Art. 1591 Codice Civile — Anno 2024

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla restituzione immobile locato. Un'azienda inquilina, dopo aver riconsegnato le chiavi, aveva lasciato numerosi beni mobili di sua proprietà all'interno dei locali. I proprietari hanno quindi chiesto il pagamento di un'indennità per la mancata disponibilità dell'immobile. La Corte ha confermato che la semplice consegna delle chiavi non è sufficiente a completare la restituzione. L'inquilino deve liberare completamente i locali da ogni suo bene per adempiere correttamente al suo obbligo. Poiché l'azienda non ha provato di averlo fatto, il suo ricorso è stato respinto, dando ragione ai proprietari.

A seguito del crollo di un vano di passaggio durante lavori di demolizione, il proprietario di un fabbricato adiacente si è trovato nell'impossibilità di ricostruire il proprio immobile per anni. La Corte d'Appello aveva negato il risarcimento danno da indisponibilità immobile per mancata prova. La Cassazione ha cassato la sentenza, affermando che, sebbene il danno non sia automatico (in re ipsa), può essere provato anche tramite presunzioni basate su allegazioni specifiche (es. destinazione ad abitazione principale), che il giudice di merito deve valutare.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10769/2024, ha confermato la revoca di una compravendita immobiliare. La Corte ha ritenuto che l'acquirente fosse a conoscenza dello stato di insolvenza del venditore (scientia decoctionis) al momento dell'atto. Tale consapevolezza è stata provata tramite indizi gravi, precisi e concordanti, come la presenza di protesti, procedure esecutive e un'ipoteca giudiziale sull'immobile, elementi che il giudice di merito ha correttamente valutato per accogliere l'azione revocatoria fallimentare promossa dalla curatela.

Due società hanno contestato l'applicazione dell'imposta di registro proporzionale su una somma ricevuta come risarcimento danni per inadempimento contrattuale, invocando il principio di alternatività IVA/Registro. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che le somme a titolo di risarcimento sono escluse dal campo di applicazione dell'IVA. Di conseguenza, il principio di alternatività non si applica e la sentenza di condanna è correttamente soggetta a imposta di registro proporzionale.

Un locatore ha presentato ricorso in Cassazione contro una sentenza della Corte d'Appello in una complessa controversia di locazione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché non rispettava il principio di autosufficienza. Il ricorrente lamentava l'omessa pronuncia su diverse domande economiche, ma non ha indicato con precisione negli atti dove e come tali domande fossero state presentate e mantenute nei gradi di merito. La Suprema Corte ha stabilito che non è suo compito ricercare gli atti nei fascicoli precedenti per verificare la fondatezza del motivo, portando alla declaratoria di inammissibilità ricorso per cassazione e alla condanna del ricorrente al pagamento delle spese legali.

Un ente pubblico affitta un immobile per due mesi ma lo restituisce dopo otto anni. La Cassazione analizza la responsabilità per ritardata riconsegna, confermando la nullità della clausola contrattuale di esonero per colpa grave dell'ente. Viene esclusa la corresponsabilità del proprietario, che non ha l'onere di sollecitare la restituzione.

Una società locatrice ha chiesto di essere ammessa al passivo del fallimento della sua conduttrice per canoni non pagati. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito, negando la compensazione tra il credito per i canoni e il debito per la restituzione del deposito cauzionale. L'obbligo di restituire il deposito sorge solo con la riconsegna dell'immobile, un momento successivo alla dichiarazione di fallimento, rendendo i crediti non reciproci ai fini della compensazione fallimentare. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile la richiesta di privilegio speciale, in quanto tardiva.

Una società locatrice ha presentato ricorso in Cassazione dopo il rigetto della sua domanda di ammissione al passivo di una società conduttrice fallita. Il ricorrente sosteneva che il giudizio di opposizione allo stato passivo dovesse essere sospeso (invocando la sospensione necessaria) in attesa della definizione di un'altra causa revocatoria. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo il principio della scarsa compatibilità della sospensione necessaria con la procedura di accertamento del passivo, la cui decisione ha efficacia limitata al concorso fallimentare e non crea un rischio di conflitto tra giudicati.

In un caso di inadempimento locazione, un conduttore aveva interrotto il pagamento dei canoni a causa di presunti vizi dell'immobile, inclusa la presenza di amianto. La Corte d'Appello aveva dato ragione al locatore, risolvendo il contratto per colpa del conduttore. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando il ricorso del conduttore inammissibile. L'ordinanza sottolinea che il ricorso in Cassazione non può riesaminare i fatti e che la comunicazione di recesso del conduttore per gravi motivi deve specificarli in modo puntuale, altrimenti è inefficace.

Una società di ristorazione, conduttrice di un immobile oggetto di occupazione da parte di un ente pubblico, aveva smesso di pagare il canone di locazione. La Corte di Cassazione ha stabilito che la risoluzione contratto di locazione è retroattiva al momento del mancato pagamento. Di conseguenza, da quella data, la società ha perso il diritto a ricevere l'indennità di occupazione dall'ente pubblico, anche se l'ordinanza di sfratto è intervenuta successivamente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28742/2024, ha stabilito un principio fondamentale sulla tassazione dei canoni non percepiti. È stato chiarito che per le locazioni a uso diverso dall'abitativo, il locatore non è tenuto a dichiarare e pagare le imposte sui canoni di locazione maturati dopo la data del provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto per morosità. Da quel momento, il contratto si intende risolto e le somme eventualmente dovute dal conduttore non sono più considerate canoni, bensì un risarcimento del danno, che non concorre a formare il reddito fondiario imponibile.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27406/2024, ha stabilito che la detenzione di un'azienda in comproprietà, basata su un contratto di comodato d'azienda concesso dalla maggioranza dei contitolari, è legittima anche dopo la scadenza di un separato contratto di locazione relativo a una quota di minoranza. La Corte ha chiarito che l'azienda può essere oggetto di comodato e che, in assenza di un termine, la volontà della maggioranza dei comproprietari di non richiedere la restituzione prevale sull'iniziativa del singolo, rendendo lecita la detenzione.

Una società immobiliare si oppone alla decisione del Tribunale in merito ai crediti vantati verso un fallimento per canoni di locazione. La Corte di Cassazione ha annullato il decreto del Tribunale perché la sua giustificazione era incomprensibile, configurando un vizio di motivazione apparente. La Suprema Corte ha chiarito che un provvedimento è nullo quando non permette di comprendere l'iter logico-giuridico seguito dal giudice, violando il diritto a una decisione motivata.

Un'associazione sportiva occupava un'area aeroportuale di proprietà di un Ente Locale. Anche dopo la scadenza della concessione, l'occupazione è proseguita, portando l'Ente a richiedere il pagamento del COSAP su suolo pubblico. L'associazione ha contestato la richiesta, adducendo varie motivazioni tra cui la presenza di usi civici sull'area e l'utilizzo parziale da parte della Protezione Civile. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che il canone è dovuto per qualsiasi occupazione di suolo pubblico, a prescindere dall'esistenza di un titolo, e che la presenza di usi civici non esenta dal pagamento.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della clausola penale in un contratto di leasing traslativo che, in caso di risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore, obbliga quest'ultimo a versare tutti i canoni residui. La Suprema Corte, superando precedenti orientamenti, ha stabilito che tale pattuizione è una valida predeterminazione del risarcimento del danno, ferma restando la possibilità per il giudice di ridurne l'importo se manifestamente eccessivo, scomputando il valore del bene recuperato dalla società concedente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'offerta di un nuovo contratto di locazione a un canone superiore, proveniente dallo stesso inquilino in ritardo nella riconsegna dell'immobile, costituisce prova sufficiente del maggior danno locazione subito dal proprietario. Il rifiuto del locatore di accettare tale proposta non riduce il suo diritto al risarcimento, poiché non è tenuto a contrattare con la parte inadempiente.

Un conduttore, il cui contratto di locazione era stato risolto per inadempimento, ha firmato una transazione locatizia per ritardare l'esecuzione dello sfratto in cambio della rinuncia all'appello. In seguito, ha sostenuto che l'accordo fosse simulato e mirasse a continuare il rapporto. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando che la transazione era valida, che i pagamenti effettuati erano indennità di occupazione e non canoni, e che non vi era stata alcuna rinnovazione tacita del contratto.

Una società creditrice ha richiesto un risarcimento per il danno da occupazione illegittima di un immobile da parte di una società fallita, a seguito della cessazione di un contratto di affitto d'azienda. La società fallita sosteneva che il risarcimento dovesse basarsi sul canone pattuito. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando la decisione del tribunale che aveva liquidato il danno sulla base del più elevato valore locativo di mercato del bene, come stimato da un consulente tecnico, e non sul canone originario dell'affitto d'azienda.

Una società conduttrice ha impugnato una sentenza d'appello che la condannava a pagare canoni e danni per ritardata riconsegna. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per violazione dell'onere di allegazione. La ricorrente non ha specificato adeguatamente i motivi di contestazione né ha fornito i documenti necessari per la valutazione della Corte, rendendo i motivi di ricorso generici e non autosufficienti.

Una controversia su un contratto di affitto d'azienda è giunta fino alla Corte di Cassazione, che ha dichiarato il ricorso inammissibile. La decisione chiarisce che la Suprema Corte non può riesaminare i fatti o le prove già valutate nei gradi di merito. L'ordinanza sottolinea i rigorosi requisiti procedurali necessari per l'ammissibilità di un ricorso, come la corretta formulazione delle eccezioni processuali e la riproposizione delle istanze istruttorie in appello.