Art. 1755 Codice Civile — Anno 2022

Un'agenzia immobiliare ha chiesto il pagamento del suo **diritto alla provvigione del mediatore** per la vendita di un immobile. L'agenzia aveva mostrato l'appartamento a un acquirente, che poi lo ha comprato direttamente dal costruttore mesi dopo, a un prezzo diverso. I giudici di primo e secondo grado avevano negato la provvigione, ritenendo assente un nesso causale diretto. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'agenzia. Ha stabilito che il diritto alla provvigione spetta se l'attività del mediatore ha messo in relazione le parti, anche se l'affare si conclude in seguito, a condizioni diverse, o con l'intervento di altri. L'importante è che l'attività iniziale sia stata indispensabile.

Un acquirente ha proposto ricorso contro il pagamento della provvigione a un'agenzia immobiliare. L'annuncio pubblicizzava un immobile con due camere, ma in realtà ne aveva una e un guardaroba. Nonostante l'imprecisione, l'acquirente aveva visitato l'immobile e esaminato la planimetria prima di firmare la proposta d'acquisto, poi risolta consensualmente. La Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che il diritto alla provvigione del mediatore sorge quando l'affare è concluso, anche se poi risolto, se l'acquirente ha avuto modo di verificare le reali condizioni dell'immobile. L'acquirente deve pagare la provvigione e le spese legali.

Un individuo ha incaricato un'agenzia immobiliare di vendere una villa agendo per conto di una società, ma senza avere i poteri di rappresentanza formali. Le parti hanno firmato un contratto preliminare di vendita con una condizione sospensiva, che però non si è avverata. L'agenzia ha chiesto la provvigione del mediatore. La società ha successivamente ratificato l'operato dell'individuo. La Corte di Cassazione ha stabilito che la condizione sospensiva è un'eccezione in senso lato, rilevabile anche tardivamente o d'ufficio. Ha inoltre chiarito che, una volta avvenuta la ratifica, l'individuo (falsus procurator) non è tenuto a pagare la provvigione del mediatore, ma solo la società che ha ratificato. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di richiesta di restituzione di una somma data come deposito per la vendita di un appartamento. Il Lavoratore aveva versato una somma a L'Agente Immobiliare, che la considerava una provvigione per la mediazione. La Corte d'Appello aveva negato la restituzione, sostenendo la mancanza di prova del contratto di deposito e l'esistenza di un accordo sulla provvigione basato su un modulo prestampato. La Cassazione ha cassato la sentenza, affermando che la prova del contratto di deposito può essere data anche con testimonianze, superando i limiti di valore, e che un modulo prestampato non firmato non basta a dimostrare il compenso del mediatore. Il caso torna alla Corte d'Appello per una nuova valutazione sulla prova del contratto di deposito e del compenso.

Una società acquirente ha firmato un contratto preliminare per acquistare un locale commerciale versando una caparra e un acconto provvigionale all'agente. Successivamente si è scoperta la precedente vendita del bene a terzi e il successivo fallimento della società venditrice. L'acquirente ha chiesto il risarcimento dei danni al mediatore per violazione degli obblighi informativi. La Cassazione ha ridefinito la responsabilità del mediatore immobiliare. L'agente ha il dovere professionale di consultare i registri immobiliari e informare l'acquirente sulla titolarità del bene. La stipula del preliminare integra l'affare concluso ai fini della provvigione, ma l'inadempimento informativo del mediatore può giustificare il rifiuto del cliente di pagare il compenso.

Un acquirente immobiliare è stato condannato in appello a pagare la provvigione a un'agenzia. L'acquirente aveva chiamato in causa il venditore per essere manlevato. La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello. Ha stabilito che, in caso di chiamata in garanzia (manleva), il venditore deve partecipare al giudizio d'appello. La mancata integrazione del litisconsorzio necessario rende la sentenza d'appello invalida. La Cassazione ha rinviato il caso alla Corte d'Appello per un nuovo esame, con l'obbligo di coinvolgere tutte le parti necessarie.

Un'Azienda Sanitaria aveva stipulato una polizza assicurativa tramite un Agente, poi si avvalse di un Broker per la gestione, riconoscendogli le provvigioni broker assicurativo. La polizza fu modificata e prolungata. Successivamente, l'Azienda rinnovò direttamente la polizza con l'Assicuratore, senza l'intervento del Broker e senza reinserire la clausola di brokeraggio. L'Agente trattenne le provvigioni. Il Broker agì in giudizio per ottenerle. La Corte d'Appello aveva riconosciuto il diritto alle provvigioni, ritenendo il rinnovo una mera prosecuzione del rapporto. La Cassazione ha cassato la sentenza, affermando che la Corte d'Appello avrebbe dovuto prima verificare se la clausola di brokeraggio fosse ancora valida dopo il rinnovo diretto della polizza senza l'intermediazione del Broker.

L'Agenzia Immobiliare ha citato in giudizio Il Venditore per ottenere il pagamento del compenso dovuto. Un immobile era stato visionato da un potenziale acquirente durante l'incarico, ma la vendita è stata poi conclusa dal coniuge dopo la scadenza del mandato. Il Venditore eccepiva la scadenza del contratto e l'assenza di trattative dirette con il coniuge. La Corte di Cassazione ha riconosciuto la spettanza del diritto alla provvigione del mediatore, confermando la continuità dell'affare quando l'acquisto viene compiuto dal coniuge della persona che ha visionato il bene. Inoltre, la scadenza indicata non è stata ritenuta termine essenziale. Il Venditore è stato condannato al pagamento del compenso e delle spese legali.

Una società proponente sottoscrive una proposta d'acquisto immobiliare tramite un'agenzia, riservandosi di nominare un terzo per la stipula del contratto preliminare. Successivamente, il terzo nominato firma il preliminare, ma la società proponente rifiuta di pagare la provvigione del mediatore, sostenendo di non essere più obbligata e che il diritto sia prescritto. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della società. I giudici chiariscono che la nomina di un terzo non interrompe il legame causale con l'attività del mediatore, confermando l'obbligo di pagamento in capo alla proponente originaria. Inoltre, la prescrizione del diritto alla provvigione del mediatore decorre solo dalla firma del preliminare, momento in cui il compenso è diventato esigibile secondo gli accordi, e non dalla proposta originaria.

Un'agenzia immobiliare fa visitare un appartamento a due potenziali acquirenti, che presentano un'offerta rifiutata dal venditore. Pochi mesi dopo, gli acquirenti contattano direttamente la società venditrice e acquistano l'immobile a un prezzo inferiore. La Corte d'Appello nega il compenso all'agenzia, ritenendo interrotto il nesso causale. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, stabilendo che il diritto alla provvigione del mediatore sorge ogni volta che la messa in relazione delle parti costituisca l'antecedente indispensabile per la conclusione dell'affare. Non rileva che la trattativa sia stata conclusa direttamente o a un prezzo diverso, poiché l'attività dell'agenzia ha comunque avviato il processo. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un'agenzia immobiliare richiedeva il pagamento di una somma a titolo di compenso per aver mediato la cessione di un contratto di leasing. Il contratto preliminare era però subordinato a una condizione sospensiva: il consenso scritto della società di leasing, terzo proprietario dell'immobile. Sebbene le parti avessero dichiarato in una successiva scrittura integrativa che tale consenso era stato espresso, in realtà la società terza non aveva mai firmato l'autorizzazione. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto alla provvigione del mediatore non sorge se la condizione sospensiva non si è effettivamente verificata nella realtà oggettiva. Non basta che i contraenti dichiarino falsamente o erroneamente l'avvenuto avveramento per rendere efficace il contratto e far nascere l'obbligo di pagare il mediatore. La sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio.

Un acquirente si è rifiutato di pagare il compenso a un'agenzia immobiliare per l'acquisto di una villa, sostenendo che il collaboratore che lo aveva accompagnato non lavorasse per quell'agenzia. La Corte d'Appello ha invece accertato il ruolo dell'agenzia tramite email e annunci pubblicitari. L'acquirente ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che il diritto alla provvigione sorge quando l'attività del mediatore, anche solo mettendo in contatto le parti, è l'antecedente necessario per concludere l'affare. La valutazione delle prove spetta solo ai giudici di merito e non può essere ridiscussa in Cassazione.

Un acquirente e un venditore si incontrano grazie a un mediatore immobiliare e firmano un primo contratto preliminare, poi risolto consensualmente. In tale occasione, il mediatore rinuncia al compenso. Successivamente, le stesse parti firmano un nuovo preliminare per lo stesso immobile a condizioni diverse. Il mediatore chiede quindi il pagamento. La Corte di Cassazione conferma che il diritto alla provvigione del mediatore spetta comunque. La rinuncia precedente riguardava solo il primo affare, mentre il secondo contratto è stato concluso grazie alla messa in relazione iniziale operata dal professionista. L'acquirente perde la causa e deve pagare la provvigione del 3% oltre alle spese legali.