Art. 1575 Codice Civile — Sezione Terza Civile

La Corte di Cassazione ha stabilito che la sospensione canone locazione integrale è illegittima se il conduttore continua a occupare l'immobile, nonostante la parziale inagibilità dei locali. Il principio di buona fede impone una riduzione proporzionale del pagamento, non l'interruzione totale, specialmente se l'attività commerciale prosegue fino allo sfratto esecutivo.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di un'associazione sportiva per inadempimento contrattuale, dichiarando il ricorso inammissibile. Il caso riguardava l'organizzazione di un evento sportivo internazionale compromesso da infiltrazioni d'acqua. La Corte ha rilevato che il ricorrente non ha rispettato i requisiti di autosufficienza e ha tentato una surrettizia rivalutazione del merito, configurando un abuso del processo punibile con sanzioni pecuniarie per lite temeraria.

In una controversia su un contratto di locazione di un immobile adibito a studentato, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello. La corte territoriale aveva riformulato la questione legale, passando da un inadempimento agli obblighi di manutenzione a un vizio originario dell'immobile, senza però prima stimolare un dibattito tra le parti su questo nuovo punto. Tale procedura ha comportato una 'pronuncia a sorpresa', ledendo il diritto di difesa e causando la cassazione della decisione per violazione del contraddittorio.

Un imprenditore, subentrato in un locale commerciale, ha citato in giudizio il proprietario per danni da allagamento. I tribunali di merito e la Cassazione hanno respinto la sua richiesta, stabilendo che non aveva fornito una prova adeguata della cessione del contratto di locazione. La semplice comunicazione di un subentro e l'incasso di un canone da parte del locatore non sono stati ritenuti elementi sufficienti a dimostrare l'avvenuta e valida cessione del contratto, che deve essere collegata a una cessione d'azienda e comunicata in modo inequivocabile.

Un inquilino ha interrotto il pagamento del canone a causa di infiltrazioni e odori sgradevoli. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto, chiarendo che la sospensione affitto è legittima solo se proporzionata alla gravità dei vizi. Una sospensione totale è giustificata unicamente se l'immobile risulta del tutto inutilizzabile, altrimenti l'inquilino rischia la risoluzione del contratto per inadempimento.

Un conduttore ricorre in Cassazione per vizi della cosa locata, lamentando difetti all'impianto fognario. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, sottolineando come la critica alla sentenza d'appello fosse troppo generica e tendesse a un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità. La decisione ribadisce i rigorosi requisiti di specificità per i ricorsi in Cassazione.

In un caso di locazione commerciale, una società ha ricevuto solo una parte dell'immobile pattuito, pur pagando il canone per intero. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10361/2024, ha stabilito che il conduttore non ha diritto a un risarcimento del danno, bensì a una restituzione della porzione di canone pagata e non goduta. La Corte ha specificato che tale importo non va calcolato sul valore di mercato della porzione mancante, ma deve essere proporzionale alla riduzione del godimento rispetto al canone contrattuale complessivo.

La Corte di Cassazione chiarisce che per i contratti di locazione stipulati prima della legge 431/1998, la richiesta scritta annuale per l'aggiornamento ISTAT del canone rimane un requisito fondamentale. Il pagamento spontaneo da parte del conduttore non sana l'omissione della richiesta da parte del locatore. La Corte ha rigettato sia il ricorso del proprietario, che contestava la necessità della richiesta, sia quello degli inquilini, relativo ad altre questioni, confermando la decisione della Corte d'Appello e compensando le spese per soccombenza reciproca.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un locatore contro il recesso anticipato dei conduttori. La Corte conferma che il rifiuto riconsegna immobile da parte del locatore è illegittimo se i danni non sono gravi e strutturali, anche se è dovuto un risarcimento. Il recesso dei conduttori è stato ritenuto valido a causa della litigiosità del locatore e della sua inerzia nel risolvere infiltrazioni d'acqua.

Una società agricola affittuaria ha sospeso il pagamento del canone, chiedendo il risarcimento dei danni per l'impossibilità di utilizzare l'intera superficie. La Corte di Cassazione ha stabilito che la domanda di risarcimento è distinta e non implica una richiesta di riduzione canone affitto. L'ordinanza sottolinea la necessità di formulare domande giudiziali precise, dichiarando inammissibili i motivi di ricorso non specifici e ribadendo la differenza tra le due azioni legali.

Una società commerciale, che sosteneva di essere subentrata in un contratto di locazione di un immobile di proprietà di un ente pubblico, si è vista negare tale diritto. La Corte di Cassazione ha confermato che la cessione contratto locazione PA richiede sempre la forma scritta 'ad substantiam' (per la validità dell'atto). Il principio secondo cui la mancata opposizione del locatore entro 30 giorni vale come assenso non si applica quando una delle parti è la Pubblica Amministrazione, a causa del principio 'formalistico' che governa i contratti pubblici. Di conseguenza, l'occupazione dell'immobile è stata dichiarata illegittima.

Un gestore di un hotel cessava l'attività a seguito della riapertura, da parte di terzi, di una porta precedentemente murata per ragioni di sicurezza, accusando il locatore di inadempimento. La Cassazione ha escluso la responsabilità del locatore, definendo l'azione del terzo non come una 'molestia di diritto', ma come l'esercizio di un proprio diritto di proprietà. La Corte ha sottolineato che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore da azioni di terzi che non avanzino pretese legali in conflitto con il contratto di locazione. Inoltre, il conduttore non ha provato il nesso causale tra la riapertura della porta e la necessaria cessazione dell'attività.

Un conduttore ha interrotto il pagamento del canone per un immobile commerciale a causa della mancanza del certificato di agibilità. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d'Appello, stabilendo che, in caso di mancanza del certificato di agibilità, il conduttore deve dimostrare un concreto e specifico pregiudizio nell'utilizzo del bene per poter legittimamente sospendere il pagamento. Il danno, infatti, non è considerato automatico. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per vizi procedurali.

Una società immobiliare ha citato in giudizio un ente previdenziale per inadempimento di un complesso contratto preliminare di compravendita e permuta. La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione di primo grado, stabilendo che il contratto si era risolto non per inadempimento, ma per l'avveramento di una condizione risolutiva legata alla stipula di un contratto di locazione, risultato nullo perché non registrato. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, confermando che lo scioglimento del contratto era avvenuto a causa della condizione e non dell'inadempimento contestato.

La Corte di Cassazione chiarisce che un contratto di noleggio stipulato da chi non è proprietario del bene (noleggio a non domino) non si estingue automaticamente se il diritto del noleggiante viene meno, ad esempio per la scadenza del contratto di leasing originario. Il contratto rimane valido tra le parti e l'utilizzatore finale è tenuto a pagare i canoni, a meno che non subisca un'effettiva turbativa da parte del proprietario.

La titolare di un'impresa alberghiera sospendeva il pagamento del canone di locazione a causa delle cattive condizioni dell'immobile, imputando alla proprietà l'omissione di lavori di manutenzione straordinaria. I giudici di merito hanno risolto il contratto per grave inadempimento della conduttrice. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che non può riesaminare la valutazione della prova e l'accertamento dei fatti compiuti dai giudici di merito, se non in presenza di un vizio di motivazione grave e testuale.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un conduttore che, a seguito di uno sfratto per morosità, lamentava l'inadempimento del locatore per la presunta inidoneità dell'immobile a uso commerciale. I giudici hanno stabilito che i motivi di ricorso non sollevavano questioni di diritto, ma miravano a una inammissibile rivalutazione dei fatti già accertati nei precedenti gradi di giudizio, confermando la risoluzione del contratto per colpa del conduttore.

Un automobilista ha subito ingenti danni alla propria auto a causa dell'allagamento di un'autorimessa interrata, gestita da una società specializzata, in seguito all'esondazione di un fiume. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno riconosciuto la responsabilità del custode (la società di gestione) per i danni, condannandola al risarcimento. La compagnia assicurativa della società ha fatto ricorso in Cassazione, sostenendo che l'evento fosse un caso fortuito e che la motivazione della sentenza d'appello fosse apparente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la condanna e ribadendo i principi sulla responsabilità del custode ex art. 2051 c.c., chiarendo che la prevedibilità dell'evento esclude il caso fortuito e fonda la responsabilità oggettiva.

Un sublocatore perde il diritto a riscuotere i canoni di sublocazione dopo che il contratto di locazione originario è stato dichiarato inefficace a seguito del fallimento del proprietario. La Cassazione ha stabilito che la sentenza di inefficacia del contratto di locazione, una volta divenuta definitiva, estingue gli obblighi del subconduttore verso il sublocatore, legittimando un nuovo contratto diretto con la curatela fallimentare.

In una controversia tra locatore e conduttore per lavori di manutenzione su un immobile, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello. La ragione non risiede nel merito della disputa, ma nella violazione dell'obbligo di motivazione da parte del giudice d'appello, che aveva riformato la decisione di primo grado senza fornire una spiegazione adeguata e coerente. La Corte ha ribadito che una motivazione assente o meramente apparente rende la sentenza nulla.