Pertinenze dell’immobile non conformi alle norme urbanistiche

Pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare che non risultano conformi alle norme urbanistiche, risoluzione del contratto.


Ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l’indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (cfr. Cass. 24003/2004; id. 3742/2006; id. 15052/2018).

Nel caso esaminato dalla Corte, si deduce a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di due manufatti (garages e legnaia), pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare, che non risultano conformi alle norme urbanistiche.

Occorre, dunque, procedere a valutare se la difformità dei manufatti (pertinenze) realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex articolo 2932 c.c..

Ciò in quanto in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. n. 47 del 1985, articolo 40, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 c.c., a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica, come nel caso esaminato, non sia stata ancora definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso (cfr. Cass. 8081/2012; id. 11659/2018).

Tale valutazione risultava del tutto omessa dalla Corte d’appello di Torino e, pertanto, la sentenza impugnata veniva cassata con rinvio alla medesima corte, in diversa composizione, per il riesame dell’appello alla luce dei principi di diritto sopra enunciati;

Corte di Cassazione, Sezione Seconda, Ordinanza n. 26558 del 23 novembre 2020

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