Art. 1591 Codice Civile — Anno 2022

Una proprietaria ha affittato un terreno a un Comune per lo stoccaggio di rifiuti. Il contratto, inizialmente annuale, è scaduto ma il Comune ha continuato a occupare l'area, estendendone l'uso e non provvedendo alla bonifica. La proprietaria ha chiesto il risarcimento dei danni per l'Occupazione abusiva immobile. Dopo sentenze di condanna in primo e secondo grado, il Comune ha ricorso in Cassazione, contestando la durata del contratto e l'onere della prova del danno. La Corte di Cassazione ha rimesso la questione alle Sezioni Unite per stabilire se il danno da occupazione abusiva sia "in re ipsa" (automatico) o se il proprietario debba dimostrare di aver subito un concreto pregiudizio.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato la mancata tassazione di clausole penali inserite in 28 contratti di locazione, applicando l'imposta di registro. La Commissione Tributaria Regionale ha annullato l'accertamento, sostenendo che la clausola penale fosse intrinsecamente legata al contratto di locazione e quindi non autonomamente tassabile. L'Agenzia ha presentato ricorso in Cassazione per la tassazione clausola penale locazione. La Suprema Corte, con un'ordinanza interlocutoria, ha disposto la trasmissione del fascicolo a un'altra sezione per un ulteriore esame della complessa questione.

Un proprietario ha chiesto il risarcimento danni per la mancata restituzione di un immobile commerciale da parte degli inquilini. Questi ultimi si difendevano sostenendo di non aver ricevuto l'indennità di avviamento. La Corte di Cassazione ha stabilito che un'offerta reale valida dell'indennità di avviamento, anche se non include gli interessi, è sufficiente a far scattare la mora degli inquilini. Questo permette al proprietario di richiedere il risarcimento danni locazione commerciale per il ritardo nella restituzione. La sentenza impugnata, che aveva richiesto l'inclusione degli interessi nell'offerta, è stata cassata e il caso rinviato per una nuova valutazione.

Alcuni assegnatari di alloggi pubblici hanno citato in giudizio l'Ente Pubblico per contestare la richiesta di importi maggiori rispetto a quelli sociali e accertare la prosecuzione dei rapporti. I giudici hanno accertato che i contratti originari erano scaduti senza possibilità di rinnovo tacito. L'Ente Pubblico pretendeva il pagamento di somme elevate a titolo contrattuale, ma la richiesta è stata respinta poiché la semplice assegnazione amministrativa non attribuisce un titolo locativo attivo. La Corte di Cassazione ha confermato l'inammissibilità del ricorso dell'Ente: l'amministrazione non può pretendere il canone di locazione per contratto scaduto, in assenza di una valida e tempestiva richiesta per l'occupazione illegittima. L'Ente Pubblico è stato condannato al pagamento delle spese di lite.

Un Proprietario ha citato in giudizio un Inquilino per ottenere il risarcimento dei Danni da occupazione abusiva di un immobile. L'Inquilino aveva restituito la proprietà in condizioni gravemente deteriorate dopo la scadenza del contratto. Il Proprietario aveva legittimamente rifiutato la riconsegna finché non fossero stati risarciti i danni. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno accolto la richiesta del Proprietario. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'Inquilino, confermando che il Proprietario può rifiutare la restituzione di un immobile gravemente danneggiato fino al pagamento dei costi di ripristino, mantenendo l'Inquilino obbligato al canone e al risarcimento.

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso di responsabilità del conduttore per gravi danni a un immobile locato, inclusi atti vandalici, dopo la risoluzione consensuale del contratto ma prima della riconsegna effettiva. Un ente pubblico aveva lasciato l'immobile in stato di abbandono per quasi due anni. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell'ente, confermando la sua responsabilità contrattuale. Ha stabilito che l'obbligo di custodia e di restituzione del bene in buono stato persiste fino all'effettiva riconsegna, anche se il contratto è già terminato. Il conduttore deve risarcire i danni, a meno che non dimostri che non dipendono da lui.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un'Azienda Locatrice che contestava il diritto dell'Azienda Conduttrice all'indennità di avviamento commerciale. L'Azienda Locatrice aveva chiesto il pagamento di canoni arretrati, mentre l'Azienda Conduttrice aveva richiesto l'indennità. La Corte d'Appello aveva riconosciuto l'indennità all'Azienda Conduttrice, compensando i crediti. La Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che il diritto all'indennità di avviamento commerciale non viene meno per un ritardo nella riconsegna dell'immobile o per inadempimenti non gravi del conduttore, soprattutto se il contratto cessa per disdetta del locatore. L'Azienda Locatrice ha perso il ricorso e dovrà pagare le spese.

L'Agenzia delle Entrate ha tentato di tassare una clausola penale inclusa in un contratto di locazione, prevista per il ritardo nella restituzione di un immobile. La Commissione Tributaria Regionale ha annullato l'accertamento, sostenendo che la clausola non fosse autonomamente tassabile, ma parte integrante del contratto principale. L'Agenzia ha quindi presentato ricorso in Cassazione, contestando l'interpretazione sulla **clausola penale locazione tassazione**. La Suprema Corte, con un'ordinanza interlocutoria, ha deciso di trasmettere il fascicolo a un'altra sezione per un esame più approfondito, evidenziando la complessità della questione giuridica e la necessità di una valutazione più dettagliata.

La Società Locatrice ha richiesto il pagamento dell'indennità di occupazione alla Società Conduttrice dopo la risoluzione del contratto di locazione. La Società Conduttrice si è opposta producendo in giudizio alcune stampe di e-mail per dimostrare l'avvenuta liberazione dei locali. La Società Locatrice ha contestato la validità di questi documenti, ma i giudici d'appello hanno ritenuto generica tale contestazione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria. I giudici supremi hanno stabilito che la sentenza d'appello soffriva di motivazione apparente. La Corte territorialmente competente ha infatti qualificato la contestazione come generica senza spiegare quali criteri specifici l'atto dovesse soddisfare. Il tema del Disconoscimento e-mail deve quindi essere riesaminato da una diversa sezione della Corte d'Appello con una motivazione idonea e trasparente.

Un proprietario otteneva lo sfratto e la risoluzione del contratto di locazione verso una società conduttrice inadempiente. Il primo tribunale ordinava il rilascio del locale, ma rinviava a un separato procedimento il calcolo esatto delle somme arretrate. L'inquilino rilasciava l'immobile molti mesi dopo. Il locatore avviava quindi una nuova causa per ottenere il rimborso degli oneri condominiali e l'indennità di occupazione immobile maturata fino alla riconsegna effettiva. L'inquilino eccepiva l'esistenza di un giudicato ostativo, sostenendo che la mancata impugnazione della prima sentenza precludesse nuove pretese economiche. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del conduttore, confermando che il giudicato della risoluzione non impedisce di richiedere le indennità e i canoni maturati successivamente alla prima pronuncia.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a due società immobiliari ricavi non dichiarati derivanti dalla locazione di un residence. Le società sostenevano che l'immobile fosse occupato abusivamente e che i pagamenti ricevuti fossero risarcimenti danni, non soggetti a tassazione. La Commissione Tributaria Regionale aveva escluso l'imponibilità. La Cassazione ha invece accolto il ricorso dell'Agenzia, stabilendo che i giudici d'appello avevano ignorato prove cruciali sull'esistenza di un rapporto locativo. La Corte ha affermato che anche in caso di tassazione occupazione senza titolo, le somme percepite dal proprietario sono comunque imponibili, sia come corrispettivo per l'utilizzo dell'immobile sia come indennità di risarcimento danni. La sentenza è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

Una Pubblica Amministrazione, in qualità di Conduttrice, ha receduto da un contratto di locazione commerciale per un immobile non conforme alle normative antisismiche. Ha tentato la riconsegna, ma la Società Locatrice ha opposto un legittimo rifiuto riconsegna immobile locato, adducendo gravi danni e la necessità di ingenti lavori di ripristino. La Locatrice ha chiesto il pagamento dei canoni o un'indennità di occupazione. La Corte d'Appello ha ritenuto legittimo il rifiuto della Locatrice e ha condannato la Conduttrice al pagamento. Tuttavia, durante il ricorso in Cassazione, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo, portando all'estinzione del giudizio per rinuncia.

Un Locatore ha chiesto l'Ammissione al passivo fallimentare per canoni di locazione non pagati e indennità di occupazione da parte di un'Azienda fallita. Il Tribunale aveva escluso il credito post-fallimento, ritenendolo solo prededucibile e non ammissibile in via chirografaria. La Cassazione ha accolto il ricorso del Locatore. Ha stabilito che il Tribunale ha errato nell'escludere totalmente il credito, soprattutto se il curatore fallimentare non aveva impugnato la precedente ammissione parziale. Il creditore può rinunciare alla prededuzione e chiedere l'ammissione chirografaria. La sentenza sottolinea il divieto di reformatio in peius.

Una proprietaria immobiliare ha richiesto il pagamento delle differenze sui canoni scaduti a seguito della prosecuzione di un rapporto di locazione. L'immobile era rimasto nella disponibilità dell'originario conduttore e di un suo familiare, il quale versava regolarmente le quote. Nel 2012 gli occupanti avevano ridotto unilateralmente l'importo asserendo una minore superficie del fondo. La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi dei debitori. I giudici hanno confermato la piena debenza dell'aggiornamento ISTAT del canone anche in assenza di un nuovo testo contrattuale formale, in virtù della prosecuzione di fatto del rapporto. La Suprema Corte ha inoltre convalidato l'accollo del debito da parte del familiare detentore, condannando entrambi al saldo integrale e alle spese di lite.

Un locatore ha chiesto la risoluzione del contratto e il pagamento delle differenze dei canoni all'inquilino, il quale aveva applicato una autoriduzione basandosi su norme poi dichiarate incostituzionali. La Corte d'Appello ha dato ragione all'inquilino, ritenendo applicabile la sanatoria che limita l'importo dovuto al triplo della rendita catastale per tutelare la buona fede. Il locatore ha proposto ricorso in Cassazione contestando la legittimità della riduzione del canone di locazione. La sesta sezione civile, ritenendo la questione di particolare rilevanza e complessità giuridica, non ha deciso il merito ma ha rimesso la causa alla Terza Sezione Civile per la trattazione in pubblica udienza.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Inquilino, confermando la condanna al risarcimento dei danni in favore del Proprietario per aver riconsegnato l'appartamento in stato di grave degrado. Oltre ai costi di riparazione, l'Inquilino deve risarcire il danno da lucro cessante, pari ai canoni di locazione persi durante il periodo dei lavori di ripristino. La Corte ha stabilito che la presenza di gravi danni all'immobile locato, eccedenti il normale deterioramento d'uso, fa scattare l'obbligo di risarcire il mancato guadagno per il tempo necessario alle riparazioni, equiparando tale situazione alla ritardata restituzione del bene. Per la quantificazione dei danni, il giudice può legittimamente fondare il proprio convincimento anche su prove atipiche, come la perizia di parte prodotta dal Proprietario, se ritenuta attendibile e coerente con le altre risultanze processuali.

Una società locatrice ha chiesto la restituzione della somma versata a titolo di indennità di avviamento commerciale, sostenendo che la società conduttrice vi avesse rinunciato in una clausola del contratto di locazione in cambio di un canone ridotto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della locatrice, confermando la decisione della Corte d'Appello. I giudici hanno stabilito che la rinuncia preventiva all'indennità di avviamento commerciale inserita nel contratto è nulla. Il conduttore può rinunciare a tale diritto solo dopo la firma del contratto, quando non si trova più in una posizione di debolezza contrattuale. Inoltre, la clausola che accenna genericamente a una riduzione del canone senza cifre precise è una mera clausola di stile.

Gli eredi di un cittadino hanno contestato le somme richieste dalla Pubblica Amministrazione per l'utilizzo di un'area demaniale. I giudici di merito avevano respinto la domanda ritenendo che, trattandosi di un'occupazione senza titolo, non si potesse chiedere la determinazione di un canone (riservato ai contratti scritti), ma solo un risarcimento. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso degli eredi. I giudici di legittimità hanno stabilito che richiedere in subordine la determinazione della somma basandosi sui prezzi di mercato equivaleva a chiedere il risarcimento per l'occupazione senza titolo. Di conseguenza, la precisazione della domanda in appello costituiva una semplice modifica ammissibile (emendatio libelli) e non una domanda del tutto nuova. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Una società sublocatrice chiede l'ammissione al passivo del fallimento della subconduttrice per canoni non pagati e per l'indennità di occupazione dell'immobile industriale trattenuto dopo il fallimento. Il Tribunale ammette parzialmente il credito ma sbaglia la quantificazione e nega il privilegio speciale. La Cassazione chiarisce che l'indennità di occupazione, dovuta dal fallimento fino alla riconsegna effettiva dell'immobile, va calcolata in prededuzione usando come parametro il canone originario (Art. 1591 c.c.). Conferma invece l'esclusione del privilegio speciale ex art. 2764 c.c. perché la creditrice non ha specificato i beni mobili su cui esercitarlo. La sentenza viene cassata con rinvio per ricalcolare correttamente le somme spettanti alla sublocatrice.