Art. 1478 Codice Civile — Anno 2024

Una famiglia ha occupato un appartamento per decenni sulla base di un contratto preliminare di vendita del 1981. Avviata una causa per ottenere la proprietà tramite usucapione, la Corte di Cassazione ha respinto la domanda. La sentenza chiarisce che un contratto preliminare, anche con consegna anticipata dell'immobile, conferisce solo la detenzione e non il possesso utile per l'usucapione, poiché chi occupa è consapevole dell'altruità del bene. Per l'usucapione sarebbe stata necessaria la prova di un atto di interversione del possesso, mai avvenuta.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21756/2024, ha stabilito che un contratto preliminare di vendita di un immobile in comproprietà, sottoscritto da uno solo dei titolari, è valido. Tale accordo si qualifica come promessa di vendita di cosa parzialmente altrui. Il firmatario è obbligato a procurare il consenso degli altri comproprietari e, in caso di inadempimento, è tenuto al risarcimento dei danni. La Corte ha respinto la tesi della nullità del contratto, confermando la condanna della promittente venditrice.

La Corte di Cassazione conferma la decisione della Corte d'Appello, stabilendo che un contratto preliminare di vendita immobiliare è risolto per inadempimento dei promittenti venditori se non tutti i comproprietari lo hanno sottoscritto. Anche se la promissaria acquirente non ha rispettato il termine per il rogito, la mancata acquisizione del consenso di tutti i proprietari è una violazione più grave che giustifica la risoluzione del contratto e la condanna dei venditori a restituire il doppio della caparra. Questo caso evidenzia come un preliminare non firmato da tutti i contitolari renda i venditori inadempienti sin dall'inizio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la richiesta di risarcimento danni contro un notaio per aver rogato e trascritto un atto di compravendita 'a non domino' (da chi non è proprietario) si prescrive in cinque anni. Il termine di prescrizione decorre non dalla cancellazione della formalità, ma dal momento in cui l'atto viene trascritto nei registri immobiliari. La Corte ha chiarito che la trascrizione di un atto inefficace non costituisce un illecito permanente, ma un illecito istantaneo, i cui effetti pregiudizievoli si esauriscono con il compimento dell'atto stesso.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 6822/2024, ha chiarito la distinzione tra un contratto preliminare di preliminare vincolante e una semplice puntuazione. Nel caso esaminato, un accordo per l'acquisto di un immobile è stato qualificato come mera puntuazione non vincolante, poiché non creava un obbligo reciproco tra le parti di stipulare un futuro contratto, ma solo un impegno unilaterale dell'acquirente a mantenere ferma la proposta. La Corte ha rigettato il ricorso della promissaria acquirente, confermando che l'interpretazione della volontà delle parti spetta al giudice di merito e che la violazione di un preliminare di preliminare genera responsabilità precontrattuale, non contrattuale.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un complesso caso di bancarotta fraudolenta a carico degli amministratori di una società di costruzioni. La sentenza analizza diverse condotte illecite, tra cui la vendita sottocosto di un immobile a una società collegata e la tenuta irregolare della contabilità. La Corte ha confermato gran parte delle accuse, ma ha annullato la condanna per due capi d'imputazione specifici - la cessione di un contratto di leasing e il reato di bancarotta da operazioni dolose - a causa di un difetto di motivazione da parte della Corte d'Appello, rinviando il caso per un nuovo esame su questi punti.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso riguardante il raddoppio dei termini di accertamento e le operazioni soggettivamente inesistenti. Una società agricola aveva impugnato un avviso di accertamento per IVA e imposte dirette, contestando l'applicazione del termine raddoppiato in assenza di un procedimento penale per reati tributari. La Corte ha stabilito che il raddoppio dei termini è legittimo per imposte sui redditi e IVA se sussiste l'obbligo di denuncia penale, a prescindere dall'esito del procedimento, ma non si applica all'IRAP. Inoltre, ha cassato la sentenza di merito perché il giudice non aveva adeguatamente motivato in merito alla consapevolezza del contribuente nella presunta frode IVA, rinviando il caso per un nuovo esame.