Art. 658 Codice di Procedura Civile — Anno 2023

Il Conduttore di un immobile commerciale ha impugnato lo sfratto per morosità intimato dalla Nuova Proprietaria, che aveva ricevuto il bene in donazione dalla madre. Il Conduttore ha giustificato la sospensione del pagamento dei canoni lamentando incertezza sul destinatario dei pagamenti e vantando crediti per canoni extra versati in nero alla madre. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Conduttore. La Corte ha stabilito che la donazione comporta la cessione automatica del contratto di locazione, rendendo la Nuova Proprietaria estranea ai debiti pregressi della madre. Inoltre, la sospensione del pagamento dei canoni è illegittima, poiché la morosità del Conduttore era iniziata prima di conoscere il cambio di proprietà. Il Conduttore è stato condannato a pagare i canoni arretrati e le spese legali.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un contratto riguardante un rifugio alpino, pur essendo un bene pubblico, va considerato un normale contratto di affitto e non una concessione amministrativa. Di conseguenza, la procedura di sfratto per mancato pagamento dei canoni è legittima. Il principio chiave è che la natura di un accordo dipende dalle sue clausole concrete (pagamento di un canone, durata definita). La possibilità di una locazione bene demaniale è ammessa quando l'ente pubblico, pur non essendo proprietario formale, ha la disponibilità di fatto dell'immobile e agisce come un privato. L'inquilino, che sosteneva l'illegittimità dello sfratto, ha perso la causa.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30832/2023, ha stabilito che la cancellazione della società conduttrice dal registro delle imprese non estingue il contratto di locazione. Si verifica un fenomeno di successione in cui il socio unico subentra in tutti gli obblighi contrattuali, inclusi il pagamento dei canoni e la restituzione dell'immobile. La Corte ha rigettato il ricorso del socio, confermando che i locatori possono agire direttamente nei suoi confronti per inadempimento.

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce che l'inquilino che causa la risoluzione anticipata del contratto per inadempimento è tenuto al risarcimento danno locazione. Tale risarcimento è pari ai canoni che il proprietario avrebbe percepito fino alla naturale scadenza del contratto, anche se l'immobile è stato riconsegnato. La semplice accettazione delle chiavi da parte del locatore non estingue il diritto al risarcimento.