Preliminare di compravendita, consegna prima del definitivo

Preliminare di compravendita, consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi.


Preliminare di compravendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, conseguenze.

Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, dal che (cfr. Cass. n. 16629/2013) in caso di sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo, deriva per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l’obbligo di restituzione, a norma dell’articolo 2033 c.c., della cosa stessa e degli eventuali frutti, e non un’obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene nel periodo successivo al compimento della prescrizione.

L’articolo 2033 c.c. disciplina l’indebito oggettivo, a tenore del quale “Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda”.

Difatti, l’efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso (Cass. n. 6575/2017).

Il principio vale certamente anche per il caso di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, dovendosi ritenere che la retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione stabilita dall’articolo 1458 c.c., in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell’indebito (richiamano la disciplina dell’indebito oggettivo, tra le altre, Sez. 1, Sentenza n. 17558 del 02/08/2006; Sez. 3, Sentenza n. 7083 del 28/03/2006).

Corte di Cassazione, Sezione Seconda, Ordinanza n. 8638 del 7 maggio 2020

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