Art. 1472 Codice Civile — Anno 2022

Una promissaria acquirente ha citato in giudizio una società immobiliare per far dichiarare nullo un accordo immobiliare, ritenendolo un contratto definitivo privo delle menzioni urbanistiche obbligatorie, chiedendo la restituzione della caparra confirmatoria di 30.000 euro. La società costruttrice ha invece sostenuto la natura di contratto preliminare di compravendita dell'atto, chiedendo di trattenere la caparra a causa del rifiuto dell'acquirente di stipulare il rogito notarile. La Corte di Cassazione ha confermato che l'accordo costituiva un contratto preliminare di compravendita: il rinvio del passaggio di possesso e proprietà all'atto notarile dimostra la volontà di differire gli effetti traslativi. L'acquirente inadempiente perde la caparra. La Suprema Corte ha inoltre rideterminato le spese legali a favore della società, commisurandole all'intero valore dell'immobile compravenduto (333.000 euro) anziché alla sola caparra.

Due acquirenti hanno stipulato un atto di permuta per un immobile in costruzione, beneficiando dell'agevolazione prima casa. Non hanno trasferito la residenza nel comune dell'immobile entro diciotto mesi dalla stipula. L'Agenzia delle Entrate ha revocato il beneficio. Gli acquirenti hanno sostenuto che il termine per il trasferimento della residenza dovesse decorrere dalla consegna dell'immobile ultimato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha stabilito che il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza decorre dalla stipula dell'atto, anche per immobili in costruzione. La mancata ultimazione dei lavori non giustifica la decadenza agevolazione prima casa, non essendo considerata forza maggiore.

Un Proprietario ha ceduto un terreno a un Costruttore in cambio di future unità immobiliari, tramite un Contratto preliminare di permuta. Il Costruttore non ha ultimato i lavori né stipulato il contratto definitivo. Il Tribunale ha dichiarato l'inadempimento del Costruttore, disponendo il trasferimento coattivo degli immobili e condannandolo al risarcimento. La Corte d'Appello ha confermato. La Cassazione, invece, ha accolto il ricorso del Costruttore. Ha ritenuto che la Corte d'Appello non abbia correttamente qualificato il contratto come Contratto preliminare di permuta anziché vendita di cosa futura, rinviando la causa per una nuova valutazione della natura dell'accordo e delle conseguenze dell'inadempimento.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a un'Azienda l'omessa contabilizzazione di ricavi per una permuta di cosa futura. L'Azienda aveva ceduto un terreno edificabile in cambio di un'unità immobiliare da costruire sullo stesso lotto. L'Agenzia riteneva che il ricavo dovesse essere registrato al momento della stipula del contratto. La Corte di Cassazione ha invece stabilito che, per la permuta di cosa futura, il ricavo si considera conseguito solo quando l'immobile futuro viene ad esistenza, ovvero al completamento delle strutture essenziali. L'Azienda ha quindi vinto, non dovendo contabilizzare il ricavo prima del 2006.

Un condomino ha acquistato un immobile derivante da un'originaria permuta di un terreno con un appartamento da costruire. In seguito, il costruttore ha redatto un regolamento che riservava l'uso esclusivo del giardino ad altri condomini, allegandolo agli atti solo dopo la consegna del primo appartamento. I vicini hanno preteso l'uso esclusivo dello spazio verde. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'opponibilità regolamento condominiale non sussiste nei confronti di chi ha acquistato prima della sua stesura. Il regolamento predisposto dal costruttore non vincola i precedenti acquirenti senza una loro espressa adesione scritta e successiva. La Suprema Corte ha accolto il ricorso del proprietario, cassando la sentenza d'appello e rinviando la decisione ai giudici di merito.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a una società vinicola la deduzione di un costo di 70.000 euro per l'acquisto di uva non ancora raccolta e la detrazione di un'aliquota IVA errata al 20% anziché al 10%. L'azienda aveva registrato la spesa nel 2007, nonostante il raccolto fosse previsto per la vendemmia 2008. La Corte di Cassazione ha dato ragione al Fisco, stabilendo che il principio di competenza fiscale per i beni futuri si realizza solo con la separazione e consegna del bene. Inoltre, l'amministrazione finanziaria può recuperare l'IVA illegittimamente detratta in eccesso direttamente dall'acquirente.

Un'impresa costruttrice ha chiesto il pagamento del saldo per la costruzione di una villetta. L'acquirente si è opposta, lamentando gravi ritardi e chiedendo l'applicazione della penale. L'impresa sosteneva che il contratto fosse una vendita di cosa futura, escludendo la natura di appalto per evitare le contestazioni. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'impresa. I giudici hanno chiarito che, poiché il terreno era già di proprietà dell'acquirente, la costruzione della villetta rientrava nel contratto di appalto e non nella vendita di cosa futura. Infatti, per il principio dell'accessione, l'immobile costruito sul suolo altrui diventa automaticamente del proprietario del terreno. L'impresa costruttrice perde la causa e deve pagare le spese legali.

Un consorzio in liquidazione ha impugnato la vendita di un complesso immobiliare tra due società, sostenendo la simulazione del contratto per evitare la revoca di un precedente accordo. La Corte d'Appello ha respinto la domanda poiché il consorzio non ha fornito prove della simulazione del contratto, evidenziando invece l'esistenza di un regolare contratto preliminare registrato e il pagamento effettivo del prezzo tramite bonifico bancario. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando inammissibile il ricorso. I giudici hanno chiarito che le contestazioni su argomentazioni secondarie o espresse ad abundantiam non possono essere oggetto di ricorso se la decisione principale si fonda sulla reale mancanza di prove del diritto vantato.