorrenti al rimborso delle spese processuali in favore del proprietario dell’immobile. I giudici hanno inoltre respinto le domande della società cedente riguardanti la riduzione dei canoni o il pagamento di somme per le opere di ristrutturazione, poiché i motivi di impugnazione non confutavano i patti contrattuali specifici sottoscritti dalle parti.
Perché non esiste litisconsorzio necessario per la riconsegna del bene
Sul piano normativo, l’articolo 36 della legge sull’equo canone consente al conduttore di trasferire il contratto di locazione insieme all’azienda senza l’assenso preventivo del locatore. Questo meccanismo determina la piena sostituzione del nuovo soggetto nella titolarità del godimento del bene. Di conseguenza, il dovere di restituire l’immobile incombe esclusivamente sul cessionario, che detiene materialmente la disponibilità dei locali.
La presenza in giudizio dell’originario conduttore è obbligatoria unicamente quando le parti discutono sulla validità o sull’esistenza della cessione del contratto medesimo. Quando invece la lite riguarda vicende successive, come il mancato pagamento dei canoni o la risoluzione contrattuale, il proprietario può agire autonomamente nei confronti degli obbligati. La responsabilità economica del cedente non liberato resta operante in solido con il nuovo conduttore, ma non attribuisce al cedente il diritto di essere convenuto nella procedura di sfratto.
Rischi operativi ed economici per chi cede un’attività commerciale
Chi cede un’azienda unitamente al contratto di locazione deve considerare i profili di rischio economico. Il vecchio conduttore rimane garante verso il proprietario per i canoni non pagati dal subentrante, salvo esplicita liberazione scritta da parte del locatore. Inoltre, l’ex conduttore non riceve gli atti dello sfratto avviato per liberare i locali e non può opporsi allo sgombero dell’immobile.
Risulta fondamentale esaminare le clausole contrattuali originarie. Se l’accordo addossa al conduttore tutte le spese di adattamento e rinuncia preventivamente a rimborsi futuri, non è possibile richiedere indennizzi per i lavori effettuati, anche a fronte della perdita anticipata dei locali.
Il vecchio conduttore deve partecipare alla causa di sfratto per morosità del nuovo inquilino?
No, l’azione di sfratto per morosità e rilascio dell’immobile va notificata unicamente al cessionario che detiene materialmente il bene locato.
Cosa accade se il nuovo affittuario non paga i canoni di locazione arretrati?
Il proprietario può richiedere il pagamento delle somme rimaste insolute anche al cedente originario e ai suoi garanti, se non li ha espressamente liberati.
L’ex conduttore può pretendere il rimborso delle migliorie apportate ai locali commerciali?
Il rimborso delle migliorie è escluso se il contratto di locazione prevedeva la rinuncia a indennizzi e poneva tali interventi a carico dell’inquilino.