Art. 2915 Codice Civile — Anno 2022

Una Banca Creditrice aveva ipotecato un immobile e avviato un pignoramento. Un Acquirente aveva precedentemente trascritto una domanda giudiziale (ex art. 2932 c.c.) per ottenere la proprietà dello stesso bene. Il giudice dell'esecuzione aveva bloccato la vendita pignorata, ritenendo prevalente la **trascrizione domanda giudiziale**, antecedente al pignoramento. La Banca ha contestato questa decisione. La Corte di Cassazione, tuttavia, non ha esaminato il merito del conflitto tra ipoteca e trascrizione. Ha invece rilevato un difetto nella notifica del ricorso a uno dei soggetti coinvolti, ordinandone il rinnovo e rinviando la causa per una corretta procedura.

Un ex proprietario ha venduto immobili a un'azienda, poi ha avviato una causa per la nullità della vendita per violazione del divieto di patto commissorio, trascrivendo tempestivamente la domanda. Successivamente, ha ottenuto una condanna per il prezzo non pagato e ha pignorato gli stessi immobili, venduti all'asta a un aggiudicatario. Il pignoramento è stato trascritto dopo la domanda di nullità. La Corte di Cassazione ha stabilito che la trascrizione della domanda di nullità precedente al pignoramento rende la sentenza di nullità opponibile all'aggiudicatario, che deve restituire gli immobili. L'aggiudicatario ha perso la causa e dovrà pagare le spese legali.

I primi acquirenti compravano un appartamento con scrittura privata non trascritta nei registri. Successivamente i venditori alienavano fittiziamente lo stesso bene al figlio tramite rogito notarile regolarmente trascritto. Su tale immobile una banca iscriveva ipoteca e un creditore eseguiva due pignoramenti. Soltanto in seguito gli originari acquirenti trascrivevano la domanda giudiziale per far dichiarare la vendita simulata. La Corte di Cassazione ha confermato che l'opponibilità della simulazione non pregiudica i creditori del titolare apparente che abbiano iscritto ipoteca o trascritto il pignoramento in buona fede prima della domanda giudiziale. I diritti dei creditori prevalgono sull'acquisto anteriore mai trascritto.

Due acquirenti avevano stipulato una scrittura privata nel 1988 per comprare una quota immobiliare dai venditori, senza mai trascrivere il contratto nei registri immobiliari. Anni dopo, lo Stato ha disposto la confisca penale dell'immobile nei confronti dei venditori per misure di prevenzione. Gli acquirenti hanno promosso una causa civile per far accertare la proprietà della quota. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno respinto la domanda perché il titolo non era stato trascritto prima del sequestro penale. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto del ricorso. Il provvedimento ablatorio prevale sui titoli civilistici non trascritti tempestivamente. I terzi in buona fede devono far valere i propri diritti davanti al giudice penale dell'esecuzione e non in sede civile.

Una società immobiliare si aggiudica all'asta un immobile, ma scopre successivamente la trascrizione di un sequestro preventivo penale, registrato dopo il pignoramento ma prima del trasferimento. Il giudice dell'esecuzione revoca l'aggiudicazione, ma la banca creditrice si oppone con successo. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dell'aggiudicataria. La Corte ribadisce che, al di fuori delle speciali misure antimafia, i rapporti tra pignoramento e sequestro preventivo penale sono regolati dalla priorità temporale della trascrizione. Poiché il pignoramento era stato trascritto prima del sequestro, l'acquisto dell'aggiudicataria era salvo e non pregiudicato dal vincolo penale successivo.

L'Agenzia delle Entrate ha rettificato il classamento catastale di un mercato ortofrutticolo, inserendolo nella categoria D/8 (commerciale) anziché nella categoria E/9 (pubblica utilità) proposta dalla società proprietaria. La Commissione Tributaria Regionale aveva ritenuto l'immobile esente da fini commerciali e dichiarato tardivo l'appello dell'Ufficio. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che i mercati all'ingrosso svolgono un'attività commerciale e rientrano nella categoria D/8. Inoltre, ha chiarito che il termine per l'appello decorreva dalla notifica all'ufficio provinciale specifico e non a quello centrale. La sentenza è stata cassata con rinvio per rideterminare la rendita.

Una società ha acquistato un immobile a un'asta giudiziaria derivante da un pignoramento trascritto nel 2013. Tuttavia, sullo stesso bene pendeva un sequestro preventivo penale trascritto precedentemente, nel 2010, poi sfociato in confisca definitiva. La Corte di Cassazione risolve il conflitto tra lo Stato e l'acquirente applicando la regola della priorità temporale della trascrizione. Poiché il sequestro preventivo e pignoramento vedono il primo prevalere per anteriorità temporale, la confisca penale è pienamente opponibile all'aggiudicatario. La Suprema Corte rigetta il ricorso della società acquirente, confermando che chi partecipa a un'asta ha l'onere di verificare i registri immobiliari e non può invocare la buona fede di fronte a un vincolo già trascritto.

L'Erede di due originari proprietari ha proposto un'opposizione di terzo all'esecuzione contro il pignoramento immobiliare avviato da un Condominio nei confronti di una Società Immobiliare. L'Erede sosteneva che l'atto di vendita originario fosse nullo perché frutto di un'estorsione subita dai suoi danti causa, accertata in sede penale. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'Erede. I giudici hanno confermato che la sentenza penale di nullità e i sequestri non erano opponibili ai creditori pignoranti, poiché le relative domande non erano state correttamente trascritte contro la Società proprietaria prima del pignoramento. Inoltre, il ricorso è stato ritenuto privo della necessaria specificità nei motivi di impugnazione.