Art. 418 Codice di Procedura Civile — Sezione Terza Civile

Una proprietaria ha chiesto il rilascio di un immobile e il risarcimento per occupazione senza titolo, eccependo la nullità di un contratto di locazione verbale. Gli occupanti si sono costituiti in ritardo, sostenendo di essere comproprietari e chiedendo di accertare la simulazione dell'acquisto originario. Il Tribunale ha disposto il mutamento del rito, ma ha dichiarato inammissibili le difese degli occupanti perché presentate oltre i termini del rito speciale inizialmente scelto dalla proprietaria. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione: anche se la procedura iniziale è errata, il convenuto deve rispettare le scadenze di quel rito fino all'ordinanza di mutamento. Di conseguenza, le preclusioni già maturate restano ferme. Gli occupanti hanno perso la causa e sono stati condannati a rilasciare l'immobile e a pagare le spese.

Il Locatore ha intimato lo sfratto per morosità al Conduttore per il mancato pagamento dei canoni. Il Conduttore si è opposto eccependo la presenza di gravi difformità edilizie che impedivano il rilascio delle autorizzazioni commerciali per l'attività di parrucchiere, chiedendo la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni per vizi della cosa locata. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Locatore, confermando la risoluzione del contratto a suo carico. La Corte ha stabilito che la mancata corrispondenza dell'immobile alla planimetria catastale costituisce un grave inadempimento del locatore, in quanto impedisce l'uso pattuito del bene. Inoltre, la domanda riconvenzionale del conduttore, formulata nella fase sommaria e precisata nella memoria integrativa, è pienamente ammissibile senza necessità di chiedere un nuovo rinvio d'udienza.

Un locatore ottiene un decreto ingiuntivo per canoni non pagati. L'inquilino si oppone sostenendo che il contratto era scaduto. Il locatore, allora, modifica la sua richiesta: chiede la stessa somma non più come canoni, ma come risarcimento per il ritardato rilascio dell'immobile. La Cassazione stabilisce che questo non è una nuova domanda inammissibile, ma un legittimo **mutamento della domanda** in senso subordinato. I fatti (occupazione senza pagamento) e la somma richiesta restano identici, cambia solo la qualificazione giuridica. Di conseguenza, la richiesta del locatore è valida e l'inquilino viene condannato al pagamento.

La Corte di Cassazione ha dichiarato improcedibile un ricorso riguardante una controversia locatizia a causa di un vizio formale nella **procura alle liti**. Il difensore del ricorrente aveva omesso di autenticare la firma del cliente sul foglio separato allegato al ricorso. Nonostante le contestazioni relative a canoni non dovuti e cattiva manutenzione dell'immobile, la Corte non ha potuto analizzare il merito della vicenda. La decisione ha comportato la condanna del legale al pagamento delle spese processuali, in quanto l'attività svolta senza un valido mandato ricade sotto la sua esclusiva responsabilità professionale.

Una società di gestione alberghiera ha contestato un aumento del canone di locazione pattuito in un accordo del 2003, sostenendone la nullità. L'incremento era legato a significative opere di miglioria sull'immobile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'aumento del canone di locazione durante il rapporto è legittimo se inserito in una più ampia rinegoziazione contrattuale che modifica l'equilibrio delle prestazioni, come nel caso di importanti lavori di ristrutturazione, e non mira unicamente ad eludere i limiti di legge sull'aggiornamento ISTAT.

Una società alberghiera ha contestato gli aumenti del canone di locazione concordati in un secondo momento rispetto al contratto originario, sostenendo la violazione dei limiti di legge. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che un aumento del canone di locazione è legittimo se giustificato da una rinegoziazione complessiva del rapporto, come nel caso di importanti migliorie apportate all'immobile, e non costituisce un mero espediente per eludere le norme sull'adeguamento Istat.

Una proprietaria di un immobile non esegue i lavori di adeguamento promessi in un contratto preliminare per una locazione commerciale. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31326/2023, ha rigettato il suo ricorso, confermando che l'obbligo di eseguire i lavori derivava direttamente dal contratto preliminare stesso, a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo. La decisione chiarisce come il preliminare possa contenere obbligazioni autonome e immediatamente esigibili.

La Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito: il figlio adulto deve restituire la casa concessa in comodato precario dai genitori. Non rileva il suo stato di bisogno, poiché l'uso gratuito dell'immobile era un atto di generosità volontaria, non l'adempimento di un obbligo di mantenimento.

Un'organizzazione non lucrativa, conduttrice di un immobile, ha citato in giudizio la locatrice per inadempimento, chiedendo la riduzione del canone a causa dell'inagibilità di una cantina. La locatrice ha risposto chiedendo la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di tre mensilità. La Corte di Cassazione ha stabilito che, sebbene la domanda di risoluzione (domanda riconvenzionale) fosse stata presentata tardivamente, i fatti su cui si basava (il mancato pagamento) potevano essere legittimamente valutati come eccezione riconvenzionale, ovvero come una mera difesa volta a paralizzare la richiesta della conduttrice. Il ricorso della conduttrice è stato quindi dichiarato inammissibile.

Una società sub-conduttrice di un immobile ha visto il suo ricorso respinto a causa di gravi errori procedurali. L'ordinanza analizza l'inammissibilità del ricorso quando la parte modifica la domanda in corso di causa e non rispetta il principio di autosufficienza. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, sottolineando l'importanza del rigore formale negli atti processuali e applicando il principio della "doppia conforme".

La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito che ha respinto sia la domanda del proprietario per il rilascio di un immobile basata su un comodato non provato, sia la domanda riconvenzionale dell'occupante per l'acquisto tramite usucapione. L'ordinanza sottolinea come la mancanza di prova del contratto di comodato impedisca di agire per la sua risoluzione, e allo stesso tempo, l'assenza di prova di un possesso utile ai fini dell'usucapione ne preclude il riconoscimento. I ricorsi di entrambe le parti sono stati rigettati per motivi procedurali e di merito, confermando la situazione di stallo giuridico.

Un locatore ha avviato una procedura di sfratto per morosità contro il conduttore. Quest'ultimo, di professione avvocato, si è difeso sollevando un'eccezione di compensazione, sostenendo che il locatore gli doveva dei compensi professionali. La Corte d'Appello ha accolto tale difesa. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha confermato la decisione, chiarendo le regole procedurali e la natura dell'eccezione di compensazione quando utilizzata a scopo puramente difensivo per neutralizzare la pretesa avversaria, anche se il controcredito non è ancora liquido. Il ricorso del locatore è stato quindi respinto.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito la legittimità di un aumento canone locazione commerciale in corso di contratto. La Corte ha chiarito che l'incremento è valido se connesso a significativi lavori di miglioria finanziati dal locatore che alterano l'equilibrio originario del rapporto, differenziandolo da un mero adeguamento ISTAT. Il ricorso della società conduttrice, che lamentava anche la mancata riduzione di una penale per ritardata riconsegna e il diritto di ritenzione, è stato interamente rigettato.

Una società di gestione alberghiera ha contestato l'aumento del canone di locazione, ritenendolo in violazione di norme imperative. I locatori hanno giustificato l'incremento sulla base di lavori di miglioria dell'immobile. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dell'aumento canone locazione quando questo è sinallagmaticamente collegato a una controprestazione valida e basata su criteri predeterminati, dichiarando il ricorso della società inammissibile per vizi procedurali.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto di affitto d'azienda a causa del mancato pagamento dei canoni. La società affittuaria aveva invocato l'emergenza Covid-19 come giustificazione, ma i giudici hanno stabilito che la pandemia non esonera automaticamente dalla responsabilità, specialmente in assenza di prove concrete sul danno economico subito. La Corte ha ritenuto legittimo l'uso della clausola risolutiva espressa da parte del concedente, respingendo la richiesta di rinegoziazione del canone per mancanza di buona fede dell'affittuaria, che aveva interrotto totalmente i pagamenti.

Una società conduttrice ha citato in giudizio la società locatrice per la restituzione di somme versate in eccesso rispetto al canone pattuito per un affitto d'azienda. Le richieste sono state respinte in primo e secondo grado. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che la procedura seguita in appello era legittima in base alle norme emergenziali Covid-19 e che il cosiddetto travisamento della prova non costituisce motivo valido per un ricorso in Cassazione, ma per un diverso rimedio processuale.