Art. 1492 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 917/2024, chiarisce i limiti della trasformazione del tetto in terrazzo a uso esclusivo. Il caso riguarda la richiesta di risarcimento danni da parte di acquirenti di un immobile per opere non autorizzate (terrazzi) e infiltrazioni. La Corte distingue tra 'innovazione' (art. 1120 c.c.), che richiede autorizzazione, e 'modificazione' per un uso più intenso della cosa comune (art. 1102 c.c.). La trasformazione è lecita se non altera la funzione di copertura del tetto e non impedisce il pari uso agli altri condomini. La Corte ha cassato la sentenza d'appello, rinviando la causa per una nuova valutazione basata su questi principi e ha ribadito la responsabilità oggettiva del condominio per i danni da infiltrazioni.

Una coppia di acquirenti recede da un contratto preliminare poiché l'appartamento promesso risulta privo delle qualità essenziali per l'abitazione. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, ritenendo grave e legittimante il recesso l'inadempimento preliminare della venditrice. L'immobile, infatti, non era idoneo all'uso pattuito, integrando una violazione contrattuale di non scarsa importanza che giustifica la restituzione del doppio della caparra.

Un acquirente chiede la risoluzione del contratto per un divano difettoso. La Cassazione nega l'inadempimento grave perché il venditore si è subito attivato in buona fede per la sostituzione, ritenendo il ritardo non sufficiente a giustificare la fine del rapporto contrattuale.

Un'azienda acquista un immobile e riscontra problemi di umidità, chiedendo una riduzione del prezzo. La Corte d'Appello accoglie la domanda, invertendo l'onere della prova e ponendolo a carico dei venditori. La Corte di Cassazione cassa la sentenza, ribadendo un principio fondamentale: l'onere della prova vizi spetta sempre al compratore. Quest'ultimo deve dimostrare l'esistenza del difetto, non è compito del venditore provare che il vizio derivi da cause esterne.

Un'azienda acquista una partita di mele con clausola 'vendita franco partenza'. La merce arriva difettosa. La Cassazione chiarisce che il venditore rimane responsabile per i vizi preesistenti alla consegna al trasportatore. Spetta al venditore, non al compratore, provare che i difetti sono sorti durante il trasporto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31288/2024, ha confermato la condanna di un venditore professionista per la vendita di un cucciolo affetto da gravi malformazioni genetiche non evidenti al momento dell'acquisto. La sentenza ribadisce che la garanzia vendita animali copre i vizi occulti e che l'acquirente, qualificato come consumatore, ha il diritto di scegliere tra la riduzione del prezzo e la risoluzione del contratto. La Corte ha distinto tra vizi palesi (come l'assenza di coda), per i quali la garanzia non opera, e vizi occulti (patologie vertebrali), che obbligano il venditore al risarcimento e alla riduzione del prezzo, sottolineando la maggiore diligenza richiesta al venditore professionale.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato un caso di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: a seguito della risoluzione del contratto, il giudice non può ordinare d'ufficio la restituzione delle prestazioni già eseguite, come l'acconto versato. Tale provvedimento richiede una specifica domanda della parte interessata. La vicenda vedeva un promissario acquirente rifiutarsi di stipulare il definitivo per vizi dell'immobile, e la società venditrice chiedere la risoluzione. La Cassazione ha confermato la risoluzione per inadempimento del compratore, giudicando i vizi non abbastanza gravi da giustificare il suo rifiuto, ma ha cassato la sentenza d'appello nella parte in cui aveva disposto d'ufficio la restituzione dell'acconto e la compensazione tra i debiti delle parti.

A seguito di una lunga controversia per la vendita di bovini infetti, la Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale sul giudizio di rinvio. La Corte ha rigettato il ricorso dell'acquirente, chiarendo che dopo una sentenza di cassazione con rinvio, le parti non possono ampliare l'oggetto del contendere introducendo nuove domande o qualificazioni giuridiche, come il passaggio da una responsabilità contrattuale a una extracontrattuale. La decisione si fonda sul carattere 'chiuso' del giudizio di rinvio e sul principio del giudicato implicito formatosi sulla natura contrattuale della controversia.

Un'imprenditrice agricola subisce un drastico calo del raccolto dopo aver usato un fitoregolatore. I giudici di merito negano le prove richieste (testimoni e perizia) e rigettano la sua domanda per mancanza di prove. La Cassazione annulla la decisione, affermando che violare il diritto alla prova e poi sanzionare la parte per non aver adempiuto all'onere della prova costituisce un vizio insanabile della sentenza.

I successori di una società costruttrice hanno richiesto la revocazione di un'ordinanza della Cassazione, sostenendo un errore di fatto. Essi ritenevano che la Corte avesse erroneamente applicato una prescrizione decennale anziché quella annuale per vizi costruttivi. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, specificando che la questione sollevata rappresentava un errore di giudizio, già discusso e deciso, e non un errore di fatto percettivo, unico presupposto per la revocazione.

Una società acquista pneumatici difettosi. Invece di una semplice sostituzione in garanzia, accetta una fornitura di pneumatici diversi e più costosi, dando vita a una nuova compravendita. La Corte di Cassazione interviene perché la Corte d'Appello aveva omesso di pronunciarsi sulla richiesta di risarcimento danni nei confronti del produttore. La sentenza di secondo grado viene cassata per vizio di omessa pronuncia, con rinvio per una nuova decisione.

Una società acquista macchinari industriali che si rivelano privi di una funzione chiave. Dopo un lungo iter giudiziario, la Corte di Cassazione nega la risoluzione del contratto, qualificando il difetto come una mancanza qualità promesse di non grave entità, che giustifica solo una riduzione del prezzo e il risarcimento. La sentenza stabilisce anche un importante principio sulla ripartizione delle spese legali: l'acquirente, parzialmente vittorioso, non deve pagare le spese dei terzi chiamati in causa dal venditore.

Una società alberghiera ha rifiutato il pagamento di una fornitura di porte antincendio perché prive del certificato di omologazione. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del rifiuto, stabilendo che la consegna di **porte non omologate** costituisce un grave inadempimento contrattuale. La mancanza della certificazione, obbligatoria per legge, rende il bene inidoneo alla sua funzione di sicurezza e non conforme alla normativa, giustificando la sospensione del pagamento da parte dell'acquirente.

In una controversia sulla fornitura di beni difettosi, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla prova telematica. Un giudice non può ignorare i documenti depositati telematicamente solo perché non sono state fornite le copie cartacee. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che si era basata su questa presunta omissione, affermando il principio di non dispersione della prova, secondo cui un atto, una volta entrato nel processo, deve essere esaminato.

Una società di logistica ha citato in giudizio un venditore di semirimorchi per difetti nel coefficiente di isolamento termico. La richiesta è stata respinta nei gradi di merito per tardiva denuncia del vizio (decadenza). La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, sottolineando che le contestazioni sui vizi della cosa venduta devono rispettare termini perentori e che non è compito della Corte rivalutare i fatti già accertati. È stato inoltre chiarito che non si trattava di 'aliud pro alio', poiché i beni erano idonei all'uso specifico indicato nel contratto.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la richiesta di risarcimento danni immobile per gravi vizi costruttivi, se formulata in modo generico come 'risarcimento di tutti i danni', comprende anche il deprezzamento commerciale del bene. La Corte ha chiarito che un 'rimedio tampone' non è sufficiente a coprire l'intera area del danno, che include anche la perdita di valore dell'immobile. Di conseguenza, il giudice di merito deve quantificare tale svalutazione, anche avvalendosi di un consulente tecnico d'ufficio, senza poter considerare la richiesta di deprezzamento come una domanda nuova inammissibile in appello.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3011/2025, ha chiarito importanti principi in materia di vizi di costruzione. La Corte ha stabilito che il giudice ha il potere di riqualificare la domanda dell'acquirente, trasformando una richiesta di riduzione del prezzo in una di risarcimento del danno, se i fatti dimostrano la presenza di gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c. È stato inoltre confermato che il singolo condomino può agire per i danni derivanti da vizi sulle parti comuni che incidono sulla sua proprietà esclusiva.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3020/2025, affronta il tema della denuncia vizi immobile in una compravendita. La Corte ha stabilito che il termine di decadenza di otto giorni per la denuncia non decorre dal semplice sospetto, ma dal momento in cui l'acquirente acquisisce una 'certezza obiettiva e completa' del difetto, che in casi complessi può coincidere con il deposito di una perizia tecnica. La sentenza di merito è stata cassata con rinvio su un motivo procedurale relativo alla mancata ammissione di prove, mentre sono stati respinti i motivi sulla tempestività della denuncia.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la garanzia per vizi occulti immobile, come l'inadeguato isolamento acustico, decorre dal momento della scoperta effettiva del difetto e non dalla consegna dell'immobile. Annullata la decisione d'appello che aveva dichiarato prescritta l'azione degli acquirenti contro la società costruttrice, rinviando il caso per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 23819/2025, ha ribadito il principio secondo cui le azioni edilizie alternative, ovvero la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo per vizi della cosa venduta, sono tra loro incompatibili. Una volta che l'acquirente ha scelto una via tramite domanda giudiziale, tale scelta diventa irrevocabile e non può essere modificata in un successivo giudizio. Nel caso di specie, un'acquirente che aveva già ottenuto una riduzione del prezzo in un primo procedimento, non ha potuto successivamente chiedere la risoluzione del contratto per gli stessi vizi.