Art. 1457 Codice Civile — Sezione Terza Civile

Un aspirante locatore e una società commerciale sottoscrivono un preliminare di locazione per un immobile commerciale. L'accordo subordina l'affitto all'acquisto definitivo dell'immobile da parte del promittente locatore. Quest'ultimo adduce presunti ostacoli urbanistici e ritardi nell'acquisto per non formalizzare la locazione promessa. In realtà, l'uomo fa acquistare l'immobile tramite una società di leasing a favore di un'azienda riconducibile alla madre. La società promissaria conduttrice cita in giudizio la controparte per inadempimento contrattuale. I giudici di merito accertano la violazione dell'obbligo di buona fede nella pendenza della condizione e condannano il promittente al risarcimento del danno per il mancato guadagno. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile e conferma integralmente la condanna risarcitoria a carico del proprietario sleale.

Una società acquirente ordina un macchinario industriale personalizzato, concordando la consegna entro dicembre 2016. A causa dei ritardi e della mancata collaborazione della società venditrice, l'acquirente chiede la risoluzione del contratto. La società venditrice si oppone, invocando le condizioni generali di contratto. Il Tribunale e la Corte d'Appello dichiarano risolto il contratto per il mancato rispetto del termine essenziale, ordinando la restituzione dell'acconto. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso della venditrice. I giudici confermano che la data di consegna concordata era un termine essenziale e che le clausole limitative inserite nelle condizioni generali non erano valide perché vessatorie e non specificamente firmate. Vince la società acquirente.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una cessione di quote societarie in cui l'acquirente, un ente pubblico, aveva l'obbligo di informare tempestivamente i venditori circa eventuali richieste di pagamento da parte di terzi. L'acquirente ha comunicato tali richieste con forte ritardo, procedendo poi a incassare una garanzia fideiussoria. La Corte d'Appello aveva ritenuto irrilevante il ritardo, qualificando la scadenza come termine ordinatorio. La Suprema Corte ha invece cassato la sentenza, stabilendo che nei contratti la distinzione corretta è tra termine essenziale e termine non essenziale. Anche la violazione di un termine non essenziale può configurare un inadempimento rilevante se il ritardo supera il limite della tollerabilità o danneggia l'interesse della controparte, rendendo illegittima l'escussione della garanzia.

Una società conduttrice, morosa nel pagamento di diversi canoni di locazione, si è vista risolvere il contratto nonostante avesse saldato il debito dopo la notifica di sfratto. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la precedente tolleranza del locatore verso i ritardi non impedisce l'attivazione della clausola risolutiva espressa. L'atto di citazione per lo sfratto è di per sé sufficiente a manifestare la volontà del locatore di porre fine alla tolleranza e di avvalersi della clausola, risolvendo di diritto il contratto a causa del grave e reiterato inadempimento.

Una società conduttrice ha tentato di revocare una decisione della Cassazione, sostenendo un errore di fatto sulla data di restituzione di un immobile. La Corte ha respinto il ricorso, chiarendo che l'errata interpretazione di una clausola contrattuale o dell'onere della prova costituisce un errore di diritto, non un errore di fatto, rendendo la revocazione inammissibile.

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il tema della responsabilità direttore lavori. Il caso riguarda una richiesta di risarcimento per il ritardo nell'avvio di un'attività commerciale e per pagamenti eccessivi a un'impresa, autorizzati dal professionista. La Corte ha rigettato la domanda per il ritardo, per mancata prova del nesso causale, ma ha accolto quella sui pagamenti. Ha stabilito che il giudice di merito deve esaminare attentamente se i certificati di pagamento emessi dal direttore dei lavori tenessero conto degli acconti già versati, configurando altrimenti una sua chiara responsabilità professionale.

La Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un promittente acquirente condannato al pagamento di una penale per non aver rispettato il termine essenziale per la stipula del definitivo. La Corte ha ribadito che la valutazione sull'essenzialità del termine e sull'interpretazione del contratto spetta al giudice di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità.

Una società di ristorazione, conduttrice di un immobile, ometteva di pagare il primo canone di locazione. Sostenendo che il contratto si fosse risolto automaticamente per la presenza di un termine essenziale, si opponeva al decreto ingiuntivo per i canoni successivi. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 8038/2024, ha chiarito che la clausola che prevede la risoluzione immediata in caso di mancato pagamento va interpretata come una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) e non come un termine essenziale (art. 1457 c.c.). Di conseguenza, la risoluzione non è automatica ma richiede una dichiarazione della parte adempiente, che in questo caso non era avvenuta. La Corte ha quindi rigettato le pretese della società conduttrice, confermando il suo obbligo di pagamento.

Un'impresa di assicurazioni nega il pagamento di una garanzia fideiussoria sostenendo che il contratto preliminare fosse già risolto prima del fallimento del costruttore. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, chiarendo che una diffida ad adempiere, per causare la risoluzione del contratto, deve contenere un'esplicita avvertenza. In assenza di tale avvertenza, il contratto era ancora in vigore al momento della crisi, rendendo la garanzia pienamente efficace.

In un caso di locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha esaminato la questione della rinuncia risoluzione contratto da parte del locatore dopo l'invio di una diffida ad adempiere rimasta inadempiuta. La Corte ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto valida tale rinuncia, evidenziando un contrasto giurisprudenziale e la necessità di una motivazione più approfondita sul tema, rinviando la causa alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.