Art. 2775-bis Codice Civile — Anno 2023

Un promissario acquirente ha chiesto l'ammissione al passivo fallimentare della società venditrice per recuperare le caparre versate per l'acquisto di un terreno e di un appartamento, pretendendo il riconoscimento del privilegio speciale. Il Tribunale ha rigettato la richiesta poiché i contratti non erano stati trascritti nei registri immobiliari, ritenendo insufficiente la sola trascrizione di un atto di destinazione. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso. I giudici hanno chiarito che la trascrizione del contratto preliminare è un requisito indispensabile e non sostituibile per ottenere il privilegio sui beni promessi in vendita. Senza questa formalità, il credito per la restituzione delle caparre viene ammesso solo in via chirografaria, ovvero senza alcuna priorità di pagamento.

Un Promissario Acquirente versa un acconto per un immobile da una Cooperativa, che poi finisce in liquidazione. L'acquirente non aveva trascritto il contratto preliminare, ma, prima della liquidazione, aveva trascritto una domanda giudiziale per l'accertamento delle firme. La Cassazione è chiamata a decidere se questa trascrizione sia sufficiente a garantire il privilegio speciale promissario acquirente sul credito vantato. Riconoscendo che la questione è del tutto nuova e priva di precedenti, la Corte non decide ma rinvia la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito. L'esito finale resta quindi in sospeso.