Art. 1457 Codice Civile — Anno 2023

Una parte non inadempiente in un contratto preliminare non può chiedere sia il doppio della caparra confirmatoria sia il risarcimento di danni ulteriori. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32727/2023, ha chiarito che la richiesta di un danno superiore all'importo della caparra qualifica l'azione come domanda di risoluzione del contratto, che richiede la prova del danno subito, e non come semplice esercizio del diritto di recesso.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società, promissaria acquirente, in una controversia su un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, i quali avevano correttamente interpretato il contratto escludendo un inadempimento dei promittenti venditori riguardo alla rimozione di pesi e servitù. È stato inoltre ritenuto legittimo il diritto dei venditori di trattenere tutte le somme ricevute, e non solo la caparra, in virtù di una specifica clausola contrattuale, a seguito della risoluzione del contratto per inadempimento dell'acquirente.

Un acquirente esercitava il recesso contratto da una compravendita immobiliare per il mancato rispetto del termine per il rogito. La Cassazione, confermando la decisione d'appello, ha respinto il ricorso. Ha stabilito che il termine non era essenziale, poiché lo stesso acquirente aveva causato ritardi richiedendo numerose modifiche al progetto, rendendo impossibile per il venditore rispettare la scadenza. Di conseguenza, il recesso è stato ritenuto illegittimo e l'acquirente non ha avuto diritto alla restituzione del doppio della caparra.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28256/2023, ha stabilito un principio fondamentale in materia di edilizia agevolata. Ha chiarito che il ritardo del costruttore nella stipula del contratto definitivo non costituisce inadempimento se è causato dall'attesa della determinazione del prezzo massimo di cessione da parte del Comune. Tale attesa è considerata una condizione necessaria per garantire la validità dell'atto, tutelando così entrambe le parti. La Corte ha quindi annullato la decisione d'appello che aveva erroneamente condannato la società venditrice per inadempimento.