Art. 1590 Codice Civile — Anno 2023

Una società conduttrice di un supermercato ha esercitato il recesso per gravi motivi a causa della contrazione dei consumi e della concorrenza. Il locatore ha contestato il recesso, chiedendo i canoni e il risarcimento dei danni all'immobile. La Corte d'appello ha dato ragione al locatore, ritenendo non provati i gravi motivi e quantificando i danni in base a una perizia tecnica. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società conduttrice, stabilendo che la sentenza d'appello era viziata da una motivazione apparente. I giudici di secondo grado non hanno spiegato adeguatamente perché le prove del calo di fatturato fossero insufficienti, né come fossero stati calcolati i danni. La sentenza è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

I Locatori hanno richiesto il risarcimento dei danni e il rimborso delle utenze dopo la riconsegna di un immobile commerciale degradato. I Conduttori si opponevano, sostenendo che le modifiche erano state concordate prima della firma del contratto per rendere il locale idoneo all'uso. La Corte d'Appello, valorizzando la clausola contrattuale che imponeva il ripristino dello status quo ante, ha condannato i Conduttori a pagare oltre 17.000 euro per i lavori di rimessa in pristino e 2.000 euro in via equitativa per i consumi. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Conduttori, confermando che l'obbligo di ripristino dell'immobile locato si applica a tutte le modifiche apportate e che la valutazione equitativa del danno è legittima se l'esistenza del debito è certa ma difficile da quantificare con precisione.

I Locatori hanno chiesto il risarcimento danni locazione a L'Azienda conduttrice per aver riconsegnato un immobile commerciale in pessimo stato di manutenzione. L'Azienda si è difesa sostenendo che i danni erano stati riparati a spese del nuovo inquilino subentrante, escludendo così ogni reale perdita economica per i proprietari. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Azienda, confermando che il danno si cristallizza al momento della riconsegna del bene. Il fatto che i proprietari abbiano concordato la ristrutturazione con il nuovo conduttore, magari accettando un canone inferiore, non cancella il decremento di valore dell'immobile. I Locatori vincono definitivamente la causa e hanno diritto al risarcimento.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'azienda conduttrice condannata a risarcire i danni all'immobile locato riscontrati al momento del rilascio. Il proprietario aveva richiesto il risarcimento per le demolizioni e i deterioramenti apportati dal conduttore. I giudici hanno confermato la responsabilità dell'inquilino in base alla presunzione di colpa stabilita dal codice civile, non avendo quest'ultimo dimostrato che i danni derivassero da causa a lui non imputabile. La Corte ha inoltre chiarito che la decisione di rinnovare o meno una consulenza tecnica d'ufficio rientra nei poteri discrezionali del giudice e non richiede una motivazione espressa se gli elementi già acquisiti sono sufficienti per decidere. L'azienda conduttrice perde definitivamente la causa e deve pagare i danni e il lucro cessante per la mancata rilocazione dell'immobile.

Una commerciante ha subito un grave allagamento nel proprio negozio a causa della rottura di un tubo durante i lavori di ristrutturazione nell'appartamento sovrastante. La danneggiata ha chiesto il risarcimento danni da allagamento per la perdita della merce e il mancato guadagno. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto del ricorso della commerciante, convalidando il metodo di calcolo del risarcimento applicato dalla Corte d'Appello. Trattandosi di un'obbligazione di valore, per calcolare correttamente la rivalutazione e gli interessi, la somma liquidata deve essere prima devalutata alla data del danno e poi rivalutata anno per anno, aggiungendo gli interessi sulle somme progressivamente rivalutate. Questo metodo evita ingiustificati arricchimenti e garantisce l'integrale riparazione del danno subito.

Una proprietaria operava il trattenimento del deposito cauzionale per coprire i danni riscontrati alla fine della locazione. L'inquilino contestava, attribuendoli alla normale usura. La Corte di Cassazione ha chiarito un principio fondamentale: in caso di contrasto tra la motivazione (le ragioni) e il dispositivo (la decisione finale) di una sentenza, prevale sempre il dispositivo. Poiché il dispositivo rigettava integralmente la richiesta di risarcimento della proprietaria, il suo ricorso è stato dichiarato inammissibile. Di conseguenza, il trattenimento del deposito cauzionale non era giustificato dalla decisione del giudice, anche se la sua restituzione non è stata ordinata per motivi procedurali.

Un locatore concede un immobile a un inquilino, che si impegna a ristrutturarlo a proprie spese. L'inquilino, però, diventa moroso e restituisce l'immobile con i lavori incompleti, commettendo un grave inadempimento del contratto di locazione. Il locatore chiede il risarcimento pari ai costi per completare le opere. La Corte di Cassazione ha annullato la precedente sentenza che aveva ridotto il risarcimento, ritenendo la sua motivazione 'irriducibilmente contraddittoria'. Il giudice inferiore aveva prima quantificato il danno nel costo per il completamento, per poi sottrarre illogicamente il valore dei lavori già eseguiti dall'inquilino, falsando il calcolo del danno effettivo subito dal proprietario.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il proprietario di un immobile non può pretendere il pagamento prioritario per le riparazioni di danni causati dall'inquilino prima che quest'ultimo fallisse. Anche se il curatore fallimentare subentra nel contratto di locazione, il risarcimento per tali danni non costituisce un credito prededucibile. Questo perché l'obbligazione di ripristino è sorta quando l'azienda era ancora operativa ('in bonis') e non a causa dell'attività della procedura fallimentare. Di conseguenza, il credito del proprietario viene considerato un normale credito concorsuale, senza alcuna priorità di pagamento.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un locatore che chiedeva i danni a un ex inquilino per aver riconsegnato un immobile industriale con l'impianto elettrico asportato. L'inquilino si difendeva sostenendo che l'impianto fosse già obsoleto. La Corte ha stabilito che, in assenza di una descrizione dettagliata dell'immobile nel contratto, vale la presunzione di buono stato locativo prevista dall'art. 1590 del Codice Civile. Una clausola generica sull'idoneità del bene non è una confessione, ma rafforza tale presunzione. L'inquilino non è riuscito a fornire la prova rigorosa necessaria per superarla ed è stato condannato al risarcimento. La Corte ha quindi rigettato il suo ricorso.

La Corte di Cassazione ha negato il risarcimento a un proprietario che lamentava la mancata liberazione di un immobile da parte del fallimento di un'azienda inquilina. Sebbene alcuni mobili fossero rimasti nei locali, il proprietario aveva trasferito a proprio nome tutte le utenze e non aveva collaborato per lo sgombero. Secondo la Corte, queste azioni dimostrano che il proprietario aveva già la piena disponibilità del bene. Viene così chiarito che l'**obbligo di riconsegna immobile** si considera adempiuto se, nonostante la presenza di beni altrui, il proprietario di fatto utilizza i locali, perdendo il diritto a richiedere un indennizzo per il ritardo.

Una società proprietaria di un immobile commerciale faceva causa a un Comune. La società sosteneva che, dopo la fine di un contratto di locazione, gli agenti della polizia municipale avevano continuato a usare il garage. La richiesta di risarcimento danni, però, è stata bloccata. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici precedenti, dichiarando l'inammissibilità dell'appello. Il motivo è puramente procedurale: l'atto di appello era generico e non criticava in modo specifico e puntuale le motivazioni della prima sentenza. La causa è stata persa non nel merito, ma per un errore di forma nell'impugnazione.

La Cassazione affronta un caso di inadempimento del conduttore che aveva realizzato un'opera abusiva sull'immobile locato. La Corte d'Appello aveva negato la risoluzione del contratto, giudicando il fatto non abbastanza grave anche a causa della lunga tolleranza del proprietario. La Suprema Corte, pur confermando che la tolleranza può escludere la risoluzione, stabilisce un principio fondamentale: il diritto al risarcimento dei danni e al ripristino dei luoghi è autonomo. Pertanto, anche se il contratto resta in piedi, il proprietario ha sempre diritto a essere risarcito per l'illecito subito. La causa viene rinviata per quantificare tale risarcimento.

Una società proprietaria di un immobile commerciale cita in giudizio l'ex inquilino per gravi danni riscontrati alla riconsegna, inclusa la rimozione di impianti. La Corte d'Appello riduce notevolmente il risarcimento dovuto. La Corte di Cassazione, però, ribalta questa decisione. I giudici supremi stabiliscono che la Corte d'Appello ha commesso un errore grave ignorando prove decisive come la perizia tecnica (ATP) e le testimonianze, che dimostravano lo stato dell'immobile. La sentenza chiarisce che l'obbligo di restituzione immobile impone al giudice di valutare tutte le prove disponibili per determinare correttamente il danno. La causa torna quindi in Appello per un nuovo esame.

Una società immobiliare chiede il risarcimento del danno per i canoni di locazione non percepiti dopo la risoluzione del contratto per morosità dell'inquilino, fino alla scadenza naturale dell'accordo. La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, non decide il caso ma evidenzia un profondo contrasto nella giurisprudenza. Esistono due orientamenti opposti sul risarcimento danno risoluzione locazione: uno lo ammette, considerando i canoni futuri come un mancato guadagno; l'altro lo nega, sostenendo che una volta riottenuto l'immobile, il locatore non subisce più una perdita. A causa di questa incertezza, la Corte ha rinviato la causa a una pubblica udienza per una decisione chiarificatrice.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di una società che, dopo la scadenza di un contratto di affitto d'azienda, non aveva riconsegnato i locali. La società proprietaria chiedeva sia il pagamento di una penale giornaliera per il ritardo, sia il versamento di un'indennità pari al vecchio canone. La Corte ha stabilito che il **cumulo penale e canone** è legittimo. L'indennità di occupazione risarcisce il proprietario per la mancata disponibilità del bene, mentre la penale copre il danno ulteriore derivante dal ritardo. Di conseguenza, chi non restituisce un immobile alla scadenza del contratto deve pagare entrambe le somme, se previste.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il deposito cauzionale non serve solo a coprire i danni materiali all'immobile, ma garantisce tutte le obbligazioni del conduttore, inclusi i canoni non pagati. In caso di risoluzione del contratto per morosità, il locatore ha diritto al risarcimento del danno da lucro cessante, calcolato sulla base dei canoni che avrebbe percepito fino alla scadenza naturale del rapporto, a meno che non riesca a rilocare l'immobile prima.

Una società proprietaria di un immobile ha agito in giudizio per ottenere il risarcimento danni locazione a seguito della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. La richiesta riguardava non solo i canoni arretrati, ma anche il risarcimento per la mancata percezione dei canoni futuri fino alla scadenza naturale del contratto o alla rilocazione del bene. Mentre i giudici di merito hanno rigettato la domanda relativa ai canoni successivi al rilascio, la Corte di Cassazione ha rilevato un profondo contrasto interno. Da un lato, un orientamento nega il danno poiché il locatore riacquista la disponibilità del bene; dall'altro, si ritiene che l'inadempimento leda l'interesse del locatore a ricevere un reddito costante. La questione è stata rimessa alle Sezioni Unite per una soluzione definitiva.

La Corte di Cassazione ha confermato che il proprietario di un immobile è responsabile per la violazione delle distanze legali anche se le opere abusive sono state realizzate dal conduttore. Mentre l'azione risarcitoria può colpire entrambi in solido, l'azione ripristinatoria (chiusura delle vedute) deve essere diretta necessariamente contro il proprietario del fondo, in quanto titolare del diritto reale. La sentenza ribadisce che il ripristino delle distanze legali mira a ristabilire l'equilibrio tra fondi vicini.

Una società affidataria del servizio di gestione rifiuti in regime di emergenza è stata condannata al risarcimento danni per non aver restituito tempestivamente e in buono stato un immobile locato. La Cassazione ha stabilito che l'autonomia negoziale dell'impresa rimane integra anche durante la gestione emergenziale coordinata dallo Stato. Di conseguenza, l'impresa non può pretendere la manleva automatica dalla Presidenza del Consiglio per obbligazioni assunte in proprio nome, poiché il rapporto con la Pubblica Amministrazione non sostituisce la responsabilità contrattuale verso i terzi locatori.

L'Ente Fiscale ha tentato la riqualificazione contratto di un affitto per la realizzazione di un impianto fotovoltaico in una concessione di diritto di superficie, con conseguente aumento delle imposte. Le commissioni tributarie hanno dato ragione al contribuente. L'Ente Fiscale ha presentato ricorso in Cassazione, ma ha poi rinunciato, portando all'estinzione del giudizio e rendendo definitiva la sentenza d'appello favorevole alla società.