Art. 1497 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un promissario acquirente ha citato in giudizio i promittenti venditori per la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita, lamentando la mancanza del certificato di abitabilità. La Corte d'Appello ha ritenuto più grave l'inadempimento dell'acquirente, che non si era presentato al rogito, legittimando il recesso dei venditori e la ritenzione della caparra. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, chiarendo che in caso di reciproco inadempimento preliminare, il giudice deve effettuare una valutazione comparativa delle condotte per determinare quale sia stata la causa principale della mancata conclusione del contratto.

Un'azienda agricola acquista un impianto oleario che si rivela non conforme alle normative di sicurezza alimentare, in quanto non realizzato con i materiali prescritti (acciaio inox). La Corte di Cassazione ha stabilito che tale difformità non costituisce un semplice vizio, ma può integrare la fattispecie di vendita di 'aliud pro alio', ovvero la consegna di un bene completamente diverso da quello pattuito. Questa qualificazione è cruciale perché il bene è risultato del tutto inidoneo ad assolvere alla sua funzione economico-sociale, legittimando così la richiesta di risoluzione del contratto senza sottostare ai brevi termini di prescrizione previsti per la garanzia per vizi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24008/2025, ha esaminato il caso di un acquirente che scopriva abusi edilizi su un immobile dopo la compravendita. La Corte ha chiarito che la dichiarazione generica del venditore sull'epoca di costruzione non lo esonera da responsabilità per ampliamenti abusivi successivi. La vicenda, qualificata non come 'aliud pro alio' ma come vendita di cosa gravata da oneri, ha portato a una riduzione del prezzo e a un risarcimento parziale del danno, cassando con rinvio la sentenza d'appello per una nuova valutazione di alcuni aspetti del risarcimento.

Una società cooperativa acquistava un terreno per edificare, scoprendo poi che l'allaccio alla rete fognaria non era nella posizione indicata nel progetto. La società ha chiesto la risoluzione del contratto per mancanza di qualità essenziali. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, ha respinto il ricorso. Ha stabilito che una diversa, ma comunque esistente e funzionale, possibilità di allaccio non costituisce una mancanza di qualità essenziali tale da giustificare la risoluzione, poiché non compromette l'utilizzo del bene.

Un acquirente cita in giudizio la società venditrice a causa di gravi vizi di umidità che rendono inabitabile l'immobile acquistato. La Corte d'Appello dichiara l'azione prescritta, applicando il termine di un anno dalla consegna. La Corte di Cassazione, tuttavia, annulla la decisione, stabilendo che il giudice deve prima qualificare la natura del difetto. A seconda che si tratti di un semplice vizio o di un grave inadempimento contrattuale, cambiano i termini di prescrizione applicabili. La corretta analisi dei vizi immobile e prescrizione è quindi cruciale.

Un'azienda agricola ha citato in giudizio i suoi fornitori per averle venduto piantine di pomodoro risultate non resistenti a un virus, contrariamente a quanto promesso. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha confermato la responsabilità dei venditori e del produttore delle sementi. La decisione chiarisce aspetti fondamentali sul vizio redibitorio, sulla distinzione tra qualità promesse e tolleranza a difetti, e sulle modalità di riproposizione delle domande in appello. La Corte ha rigettato sia il ricorso principale del produttore che quello incidentale dell'azienda agricola, confermando la condanna al risarcimento dei danni per lucro cessante.

Un acquirente compra un'auto usata che si rivela impossibile da immatricolare per gravi difformità (motore e telaio non originali). La Cassazione conferma la risoluzione del contratto per vendita aliud pro alio, stabilendo che il veicolo era totalmente inidoneo all'uso. In questi casi, spetta al venditore, e non all'acquirente, l'onere di provare di aver consegnato un bene conforme. La richiesta di manleva del venditore verso un intermediario è stata respinta.

Un acquirente acquista una cavalla, credendo che appartenga a una specifica razza pregiata come garantito verbalmente. Nonostante la mancanza delle qualità promesse, la Cassazione nega la risoluzione del contratto. La decisione si fonda sulla mancata prova da parte dell'acquirente che quella specifica qualità fosse determinante per l'acquisto, conclusione supportata anche dal prezzo di vendita eccezionalmente basso.