Art. 818 Codice Civile — Anno 2026

Un proprietario acquista un appartamento in un condominio e rivendica la comproprietà del cortile circostante. Tuttavia, l'originario unico costruttore, nel primissimo atto di vendita del 1966 che ha dato origine al condominio, si era espressamente riservato la proprietà esclusiva dell'area esterna. Gli eredi del costruttore hanno poi venduto tale cortile a un terzo. Il proprietario dell'appartamento agisce in giudizio sostenendo la natura condominiale o pertinenziale dell'area. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso: la riserva di proprietà della corte condominiale effettuata nel primo rogito impedisce la nascita della comunione sul bene. I successivi acquirenti non possono acquistare diritti che il loro venditore non possedeva più. La decisione conferma che l'area resta di proprietà esclusiva del terzo acquirente, condannando il soccombente al pagamento delle spese legali.

Un notaio ha subito due sanzioni disciplinari per aver rettificato autonomamente una compravendita includendovi un terreno non citato e per aver allegato a una delibera societaria una perizia di stima non giurata. La Corte di Cassazione ha confermato l'illegittimità della rettifica unilaterale che modifica la volontà delle parti. Tuttavia, i giudici hanno accolto il ricorso del professionista sul secondo addebito: la perizia di stima non giurata ex art. 2465 c.c. vizia il procedimento di formazione del capitale, ma non determina la nullità della delibera assembleare o dell'atto di conferimento. Non sussiste quindi la violazione del divieto di ricevere atti proibiti dalla legge, con conseguente annullamento della sanzione su tale addebito.

Un contribuente si è visto negare un'agevolazione fiscale sull'acquisto di un terreno, poiché l'Agenzia delle Entrate non lo riteneva pertinenza della sua abitazione principale a causa della distanza di 500 metri. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo un principio chiave sulla pertinenza fiscale a distanza. La sola distanza non è sufficiente per escludere il vincolo pertinenziale. È necessaria una valutazione complessiva che consideri il legame funzionale e durevole tra i due immobili. La Corte ha quindi accolto il ricorso del contribuente, affermando che la funzione prevale sulla mera vicinanza fisica.

Un'impresa di costruzioni acquista un fabbricato con le sue aree esterne (cortile e aree urbane) per un progetto di riqualificazione, richiedendo le agevolazioni per rigenerazione urbana. L'Agenzia delle Entrate revoca il beneficio, sostenendo che si applichi solo all'edificio e non alle pertinenze. La Corte di Cassazione ha dato torto al Fisco, stabilendo un principio importante: le agevolazioni fiscali per la rigenerazione urbana si estendono all'intero complesso immobiliare acquistato, comprese le aree pertinenziali. La finalità della norma è infatti incentivare la riqualificazione dell'intero bene, non solo di una sua parte. L'impresa vince la causa e mantiene il diritto alle imposte ridotte.

Una società immobiliare cita in giudizio un vicino per aver costruito sul suo terreno. Il vicino si difende invocando l'accessione invertita, sostenendo di aver agito in buona fede a causa di confini incerti. La Corte di Cassazione dà ragione alla società, stabilendo due principi chiave. Primo: la buona fede per l'accessione invertita non si presume mai e deve essere rigorosamente provata dal costruttore; la sola incertezza dei confini non è sufficiente. Secondo: questa regola speciale si applica solo a veri e propri edifici, non a opere accessorie come parcheggi o marciapiedi. La precedente decisione viene annullata e il caso rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione chiarisce che, in caso di vendita di un immobile con esclusione dell'area destinata a parcheggio obbligatorio, opera il trasferimento automatico del diritto reale d'uso parcheggio a favore dell'acquirente. Tuttavia, per preservare l'equilibrio contrattuale, al venditore spetta un conguaglio economico calcolato sul valore di mercato del diritto al momento della stipula.

La Corte di Cassazione ha analizzato il caso di un lastrico solare condominiale il cui unico accesso era situato all'interno di una proprietà privata. Nonostante la presunzione di condominialità, i giudici hanno stabilito che l'accesso esclusivo è un fattore determinante per valutare il diritto di uso esclusivo o l'eventuale usucapione del bene.